◆
池田由美 委員 今、
コンサルタント会社というお話が出ていましたが、先ほど浅井さんが再
開発プランナーと言っておりましたけれども、こういう方が入ってちゃんとやったということですか。
◎清水
事業推進担当部長 再
開発プランナーという方が入っているかどうかについてお答えします。
今回、
コンサルタント会社に
業務委託をしているところですが、再
開発プランナーたる役目もその
コンサルタント会社が果たしているものと認識しております。
◆
池田由美 委員 そういう役割の方もいらっしゃったということですね。
今出てきた再
開発プランナーという方は、再
開発専門技術者の称号として再
開発プランナーと言われていますが、私が調べたら、
一般社団法人再
開発コーディネーター協会の
認定資格だというふうに書いてありました。
資格を取るに当たって、
講習会なども開催しているということで、ここで教えている再
開発の流れという資料も私は見ましたけれども、簡単に言うと、
まちづくりの発意があって、勉強会、協議会の発足となり、
準備組合の設立が行われて、
施設計画や
資金計画、
モデル権利変換という検討が進められて、そのもとで
地権者の合意形成を図っていき、その後に、
都市計画決定へと進んでいくのだと。再
開発プランナーの
皆さんはこういった流れで進めていく、これが常識的な役割なのだと、私は、資料を調べた中で、そういうことを認識しております。
概略でやるということであれば、最後に、自分の資産がどの程度あって、どの程度の
保留床がもらえるのか、そういったことに誤差があってはならないし、再
開発に参加したけれども、思っていたものと違ったものになった、そんなことが起きてはならないと思います。そういうことから、
準備組合の中で
都市計画決定前にきちんとやっていくことが重要なのではないかなというふうに私は思うわけです。
それが概略でやられたというところでは、私は、やはり、納得いかなかった方も中にはいらっしゃったのではないのかなと思うわけです。こういう中で、
地権者の
皆さんが本当に理解していたのか、そのことが不透明であるなというふうに非常に感じているところです。言葉だけで交わしていたり、概略だけでいいのだというふうに進めていくような再
開発プランナーであったとしたら、私は、そのときに、
札幌市の役割として、これでいいのかという意見を述べていかなければならなかったのではないのかと思っております。そこのところで、
札幌市がしっかり役割を果たしていくべきだったのではないのかということを指摘しておきたいと思います。
次に、2014年の
都市計画決定のときにも、2017年の
都市計画の変更が行われたときにも、やはり、そうした
モデル権利変換計画の作成、提示、承認手続を概略でやってきたため、そういうことについて
地権者の同意を得られていないと、それが浅井さんの陳情の中身にもあるわけです。そういったことに対して、
札幌市はどのような認識でおられるのか、伺いたいと思います。
◎清水
事業推進担当部長 地権者が認識されていないのではないかというご指摘に対してのお答えをさせていただきます。
2014年の
都市計画決定案を作成するに当たっては、
概略設計、
概略資金計画ということを事前に説明しているところでございますが、その後、
都市計画決定後、2015年2月以降に、個別の
資産評価を
地権者の方々にご説明させていただいているところでございます。
概略設計と申しましても、
都市計画決定をする以前のものとしては、
都市計画審議会での審議によりましては
計画変更の
可能性もあることから、
都市計画決定をして、その
事業の確実性が担保されたことに伴いまして設計の精度を上げていくものでございます。
概略設計から基本設計で
組合設立の
事業計画を立てたり、あるいは、
組合設立が認可された後には実施設計という形で権利変換
計画に向けた精度を高めていくという作業に合わせた形で、それぞれの時点において、各個人の
資産評価をする中で中間的にその時点時点において
地権者の方々にご説明しているというふうに聞いているところでございます。
私どもとしては、当然、
組合のほうでそういった進め方をしっかりやっていただくよう指導をしてきたところでございます。
◆
池田由美 委員 今の答弁の中で、
計画変更があるかもしれない、だから、概略でやるのだというふうにおっしゃっていました。でも、
計画変更があるなんてことが起きてはならないと私は思うわけです。そのために、しっかりと
都市計画決定の前に
地権者の
皆さんに納得していただくと。それでなければ、恐ろしくて、参加するかどうか決められないのではないのかと私は思うわけです。だから、私は、
計画が変更されることを前提としていくなどということは考えられないということをまず指摘しておきたいなというふうに思います。
6月26日に、本
組合の設立ということが許可されております。再
開発については、
不動産鑑定をされて、
組合設立の許可、工事日より起算して30日経過した日が
評価基準日となるのだというふうに、この間、当局の方に説明いただきました。
評価基準日の現在で、今、
不動産鑑定をまさにやっているっていうふうに聞いていますが、その中で、2014年と2017年で、
モデル権利変換計画というのは概算でやっているということで理解してもよろしいのですね。
◎清水
事業推進担当部長 概算でモデル式でやっているかどうかということについてお答えいたします。
今回、権利変換
計画を策定するに当たって、最新の実施設計の内容に基づき、従前従後の
資産評価をした上で基準日の数値を導きまして、モデル変換によって算出しているところでございます。
◆
池田由美 委員 原局の
皆さんとお話ししたときに、今の
モデル権利変換というのは、
不動産鑑定士がちゃんと入ってされているというふうに思いますが、その前はそうではなかったというふうに私は聞いていて、そう認識しているところです。
では、3回分、
不動産鑑定書というのがあるのかどうか、それをちゃんと
地権者の
皆さんに提示してしっかりと説明をされて、合意を得ているのだというふうに理解してもいいのですか。
◎清水
事業推進担当部長 不動産鑑定につきましてお答えいたします。
不動産鑑定士につきましては、権利変換
計画を立てる段階で初めて出てきた方ではなく、以前からご協力をいただいて
推定値というものを算出していただいていると聞いております。なおかつ、その手法については、実際に
不動産鑑定書を発行する際と同じ手法で計算しているというふうに聞いているところでございます。
また、
不動産鑑定書自体を正式に示した上で
地権者のご理解をいただいているかという件についてですが、手法が同じであるということでの
推定値でございましても、内容については同じでございますので、鑑定書を出して確認をとっているわけではございませんが、内容は一緒だというふうに聞いております。
◆
池田由美 委員 今のやりとりの中では、3回、
不動産鑑定をやっていますから、3回分の鑑定書があると私は思います。最後の一番新しい
不動産鑑定書を見せないで、
地権者の
皆さんに説明したり、確認していくことはあり得ないのではないのかなと思うわけです。
先ほどの再
開発プランナーの仕事の中身を見ますと、やはり、権利変換もそうですが、
不動産鑑定書というものは、いつでも見せて、自分の土地がどうなのか、そういうことをしっかり把握していく必要がありますから、それを見せないで説明していくことはちゃんと説明したことにならないのではないのかなというふうに思うのです。
だから、そういった問題があるからこそ、こういった陳情も上がってきているのではないのかなというふうに私は改めて感じているところです。そういった視点が本当であれば、きちんと
不動産鑑定書を見せつつ、合意をきちんと得て進めていくべきだということを求めておきたいと思います。
私は、今、あり得ないという話をしましたが、
不動産鑑定書は一度も見たことがないと言っている
地権者も知っています。私は、そういうやり方では納得していないと本当に思いますから、
不動産鑑定書を一度も見せない実態というか、それが全体にそうなのか、それとも、その人にだけ見せていないのか、そういったことなどはどのように把握されているのか、伺いたいと思います。
◎清水
事業推進担当部長 不動産鑑定書の扱いについてお答えいたします。
不動産鑑定書につきましては、現在、正式に判こを押したものはまだ
地権者の方にはごらんになっていただいておりませんが、実際の計算手法は、同等のものを行いまして、その金額につきまして
地権者の方々にお示しした上で同意をとってきているというふうに聞いております。一方で、権利変換
計画書を正式に申請する段階では、そういったものを正式にごらんいただくようなことになるというふうにも聞いております。
◆
池田由美 委員 判こを押したものかどうかというのは、私もどういったものなのか、実物をちゃんと見ていない中での話なので、現在、判こを押していないという話が今出ていましたけれども、今後は、ちゃんと判こを押したものを使って
地権者の
皆さんに示していく、そして権利変換も行っていくのだと理解してもよろしいですか。
◎清水
事業推進担当部長 その件につきましては、そのとおりです。
◆
池田由美 委員 前段、再
開発の自治体の役割について言いましたが、今回の再
開発は
地権者の多くが市民であったということで、再
開発の
仕組みやメリット・デメリット、リスクなど基本をしっかりと理解できるように本市には十分配慮していく役割があります。やはり、一度も
不動産鑑定書を見ていない方がおられて、そういった
皆さんが疑問を持っておられると思いますから、今後は
札幌市の役割をきちんと果たしていかなければならないし、今現在、果たされていないのではないのかなというふうに私は思います。
地権者の
皆さんに、現在行われている権利変換も含めて、適切に行われているのか、このことがやっぱり今問われてきていますから、本市がかかわった以上、きちんとそのことをやっていくように指摘しておきたいと思います。
続いて、2014年の
都市計画決定後、2015年3月に本市から1億3,840万円の
補助金が出されております。
準備組合に
補助金を出したことになるわけで、それはちゃんと見きわめてきていたのだろうというふうに思います。
補助金というのは、
資金計画、基本設計とか
モデル権利変換などが適正であるかどうか、そういった見通しがある
計画なのか、きちんと判断もしていくべきだと思いますが、適正な内容だと判断していたのかどうか、お聞きしたいと思います。
◎清水
事業推進担当部長 補助金を支給するに当たっての
札幌市の認識についてお答えいたします。
2014年の基本設計につきましては、市が
完了検査におきまして委託業務が適切に遂行されていることを確認した上で、
補助金を交付することが適正であると判断したものでございまして、一方、その
資金計画につきましても、根拠を確認した上で成り立っていると認識した上での判断でございます。
◆
池田由美 委員 この質問は重複したのではないかと思って、言ってからちょっと
皆さんに申しわけないなと思いましたが、適正だというふうに判断したということですね。
やはり、大切な税金から支出していくわけですが、その後に
計画変更をされていますよね。医療と福祉が入るということだったけれども、それがオフィスビルとホテルに変更になりました。結局、
計画変更になって、設計そのものがやはり無駄になってきてしまったんだなというふうに思うし、そのように
計画変更してしまったという現状の中で、
補助金を返還させることはできないものなのか、伺いたいと思います。
◎清水
事業推進担当部長 補助金の返還についてお答えします。
先ほど申し上げましたとおり、2014年の基本設計につきましては、適正であると判断して
補助金を支給しており、その中身については、
完了検査において適切に遂行されているということも確認しております。したがいまして、
補助金の返還は不要であると考えております。
◆
池田由美 委員 基本設計とか資金の面において
計画が不備であったりとか、そういったものであったらきっと返還は求められるのかなと思いますが、今現在においては適正であったという判断だという答弁だったと思います。
先ほども言いましたが、2015年3月に
補助金が投入されて、2017年には医療と福祉が撤退し、ホテルとオフィスビルに
計画を変更しました。そのときにも、
都市計画決定をやり直しておりますが、
補助金は基本設計のためと言っておりました。結局、その基本設計が生かされなかったということです。
先ほど、基本設計を見て妥当だ、ちゃんとしているということで
補助金を出したのだというふうに答弁されておりましたが、1億3,840万円というのは基本設計に使ったものではないのですね。どうなんですか。
◎清水
事業推進担当部長 2017年の
都市計画変更のもとになったものが基本設計によるものではないかどうかということについてでございますが、2014年に行いました基本設計に基づきまして、修正を加えた上で、2017年の
都市計画案というものが策定されていると聞いております。
◆
池田由美 委員 補助金は、基本設計を土台にして、2017年にも使っているのだという判断でよかったですか。
私は、
計画そのものがどうだったのかということが非常に問われるのではないかというふうに感じております。医療や介護の撤退のときには、資材や労賃の高騰で床の価格が高騰したことで医療や介護が撤退して
計画変更されていったわけです。
先ほど陳情者のお話にもありましたが、このときに
見直していくことができなかったのか。そして、こういった労賃や資材の高騰ということを見通せなかったのか。そこがちゃんとできていれば、
計画はスムーズに行けたのではないのかなというふうに私は思うわけですが、そういった見通しが甘かったのではないのか、そこはいかがか、伺いたいと思います。
◎清水
事業推進担当部長 2017年の
都市計画決定の変更に伴う
札幌市の認識についてお答えいたします。
当時の社会全体の
経済情勢は把握しているところでございますが、
社会情勢の変化や
民間事業者の事情によりまして、医療・福祉施設が撤退となったことにつきましては、その
計画の変更はやむを得ないものであったと認識しているところでございます。
◆
池田由美 委員 今後どうなっていくのか、労賃とか資材がもっともっと高騰するのではないのかとか、そういった実態というか、
社会情勢などは見通せなかったということだと私は今認識いたしました。
ただ、そういうところが本当にできなかったのか。先ほどの浅井さんの話の中では、時期が違うのかもしれないけれども、状況によっては、一旦立ちどまるのだ、そして状況を見きわめながら、または
計画を変えながら進めていくことが必要なのだと言っておりましたので、そういったことができなかったのかという思いをしているところです。
都市計画決定が変更されたときの
都市計画審議会の議論を見ますと、1年もかけて検討してきた医療や福祉施設を断念することに、反対の声とか、もっと時間かけて考えるべきではないのか、そういった意見が多数出ておりました。このときに本当に立ちどまっていくべきだったのだなと、私は読みながら感じていたところです。
準備組合と協力する関係にある市の当局の方々に、可能な限り丁寧な運営によってコンセンサス、同意を形成していくようにお願いしたいといった意見も出されておりました。やっぱり、こうした意見にも応えていないのだなと感じます。
今回の陳情は、
札幌市がかかわっていながら、
地権者との合意形成ができず、お金ばかりつぎ込まれて
地権者の負担を広げている、そういったところが不透明ですし、あるのではないか、そして、
札幌市がかかわっていた再
開発における役割が発揮できていなかったのではないか、そのことへの指摘なのだというふうに思います。
今回の審議では、陳情内容については本当に不明瞭のままだなというふうに私は申し上げて、質問を終わります。
○
小竹ともこ 委員長 ほかに質疑はございませんか。
(「なし」と呼ぶ者あり)
○
小竹ともこ 委員長 なければ、質疑を終了いたします。
ここで、陳情第5号の取り扱いについてお諮りいたします。
取り扱いは、いかがいたしますか。
(「継続」「採決」と呼ぶ者あり)
○
小竹ともこ 委員長 継続と採決とに意見が分かれておりますので、改めてお諮りいたします。
陳情第5号を継続審査とすることに賛成の
委員の挙手を求めます。
(賛成者挙手)
○
小竹ともこ 委員長 賛成少数であります。
よって、陳情第5号は、本日結論を出すことといたします。
次に、討論を行います。
◆
小田昌博 委員 私は、自由民主党を代表して、本
委員会に付託されました「北8西1」
地区市街地再
開発事業に関する陳情について不採択すべき立場で、討論いたします。
さきの質問におきまして、我が会派は、再
開発の
札幌市の
かかわり方やその
開発における法的手続、認可に当たっての適法性について質疑を行いました。その内容において、
札幌市は、
都市計画決定や
組合設立認可等の手続を適正に行い、瑕疵も
違法性もないこと、法に基づき、
準備組合等の指導、支援を適切に行っており、債務の承継についても
地権者の同意により行われていること、また、
事業が民主的に運営され、
補助金は適正に交付されていることが確認されました。
以上のことから、北8西1地区の再
開発事業を進めていただくことを求めて、私の討論を終わります。
◆
小口智久 委員 私は、公明党を代表して、本
委員会に付託されました「北8西1」
地区市街地再
開発事業に関する陳情について不採択とする立場で、討論いたします。
当再
開発事業で交わされた
確認書は、
事業を円滑に進めるためのものであり、
補助金は適正に交付されていること、また、債務の承継は適切であり、
事業が民主的に運営されていることから、この
事業が
まちづくり上の所期の目的を果たせるよう、市としてもしっかりと確認し、適切に指導、支援しながら円滑に進めていただくことを求めます。
◆
池田由美 委員 私は、日本共産党を代表し、ただいま付託されております「北8西1」
地区市街地再
開発事業に関する陳情に賛成の立場で、討論を行います。
きょうの審議で、
地権者との合意の進め方が適切に行われているのか、今後、北8西1の再
開発が順調に進むのかなど、十分に解明されたとは言えません。また、市の再
開発にかかわる姿勢にも問題があり、1回の審議で採決する内容ではないと考えます。もっと時間をかけて審議し、深めるべきです。
以上で、討論を終わります。
○
小竹ともこ 委員長 ほかに討論はございませんか。
(「なし」と呼ぶ者あり)
○
小竹ともこ 委員長 なければ、討論を終了いたします。
それでは、採決を行います。
陳情第5号を採択すべきものと決定することに賛成の
委員の挙手を求めます。
(賛成者挙手)
○
小竹ともこ 委員長 賛成少数であります。
よって、陳情第5号は、不採択とすべきものと決定いたしました。
以上で、
委員会を閉会いたします。
――――――――――――――
閉 会 午後2時43分...