港区議会 2023-02-24 令和5年度予算特別委員会−02月24日
しかし、町会費の支払いですとか町会の脱退等に関するトラブルが全国で相次いで発生をしたことを受け、国土交通省が公表している、マンション標準管理規約及びマンションの管理の適正化に関する指針が、2016年３月に改定をされまして、管理組合業務と自治会等を峻別するよう文言が変更されました。
しかし、町会費の支払いですとか町会の脱退等に関するトラブルが全国で相次いで発生をしたことを受け、国土交通省が公表している、マンション標準管理規約及びマンションの管理の適正化に関する指針が、2016年３月に改定をされまして、管理組合業務と自治会等を峻別するよう文言が変更されました。
令和三年六月二十二日に国土交通省が示すマンション標準管理規約が改正され、管理組合の会合のオンライン化を推進するに当たっての留意点などが示されました。今回の改正は、マンション管理の新制度の施行に関する検討会にて検討が重ねられてきたものです。
また、当該改正を受けまして、国土交通省では公営住宅標準管理条例（案）の改正を行ってございます。これらの趣旨を踏まえまして、規定の整備を行う必要が生じたため、本案を提出するものでございます。 それでは、詳細につきましてご説明いたします。資料、新旧対照表をご覧ください。まず、１ページ目、小金井市高齢者住宅条例でございます。
それで、国のほうも、平成２８年にマンション標準管理規約とマンション管理の適正化に関する指針が改正をされてございます。きょう若干お時間をいただいてご紹介させていただきますと、改正内容はこういう中身でございます。管理組合は、区分所有法３条に基づき、区分所有者全員で構成される強制加入の団体ですと。で、町会等は居住者が任意加入する地縁団体ということで、異なる性格の団体であると。
このため国では、標準管理規約等を示し、多くのマンションでこれをもとに管理規約を策定し、それぞれのマンションで管理組合による自主管理がなされています。 こうしたマンションにおける管理運営方法の特殊性により、管理組合の機能が低下すると、管理不全に陥る危険性があります。
法律の公布後、国土交通省がマンション標準管理規約を改正し、全国のマンション管理組合に周知はされています。しかし、管理規約の改正には所定の手続も必要であり、住宅宿泊事業の届け出の開始までに改正が間に合わなかった管理組合もあるのではないでしょうか。 マンション住民の意思に沿わない営業が行われることは、あってはならないと考えます。
国が示すマンション標準管理規約では、区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならないという条項がありますことから、どこのマンションでも、営業施設である旅館業等は営業できないのが基本です。
そのため、国土交通省は分譲マンションにおける住宅宿泊事業を許容するか否かについて、あらかじめマンション管理組合において住宅宿泊事業を許容する、しないについて管理規約上明確化しておくことが望ましいとの見解を示しまして、昨年八月に住宅宿泊事業を可能とする場合と禁止する場合の双方のマンション標準管理規約のパターンを公表しております。
◯都市整備部長（田口久男君） 再質問で、分譲マンションの適切な管理がこの民泊に伴ってできるかどうかという御質問でございますが、先ほど御答弁しましたように、市としてもいろいろ情報提供に努めてきたところでございますが、一方、国土交通省から不動産業関係団体及びマンション管理関係団体に対しましても、分譲マンションにおける住宅宿泊事業を可能とする場合、また禁止する場合、その規定例をですね、マンション標準管理規約
平成二十八年三月に国土交通省が改正したマンションの管理の適正化に関する指針及びマンション標準管理規約では、外部の専門家を管理組合の役員に迎えられるようにするなどの新しいルールが定められました。
また、旅館業法に基づき、分譲マンションで宿泊施設を実施する場合、マンション標準管理規約において、マンションは専有部分について「住宅」のための建物であることから、「事業」としての活用に問題が生じる懸念があります。
法律の公布後、国土交通省がマンション標準管理規約を改正し、全国のマンション管理組合に周知を始めたのは昨年の８月です。また、管理規約の改正には所定の手続も必要であり、住宅宿泊事業の届け出の受け付けを開始する３月には到底間に合わない管理組合も多数あるのではないでしょうか。このようなケースの場合、区はどのように管理組合の意思を確認していくのでしょうか。
◎杉光邦彦 住宅課長 昨年の８月に、国土交通省のほうから、分譲マンションの管理規約、標準管理規約、ひな形のようなものがあるんですけれど、その案が示されてございますので、それ以降に建築される分譲マンションについては、そのひな形を参考にして、作成されると思われますので、入ってくるというふうな認識でございます。 ○委員長 伊藤委員。 ◆伊藤延子 委員 そこもきちんとお願いしたいと思います。
◆伊藤のぶゆき 委員 今、工事が始まっても、ある程度建つ建物が決まった中で、多分、管理規約って国交省か何かが出してるマンション標準管理規約をもとに、強制ではないけれども、もとに作ることになってると思うんですよね。
国交省では、全国のマンションの８割以上が利用しているマンション標準管理規約のひな形を改め、専有部分を住宅宿泊事業に使用できる、または使用できないとの民泊可否の明記を求めております。
既にことしの８月、国土交通省から不動産業関係団体及びマンション管理関係団体に対しまして、分譲マンションにおける住宅宿泊事業の実施を可能とする場合及び禁止する場合の規定例を示すマンション標準管理規約の改正を行った旨の通知を発出し、周知を図っているところでございます。三鷹市においても、東京都からマンション標準管理規約の改正について通知がございました。
また、マンション標準管理規約が改正されたことも周知をしていただいています。さらに、ことしの11月に管理規約の改正が住宅宿泊事業法の届け出開始までに間に合わない場合においては、少なくとも総会あるいは理事会において、住宅宿泊事業を許容するか否かの方針を決議しておくことが重要である旨を通知しているところでございます。
分譲マンションで民泊が増加していることから、国土交通省は、マンション管理規約の変更などで民泊の禁止を決めてほしいと、標準管理規約をホームページで公表しています。港区では、分譲マンションセミナーで民泊対策の講演を行いました。しかし、参加者が少なく徹底されたとは言えません。
○小池マンション担当課長 御質問の分譲マンションにおける民泊サービスのほうには、本日の資料の２ページ目の（３）のところの届け出、ここの黒ぽちの一番最後のところですけど、区分所有建物である場合には、規約の写しを事業者のほうの届け出の際に添付する書類として求めているというところがございますので、国土交通省がことしの６月より標準管理規約というものを、ひな形を示しているわけですが、それの標準管理規約の改正
平成二十六年三月に規約制定準備委員会を設立し、コンサルティング会社とマンション代表者を含む四名の準備委員で、国土交通省のマンション標準管理規約などを参考に規約制定作業を進めております。 検討の内容につきましては、報告会を二回開催し、平成二十六年十月の区分所有者全体集会におきまして規約等の承認を得たことから、全体管理組合が設立されております。