目黒区議会 2024-07-12 令和 6年施設更新・ＤＸ等調査特別委員会（ 7月12日）
これにつきましても、都市計画の手続に入る前に地域の皆さんに実はアンケートをやっておりまして、令和５年１１月なんですけれども、回遊路沿道のルールについて、壁面後退ですとか、あと建て替えの際の斜線制限の緩和ですとか容積の緩和、高さの緩和、これについていかがですかというアンケートを取った結果、約７割の方が適切だと思う、おおむね適切だと思うという回答もいただいております。
これにつきましても、都市計画の手続に入る前に地域の皆さんに実はアンケートをやっておりまして、令和５年１１月なんですけれども、回遊路沿道のルールについて、壁面後退ですとか、あと建て替えの際の斜線制限の緩和ですとか容積の緩和、高さの緩和、これについていかがですかというアンケートを取った結果、約７割の方が適切だと思う、おおむね適切だと思うという回答もいただいております。
建物を建てる際には、様々な法規制があり、例えば、建蔽率や容積率による建物の規模や、風通しや日照を確保するための斜線制限や日影規制等のほか、本地区の場合は横田飛行場の高さ制限空域にあります。それらによる具体的な制限高さにつきましては、建物の位置や規模、形状、敷地面積等により異なってくるため、一概に申し上げることはできません。
なぜかというと、この問題は私たち、前々から取り上げていて、建築課の協力も得たりして、敷地に余裕があるということも確かめて、斜線制限などその辺は大ざっぱに計算しても、今の戸数より大幅に増やせると。段差もなくす、バリアフリー化を進める上で非常に大事だということで取り上げてきたわけです。区長の答えは、いろいろ居住性能を高めて、80年間、これから使えますと言っていたのです。
提言書を地元から私ども頂きまして、その内容を基に、提言書の内容を反映すべく、関係の部署と調整させていただきまして、また関係の部署から、既に決まっている区域のルールなども俯瞰的に考えていくほうがよいといったこともございましたので、追加提案をさせていただいたところが一つでございますのと、あともう一つは、地元に協力していただきますので、例えば本日の資料４ページのイの表の下のところに書かさせていただきます斜線制限
建て替えには、容積率、日影規制、斜線制限、高さ制限などの形態制限がかかり、建て替えにより、規模の小さな床面積のマンションとなってしまい、戻り入居ができないと、長年培ってきたコミュニティーが分断され、さらに高齢化も伴って、所有者の合意は困難を極めます。 質問は、このような既存不適格マンションを含めたマンションの建て替え支援について、区のお考えを伺います。
御覧いただきますとおり、現在ある道路斜線制限といったような斜線制限をなくす、緩和することによりまして、図のように建物の高さと有効な土地利用が図れるというものでございます。
この方針は、公開空地の確保など、公共的な貢献を行う建築計画に対しまして、容積率や斜線制限などの建築基準法に定める規制を緩和することによって、市街地環境の向上に寄与する良好な都市開発の誘導を図るため、都市開発諸制度を活用するためのルールを定めたものでございます。これによって再開発を促しているというものでございます。 ○副議長（おく栄一） ５番 村まつ俊孝議員。
この条文の内容といたしましては、区域の特性に応じた建築物の高さ、配列、形態の整備を誘導する地区計画の区域内における容積率制限、斜線制限を緩和するための認定手数料を定めております。 16ページのほうに別表148がございますけども、こちらは建築基準法第68条の５の５を５の６に改めさせていただきます。
市街地再開発事業が、なぜそれらの制度に比べて効果的なのかという点に関しては、マンションだけではなく、マンション以外の敷地の方も一緒になって、一定のエリアの中の公共施設と容積のバランスを取りながら、例えば日影規制や斜線制限があって、建て替えが困難な土地であっても、皆さんが共同することによって問題解決が図れるということになっていくのだと思います。
これは後ほど説明しますが、隣地斜線制限による規模感としてはこの程度になるというふうに思っております。 ３の参考です。これは二つの敷地を一つにまとめる現計画の用途、面積関係です。幅員の広い番町学園通りに面しているので、基準容積率は指定容積率の４００％でございます。ただ、消化している容積率としては３０７％ほどでございます。
これまでの道路斜線制限は、道路上空を開放空間として確保し、沿道建築物の通風や採光を確保するものでありましたが、平成１４年の建築基準法の改正によって、より実情に合致し、感覚と一致する天空率という概念が導入されました。適合建築物と計画建築物とを比較し、計画建築物の空が見える割合が同等以上であれば、斜線規制が緩和されるというものです。
それから、先ほど緊急整備地域ということについての論点が非常に実は重要であると思っていて、これは、当時の景観・都市計画課長が説明している中に、これは都市計画を適用せず、基本的に用途地域、容積率、特別用途地域、高度地区、建蔽率、斜線制限、日影規制全て外すというすばらしい制度なんだというふうに説明しているんですね。この税金も下がるんですよ。
総合設計の許認可に関して、そのスムース感とか、何か反対があるとかということでございますけれども、そもそも総合設計許可という中には、いわゆる総合設計は、建築基準法の５９条の２に定める、斜線制限と容積率の緩和ということでございます。
道路の斜線制限、また日影規制、またある程度中密度というか、ある程度建物の土地利用の増進を図っていくというような状況になってきますと、その周辺の住環境を保全していくという面でも、ある一定の道路幅員が必要になったりということで、一つはやはり道路の関係というのは、そういった建築物の意匠の制限、またその周辺の環境という側面を見つつ、基盤整備のあり方というのは検討していく必要はございます。
だから、斜線制限の緩和によって、上層階も広く建てることができる。歩行空間が狭くて歩きづらい。だから、道路境界から外壁の位置を後退させることによって歩行空間を広くとり、緑化するなど快適な道路空間がつくれるというものです。これらを逆手にとって、高い建物を建てるために、建築物の中に住宅をつくり、セットバックをしたり、形だけの緑化をしているのです。
また、２段目の基準法以外の高さの制限とございますけれども、こちらのほうは総合設計といえども建築基準法の通常の斜線制限もかかるんですけれども、それ以外に総合設計の中でも高さの限度はございませんけれども、高さの制限ということで、より空地とかそういうものの率とかで高さの制限をかけているところでございます。
こちらのイメージ図に記載のように、老朽化した建物が密集した街区におきましては、例えば道路が狭いため容積率が使い切れないですとか、斜線制限により景観を損ねる街並みができてしまうといった課題が生じております。
それで、この間、都市マスの勉強会のときに、どなたか先生がおっしゃっていたんですけれども、斜線制限という言い方でしたけど、川側への配慮ということをすべきだという話で、その辺が、そうなっているよという説明なのかもしれませんけれど、そこをどういうふうに捉えているのかというのをご答弁ください。
それから、郵便局との一体の問題については、まだ本格的な調査をする段階まで行っていませんから、調査というとちょっと語弊がありますが、私の方法でいうと、恐らく土地の権利変換であれば非常にメリットがある部分はあると思いますが、要するに郵便局の用地を購入するか、あるいは代替の用地と交換するかという話になるわけでありまして、その場合には斜線制限もあって、建てかえるときに自由度が高まるっていう意味では、非常に要素
平二七・二号「区民の為に、世田谷区が、『中高層建築物等の条例』及び『建築基準法・道路斜線制限』を正しく適用せしめん事を求める陳情」外八件を閉会中の継続審査とすることに御異議ございませんか。 〔「異議なし」と呼ぶ者あり〕 ○山口ひろひさ 委員長 御異議なしと認め、そのように決定いたします。