港区議会 2019-11-22 令和元年11月22日区民文教常任委員会－11月22日
この整備費には、（仮称）文化芸術ホールの躯体、設備、客席、舞台機構等及び敷地の共有持ち分を含みます。 なお、資機材の市況価格の変動等により、この金額は増減する可能性がございます。 また、どんちょう、舞台備品、楽器備品、楽屋備品等につきましては、別途購入をする予定です。 (2)権利変換計画による権利床取得と保留床についてです。
この整備費には、（仮称）文化芸術ホールの躯体、設備、客席、舞台機構等及び敷地の共有持ち分を含みます。 なお、資機材の市況価格の変動等により、この金額は増減する可能性がございます。 また、どんちょう、舞台備品、楽器備品、楽屋備品等につきましては、別途購入をする予定です。 (2)権利変換計画による権利床取得と保留床についてです。
この整備費には、文化芸術ホールの躯体設備、客席、舞台機構等及び敷地の共有持ち分を含みます。なお、将来の資機材の市況価格の変動等によりまして、金額は増減することが考えられます。また、緞帳でありますとか舞台備品、楽器備品、楽屋の備品等は別途の購入となっております。 (2)権利変換計画によります権利床取得と保留床についてです。
◎大木 都市開発課長 今回の等価交換については、ただいま委員のお話のとおり、従前の土地と従後の建物の床及び土地の共有持ち分になります。 その床については、これはテナントで入る場合には一般的にそういう形が多いと思うのですけれども、内装は別で工事をいたしますので、今回の等価交換契約の金額の中にはこれは含まれておりません。
土地は敷地の所有権の共有持ち分で、所在は大田区蒲田四丁目１６番２ほか。 価格が１０億２，０００万円でございます。 交換の相手方でございますが、日鉄興和不動産株式会社でございます。 なお、交換する財産に差額が生じますが、相手方が区に対し差額金１，８１７万７，０００円を支払うこととなってございます。 交換の時期は、令和４年３月３１日までに行うこととなっております。
等価交換の目的となる財産は、区が所有をする土地８２３．９５平方メートルと、事業者が新たに建築をする建物の区分所有床９２２．７３平方メートル及び土地等の共有持ち分でございます。 この財産の価格につきましては、区有地が１０億３，８１７万７，０００円、取得をする床などが１０億２，０００万円という設定でございます。事業者とはこちらの額で合意をしてございます。
また、従前の土地や従後の床及び敷地の共有持ち分といった財産の価格につきましては、大田区財産価格審議会において適正価格として評定を受けた額を踏まえ、決定をしております。区が取得する床の面積につきましては、議案でお示ししているとおりでございます。他の地権者の方々の等価交換条件につきましては、区も地権者の一人でしかなく、知り得る立場にはございませんので、お示しすることができません。
農業をリタイヤするなどして農地を貸そうとした場合、過半数の共有持ち分を持つ人の同意が必要になりますが、相続権者は相続放棄されていない限り共有持ち分を持っているので、何代も前から登記がされていないと過去にさかのぼって大変な調査が必要になり、借り手を見つけるのを諦めてしまうということがありました。
◎大木 都市開発課長 事業の経過の中で、新日鉄興和不動産が事業を行う際に、土地の部分を一旦新日鉄興和不動産にお渡しをするという場面がございますが、最終的には、この土地につきましては、今の区有地、それから、地権者の皆さんが持っている土地も含めて、新しい建物を区分所有される方の共有持ち分として、新しい土地の所有形態になっていきます。
提出に向けた諸手続を実施中という方が４人、同意意向はあるが必要添付書類等が調わなかったという方が16人、権利者関係を現在調整中という方が３人、借地権者、共有持ち分を特定できない方が３人ほどいらっしゃると聞いてございます。 ○委員長（大滝実君） 認可が６月22日ということですが、30日の間に転出の申し出ができるということになっていますが、転出の申し出というのがあったのでしょうか。
この共同化事業は、現在の土地・建物を資産価値として金額に置きかえ、新たな建築物の中に、同額相当の区分所有床及び土地の共有持ち分を取得するという、いわゆる等価交換事業で行うことで想定してございます。
◎中坪 市民協働推進課担当課長 今年度、市民フォーラムの共有持ち分につきまして購入をいたしました。その金額が当初予算の計上時で約７億4,000万円でございます。購入に伴いまして、2018年度の今まで借り上げていた借上料約4,600万円程度が減になりましたので、それが影響して、こういった形で数字が出ているという状況でございます。
等価交換というのは、こういった共同化事業では一般的に行われる内容ですけれども、従前の土地や建物、今回の場合は大田区の建物はありませんので土地の価格になりますけれども、従前の土地の価格と共同建て替えをしてでき上がったビルの床の区分所有権及び土地の共有持ち分、これが従前の土地価格と等価になるというのが等価交換事業の大原則ですので、そういった形で置きかえることを現在は想定をしています。
ここなども置けるかもしれないのと、あと、市民交流センターの外周の土地、１－III街区は、小金井市の土地ということではないですけれども、共有持ち分ですけれども、全体の権利者で合意できるんだったら、この外周のセットバックしているところも、例えば吉祥寺なんか行くと、ああいう建物のセットバックした部分に関して、ちゃんとラックが置いてあるんですね。
加えて、マンション共有部分は区分所有者の共有持ち分なので、民泊の利用者に使われることに抵抗感のある人がいるのも事実です。 また、民泊ビジネスは旅館業界にとっても大きな影響を与えることが懸念されます。もともとのコストが旅館業と民泊では桁違いで、防災・衛生・安全面で一定条件をクリアしないと許可を受けられない旅館業が民泊に不満を持つのは無理もありません。
154: ◯木村委員 この接続通路は、共有持ち分という話でしょう、さっきの。いや、単純に何でそうなるんでしょうか。 というのも、これはいわゆる駐輪場と直結をする、駅をね、そのための通路であって、いわゆるこの通路が再開発ビルの区分所有者にとっての何らかしらの施設かというと、駐輪場の利用者のための施設、専らね。
その地権者との関係もさることながら、ここ近年、いわゆる相続とかが発生した場合に、いわゆる親族で共有持ち分で共有名義になって、いわゆる地権者がふえちゃうということもありますよね。そうすると、その特定の地権者との人間関係や交渉ということにとどまらず、一たび相続が発生すると、それが何倍にも地権者が膨れ上がって、それぞれの方に対して交渉をしていかなきゃいけないという、さらに困難な状況になるわけですよね。
建物概要ですが、この建物は成増のアリエスビル３階に入っているものでございまして、敷地面積は区の共有持ち分、延べ床面積はアートギャラリー固有の面積です。展示室、ギャラリーＡ、Ｂ、Ｃについては記載のとおりでございます。 ２の指定管理者の概要です。 指定管理者は、株式会社図書館流通センターで、成増図書館と同一の指定管理事業者となっております。
マンションにつきましては、複数人いらっしゃいますが、共有持ち分でありますことから、便宜的に１人とカウントさせていただいております。 なお、権利者でございますけれども、登記簿で確認ができる所有権者のことでございまして、今後、物件調査等を進める中で、賃貸借契約など登記簿で確認することができないさまざまな権利関係の対応を迫られるものと考えております。
ただし、マンションにつきましては複数人いらっしゃいますが、共有持ち分であるということから便宜的に１人として数えさせていただいております。なお、権利者でございますけれども、登記簿で確認ができる所有権者のことでございまして、今後物件調査等進める中で、賃貸借契約ですとか登記簿で確認することができないさまざまな権利関係の対応等、苦慮するものと考えております。
ブルーの部分が建築基準法の道路と、網かけがしている部分が路地状形態ということで、この部分が共有持ち分になっているケースでございます。で、こちらのほうについても条件を付しているということでございます。