目黒区議会 2024-06-20 令和 6年都市環境委員会（ 6月20日）
そういった方が本当にいるのかどうかという見極めを今している最中という形になりますので、そういった方が見つかってくればこの準備組合の活動が進んできて、今、委員おっしゃっていただいたような施工者をどうするのかとか、新しくできる保留床をどういうふうに販売したらいいのかというのが今後決まってくるというものでございます。 以上です。 ○山村委員 ありがとうございます。 ２つ質問させていただきます。
そういった方が本当にいるのかどうかという見極めを今している最中という形になりますので、そういった方が見つかってくればこの準備組合の活動が進んできて、今、委員おっしゃっていただいたような施工者をどうするのかとか、新しくできる保留床をどういうふうに販売したらいいのかというのが今後決まってくるというものでございます。 以上です。 ○山村委員 ありがとうございます。 ２つ質問させていただきます。
それに対して代表質問の答弁では、保留床の処分価格も上昇する傾向だというふうにおっしゃっています。 しかし、これも今はまだ価格に転嫁できるかもしれませんけれども、大手ディベロッパーの声を紹介しましたが、これまで成り立つと考えていた再開発事業を見直さざるを得ないおそれもある。事業完了まで見通せないリスクは常にあると、今時点でなっているわけですね。
○岩崎副委員長 そうすると、一定程度高さを高くして、保留床なども一定程度確保することが必要だという話だと思うんですけども、そういうような趣旨で、目黒の区内だけでなくいろんなところで駅前の再開発が、こういうような高層ビルの建設型の再開発がどんどんと進んでいるという背景にあるとは思うんですけれども、そういう部分もあるかもしれないんですが、ただ先ほど言った１回目の質疑でも、まちの顔というか、そういうものですよね
７年の第３回定例会頃に保留床の購入に係る財産取得について上程、また、移転に伴う保健所設置条例の改正を上程したいと考えてございます。移転後は、仮庁舎の解体工事と原状回復を行います。 新池袋保健所のレイアウト等についての説明は以上でございます。 続きまして、池袋保健所仮庁舎土地一時使用貸借契約の一部変更についての資料をお取り出しください。
もう一度お尋ねしますけど、ここに保留床の金額というのは、これは全く新しく売られる販売のための、要するに、買うか買わないかは住民がそのタワマンに対して魅力があって買うのはいい、買わないか決めるのはあるんだけど、ここに一枚絡んでいるのは、区がここの保留床も買うわけですよ。でしょう。とすると、Ｃ地区の保留床の買う金額においては、これはどういう仕組みになっているんですか。
先日縦覧なされた事業計画の案には優先分譲に関する記載はないのでございますが、優先分譲につきましては保留床の処分方法の一つでもございますことから、今後設立される再開発組合でありますとか参加組合員によって検討される項目の一つとして区も考えておりまして、引き続き指導、助言等行っていきたいと考えているところでございます。 ◆山内えり それから、駅前広場について伺いたいと思います。
具体的には保留床を売却して、事業資金の確保を進めていくということになりますけれども、必然的に限られた敷地を有効あるいは高度利用するという意味がありまして、その結果として高層の計画となるということになります。
◎政策企画課長 ２ページの上のほうの（６）特記事項の１つ目の丸ですけれども、野村不動産が保留床を取得いたします。野村不動産が取得した保留床を子育て支援施設に賃貸事業として実施をいたしますので、区が言っている公益エリアとはまた別でございまして、野村不動産が貸して、野村不動産の収入になるような事業、保育所等になろうかと思いますが、そういった事業でございます。 ◆長瀬達也 分かりました。
◆竹内愛 にりんそう保育園ができた経過も含めてなんですけれども、あそこはもともと立地があまりよくなくて、なかなか保育の需要というか難しいだろうということで、民間の施設を誘致するんではなく、施設のいろいろ保留床の問題とかあって私たちも指摘しましたけれども、区立の保育園を誘致するという形になったと思うんです。
工事費は減らすための努力を継続中とのことですが、マンション部分の保留床価格の見直しも検討されたのでしょうか。 ③、市は２階を賃貸で借りる方向で今は考えているとのことですが、購入した場合と賃貸契約の場合、どちらが市にとって有利か、比較検討はしていますか。 ④、市と再開発組合との間で覚書を交わすそうですが、どのようなことを盛り込みますか。
我が党区議団は、西日暮里駅前と三河島駅前北地区のような多額の税金投入と保留床処分でデベロッパーが利益を上げる、大型商業施設とタワーマンションをセット型にした従来型の再開発の見直しを一貫して求めてまいりました。 西日暮里駅前再開発は、商業施設に関する準備組合勉強会資料が委員会に提出されました。資料を作成した株式会社船場は、商業施設のノウハウを持ったコンサルです。
売れ残った保留床を自治体が買い取らざるを得ず、再開発ビルの中に役所機能の一部が入るということをよく聞きます。板橋区においても、成増駅北口の再開発では売れ残った保留床が板橋区立成増アートギャラリーとなり、浮間舟渡駅前再開発では売れ残った保留床のために２０億円もの税金を投入して保育園を設置しています。公費は入れないと言いながら、最終的に公費が投入されました。
本件は、浜松町二丁目の再開発事業で整備いたします文化芸術ホールにつきまして、再開発組合及び各地権者との協議により、専有面積及び組合保留床の変更が生じたため、令和元年10月に同意いたしました権利変換計画の変更案が示されております。本年７月に予定している組合臨時総会におきまして、この権利変換計画の変更に同意いたしますので、あらかじめ当委員会で変更内容について御報告させていただくものです。
○委員（風見利男君） その床の一部は、建設フィーや何かを入れる保留床を除いていわゆる権利床の部分を、一部ということはあり得ないと思いますが、かなりの部分を取得するわけですよね。それを東京都として使うのか、民間に提供するのかは、まだ公表できないと。まだ決まっていないのですかね。そういうことなのでしょうか。
次に、再開発におけるタワーマンションの保留床などへの対応について伺います。他自治体の事例ですが、駅前再開発ビルにテナントが入らず、リノベーション事業として１億円の予算をつける、また、完成したばかりの再開発ビルのフロアがテナントで埋まらず、用途も決まらないまま１５億円で購入したという事例がありました。一つ事例をつくると次も、となります。
再開発事業は高層マンションを建築し、権利者に権利変換される権利床以外のいわゆる保留床を開発業者に売却し、事業費を賄うというのが基本なはずです。実際に、それに該当する参加組合負担金96億6,100万円も計上されています。補助金の１割程度多いだけの額です。 また、クロスポイント再開発では、69億円のうち46億8,000万円が共同施設整備費としてマンション本体工事費用に充てられています。
このコンセプトは、市民、子どもにも分かりやすく、イメージしやすく、意見を出しやすくするようにということで作られて、本当に見やすく、わくわくするようなものを描いていますが、保留床と権利床の図が同じ大きさですよね。
質疑の中では、提出された資料を基に、北口再開発の事業終了を受けた最終的な総事業費が657億円となったこと、特定建築者からの土地代収入である保留床処分金150億円を含む収入を差し引いた市の実質負担額は329億円となったことを確認しました。再開発にこのような莫大な税金を投入して進めてきたことが、市民の暮らしを支える諸事業を圧迫したことは明らかです。
できたビルは、保留床を生み出すため、超高層ビルにならざるを得ず、管理費や修繕積立金などの維持費が高く、５年たつと固定資産税の軽減措置がなくなる。やむなく港区を出ていかなければならなくなった方が大勢いらっしゃいます。 一方、中心の大企業は圧倒的部分の土地を持っており、大幅な容積率の上乗せで、獲得する保留床を販売し、多額のもうけを得ることになります。これが再開発事業です。
今回は、再開発ビルの周りの道路の拡幅、空地も造りましたが、総面積の僅か１％、また、権利返還後の権利床は約２２％、保留床は約７８％と言われています。そして、税金が総費用の約３分の１投入されました。 結局、千住一丁目ザ・タワーは、民間デベロッパーの利益のために税を投入し、優遇しただけではないでしょうか。