三鷹市議会 2021-03-23
2021-03-23 令和３年 三鷹駅前再開発及び市庁舎等調査検討特別委員会 本文
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↓ 最初の箇所へジャンプ 1 午前９時28分 開議
◯委員長（
土屋けんいち君） おはようございます。ただいまから
三鷹駅前再開発及び
市庁舎等調査検討特別委員会を開きます。
初めに休憩を取って、本日の流れを確認いたしたいと思います。
休憩いたします。
午前９時29分 休憩
2 午前９時31分 再開
◯委員長（
土屋けんいち君） 委員会を再開いたします。
本日の流れにつきましては、１、
行政報告、２、議会閉会中継続審査申出について、３、次回委員会の日程について、４、その他ということで進めてまいりたいと思いますが、よろしいでしょうか。
（「異議なし」と呼ぶ者あり）
それでは、そのように確認いたします。
市側が入室するまで休憩いたします。
午前９時31分 休憩
3 午前９時33分 再開
◯委員長（
土屋けんいち君） 委員会を再開いたします。
行政報告、本件を議題といたします。
(1)に対する
市側の説明を求めます。
4
◯都市再生部長（久野暢彦君） おはようございます。よろしくお願いいたします。本日は、再開発と庁舎、１つずつ御報告させていただきます。
最初は駅前再開発です。この「百年の森」と題したパンフレット、これにつきまして、
市としての考えとして、この駅前の17ヘクタールに、今後徐々に緑を増やしていこうと、そういう考えを示しております。その
リーディングプロジェクトとなる1.5ヘクタールの駅前再開発について、事業の進め方とか、そういった内容について記載されております。これについて報告いたします。よろしくお願いします。
5
◯都市再生部調整担当部長（
向井研一君） 私から、お配りしている
カラー刷りの資料１、「百年の森」の
まちづくり（
三鷹駅前再
開発事業コンセプトブック）（案）について御説明をさせていただきます。本冊子は、今
久野部長から冒頭説明があったように、子どもの森を中心とした
三鷹駅前地区の再
開発事業の
コンセプトをまとめたものであります。当該地区の再開発につきましては、令和元年度に子どもの森の
イメージコンセプトを公表いたしまして、地権者の方をはじめ、多くの市民の皆様から御意見等をいただいてまいりました。
本冊子では、皆様からいただいた御意見等を参考に、
イラストを随所に使って子どもの森で展開できる
アイデアをたくさん例示するとともに、再開発を見据えたこれからの
まちづくりの構想を示しています。本日はポイントになる点を中心に御説明をさせていただきます。
ページをおめくりいただきまして、見開き１ページと２ページを御覧ください。ここでは、初めに、今回作成した冊子のテーマともなっている「百年の森」という
キーワードについて説明をしています。１ページ、「「百年の森」構想って何？」と記載されている文章の中では、百年の森構想について、今ある建物がいずれ建て替えとなるときに緑の
スペースを創出していくことで、だんだんと緑を増やし、やがて
市全体を大きな緑のまちにするという考えであることを記載しています。
それには多くの時間を要しますけれども、取組を継続することで、100年後には三鷹
市全体が緑あふれるまちとなる、これを百年の森構想としています。下の
イラストでは、建物空間にゆとりがない現在の状況から、これからの方向として、建物の足元にゆとりのある緑の
スペースをたくさん創出していくことを表しています。
２ページを御覧ください。ここでは「百年の森」をつくるのに大きく３つの段階を踏んでいくことを、
フェーズ１から
フェーズ３として冊子の中で順番に説明していくことを記載しています。まず
フェーズ１では、
拠点施設「子どもの森」をつくること、
フェーズ２では、
三鷹駅前地区の緑をだんだん増やしていくこと、
フェーズ３では、緑をつないで
市全体を緑のまちにすること。これら３つの
フェーズについて、それぞれこの後のページで説明することとしています。
ページをおめくりいただきまして、初めに
フェーズ１、
拠点施設「子どもの森」をつくるについてですが、こちらは３ページから６ページになります。百年の森構想を実現するための第一歩となる
拠点施設を子どもの森と位置づけ、三鷹駅
南口中央通り東地区の再開発をきっかけに、
市の内外からたくさんの人々が集い、憩える緑の空間を整備することを記載しています。
３ページ中ほどからは、子どもの森ってこんな場所として、市民の皆さんからいただいた
アイデアや
市がこれまで検討してきた内容を大きく８つの視点から例示をしています。例示の中には、本当にこんなことできるのと思わせるようなものもあるかもしれませんが、
アイデアをここで幅広く示すことによって、今後地権者や市民の皆さんからも
アイデアをいただきまして、再開発についての関心や機運をさらに高められればと考えております。
幾つかを視点ごとに御紹介いたしますと、まず３ページでは、
子どもたちが安心して楽しく過ごせる場所として、水遊びができるせせらぎや小川、木の上の遊び場などを挙げております。
４ページでは、
にぎわいを生む新たな三鷹のシンボルとして、阿波踊りや朝市など、多彩なイベントができる
スペースを検討すること。また、中ほどの暮らしを豊かに彩る良質な買物空間では、三鷹産有機野菜やエコが特色の
ファームレストラン、また地産地消型の
食品店等の展開、また、自然と解け合いながら人とまちが成長する場所では、屋上などを活用し酪農やヤギの飼育などの
アイデアを示しています。
５ページを御覧ください。地震などの自然災害への備えとして、ここでは
防災拠点としての機能はもとより、かまどベンチや
防災備蓄倉庫、非常時に使える
携帯電話等の充電設備を備えるなど、防災・減災の
まちづくりを進めること。また、
分散ネットワーク型の
公共施設のほか、感染症や新しい生活様式に配慮した機能も検討していくことを記載しております。
６ページでは、生涯学習と多世代交流・多
文化共生の場として、図書館や多
文化共生センター（仮称）の整備について、また、中ほどの環境と人に優しい安全と安心の機能では、歩道の拡幅やバリアフリーに配慮した機能、設備の設置、一番下の三鷹の文化・
日本文化の
発信拠点では、三鷹
市ゆかりの文学者、太宰 治の
文学施設や、また日本の
伝統文化などを学べる教室などを展開していくことを記載しています。
次に、７ページを御覧ください。ここからは
フェーズ２になります。
三鷹駅前地区の緑をだんだん増やしていくです。百年の森構想の第２段階として、７ページ上の
イラストにあるように、子どもの森を拠点として
三鷹駅前地区全体に緑を広げていくことを記載しています。そのためには、
市と市民の皆さんの参加と協働の取組が必要であり、下の
イラストのように、屋上緑化や壁面緑化を支援する仕組み、また、空き地を利用したミニ公園の整備、また、家庭でできる緑化を支援する仕組みなどを検討していくこととしています。
次に、８ページ、
フェーズ３では、緑をつないで
市全体を緑のまちにすることです。百年の森構想の第３段階は、中央の
イラストにあるとおり、市内各所の緑地や里、樹林や農地などを緑でつなぎ、
市全体を緑のまちにすることを記載しています。
市全体をこのように緑のまちにすることで、もっと住みよい、
にぎわいのある豊かなまちを目指していくこととしています。
次、９ページ、10ページを御覧ください。ここでは、子どもの森を拠点として今後進めていく三鷹駅
南口中央通り東地区再
開発事業の概要と進め方を記載しています。９ページでは、予定されている再開発の対象区域と市街地再
開発事業の仕組みなどを
イラストで説明をしています。
また、10ページでは、事業の進め方について記載をしています。
中央通り東地区の再
開発区域内において、三鷹
市は全体の約５％しか土地を所有しておらず、大半の土地は三鷹
市以外の複数の地権者の皆さんが所有していることを右上の円グラフで示しています。再開発に当たっては、これら地権者の皆さんの利益が損なわれないこと、そして多くの市民の皆さんにとって、より魅力的なまちを実現できるよう、地権者の皆さんと、また事業の
施行予定者である
ＵＲ都市機構、また、三鷹
市が協議連携を図りながら、それぞれウィン・ウィンの関係を目指して事業を進めていくことを記載しています。
10ページの下のところでは、現在の時点から工事完了、入居までの再
開発事業の大まかな流れを目安として記載をしております。
次の11ページ、12ページでは、これまでの動きといたしまして、令和元年度に公表いたしました
イメージコンセプトの
イラストを改めて掲載をしております。
13ページを御覧ください。これらの
イメージコンセプトを公表した後に、市民の皆様からいただいた主な御意見を掲載をしております。
市に寄せられた御意見、幾つか御紹介をいたしますと、例えば長年思い描いた
まちづくりが実現するようでわくわくするといった再開発への期待の声のほか、おいしいものが食べられるまちになってほしい、また、市民が気軽に足を運べるような施設を造ってほしい。また、子どもへの焦点がとても大事。意見などについて、市民と一緒に考えていく仕組みが欲しいなどの御要望がありました。
さらに、建物５階ごとに
コミュニティスペースを設けるなど、新しい形の高層住宅があってもいい。駅から緑が見えるのはよいことだと思うが、森や広場など、土地を無駄に使っているように感じるため、事業や運営が成り立つのかが心配であると、こういった御意見もいただいているところです。
最後に、14ページでは、これからの取組について、今後、新
三鷹駅前地区再
開発基本計画（仮称）を策定すること、また、引き続き、市民の皆様から随時御意見をいただきながら事業を進めていくことを記載しています。
冊子の説明は以上となります。今後の予定ですけれども、本日のこの
行政報告と並行いたしまして、現在、地権者や商店会の関係者、駅前の関係者の皆様にも随時御説明を実施している最中でございます。これら、議会の皆様を含めまして、皆様方からの御意見等を踏まえて、できれば年度末に確定する予定としたいと思っておりますが、引き続き意見をいただきながらまとめていきたいというふうに考えています。
なお、４月以降、
駅前関係者を中心に、さらに市民の皆様にも丁寧に、こうした冊子について説明を重ねるとともに、もしまとまったところでは、
ホームページや「広報みたか」などでも公表していきたいというふうに考えております。
私からは以上です。
6
◯委員長（
土屋けんいち君）
市側の説明は終わりました。
これより質疑に入ります。質疑のある方は挙手を願います。
7 ◯委員（
伊沢けい子さん） では、質問をいたします。まず、来年度じゃなくて、令和２年度の施政方針を見ますと、210万1,000円でもって基本的な考え方を取りまとめるということが書いてありました。その210万1,000円というのは、基本的な考え方っていうのは、この
コンセプトブックをまとめるということのために使われたと考えてよろしいんですか。この基本的な考え方はこれということでしょうか。
8
◯都市再生部調整担当部長（
向井研一君） まず、今の御質問に率直にお答えをするとすれば、令和２年度に策定する駅前再開発に関する基本的な考え方（仮称）というのが、今回、今日ここで御報告をさせていただきますこの
コンセプトブック、これが基本的な考え方というふうに位置づけるというか、それがそのものでございます。
予算については、200万円余の金額が計上されておりましたけれども、その金額の中で、今回この冊子を作成をいたしました。
9 ◯委員（
伊沢けい子さん） その
アイデアの例示っていう御説明がありましたけど、それを書いたということなのかなということ以外に、ちょっとコメントのしようがないんですけれども。一方で、思わせぶりないろんな絵もあったりして、それは前も指摘していますけれども、ただ、本当にここを再開発するというときには、過去の事例からいって、専門家の方に試算していただいたことがあるんですけど、そういうときには360億円規模の全体の再開発となって、補助金だけでも
市が最低でも60億円と推測されて、それで、それに加えて
公共事業の床の買取りとか、整備費用というのは、また別途必要になるというような試算も、過去の事例から見て、そういうこともあるんですよね。
それが、今回そうだということではないかもしれませんけど、今年度、事柄がやっぱり端的に言って動かなかったというのは、
コロナ禍でやはり状況が一転して、それでそういう大規模な開発をしていく試算がやはりできないということがあるのではないかというふうに考えるんですけれども、どのように考えているんでしょうか。
10
◯都市再生部調整担当部長（
向井研一君） まず、今事業費が360億円というような例示がございましたけれども、これまでも繰り返し申し上げているとおり、本事業の事業費については、現在まだ、
市としても幾らというふうなところまで明示できるような状況ではありません。現在も
施設計画、
事業計画等を多方面から確認をしているところなので、今後それが明らかになったところにはきちっと説明をしていきたいというふうに考えておりますが、現時点では事業費についてはお答えできる段階ではございません。
さらに、今回この
コンセプトブックという形で、今まで基本的な考え方というふうに言ってきたものについてお示しをしてきたわけですけれども、確かに昨年９月の
特別委員会でも、この基本的な考え方では詳細な施設の計画であるとか、施設の内容、そういったものもお示しをするということで御報告をしていたと思いますけれども、それも去年の12月をめどに策定をするということで、この場で御説明をしたというふうに記憶しております。
それが今回、この３月になって、しかも
コンセプトブックという形でまとめたということにつきましては、やはり一番大きな影響というのは
コロナウイルスの感染症の影響ということがございます。地権者との合意形成や
事業計画の検討状況などが幾らか
足踏み状態になったという面もありまして、そういうような形で、時期も３月まで遅れてきたということも一面はございます。
ただ、再
開発事業を優先的に進めていくという、この考え方は三鷹
市としては変わっておりませんので、この地権者の方はもとより、市民の皆様方のこの再開発についての関心、また機運などをなるべく分かりやすく身近なものとして捉えていただきたいために、今回この冊子を作ったというような経過がございます。
以上です。
11 ◯委員（
伊沢けい子さん） それで、この
コンセプトブックの１ページを見ますと、現在、そしてこれからという
イラストがありまして、これからというところに超高層らしい
マンションの絵があります。この超かどうか分かりませんけど、そういう
タワーマンション、
高層マンションというのは、この計画の中に
イメージ、あるいは計画されているんでしょうか。
12
◯都市再生部調整担当部長（
向井研一君） このことについても、これまでも御説明をしてきたこともあるかもしれませんが、三鷹の駅前には広い敷地がたくさんあるわけではございません。限られた敷地の中で人々が住み、また、そこで生活をして、また潤いや安らぎを与えるような広場のような
オープンスペースをつくっていくためには、建物の一定の高層化の必要性はあるとの認識は持っております。
また、高層化によって地権者の皆さんの生活再建をスムーズに進められるといったような事業の採算性のバランス、こういった視点も大事なものとして捉えています。しかしながら、現時点では、高層ビルありきで
施設計画等を検討しているわけではありません。様々な可能性を追求しておりますので、全く
高層化そのものを否定しているわけではございませんけれども、事業のバランス、全体を総合的に見て、最終的にまとめていきたいと考えています。
13 ◯委員（
伊沢けい子さん） 武蔵小金井駅の南口にＵＲで再
開発事業が行われまして、それで
タワーマンションも今建設されたんですよね。ところが、それが中に入らずに、売れ残っているというような状況も聞いているんです。ですから、三鷹
市で仮にあの形態の再
開発事業を、小金井
市でやったようなものを繰り返すということにすると、それは明らかにこの時代にそぐわないものであるというふうに言えると、私は思います。
もっと言えば、この市街地再
開発事業というスキームに乗っかった再開発ということ自体が、特に今回、昨年からのコロナで明らかになっているように、もっと前からですけど、三鷹
市でもそういう大きな事業に使える財源は本当にないということが明らかになってきていまして、
市債の
返還計画とかいう大きなくくりで見ても、平準化しましたけど、
元気創造プラザの借金もこれから順次返していかなきゃいけないというような中で、そこまでの大きな事業、新たに
市が関わって行っていくっていうことに関しては、非常に無理があるというふうに私は考えております。
その
タワーマンションのことも含めて、考え方をお聞かせください。
14
◯都市再生部調整担当部長（
向井研一君） 近隣の再開発については、先行事例ということで、私たちも小金井
市はもとより、国分寺
市とか、八王子
市とか、立川
市とか、そういった再開発については、事例を視察に行ったりして検証はしているところであります。ただやはり、従来の再開発の進め方をそのまま踏襲するのではなく、これまで時間がかかってきたからこそ、三鷹
市らしい、しかもこのような
コロナ禍にあって、新しいそういう考え方、働き方や
生活スタイルの変化に応じた機能とか、そういった
アフターコロナを見据えた再開発というのもあるべきだと考えております。
非常にこの
コロナ禍にあって、やはりまず市政を運営していく中では、市民の皆さんの生活を守って、また、この冷え込んだ社会経済の活性化を何よりも優先するという、この視点はとても重要だと考えておりますので、再開発の推進に当たっても、事業費はどれぐらいかかるかといったような御懸念されているような内容についても、とても重要なこととして、我々捉えております。
ですから、現在も様々な視点から
施設計画、
事業計画の検討を重ねておりますので、この
まちづくりに寄与する費用対効果の高い計画となるよう、これからも検討を進めていきたいと考えています。
15 ◯委員（
伊沢けい子さん） 最後に意見を申し上げますけれども、過去のそういう市街地再
開発事業に乗っかった開発というのは、三鷹
市では行うことはできないし、無理があり過ぎるというふうに、私は考えております。やはり、特にもう一度申し上げますけど、昨年のコロナのことで明らかになったように、やはり、いわゆる大型の再
開発事業というのはもうできないと。三鷹
市が今までの財政的な、ここ20年もっと前から含めた借金を抱えているっていうことからいっても、それは行うべきではない。もっと優先的に市民を支えていく事業というものが、福祉などとか、医療とか、そういうところから率先してやるべきことがあまりにも多くて、そういうところを優先して行うべきだということを申し上げて、意見を表明して終わります。
16 ◯委員（
山田さとみさん） よろしくお願いいたします。この
コンセプトブック、絵がたくさんあって、
イメージが膨らむようなもので、楽しく拝見させていただいたんですけれども、この
コンセプトブックは、地権者とか、
あと駅前の商店街の方に今御説明をして、お配りしているという状態ということを、先ほどそういうふうに受け取りました。市民の方にも広く周知するというようなお話がありましたけれども、
ホームページで公開するというふうに先ほどおっしゃっていましたが、
あと紙ベースでどのくらい配るのか。
さっき伊沢さんからありましたけど、200万円くらいでしたね。そんなに刷れないと思うんですけれども、どこに配るのかなというところを、ちょっと教えていただきたいと思います。
17
◯都市再生部調整担当部長（
向井研一君） 今回、この作成の、おおむね200万円の予算につきましては、このデータ、これに至る作成経費として計上して、それで予算を執行しております。
これから何部刷るかというのは、あと、これは自前で、私どもで印刷する、コピーをしてつくるものと、印刷業者に出すものというのを、今年度また新たにそこは考えています。まだ今、何部を刷るということまでは、ちょっとまだ明確に何千部とかいうふうに、数は決めておりません。
ただ、広く皆様方にお示しをしていきたいなと。駅前の方たちだけではなく、駅前から離れた、例えば大沢とか、北野の地区の皆様方にも、ああ、三鷹の駅前がこんなふうに変わっていくんだなというような思いを持っていただくためにも、
ホームページや広報などでその情報は載せていきたいと、今のところは考えておりますし、近くのそれぞれのコミュニティ・センターなどの
公共施設などにも紙ベースのものを置いていきたいというふうに考えています。
18 ◯委員（
山田さとみさん） ありがとうございます。もう
市全体の皆様に広く周知したいということは分かったんですが、コミセンとかも行かない人は行かないと思いますので、例えば
市の公式のツイッターですとか、そういったのでも周知していただけたらなというふうに思います。
市民の方から意見を集めていきたいというような、そういった御発言がありましたけれども、前、地域ごとにワークショップみたいなのをやっていたと思うんですけど、そういうのはやるんでしょうか、それとも、14ページに書いてあるように、メールとか、電話で受け付けますよということなんでしょうか。
19
◯都市再生部調整担当部長（
向井研一君） この冊子に特化した説明会を開催するということは、現在まだ考えておりませんけれども、広く周知するために広報や
ホームページ、今、ツイッターなどというような、広く周知していきたいというふうに我々も考えておりますので、ぜひそういったものは活用していきたいと思っております。
それでいただいた意見などについては、メールとか、電話とか、また、お手紙などをいただくこともありますし、そういった媒体は問わず受けていきたいと思っております。そしてまた、この間、予算
特別委員会でも審議していただきましたけれども、令和３年度の取組といたしまして、駅前地区の皆様方に向けた基礎調査、しかも新たな参加と協働というところの拠点が三鷹の駅前にできていきますので、そこでのワークショップ、そういった取組も活用いたしまして、広く市民の皆様方から様々な意見を頂戴いたしまして、その際に、こうした冊子をツールとして、三鷹の駅前についてどう考えていくのかといったものの広く意見を頂戴したいというふうに考えております。
以上です。
20 ◯委員（
山田さとみさん） ありがとうございます。次に、７ページの
フェーズ２のところなんですけれども、子どもの森の緑豊かな空間を、まちの共通したデザインとして、駅前地区全体に広げていきたいと考えていますというふうにありますが、緑のまちの育て人となってもらうとあります。子どもの森の再
開発事業の後、緑化に御協力くださる市民に、例えば補助金を出して緑化を進めていきたいということなのか、それとも、その後、再開発など、大規模な事業で緑化を進めていくというような計画なのでしょうか。
21
◯都市再生部長（久野暢彦君） 両方考えています。地域の方々にとって、お住まいの御自宅などに緑地を増やしてもらう。例えば助成金などをきっかけとして、お庭ですとか、その道路に面したところに緑地を配してもらう。それも１つの緑だというふうに思っています。そういったものが連続していくと、まち全体が緑で潤ってくると思います。
一方で、大規模な開発、再開発でも、共同化でも、どんな形でもいいんですけれども、大がかりな開発の時には、ちょうどこちらの１ページにも書いてございますように、ビルなどを建て替えてしまうと、そのまま冷たい無機質な
イメージのビルになってしまいますが、例えばそれを少し足元を空けていただいて、緑を配置して、空地を取ってもらう。その分、ちょっと高くなるかもしれませんが、そういうものを徐々に徐々に増やしていくと、その開発ごとにそこでもまた緑が増えていきます。
こういうものを連続させて、時間はかかりますけれども、広い範囲に増えていくと、行く行くは、100年かかるかどうかは別として、緑で非常に豊かなまちになっていくと、そういうものを目指したいという考えでございます。
22 ◯委員（
山田さとみさん） 分かりました。ありがとうございます。次はこれだよという具体的なのは決まってないということでよろしいですか。
23
◯都市再生部長（久野暢彦君） その具体的な、最初の再開発を今回やりたいと思っているわけですが、そのほかについては、事例を見ながら、ほかの皆様が、ああ、こういうふうになっていくんだなということを御理解していただいて、それから徐々に増やしていっていただきたい、そういうふうに考えております。
24 ◯委員（
山田さとみさん） よく分かりました。ありがとうございます。
次、10ページなんですけれども、再
開発事業の流れ（目安）と右下にありますが、現在は計画・調整の段階にあり、次に示されている都市計画決定までの間の流れについて、確認です。都市計画決定までの間の過程がここには書いていないわけなんですけれども、令和２年度に
三鷹駅前再開発に関する基本的な考え方、これですね。令和３年度、
三鷹駅前再開発に関する基本プラン策定、令和４年度、新
三鷹駅前地区再
開発基本計画（仮称）策定、令和５年度、都市計画決定、この流れで大丈夫ですか。
25
◯都市再生部調整担当部長（
向井研一君） 今、御指摘のあった施政方針にも記載をしているスケジュール、このスケジュール、令和５年度、都市計画決定を目指してというところを目標に置きますと、そのような年度ごとのそれぞれの策定を目標にして、進めていきたいというふうに考えています。
26 ◯委員（
山田さとみさん） ありがとうございます。新型コロナの影響など、様々不確定要素はあるかとは思いますが、頑張って進めていっていただきたいと思います。
以上です。
27 ◯委員（紫野あすかさん） よろしくお願いします。まず、パンフレット、つくりがすごい立派だなと思ったんですけれども、先ほど210万1,000円の予算ということですが、これは広告代理店か何かが入って作ったということでよろしいのでしょうか。
28
◯都市再生部調整担当部長（
向井研一君） 210万円というふうに、令和２年度施政方針に載っていましたけれども、実際この
コンセプトブックの作成費は200万円という予算の中でやりました。契約をしておりますので、契約している相手先は株式会社文化工房と、この業者は「広報みたか」を作成をしている、そこの業者と同じところでございます。
29 ◯委員（紫野あすかさん） ありがとうございます。なかなかすごい内容だなあと、見た目にもかわいくて、すごい発信力があるなというふうに感じたんですけれども。これを見ていくと、一番最初のページの現在とこれからという図があるんですけれども、緑が増えていくというのは悪いことではないとは感じるんですけれども、住民の方がこれをぱっと見たときに、ええっ、私のうち緑になっているって思われるんじゃないかと、単純に思ったんです。
これ、住んでいる住民の方はどこに行ってしまって、また商店街はどのようにこれからの中に組み込まれていくのでしょうか。
30
◯都市再生部調整担当部長（
向井研一君） １ページの現在とこれからの
イラストは、この考え方をお示しした、分かりやすく、これからの
まちづくりの進め方を理解していくためのものなので、実際これが三鷹の駅前の地図を置いて、自分のうちが公園になっちゃっているとか、緑になっているということを表しているものではないです。当然この中には、お住まいの方が再開発後に違うところにお住まいになったり、この
マンションのほうに住むっていうこともあるでしょうし、こちらに商店をこのまま継続していくということもあると思いますけれども、この絵はあくまでもそういったものの
イメージを分かっていただくために描いているものなので、直接的な今の駅前を表しているものではございません。
31 ◯委員（紫野あすかさん） でも、これからこの絵を広く市民の方に見せていくのであれば、一つ一つが、やっぱりこういうふうになっていくんだって。先ほども、例として
フェーズ１、いろいろ載っていますし、こんなことできるのって思う内容も載っけているというふうにおっしゃっていましたが、市民の方はやっぱりこれを見て、ああ、三鷹は具体的にこれを目指しているんだっていうふうに思われると思うので、本当にそれが市民が求めている内容になっているのかということの検証は本当に大事だと思うんですが、いかがでしょうか。
32
◯都市再生部調整担当部長（
向井研一君） おっしゃるとおりだと思います。まずは地権者の方々の貴重なこれまで築いてきた資産とか、地権者の皆さんの権利というんですか、こういったものがまず損なわれないように、それがちゃんと継続し、しかも再
開発事業によって、さらにそこで例えば御商売がまた展開していくと、そこでまた住んでいくというような生活再建といった視点というのは、当然再開発の中ではまず優先されるべきものだと思っております。
ただ、併せて、市民の皆様にとっても、この駅前再開発、やはりここを拠点に
三鷹駅前、最終的には
フェーズ３で表しているような、
市全体に緑というような象徴的な言葉を使って、物理的な本当の緑ということも表しておりますけれども、併せて
にぎわいとか、活性化といったものも、このように三鷹の駅前から広げていきたいという思いを、この中で表しているところでございます。
33 ◯委員（紫野あすかさん） そういうふうに、
市が
イメージして、目指しているということは、ここでこうやって説明を聞くと分かるかもしれませんが、やはり市民の人がこれを見たときに、ええっ、どんどん緑になっていくんだということばかりが先行してしまって、緑を増やすっていう
イメージの陰に隠れたものは何なのかというのをすごく考えてしまうというふうにちょっと思って、分かりにくいなと思ったんですね。
その緑のエリアを展開していくことが生活環境をよくしていくことと、どういうふうに結びつくのかということが、やはり具体的にちょっと分かりにくいなと感じました。緑を求めるんだったら、今はみんな井の頭公園に行く
イメージなんですけれども、それを駅前にも、広場や空間として広げて、
にぎわいのある、緑のある空間をつくっていこうという考え方でいいんでしょうか。
34
◯都市再生部調整担当部長（
向井研一君） 考え方は、おおむねそういうような緑を増やしていくということを、まず意識的に考えています。ただ、やはりそれだけではありません。緑さえ増やせばいいということではないと思いますし、緑と併せた人々の生活とか、そういったものが確保され、しかも、そこでより憩いがあったり、そこで
子どもたちが楽しく遊んだり、
オープンスペースのところで、皆様方がそこでゆっくりできるというようなことも、そこはきちっと併せて考えていかなければならないというふうに認識しているところであります。
35 ◯委員（紫野あすかさん） これ、例えば10ページの事業の進め方の図でも、ウィン・ウィンの関係を目指すっていうふうにありますが、この地権者の皆さんとＵＲと三鷹
市、この三角の矢印ですけど、ここの三鷹
市にくっついている市民が、どうしても取ってつけたような蚊帳の外のように感じてしまいます。ちゃんと市民もウィン・ウィンになるようなものでなければいけないと思いますし、計画だけが先行してしまって、後で、ええっ、こんなはずじゃなかったとか、取り返しがつかなくなってから、変更などが起こらないような、もっとやっぱり市民の意見を聞いて、何が求められているのかっていうような
まちづくりを、やはりもう一度考えるべきではないかと思いますが、いかがでしょうか。
36
◯都市再生部調整担当部長（
向井研一君） ここは、
中央通り東地区再
開発事業の進め方ということで、再
開発事業の進め方のことの基本的なベースとなる考え方をお示ししているところであります。やはり、再開発を進める上では、この右上の土地の所有面積の比率でもありますように、まずはこの大半を複数の地権者の方が所有しているわけであって、この地権者の方々の御協力がない限り、この再開発を進めていくことはできません。
なので、まずは一義的には、地権者の皆さん、土地・建物を所有している皆様方の意向、これを第一に優先的に考えていかなければならない。しかし、と同時に、取ってつけたようなというふうに今委員はおっしゃいましたけれども、やはり市民の皆様にとっても、この三鷹の駅前がとても魅力的な、行ってみたいと思うような駅前、まちにしたいという思いは変わっておりませんので、そこはこれからも引き続き市民の皆様方の御意見、御要望などを丁寧に聞きながら、並行して進めていきたいというふうに思っております。
以上です。
37 ◯委員（紫野あすかさん） この
まちづくりの
コンセプトは
ホームページにも載るということで、結構いろんな方が御覧になって、やっぱりこれを見て、どういうふうに感じて、どういうものを想像するのかというのはそれぞれだと思いますので、やはり市民の思いとかけ離れていったものにならないように、きちんと説明や市民の意見をもっと聞くということを進めていただきたいと要望します。
以上です。
38 ◯委員（小幡和仁君） よろしくお願いいたします。この
コンセプトブックですけれども、非常によくできているなと、感心して見ておりました。私として、特にいいなと思った点は、人が中心であり、生活が中心で、駅前でどんな活動ができるのかとか、そこに行ったらどんなことができるのかみたいなのが結構
イメージできるようなものになっているので、そういった意味では物ありきではなくて、人ありきというところで、非常にすばらしい
コンセプトブックだと思いますが、これ、作られたのは、先ほど文化工房さんと。
この中の中身的には、かなり
市の考え方のほうが非常に大きいというか、そういうふうに理解するんですけど、そういうことでよろしいですか。
39
◯都市再生部調整担当部長（
向井研一君） もちろん、この中身の考え方とか、こういうようなテキストでとか、言葉は、
市側のほうで、こちらのほうが、このようにしてほしいと、三鷹
市のほうで示したものでありますけれども、ただ、とはいっても、どうしても役所が作るものというのは、堅くて分かりにくい。言葉の使い方とか、今回この
コンセプトブックはなるべく
子どもたちにもというか、今御指摘いただいたように、
イラストをたくさん使って、再開発のことを分かりやすく
イメージしてもらいたいという思いで作ったという
コンセプトで考えております。
ですので、そういったところでは、このように示したほうがいいんじゃないですかという、絵の使い方、
イラストの使い方、言葉の使い方などについては、その業者のほうからアドバイスというか、そのようなところでやり取りをしながら、まとめてきたという経緯がございます。
40 ◯委員（小幡和仁君） ありがとうございます。基本的な考え方は、
市のほうが
コンセプトをきちっと持った上で、業者さんにそれを表した分かりやすいものを作っていただいたと、こういう理解をいたしました。
幾つか、ちょっと市民の皆さんにお示しするのに、こういうところはどうなのかなと思う点につきまして、少し御質問したいと思うんですけれども。まず、子どもの森っていうことなんですけれども、さっき紫野委員からもありましたが、森っていうのは非常に前面的に出ておりまして、なぜ森にするかが、その
コンセプトがやや明確でないというところがあるのかなという気がしております。
要は、森をつくるとか、駅前をこういった形で建物を配置していく。それとか、広場を造っていくということで、どういった
まちづくりを目指していくかという、そこら辺の
コンセプトが、やや明確ではないのかなという気がするんですけれども。どちらかというと、私個人的には、人が集まるとか、人が寄り添うとか、共助のまちとか、そういった
コンセプト、森を中心に人が集まってきて、
にぎわいのまちができてくるんだという、そういうのを目指しているんじゃないかなと個人的には思うんですけれども、そこが、この
コンセプトブックだと、ややちょっと見えにくいのかなあと思うんですけれども。これは私の意見です。
続いて、ちょっと分かりにくかったのが、この広場というのがありますけれども、12ページに出ています森と多機能広場の
イメージとあります。この広場と、従来から出ていた長方形に近いような広場を造るっていう広場があったと思うんですけれども、広場が２つできるという
イメージで間違いないんでしょうか。
41
◯都市再生部調整担当部長（
向井研一君） この12ページにお示しをした森と多機能広場の
イメージというのは、これは令和元年度にお示しした子どもの森の
イメージコンセプトということで、広場ではこういうような
イメージで考えていますということでお示ししたものです。まだその広場がこの事業の区域内に幾つできるかなどについては、現在も検討しております。１つになるのか、２つになるのか、なるべくそういう
オープンスペースを確保して、イベントとか、また防災に役立てるような、そういう
スペースを確保したいという考え方を持っていますけれども、まだ幾つということは決まっておりません。
42 ◯委員（小幡和仁君） 結構広場って、非常に大事なポイントだと、自分自身も思うんですけれども、そこはもう少しある程度明確にしてほしいなという感じがするのと、この図の広場は、現状でいうとマクドナルドの前の交差点ですね。そこからすぐのところに造るという広場なのかなというふうに、この絵を見ていて思ったんですけれども、そうではないんですか。
43
◯都市再生部調整担当部長（
向井研一君） これから私が言うことは、そのようになるということではなく、この
イメージコンセプトの11ページ、12ページの絵では、今この12ページの広場というのは、このスクランブル交差点よりも、もうちょっと南側を
イメージしていますということで、今まで御説明をしてまいりました。
もちろん、駅のこのスクランブル交差点、この11ページの下の絵にあるように、ここに１本大きな木が立っておりますけれども、この辺りがちょうどスクランブル交差点のマクドナルドの向かい辺りになるわけですけれども。この12ページの右上の広場は、もうちょっと南側に行ったところを
イメージをしております。ただ、今この後の
事業計画に、それがこのままなるというふうには決まっているわけでありません。あくまでもこれは、この時点ではこのように考えている
イメージですということでお示しをしたところです。
44 ◯委員（小幡和仁君） よく分かりました。私は、小高い山の向こう側にこの広場ができるのかなと、この図を見ていて思ったんですけれども、そうではないということですね。
それから、もう一つ、外部、内部の
イメージということで、書棚があったり、らせん階段があるんですけれども、これはどういった。これは別に、本当に本棚があるとか、そういうことなんですか。それとも、何のためにこれがあるのかっていうのはちょっとよく分からないんですけれども、そこはちょっと念のため確認したいんですが。
45
◯都市再生部調整担当部長（
向井研一君） この辺についても、あくまでも
イメージなので、決まっているものではなく、こういった
イメージを令和元年度にお示しをすることによって、再開発にはこんなような外観とか、内部のものの中で、こういう機能があったらいいなといったようなものを意見が出しやすい、そのようなことで表しているものです。
ただ、やはり、全く考えてもいないことを掲載はしておりませんので、例えばこのような、こちらの子どもの森のできることの中に、図書館というような言葉も入っていたと思いますけれども、そのように本をここにたくさん置いて、図書館の機能というようなものも現時点では考えておりますので、そういった
イメージを膨らませるために、このらせん状の階段といったようなことも、
イメージとしてお示しをしたところでございます。
46 ◯委員（小幡和仁君） ありがとうございます。図書館の
イメージなんだなということは、今理解できました。
続きまして、８ページなんですけれども、ここは緑をつないで
市全体を緑のまちにするということなんですが、これを見ると、
市全体が緑になっていないじゃないですか。やっぱり
市全体を緑のまちにするのであれば、やはり
市全体を緑にしていただきたいなというふうに思います。これでいくと、具体的に私のところはそうなっていないというのが、これ明確に分かるわけですね。私が住んでいるところはなっていないです。
やっぱりそこは、まち全体、三鷹を緑にしていくんだという
コンセプトは非常にすばらしいと思うんですけれども、これを見ると、そうじゃない地域があるというふうにちょっと思ってしまうところがあるので、そこはちょっと配慮していただきたいなという感じがするのと。あと、緑を増やしていくということで、三鷹ってどうしてもブロック塀とかが多いんですね。木で造る垣根、そういうのが比較的少なくて、やっぱり地震対策とか、安全対策上も垣根のほうが推奨されると思うんですけれども、そういったブロック塀で家と家の間を境界をするということについても、やっぱり変えていかないと、緑が増えるというまち並みにはならないんじゃないかなというふうに思うので、そこら辺も何か加えていただけるといいかなと思うし。
そう考えると、この緑の森というのが、ここに書かれている地域だけでは、やっぱりないんですよ。上連雀のところも、井口のところも、やっぱり緑になっていくという話だと思うんです。なので、ぜひそこは、
市全体を緑にしていくというのをもうちょっと打ち出す
コンセプトブックにすべきではないかなというふうに思います。
もう一つ、先ほどちょっと紫野委員からも質問がありましたけれども、この10ページの連携図ですけれども、市民が三鷹
市にくっついているというのは、そうなんだなと思うんで、逆を言えば、市長は市民の皆さんを代表して地権者さんとお話をしていただくという、こういう理解でよろしいですか。
47
◯都市再生部調整担当部長（
向井研一君） 市民の皆さんの声を少しでも多くお聞きした、その声を具現化できる、そういった
まちづくりを進めるという意味では、そのような考え方で間違いございません。
48 ◯委員（小幡和仁君） この中で、
ＵＲ都市機構さんが、まさにその中の１つとして大きく出ているんですけれども、ここら辺の考え方につきまして、御説明をお願いいたします。
49
◯都市再生部長（久野暢彦君） この連携図の中では、右側の下に
ＵＲ都市機構と載っております。これは括弧に書いてございますように、再開発
施行予定者としての立場でここに書いております。委員さんおっしゃるように、当然、再開発は市民の方々を大事に進めていくわけですけども、この図は、この駅前の
中央通り東地区の再
開発事業の中の連携関係として表させていただいているものですから、その中では、この３者の協力関係を示したと、そういうことでございます。
その中に当然、
施行予定者は書くことになりますので、それで
ＵＲ都市機構というふうに書いてございます。
以上です。
50 ◯委員（小幡和仁君） 分かりました。この３者が、これを見ると、結構対等な
イメージなんですけど、対等なんですか。３者対等なんですか。施行業者さんは対等なんですか。
51
◯都市再生部調整担当部長（
向井研一君） 対等かどうかということを表している図ではないですね。みんながそれぞれウィン・ウィンの関係を目指してということで、それぞれの役割に応じた立場で連携をして、この事業を推進していくということを表していますので、対等とか、どっちが力を持っているとか、そういったものを表していることでありません。
52 ◯委員（小幡和仁君） そうであるならば、市民の丸だけちょっと小さいのがちょっと気になりますね。同じでもいいんじゃないかなというふうに思います。先ほどの緑の８ページの図と、市民の丸が小さい点について、ちょっと御見解をお伺いしたいと思います。
53
◯都市再生部調整担当部長（
向井研一君） 貴重な御意見だというふうに思います。やはり市民の方もそのように見られるという部分は、今御意見をいただきましたので、この後、これは案でございますので、確定に向けては、そのところももう一回検証して、また直していきたいと思っております。
（「市内の緑の表記」と呼ぶ者あり）
続いて答弁させていただきます。緑につきましては、この８ページの絵は、現在、三鷹
市の資源として緑があるということで、もちろん、今この緑のないところは緑にしないままに進めていくということではありません。あくまでもこの
市全体を緑のまちにしていきますので、現時点では、井の頭公園はじめ、牟礼の里とか、北野の里、大沢の周辺も、現在ある緑の状況を表しているものです。
こういったものをつないでいき、今、緑じゃないところも、これから緑にしていくという考え方を表したいというふうに思っていますので、最終形にしてみれば、これが全部緑のような形になれば、100年後には緑のまちというふうに思えるような、そういう構想を表しているものです。
54 ◯委員（小幡和仁君） すみません、こだわるようなんですけれども、子どもの森と井の頭恩賜公園、ここの間も緑でつながっているので、別にここ、今緑の森があるわけじゃないところもつなげておられますし、そういった意味で、できれば全て薄い緑にしていただけると、何となく見られる市民の方も、ああ、そうなんだなというふうに思っていただけるんじゃないかなと、私は思いますけれども、ぜひ御検討いただければなと思います。
55
◯都市再生部調整担当部長（
向井研一君） おっしゃることは理解しましたので、そこも、先ほどの市民の表示と併せて、こちらの表し方もちょっと検討したいと思います。
56 ◯委員（大城美幸さん） 基本的な考え方を、まず、ちょっとお伺いします。最初に、伊沢委員の質問に対して、再開発を優先的に進めるという考えは変わっていないというふうにお答えになりました。今
コロナ禍で、やはり優先すべきことはコロナ対応であって、駅前再開発は
コロナ禍だけど、粛々と進めますというならまだ分かるけど、優先的に進めるという考えは変わっていないという、その考えは、じゃあ、コロナ対応との比較でどう考えたらよろしいんでしょうか。
57
◯都市再生部調整担当部長（
向井研一君） 発言の仕方とか、言葉の使い方というのはとても難しいなというふうに感じるところでもありますけれども、まずは、やはり新型
コロナウイルスの感染症、今これを、市民の皆様の生活を守ることとか、社会経済の活性化、これを何よりも優先しなきゃいけないということは確かです。これは三鷹
市は今全体としても、それをまず優先的に進めなければいけないという認識は持っています。
ただ、その再
開発事業を中止することは考えていません。中止すべきというようにおっしゃる方もいますけれども、そのことは考えていません。一方で、地権者の皆様にとって、こういう
コロナ禍にあって、駅前再開発、どうなるんだろうと。このままコロナの影響のまま、進められなくなってしまうんじゃないかというように思われる方もいらっしゃいますので、その方たちに対しては、いやいや、中止することは考えていません。まずは優先して、市政の中ではコロナ以外にもたくさんの取り組むべきいろんなプロジェクトがあるけれども、その中でも再開発は優先的に進めていきますという意味で、優先的という言葉を使いました。
ですので、当然コロナのことの対応というのが、まず、それは何よりも大事にしなければいけないし、全面的に再開発を推進するタイミングというのは今なのかどうかということについては、慎重にそこは状況を見極めながら進めなければいけないという認識は持っておりますけれども、その中でも、再開発については、何よりも粛々と優先的に進めていかなければいけないという市長の思いを、地権者の皆様にも、この間メッセージとして伝えてきた、そのことを説明をさせていただきました。
58 ◯委員（大城美幸さん） 確認しますけど、コロナ対応が最優先、次に、じゃあ、再開発が来るというふうに捉えていいんですか。そういうことじゃなくて、もろもろある中でも、その１つに再開発も考えていますよっていうこと、どちらでしょう。
59
◯都市再生部調整担当部長（
向井研一君） 今の言ったような中で、どれが一番で、どれが２番という優先順位を明確につけて市政を運営しているわけではないということは確かです。まず、でも、やはりコロナの対策というのを、今この現時点では最重点に進めなければいけないということは、令和２年度の予算、または令和３年度の予算編成の審議の中でも御説明をしてきたものでありますので、それが最優先ということは間違いないと思います。
ただ、その次に再開発というのが来るのかどうかということについては、明確に私がそれを言うことではないと思いますけれども、いろんな状況、いろんな環境とか、そういったものを踏まえた上で優先順位を決めていきますけれども、ただ、再
開発事業というのが現時点での河村市長の取組の中では、大きな優先的な事業であることは間違いはないというふうに考えています。
60 ◯委員（大城美幸さん） 私も、別に再開発が悪いとか、そういうふうに思っているわけではないんですが、中止すべきというふうにも思ってはいませんけど、地権者の思いを考えれば、
市がそういうふうにおっしゃるのも分からないでもありませんが、やはり今、
コロナ禍において最優先はコロナ対応であり、だけど、駅前再開発のことも置き去りにしないで、中止しないで進めていきますよというようなニュアンスが正確なのかなっていうふうには思います。
あと、次なんですが、もう一点、高層をありきではないというふうにも御答弁されました。それは、市民の地権者や市民の声を受けて、このビル、前は雲の上にまで行っていたビルですが、
タワーマンションが高層化するかどうかは、これからの地権者をはじめ、市民の声によって決まるというふうに考えてよろしいでしょうか。
61
◯都市再生部調整担当部長（
向井研一君） 先ほど申し上げたように、高層ビルがありきで
施設計画を検討しているというわけではないということは確かであります。ただ、そもそも高層ビルというのが、何メートル以上ならばいいとかっていう、そういうお話になるとまた次元が違ってくると思いますけれども、やはり先ほど御説明したように、やはり一定の高さ、高層化によって事業の採算性のバランスとか、また、何よりも地権者の皆様方の今後の生活再建、それをスムーズに進めるために、一定の高さの建物を整備するという考え方も再開発の中では一方でありますので、そういったものを総合的に勘案して、もちろん市民の皆様の意見を受けて、そういったものを全体的に勘案した上で、高さについては決めていきたいというふうに思っています。
62 ◯委員（大城美幸さん） それはいろいろ、ちょっと意見はいっぱいあるんですが、もう少し具体的になってから言おうと思います。
それで、
フェーズ２の７ページの、先ほど緑を増やしていくということで、地域の人に助成金を出して緑化を増やすとか、再開発のあるビルの建て替えとか、そういうことがあるときに徐々に増やしていくっていうことですが、
市として、先ほど言われていた、例えば上連雀とか、井口の地域に地区計画をかけて、緑を増やす何か規制をかけてやるとか、そういうようなこともお考えでしょうか。
63
◯都市再生部調整担当部長（
向井研一君） まだ具体的に、ここにもありますように、現在、接道部緑化調整事業をはじめというふうに、現在行っているそういう事業もありますけれども、今言った都市計画的な考え方、地区計画をはじめとしたそういう計画の考え方や、また具体的なこういう支援のメニュー、そういったものも、そのところは幅広く検討し、こういったものにつなげられるような検討を再開発課のみならず、そこは全庁的に、横断的に検討していきたいというふうに考えています。
64 ◯委員（大城美幸さん） 百年の森って、100年を見通して、100年後には三鷹のまち全体が緑で森のように覆われているっていうことは、そういう見通しを立てて順次計画を進めていくっていうのはとてもすばらしいことだとは思っています。
別の質問ですが、あと２問あるんですけど、９ページの有効な土地活用です。この
コンセプトは、市民、子どもにも分かりやすく、
イメージしやすく、意見を出しやすくするようにということで作られて、本当に見やすく、わくわくするようなものを描いていますが、保留床と権利床の図が同じ大きさですよね。普通、先ほど高層にする、一定の高さにする、地権者の今後の生活再建をスムーズにするためっていうようなことをおっしゃいましたけど、高さを、高いものを造るって便益性が高まったら、床面積が同じで対等交換にはならないですよね。
そうすると、考えると、私、ほかのいろいろ事業開発の、三郷駅の
まちづくりとか、ほかのものを見ると、権利床は半分ぐらいで保留床が２倍とかの地図というか、絵が多いんですよ。これだと、やっぱり
イメージとはいえ、デメリットの部分というか、きちんと正確に伝える必要があると思うんですが、これがいかにも保留床と権利床が同じですが、そうじゃないんじゃないでしょうか。
65
◯都市再生部長（久野暢彦君） 今、全体の計画が定まっていないものですから、権利床と保留床のバランスも示したほうがより分かりやすくなるのはおっしゃるとおりなんですが、それが、計画が定まっていないので、今、分量が示せない段階なんです。それで、今回は、ここでは、保留床という床と権利床があるという床を、存在を分かってもらいたいと思って、この絵を描いてみた次第でございます。
右と左にそれぞれ書いて、保留床はこういうものです、権利床はこういうものです、再開発ではこういった形で考えられますというところを御理解いただきたいという図ですので、おっしゃるように、計画が定まってくれば、保留床、権利床の割合とか、そういうのを図で表したほうがより一層分かるのは確かでございます。ちょっとここでは、残念ながら、今そこまで示し切れていないという状態です。
66 ◯委員（大城美幸さん） でも、再開発って、やっぱり次の10ページ、ウィン・ウィンの関係を目指してってありますが、開発する事業者がもうからないと手を出さないわけで、保留床が大きくなるのは当然だと思うんですよね。それだと、やっぱり誤解を与えるんじゃないかなっていうふうに思います。意見です。
次が、10ページの再
開発事業の流れって、先ほど都市計画決定までの流れをおっしゃっていましたが、そういう点では、令和４年度の新
三鷹駅前地区再
開発基本計画のときには、この保留床の問題とか、事業費とかも明らかになるんでしょうか。
67
◯都市再生部長（久野暢彦君） 今おっしゃった内容が明らかになってくるのは、都市計画決定の段階でございます。したがって、今、令和５年度と考えているところで、おおむね分かってくるというふうに考えております。
68 ◯委員（大城美幸さん） では、令和４年度の再
開発基本計画は、図面が出るだけですか。建物の配置とか、そういうのが出るだけでしょうか。
69
◯都市再生部調整担当部長（
向井研一君） この令和４年度に策定をする予定の、いわゆる再
開発基本計画、これは駅前の周辺地区を中心とした約17ヘクタールという言い方をしていますけれども、17ヘクタールの区域を対象にした駅前の
まちづくりに関する再開発の今後の基本的な方向性を示したものなので、ここに
中央通り東地区再
開発事業の細かな図面が出るというふうには考えていません。大きな考え方を表すものというふうに思っています。
ただ、令和３年度に再開発に関する基本プランを策定するというふうに予定をしています。これは、三鷹駅
南口中央通り東地区のこの再
開発事業の基本プラン、このときには事業区域とか、施設機能などを、今回、今日お示ししたものは、
コンセプトということで表しましたけれども、もう少し、それこそ本当に具体的な
施設計画とか、施設の配置などもお示しをしていきたいなということで、この基本プランというのを考えていますので、そのときには、決定ではありませんけれども、おおむねの施設の機能とか、配置などが分かる図面──簡易な図面になるかもしれませんけれども、そういったものはお示ししていきたいなというふうに考えています。
70 ◯委員（大城美幸さん） 分かりました。やはり、
コンセプトブックがひとり歩きしないで、市民の声を本当に吸い上げて、もちろん協働の、地権者の声が一番大事ですけど、地権者が納得いくような
まちづくりを進めてほしいと思います。
71 ◯委員（吉野和之君） それでは、質問をさせていただきます。先ほど、
コロナ禍における再開発の在り方という質問も出たんですが、まず、現在、コロナを最も重要な課題として取り組むということ、これは当然です。それとともに、今地震も非常に増えているわけですよ。そういう意味で、この再開発もやはり防災の観点から、スピード感を持って取り組むことが、私は必要だと思うんです。確かに今回のこの
コンセプトブック、この内容自体は非常に夢があって、大方の方は賛成すると思うんですよ。
しかし、我々が再開発が必要だと思った第一は防災の観点なんです。そこら辺の危機意識が、実は──確かに夢を語ることはいいんですけども、防災関係が５番ぐらいになっています。やはり今、なぜ再開発が必要かというと、命を守るためなんですよ。コロナ対策に万全を期すこと、そして、耐震に対して行うこと、この２つはやっぱり並行して進んでいくべきではないかなと思うんです。
残念ながら、私、この駅前再開発はスピード感が非常に足りないと思うんですよ。ですから、そういう意味では、この協同ビルも、いつ大きな地震が来れば崩れるかも分からないという、耐震度の調査もしていないということで、大変危険な状況になるわけです。これは、やはり相当スピード感を持って進めていかなければいけないというのが、これがそもそもの再開発の始まりだと思うんですよね。
ですから、いろいろ夢を語っていただくことも結構です。ただ、今やらなければいけないことは、まずこの東地区をどう地震から守るかということだと思うんですよ。ですから、そこら辺はやっぱりもっとスピード感を持って進めていくべきではないかなというふうに思います。この点についての考え方を１つ、お伺いいたします。
それから、あと、今度全体なんですけども、高層ビルありきではないというお話があったんですね。ただ、この夢を実現するためには、広大な広場と緑の空間を維持するためには、やはりこの高層化というものは避けて通れない道ではないかなと思うんです。それ以外にもし何かあったら教えていただきたいんですが、やはり大きな広場を確保するためには、都心でもそうですけれども、その分、ビルを高くしなければ、やはりこの広場というのは確保できないんです。
ですから、そこら辺をやはりしっかりと考えをもうちょっと具体化していただかないと、この夢を語ることも、私はこれはある意味では非常に重要だと思いますけども、先ほど言ったように１つの防災の観点から、夢を語るのも結構ですが、やはり防災の観点がこの中では非常に弱いんではないかなと。あくまでも第一は防災の観点ですから、それを第一に考えて、よりスピード感を持って具現化していただきたいと思うんですが、それに絞って質問いたします。
以上です。
72
◯都市再生部長（久野暢彦君） まさにおっしゃったとおりだと思います。ここで再開発をする一番大事な目的は、防災・減災です。あそこを安全なまちにするための方法として、再開発をして、
まちづくりをする。住んでいる方もそうですが、周りの方からも、逃げ込めるような広場を考えたりですとか、耐震・耐火はもちろんのこと、場合によっては、電車が止まったときに、一時そういった方が避難できるような駅前の場所などの確保とか、そういうことは絶対考えていくべきだと思います。
スピード感については、本当にスピード感を持ってやっていくべきでございますが、ちょっとコロナのことがあるので、それはこういった事態になったなと考えておりますけれども。さっき向井部長がおっしゃったように、中止にするとか、先送りにするとか、そんな考えは決して持っておりません。
一方で、おっしゃられたように、緑とか、広場をつくるには、ある程度高いビルにならざるを得ないんじゃないかと、そういうことも確かに現実的にはあろうかと思います。これまでの説明の中で、高層ビルありきと考えていないというのは、まるでその計画地の真ん中に高層ビルをどおんと先に考えて、それから周りを考えるという意味ではないという意味です。
全体の中で、広場や緑をできるだけ創出したいと考えています。建て詰まった建物で形成されているまちに、やはり潤いのある緑ですとか、安全のための広場を造るためには、ある程度は高くなってくるのかなということは考えておりますので、それは周りを考えながら、必要な施設を入れていって、最終的にどれぐらいの高さになるのかと、そういうふうに考えている次第でございます。
73 ◯委員（吉野和之君） 御答弁ありがとうございます。
それで、私が一番言いたいのは、やはり、確かにこの
コンセプトブックが出たこと、これはいいんですけども、やはりこれにとらわれて遅れてしまうことを、私は非常に恐れるんですよ。確かにより中長期的な、100年先を考えると、こういう発想も必要でしょうけども、明日地震が来るかもしれない。そのときの被害を最小限に食い止めるためにはどうしたらいいか、そういうことをまず念頭に置いて、やはりこれからこの事業を進めていっていただきたいというふうに思います。
その点について再度お願いします。
74
◯都市再生部調整担当部長（
向井研一君） 地震も最近また多くなっておりますし、今吉野委員から言われた防災の視点というのを常に念頭に置きながら事業を進めていきたいと思っています。今回は
コンセプトブックということで、夢のある今後の
まちづくりの仕方というんでしょうか、方向性というか、進め方を表していますけれども、これから、具体的な基本プランとか、再
開発基本計画の中では、常にやはり防災の視点というものを優先的に考えて進めていきたいというふうに、改めて思っているところです。
75 ◯委員（後藤貴光君） ここまでの議論で大体質疑したいことが出ていたんですけども、この
コンセプトブックを今後どういうふうに活用していくのかについて、広く市民に周知する。もちろん、
ホームページ等でも載せたいというふうなお話もありました。実際にこの事業を進めていくに当たって、この
コンセプトブックの位置づけというんですか、これをどういうふうに活用していく位置づけというか、単純に全市民に向けて、この
コンセプト、あるいは駅前再開発の基本的な考え方を周知するためということが目的になってくるのか。
これを、多分、何らかのそういう周知することが手段という位置づけなんだとは思うんですけども、そういった意味で、これらの位置づけというか、活用の仕方っていうのはどういうふうに位置づけて、これを使っていく、活用していこうというふうに考えているのか、お伺いしたいと思います。
76
◯都市再生部調整担当部長（
向井研一君） まず、一義的には駅前の再開発について関心を持っていただいて、ああ、こういうふうに進められていくんだなということを市民の皆さんに分かっていただく、再開発を身近なものとして捉えていただきたいという思いを第一に作ったものであります。
これをツールにして、ここに示されているもの、それぞれ見たところでいろいろな意見が出ると思いますので、さらに今後の計画とか、事業を進めていく中で、この
コンセプトブックを見ていろんな意見が出てくると思いますので、その意見を酌み上げた上で、
施設計画、
事業計画に反映をさせていくというような位置づけで、意見をいただくためのツールとしての考えでこの冊子を位置づけて、作ったものでございます。
77 ◯委員（後藤貴光君） 今のお話、関心を持ってもらいたい。今までいろいろ市民の方から出た意見、これ、また
市のほうで検討した意見等をあくまで例示という形で、例えば子どもの森についても、こういうふうなのがあったらいいな、ああいうふうなのがあったらいいなということで、例示として出しているということだと思うんですよね。
そのあたり、これを見た方も勘違いするかもしれないと思います。あくまで例示ですというふうな形を、どこかに１個あったほうがいいのかなというのと。あと、これを見て、いろんな意見が出て、それを酌み上げたいというお話があったんですけれども、そういう点からすると、例えば一番後ろの最後のページに、駅前再開発に関する御意見を随時、電話、電子メールで受け付けていますとか、そういうふうな形でさらっと後ろに書いてありますけども、それであれば、これを見て何か意見、本当に集めたいということであるならば、御意見、御要望については、ここにお寄せくださいと明記して、例えば再開発課の電話とか、あるいは専門の電話番号とか、メールアドレスとかをつけてやるべきなんじゃないかなと。
これだと、もちろん関心を持ってもらえるでしょうし、
市はこういう方向でやるんだということは認識はしてもらえるとは思うんですけども、積極的に意見を集めたいというふうには、ちょっと見えないかなと。本当にこれをきっかけにして、関心を持って、ああ、こうなったらいいのになとか、そういう意見を本当に欲しいのであれば、一番最後、どこかのページでもいいと思うんですけども、ここに御意見をお寄せくださいと、ちょっと大きい形でやるべきかと思います。
それについて、
市の考えをお伺いしたいと思います。
78
◯都市再生部調整担当部長（
向井研一君） 今いただいた意見、参考にいたしまして、この14ページに下のほうに連絡先等を、メールのアドレスも含めて記載をしているところですけれども、意見がある方はこちらへというように明確に、積極的にそういう意見を酌み上げていくという姿勢は、分かるような形でまとめていきたいというふうに思います。
以上です。
79
◯委員長（
土屋けんいち君） ただいま質疑の途中ですが、しばらく休憩します。
午前11時00分 休憩
80 午前11時13分 再開
◯委員長（
土屋けんいち君） 委員会を再開します。
次に、(2)に対する
市側の説明を求めます。
81
◯都市再生部長（久野暢彦君） 次は庁舎になります。本来、事業手法を検討するには非常に多くの検討を行っていくことになりますが、今回はその最初として、そもそもゼロ円建て替えの可能性って、あるのか、ないのか、ここにちょっと焦点を絞って検討してみました。ただ、現在、この庁舎機能を分散という話がありますが、どれぐらい出ていくのか分かりませんし、それによって建物配置をどう計画するのかが決まっていませんので、なかなかそれが検討できない状況にあります。そこで、今回、仮の想定をしまして、それをモデル的に考えてみた、そういう検討の内容になります。
例えば、敷地、今、市民センターがあります。この議場棟とか、市役所があります。その敷地を、高さを緩和して容積を使えるようにしたとする。そうすると、今ある庁舎を建て替えるときに、寄せて上げるように建て替えをすれば、その周りにある程度空間ができてきます。そこへ民間事業者を誘導して、その事業者さんから地代をいただくような形にしたとすれば、すると、長い年月かかりますが、その収益で投資したお金が回収できるのではないかと、そういう仮説を立てました。その空いた空間に民間誘導すること、つまり定期借地で民活、それによってゼロ円建て替えという可能性があるのではなかろうかと、その仮説に基づいて今回検討したわけでございます。
したがって、そのままこれができるというわけではありませんけれども、あくまでモデル的に考えて、こういう考えならあり得るんじゃないのかというふうに検討した内容を、これから説明します。少なくとも、様々な条件が整った場合には、どうやら可能性がありそうだということが見えてきた段階ですし、また、今後、実際どういうふうな事業手法を用いるかとか、時期によっても、どんな民間事業者さんが出てくるかによっても、大きく変わってきますが、ここでは可能性があるのか、ないのかというところにちょっと焦点を絞って考えてみた状況でございます。その後、行く行くは計画が変わってくるかもしれませんが、内容について御報告させていただきます。
82 ◯
まちづくり推進課長（池田啓起君） 私からは報告事項の(2)、三鷹市庁舎・議場棟等整備に係る事業手法の検討について、資料の御説明をさせていただきます。今申し上げたように、今回の検討は将来的な市庁舎・議場棟等の建て替えを見据え、財政負担を軽減した事業の実現可能性について、基礎的な調査検討を行ったもので、一定の仮条件を設定の上、概算のケーススタディーを行っております。また、事業収支ゼロとなるための課題や条件等を整理し、収支ゼロの可能性について追求をしたものであります。
今後、建て替えについての具体的な検討であるとか、事業手法の検討を深めていく上での基礎資料としていきたいと考えております。
それでは、資料の２、１ページになります。初めにでは、検討の概要について記載しています。申し上げましたが、今回の検討は市有資産を最大限に活用し、実質的に財政負担をすることなく、新たな市庁舎・議場棟等の整備を実現するための事業手法について、基礎的な調査検討を行ったものです。調査検討では、一定の仮条件の設定の下、財政負担の軽減方策を組み合わせながらモデル的にシミュレーションを行い、経費の縮減効果や事業性、課題についての確認を行っております。
大きな結果としましては、容積率等の緩和や一定施設の地区外への移転を含めた施設規模の縮小、定期借地権の借地料を借地期間を通して分割払いしてもらう場合など、様々な条件が整った場合に、収支ゼロによる建て替えの可能性があることを確認しております。今後、さらに深化させることによって、事業性のある事業手法の実現性を目指していくことになります。
大きな２、施設の概要です。今回の検討では、市民センター敷地内の施設を対象とするとともに、周辺市有地として三鷹図書館本館、また教育センターについても対象施設としております。各施設の概要は表のとおりになっております。なお、今回、隣地の郵便局につきましては、今回の基礎的な調査検討では、調査機能や行政サービスなどの業務内容、また運営などの事業内容に係る検討ではなく、あくまで建設経費として、建て替え収支ゼロの可能性の追求であるため、今回は対象施設から除外しております。
しかしながら、郵便局との一体整備は施設の配置パターンの自由度が上がり、容積や高さ、日影規制などの観点から、効率よい土地利用につながる可能性があると考えております。郵便局の方向性等の調整については、今後確認をしていくというふうに考えております。
次に、２ページになります。大きな３、財政負担の軽減方策です。ここでは財政負担を軽減するための４つの方策について整理しています。方策１としまして、市庁舎・議場棟等の想定面積の調整です。整備費を抑制し、民間事業者が活用可能な余剰地を増加させるため、市庁舎等の想定面積を縮減する方策について、ここでは検討しています。
この方策は、再整備費の削減、収入・支出の両面から財政負担の軽減を図るものとなります。主に
スペースの共有化や電子化による保管文書量の削減などにより、執務
スペースの縮減が可能となります。表は、現状の市役所の体制と部署、また職員
スペースなどを同等とした場合、まる１、縮減なしの場合の総務省の算定基準による約２万6,000平米に対し、まる２、レイアウト見直し、文書量の削減により、約２万4,000平米に縮減できると想定しております。
今後のさらなる方策への課題としましては、モバイルワークなどの将来的な働き方改革により、さらなる
スペース縮減が可能となること。また、
分散ネットワーク型の
公共施設への再編などの検討に応じて、市庁舎等の整備面積を縮減できることが想定されるというふうなことを挙げております。
次に、方策２としまして、法規制の緩和措置の検討です。これは、民間事業者が活用可能な余剰地を増加させるため、市民センターに適用される法規制、容積率、高さ制限等の緩和措置について検討したものであります。この方策は、規制緩和により余剰地が増えることから、収入増を期待できます。具体的には表のとおり、現状の指定容積率を見直す方法、都市開発諸制度を適用する方法などが考えられますが、現在の用途地域においては、指定方針、指定基準に基づく現行200％から300％への変更、また高さ制限の緩和見直しについては、高度地区で定める最高限度、35メートルが高さと考えられます。
課題としましては、用途地域の変更には、前面道路等の拡幅、法規制の緩和では、当該エリアの
まちづくり方針や都市計画マスタープランへの位置づけ及び諸制度の整合、容積率の緩和については、建物高さが高くなることから、高さ制限や日影規制とのバランスにも配慮する必要があるとしています。その他、市民センター敷地の一部が調布市域に含まれていることから、調布
市都市計画との整合を図っていく必要があるということについて、課題を捉えております。
次に、３ページ、方策３になります。周辺
公共施設との一体的な整備です。市民センターの整備に併せて周辺施設を移転集約等し、跡地を活用するケースについて検討を行っております。この方策は、集約した施設跡地の資産活用により地代収入が想定でき、仮設移転なく建て替えが可能となることから、現地建て替えに比べ、事業費の抑制が期待できます。一方で、施設の集約により、庁舎の建て替え事業費は増となりますが、集約化しない場合においても、将来的には現地建て替えにより同様の経費が必要となることから、この方策での経費は別途、集約施設の再整備費として捉えることができるとしております。
課題としましては、集約施設の在り方、
公共施設全体の再編等を踏まえながら検討していく必要があるとしております。
続きまして、方策４、資産活用形態の検討です。この方策の検討は、資産活用の形態による収入額の違いについて整理したものです。資産活用の形態には、売却と定期借地権による貸付けの方法が考えられ、定期借地権の場合は、借地料の一括払いの方法と借地期間を通した分割払いの方法などがあります。売却及び一括前払いは事業実施段階でも収入を得て、庁舎等の建設コストの財源に充てることが可能となります。また、分割払いの場合には、条件により、一括払いに比べ、借地料を高く設定できることから、総収入は多くなることが想定になります。
形態の比較検討には様々な考え方がありますが、実際には民間事業者による市場性、また競争性で大きく変わってきますので、今回の表につきましては、あくまで比較
イメージとしております。ここでの課題は、借地料の分割払いは長期的な資金回収となるため、事業収支は借地期間満了時で捉えることになること、売却については、将来的な施設の再更新、市民センターの建て替えなどに当たり、移転した容積や敷地の活用ができないなどのデメリットもあるため、今後、慎重に検討する必要があると考えております。
続きまして、４ページになります。概算事業費シミュレーションです。前の４つの軽減方策による様々な条件設定から検討を行い、収支ゼロで建て替えが可能となる条件や課題を把握するため、概算シミュレーションを行っております。まず、ステップ１として３つのモデル事業スキーム案を仮に設定しまして、標準的な庁舎等の面積をベースに、容積率の緩和、周辺
公共施設の集約化の有無、定期借地料を一括前払い、または借地期間を通しての分割払いの方法について、それぞれの組合せで事業費の概算シミュレーションを行っております。
ステップ２としまして、それぞれの場合において、収支がゼロとなる庁舎の床面積について試算を行い、収支ゼロで建て替え可能となる条件について確認をしています。
下に移りまして、シミュレーションを行う上での前提とする考え方です。ここでは、規模や機能、集約、分散等の考え方がまだ整理されていない中での試算であるため、今回の概算シミュレーションに当たっては、一定の仮置きの条件を設定しております。庁舎等の面積縮減については、最大30％程度を縮減の１つの目安と仮定する。用途地域の変更は300％、高さ制限は35メートルの緩和を１つの目安と想定。施設の集約化は、教育センター及び三鷹図書館を一体的に整備するケースについても検討を行う。また、その集約施設の解体・再整備費については、別途、当該集約施設の建て替え経費として捉え、今回の事業収支からは除外する。売却でなく、定期借地権で借地料を一括前払いしてもらう方法と借地期間70年を通して支払ってもらう方法について検討を行う、これを仮置き条件としております。
次に、５ページになります。３つのモデル事業スキーム案の１つ目、直接建設方式です。基本スキームとしては、庁舎は
市が直接建設し、市民センター内の余剰地を民間事業者に貸し付け、民間事業者が独自に活用する。また、庁舎等の余剰容積についても民間事業者に移転し、活用するといった枠組みになっております。前提条件は、庁舎・議場棟及び公会堂は解体し、再整備、さんさん館、立体駐車場、駐輪場・和洋弓場は存置、仮設庁舎費用は見込むとしてシミュレーションしております。
下に移りまして、ステップ１です。庁舎・議場棟、公会堂を解体し、再整備した場合の事業収支になっております。ここでは、地代形態、一括払い、分割、集約施設、有無の４ケースについて、容積率200％から400％について検討しております。結果は表のとおりで、黄色の網かけになりますが、約165億円の全体整備費に対して、収支はいずれもマイナスの事業費になっております。
次に、６ページに移ります。ステップ２としまして、ここではステップ１から事業費がゼロとなるよう、庁舎等の再整備面積を縮減した場合のシミュレーションを行っております。ここでは表全体が収支ゼロとなる床面積を表しております。縮減率は再整備想定面積、基準で２万8,547平米に対する縮減の割合となっております。検討結果としましては、地代形態が分割払いで、青の網かけ箇所になりますが、ケース２－まる１の容積率300％以上、ケース２－まる２の容積率200％以上の場合において、収支ゼロの縮減率がおおむね30％以下と試算され、例えば公会堂などの地区外移転や一定の庁舎面積の縮減を図ることによって、収支ゼロで建て替えできる可能性があるという結果になっております。
次に、７ページになります。モデル事業スキームの２つ目、民間事業者による一体事業整備方式です。ここでは民間事業者が庁舎及び民間活用施設も含めて事業を一体的に実施し、施設の建設を行う。存置施設を除く敷地について、
市は定期借地権を設定し、庁舎等は
市が賃貸、また割賦償還により使用する。庁舎ほかの余剰地については、民間事業者が独自に活用する。余剰容積分については、公益的施設を誘致するといった枠組みになっております。
前提条件としましては、Ｉ案の前提に加えまして、ここでは
市が民間事業者に支払う庁舎等の施設の賃料は分割払い、また、
市が受け取る庁舎及び公益的施設敷地の定期借地料については分割払いとしております。なお、
市が借り受ける庁舎等施設の賃料につきましては、原価ベース、一般的賃料、中間賃料の３項目を想定してシミュレーションしております。
８ページになります。ステップ１です。Ｉ案と同様、再整備をした場合の事業収支です。ここでは、Ｉ案に借受け賃料算定、先ほどの原価ベース、一般的賃料ベース、中間賃料ベースを加えた12ケースについて検討を行っております。結果は、黄色の網かけ箇所になりますが、収支はマイナス、赤の網かけ箇所につきましては、条件設定において収支がプラスというふうになっております。
９ページになります。II案のステップ２になります。こちらも、ステップ１から事業収支がゼロとなるよう再整備面積を縮減した場合のシミュレーションです。検討結果は、赤の網かけ箇所において、収支ゼロと試算されております。ケース１－まる１、ケース１－まる２の容積率が400％及び300％の場合です。また、青の網かけ箇所につきましては、Ｉ案と同様に、一定の庁舎面積の縮減を図ることによって、収支ゼロで建て替えできる可能性があるという結果になっております。いずれも、借受け賃料算定方法が原価ベースでないと成り立たないものとなっております。
次に、10ページになります。モデルスキーム案の３つ目、隣接する民間敷地を含め再
開発事業により一体的に整備する方式です。基本スキームは、隣接する民間敷地を含めて一体的に再
開発事業を想定したもので、再
開発事業施行者が庁舎及び民間施設を含め、事業全体を一体的に実施します。施設整備や権利変換も同じく再
開発事業者が行います。事業敷地に定期借地権を設定し、庁舎は
市が権利床及び必要な保留床として取得します。
市以外の地権者は、共同ビル内に権利床を取得します。市民センター敷地の余剰地には、保留床となる民間施設を建設するといった枠組みです。
前提条件としましては、Ｉ案、II案と一部異なり、立体駐車場、さんさん館についても解体し、再整備、駐輪場・和洋弓場は曳家の上、存置する。さんさん館などの解体撤去などにより、建て替えの活用
スペースが増えることから、ここでは仮設庁舎は想定しない等、仮条件を設定しております。
ステップ１になります。庁舎・議場棟、立体駐車場、公会堂、さんさん館を解体し再整備した場合の事業収支です。Ｉ案と同様、４ケースについて検討を行っております。結果は、黄色の網かけ箇所は事業収支がマイナス、赤の網かけ箇所は条件設定において収支がプラスとなっております。
11ページになります。ステップ２としまして、こちらも収支がゼロとなる事業シミュレーションを行っております。結果としましては、赤の網かけ箇所において収支がゼロと試算されております。ケース２－まる１、ケース２－まる２の容積率が400％及び300％の場合、また青の網かけ箇所においては、Ｉ案、II案と同様、一定の庁舎面積の縮減を図ることによって、収支ゼロで建て替えできる可能性があるという結果になっております。いずれも、地代形態が分割払いの場合となっております。
ここまでが仮条件設定による概算シミュレーションの結果になります。
続きまして、12ページになります。５、事業シミュレーションの考察です。Ｉ案からIII案のシミュレーションごとに検討結果について説明させていただいた内容とおおむね同様ですので、記載のなかった課題等について説明させていただきます。容積率が大きい場合及び地代形態が分割払いの場合において、資金能力が高い結果となっております。収支ゼロの可能性があると試算されたのは、定期借地権の借地料を借地期間を通して分割払いしてもらう方法が有効と考えられる。建て替え期間中の仮設移転は、総体的に収支が向上する要因となり、仮設移転を伴う場合は収支への影響とともに、その敷地を確保する必要がある。地代形態が分割の場合は、定期借地期間満了時点で収支がゼロとなると考察しております。
６、収支ゼロの事業手法と今後の検討課題です。収支ゼロの事業手法の方策について確認できた事項、また今後の課題について整理しております。高度利用や床面積の縮減、施設の集約化により、民間が活用できる余剰地を確保することで、
市の費用負担を軽減することができること、容積率の緩和や一部地区外への移転を含めた施設規模の縮小、定期借地権で分割払いの場合において、収支ゼロの可能性があること。経費の削減と余剰地を活用した収入増をバランスよく組み合わせ、収支の均衡を図っていく必要があり、特に施設配置や施設の在り方について検討を行いながら、今後改めて事業収支について試算する必要があること。
実現可能性に向けましては、今後どのような民間事業者を誘致し、参画してもらうかが重要なポイントであり、防災都市づくりの観点を踏まえた公共公益性の高い施設誘致について検討していく必要があること。
今後、市庁舎の在り方、庁舎機能の分散化等の検討を進めながら、建て替え時期を見据えつつ、さらに具体的な検討について、可能性の実現性を目指していくこととしております。下の表は収支ゼロによる仮定条件と今後の課題を整理したものになります。市庁舎・議場棟の想定面積の調整の課題におきましては、今後の市庁舎の在り方を検討する中で、分散させる庁舎機能を整理する必要があり、
分散ネットワーク型の
公共施設の再編について検討していくとしております。法規制では、周辺の
まちづくりや調布市域を含む都市計画との整合を図り、土地利用方針を策定していく必要があるとしております。周辺
公共施設の一体整備では、
分散ネットワーク型の
公共施設の再編について検討する必要があるとしております。資産活用の形態の検討では、事業スキームや整備プラン等の検討に加えまして、民間事業者の選定のタイミングや選定方法についても併せて検討する必要があると、課題を整理しております。
続きまして、14ページになります。ここでは、参考資料としまして民間事業者の意向調査を行いましたので、御説明させていただきます。調査概要としましては、対象者は三鷹で一定規模の開発や官民連携の実績を有するディベロッパー及び建設会社11社に調査を行っております。
主な調査結果ですが、想定される事業
コンセプトとしましては、
にぎわいの創出、人が集まる空間づくり、また、平日でも人が集まるようなサードプレイスの創出などの回答がありました。ポテンシャルとしましては、一定規模以上の
マンション、医療施設、小規模か一定規模以上の商業施設、福祉施設、データセンター、その他、配送拠点や研究施設などの回答がありました。また、オフィスのポテンシャルは低めという御意見もいただいております。
想定される規制緩和の内容や緩和に向けた公共貢献の
アイデアなどにつきましては、地区計画や高度利用地区、また法定再開発などがあります。また、具体的な整備につきましては、保育・子育て支援機能の確保、また、渋滞緩和のための道路拡幅やバス停周辺の充実などが挙げられております。
なお、調査内容を参考としながら、
市では今後、諸条件などを検討する中で、単に民間ニーズだけで施設を検討するのではなく、公共・公益性の視点なども踏まえた検討が必要であると考えております。
資料の説明は以上になります。
83
◯委員長（
土屋けんいち君）
市側の説明は終わりました。
これより質疑に入ります。質疑のある方は挙手をお願いします。
84 ◯委員（
山田さとみさん） ありがとうございます。よろしくお願いします。まず、この資料について、様々な条件がそろったときに、ゼロ円で市庁舎・議場棟等が整備できることがこの資料により分かりました。私もかねてほかの事例、渋谷区とか、豊島区で負担ゼロの事例があることを参考に、費用を圧縮すべきと訴えてきましたので、新たな市庁舎・議場棟等の整備をゼロ円、または財政負担の軽減を実現するための事業手法について、調査検討されたことは大いに評価するものです。
この資料によると、現行の容積率200％のままではゼロ円での建て替えは難しいという認識でよいのか、１つお伺いします。あと、ゼロ円での建て替え、もしくは財政負担の縮減を図るには、用途地域の変更や都市開発諸制度を活用していくことが不可欠というふうに読み取れますが、この認識でよろしいでしょうか。
85
◯都市再生部長（久野暢彦君） 今回の検討を踏まえますと、そのように言えると思います。現状のままですとなかなか難しいけれども、こういった都市計画諸制度を見直して、容積を200％から300％などに上げていくことを条件としながら、今申し上げたような財政負担の軽減方法を探ってみました。こういう条件が全くないとすると、やはり難しいというふうに考えられます。
86 ◯委員（
山田さとみさん） ありがとうございます。用途地域の変更に当たっては、人見街道の拡幅が必要になるとあります。拡幅によって、用地買収等の必要性が出てくる可能性、先ほどちょっと触れられていましたけど、そういうのはあるのでしょうか。例えば10ページのIII案、隣接する民間敷地を含め再
開発事業により一体的に整備する方式はそれに当たるんでしょうか。Ｉ案で公会堂の地区外移転をする案もありますが、移転先のめどは立っているのでしょうか。それとも、そもそも案なので、そこまでの想定はまだしていないのでしょうか。お願いします。
87
◯都市再生部長（久野暢彦君） 道路については、例えば都市計画道路で拡幅が予定されているというものではありませんので、ここで道路用地買収ということではありませんが、この建て替えをするときに道路側から少しセットバックをして道路の幅を広げるというような考え方でございます。
それから、公会堂につきましては、どこか仮に移転すると考えた場合という想定をしていますけれども、その行き先は決まっているわけではございません。
88 ◯都市再生部理事（小泉 徹君） 公会堂の件ですけれども、これも移転するということを決めたというわけではなくて、今回、財政負担を軽減するため、４つの柱がありますよと。そのための１つがその面積を減らすことだということがありますので、その減らすというところが今回対象としているのは庁舎であったり、公会堂が再整備対象であるので、それを削減するという中の１つとして考えられるかもしれないというレベルなので、実際に何をどう縮減すればいいのかということは、今後しっかりと内容を含めて検討していく必要があるだろうというふうに考えております。
89 ◯委員（
山田さとみさん） ありがとうございます。分かりました。この拡幅をすることで、一番最後の参考資料のところに、渋滞緩和のための道路の拡幅やバス停周辺の充実など、周辺の市民の皆様の公共貢献ということでつながっていくのではないかなというふうに思いました。
次は、13ページの市庁舎・議場棟等の想定面積において、執務環境の効率化や市庁舎機能の分散化により、必要な新庁舎等の床面積を縮減するとあります。庁舎機能の効率化を追い求めることは重要ですが、一方で、市民の利便性を損なうことなく分散化などを考えていただきたいと考えます。また、手続のデジタル化で、市民の利便性を向上させる視点も重要です。庁舎機能の分散化により業務効率が低下することがないよう、業務や会議のデジタル化など、業務改善することも重要と考えます。これは全ての部署に係る質問になると思いますけれども、答えられる範囲で御所見を伺います。
90 ◯都市再生部理事（小泉 徹君） 業務を効率化していくということは、今後、１つの課題であるというふうに捉えております。そして、その中でデジタル化ということも１つのツールとして、今後追求していく必要があるのかなと思っております。そういった意味で、今回の参加と協働の拠点整備の中で、リモートワークやフリーアドレスのモデルの実証実験の場というふうな形で、そういったところでも実証しながら、課題は何か、また推進するためにはどういったことが必要なのかということもしっかりと検証しながら、進めていければというふうに考えております。
91 ◯委員（
山田さとみさん） ありがとうございます。ぜひしっかりと検証をお願いしたいと思います。あと市民目線の視点も大事にしていただきたいと思います。
次に、参考資料の民間事業者の意向把握について、民間事業者の市民センターにおける市民開発のポテンシャルとして、いろいろ出てきました。医療施設、福祉施設、
マンション、データセンターなど挙がっていますが、ベースとなる賃料プラス、経済波及効果も考慮すべきと考えます。
三鷹
市としてどのような用途を望んでいるのか、もしあれば教えてください。
92 ◯都市再生部理事（小泉 徹君） 現段階で、具体的にこういった業種、業態というところまでは決めているわけではありませんけれども、やはりこういった立地とか、市民センターということを考えれば、やはり公益的、公益性が高いもの、そういったものも考えていく必要があるのかなというふうに思っております。
今後、この開発、この地域、周辺の
まちづくりも含めて、どういった庁舎の建て替えであるべきかというところについては、またしっかりと検討を深めてまいりたいというふうに思っております。
93 ◯委員（
山田さとみさん） ありがとうございます。地代なんですけれども、分割で払ってもらうほうがいいというような結果が出ていると思います。この13ページのところで、一番最後、事業スキームや整備プラン等の検討に加え、民間事業者の選定のタイミングや選定方法等についても併せて検討をする必要があるというふうに書いてあるんですけども、これはまだ固まっていないと思うんですが、事業がある程度決まってから、事業者で競争していくのか。こういう条件で建て替えができるので、応募してくださいみたいな、そういうふうなものにしていくのか、それとも、こういった事業者さんを募集しますというふうにしていくのか、教えてください。
94 ◯都市再生部理事（小泉 徹君） その辺はまだ決めているわけではなくて、そういった意味で検討する必要があるというふうに記載はありますように──ただ、民間さんをかっちり
市のほうで決まったものを募集かけるとなれば、全然民活の自由度がなくなってくると。そうなってくると、やはり応募だとか、経費的な面でもなかなかバランスが取れないということがありますので、やっぱりその辺、どうバランスを取ってやっていくかということが課題でありますので、どういったタイミングで、どういった選定方法が最も
市として有利なのかというところについても、社会状況なども踏まえながら、今後しっかりと検討してまいりたいというふうに考えております。
95 ◯委員（
山田さとみさん） 分かりました。ありがとうございます。
最後に、この資料は今後どのように活用されるのでしょうか。また、実際に建て替えまでの流れについて、何か目安になる時期とか、もし分かれば、教えてください。
96 ◯
まちづくり推進課長（池田啓起君） この資料の取扱いという、今後どのような活用をしていくかと、今後どのようなスケジュールを踏んでいくかというお話だと思います。今回の検討では、基礎的な調査検討ということで、経費を削減するための様々な手法について、一定の仮置きした条件での検討を行っております。
この検討で確認できた課題と事業手法の方向性を踏まえて、引き続き、次のステップである配置パターンの検討であるとか、組合せの検討、ケーススタディーを順次行っていきたいなというふうに考えております。
また、並行して進めております新都市再生ビジョンの中で、庁舎等の建て替え時期を見据えることができると。その内容を踏まえて、今後、庁舎全体の
防災拠点の在り方であるとか、
分散ネットワークの再編の検討を踏まえて、それを見据えつつ、今後、基本構想づくりに入っていくようなスケジュールを考えております。なので、まだ具体的に新都市再生ビジョンで建て替え時期等が見えないことには、いつそれを着手していくのか、深掘りしていくとかいうのは、今のところ未定になっております。
97 ◯委員（
山田さとみさん） では、新都市再生ビジョンができた段階で、いつ頃の建て替えになるのかというのが見えてくるということでよろしいですか。
98 ◯都市再生部理事（小泉 徹君） 今回、こちらの調査については、あくまでもボリュームだとか、数量とか、そういったところに着目をして検討しているものですので、具体的な中身、庁舎をどういうものにしていったらいいかだとか、ここで先ほど出た公会堂についてもどう考えていけばいいのかということとか、何を存置するかとか、そういったところについては、今後検討を深めていく必要があるというもので、今回はあくまでもそのための材料を調査したというような位置づけになっております。
今後、都市再生ビジョンの中で、全体的な建て替え等の優先順位を示す中で、そういった建て替え時期が明確になれば、逆算しながらどういうスケジュールを組んでいくかということが、今後ビジョンの中でも明確になってくれば、そういったものが明らかになってくるというふうに考えております。
99 ◯委員（
伊沢けい子さん） では、質問したいと思います。まず、この調査の結果ですけれども、令和元年度、2019年６月の補正予算、市長が就任した直後、事業手法の検討ということで、1,496万円、２年間にわたってこれを執行して、調査するということだったと思います。それで、この検討事業の委託先はどこでしょうか。プロポーザルでっていうふうにあった末に、ある会社に決まったというふうに聞いていますが、何者プロポーザルして、なぜそこの会社にしたのかということを、まず聞きたいと思います。
100 ◯
まちづくり推進課長（池田啓起君） 本業務につきましては、令和元年３月に契約をしております。契約の選定方法につきましては、先ほど言われたように、プロポーザル方式、公募型のプロポーザルを行いまして、３者御応募をいただいております。そのうち、１者でありますＰｗＣアドバイザリー合同会社に業務委託をしまして、現在、業務に取り組んできたところであります。
101 ◯委員（
伊沢けい子さん） その会社は、イギリスを本社とする会社ではないでしょうかね。インターネットで調べましたけど。それでよろしいですか。
102 ◯
まちづくり推進課長（池田啓起君） 契約相手先、海外かということはちょっと承知はしておりません。千代田区大手町に本社を置くコンサルティング会社ということで、我々は認識しているところです。
103 ◯委員（
伊沢けい子さん） 私が調べたところ、ＰｗＣＪというのはイギリスを本社として、それでＰｗＣＪという日本の会社があって、いわゆる世界を股にかけた大変大規模なコンサルティング会社ではないかと理解をしています。それで、だから、そのイギリスっていうのはＰＦＩをずっと、2000年に入ってから推進してきていまして、それで国を挙げて水道の民営化まで行って、いわゆる官民連携によって事業を推進してきたと。
ところが、2008年とか、2009年あたりから、そのＰＦＩという手法がうまくいかなくなって、イギリスではその事業が激減したんですよね。実はその後、公的な、かつ、中立的なイギリスの会計検査院とか、ＥＵなんかでも、もう今はＰＦＩは割高で、ＰＦＩを公共インフラで推奨しないようにというのは、国の、あるいはＥＵの１つの結論になって、ぐるっと１周やり切ったんですよね。そういう結果が出ているんですよ。それを、今、じゃあ、日本のこの三鷹で、１周終わって、結論が出て、これは、端的に言うと、税金の無駄遣いになると。そこまで来ている事業じゃないですか。
104 ◯都市再生部理事（小泉 徹君） 今回は、この庁舎の建て替えや
公共施設の建て替え等に当たりまして、できるだけ
市の財政負担を減らして、それで建て替え、更新等を進めていこうと、そういった観点、資産の有効活用をしていこうという観点から調査をしているものでございます。当然、建て替え等、建設に当たりまして建設コストはかかります。これは幾らコストを削減しても、ゼロになるということはないということになりますので、そうなりますと、やっぱりどうしても収入を得て、それで収支バランスを取っていくというような考え方になってくるかと思います。
そうしたときに、じゃあ、民間のところで活用を図るといったところで、収入を得ていくといったところでバランスを取っていくという考え方でございますので、例えばＰＦＩ手法を前提としているということではなくて、経費の削減と収入の確保、このバランスの中で、収支の均衡を図っていこうという考え方の下に調査をかけているものでございます。
105 ◯委員（
伊沢けい子さん） 今回、これ十何ページかにわたって出されております資料ですけど、これは、じゃあ、コンサルティング会社に委託をして、
市でまとめたというふうに考えてよろしいのかということと、要は、向こうから出してきた現物なのか、それとも
市で、それを基に再まとめしたものなのかということを、１つお聞きしたいのと。
それから、今回Ｉ案からIII案とあって、それぞれちょっとやり方が違うんですけど、２番目のII案のところはＰＦＩ方式というのがあるんですよね。あとIII番目は再開発方式ですね。こういうふうにそれぞれあるんですけど、どのやり方についても、そのコンサルティング会社から示されたものに基づいて、ここに書いているんでしょうか。
106 ◯都市再生部理事（小泉 徹君） 今回、委託業者に丸投げして、そのまま成果が上がってくるまで、
市は何も聞かないとか、打合せしないという話ではございません。そういった中で、今回の取組の中では先進事例の調査もしていただいております。例えばＩ案については、余剰地を使って定借。これ、渋谷区さんが使ったような手法になります。市街地再
開発事業であっても、これは豊島区さんがやった事例という形にもなってきます。
また、今回どうしてもイニシャルコストがかかってきますので、イニシャルコストがかかってくるということは、一定程度、
市のところで負担が発生しますので、そういったところも抑える手法ということであると、例えば賃貸方式、それぞれ借りて、貸すみたいな方法をして、毎年収支がゼロにならないかということも、それは追求する１つの視点であるというふうに考えまして、こういったような賃貸で借り合う、貸し合うみたいな、そういった手法はどうだろうかと。そういうところも追求するということで、業者さんのいろんな調査とか、そういったものを踏まえながら、委託業務の中で、プラスアルファ、
市としてこういったような考え方も含めて取りまとめをしているものでございます。
107 ◯委員（
伊沢けい子さん） ちょっとお聞きしたかったのは、Ｉ案からIII案って、それぞれ性格が違いますので、２番目はＰＦＩということですよね。そういった意味で、ちょっと内容が違うので、民間のＰｗＣＪに全てＩ案からIII案とも、調査してもらったことを受けて三鷹と協議したのか、それとも、それぞれ違うのかっていうことを聞きたかったんです。
108 ◯都市再生部理事（小泉 徹君） いろいろ基礎的な調査というのは、当然、委託業者さんにしていただきまして、例えば方策１から方策４まで、こんな方策があるんじゃないかとか、そういったところでも、あと先進事例の調査だとか、そういったものはしていただいております。
そしてＩ案というのは、主に委託業者さんのほうで具体的なものを検討していただいているものでございます。ただ、それだけではなくて、やっぱりいろんなケースがまだ、どういう事業手法で、どういうふうに進めていくかということを何か
市として決めているわけではありませんので、いろんな可能性を研究していく、追究していく必要があるだろうということがありましたので、II案、III案につきましては、追加して
市のほうで深掘りして、シミュレーションをさせていただいたというものになっております。
109 ◯委員（
伊沢けい子さん） 分かりました。
110
◯委員長（
土屋けんいち君） ただいま、伊沢委員の質疑の途中ですが、しばらく休憩します。
午後０時04分 休憩
111 午後０時57分 再開
◯委員長（
土屋けんいち君） 委員会を再開します。
伊沢委員の質疑を続けます。
112 ◯委員（
伊沢けい子さん） それでは、続けます。先ほどは、世界的にＰＦＩがかなりもう行き詰まっていて、結局、自治体にとっては、本当に割高であったという結論づけが、ヨーロッパで既に出ていると。それを、今、日本が後から追っかけているというような状態で、それは結論の分かっていることはやるべきではない。むしろ、その規模はともかくですよ、自前でそういうことをしたほうが、むしろ長期的に見ればいいんだというふうになってきているわけですね。そういうことを申し述べておりました。
それで、ちょっと話を変えますが、もともと4,300万円もかけて、１年ぐらいかけて劣化診断をこの庁舎、公会堂、議場棟というふうに行って、その結果が出ていて、今すぐ建て替える必要がない。それに加えて、私が情報公開で求めたところ、後半部には、今後26年にわたって、割り返せば１年に１億円ずつ使って、この３つのところをきちんと修理していけば、十分に使えると。その後のことは、私はちょっとここでは申しませんけれども。
だけど、そこまでは少なくともここは、確かに百年の計という形で、当時としてはかなり先進的にしてきたと。ただ、その後のメンテナンスという意味でいうと、十分だったかというと、やはりそうではない。だから、人間でいえば、人間ドックに入る回数が非常に少なかったし、だから排水管とか、いろいろやらなきゃいけないことは今出てきていると。だけれども、ある意味、劣化診断の結果はよかったのだから、修繕工事でメンテナンスをしていくと。
はっきり言えば、建物は建てたそのときから、ある意味劣化が始まるから、民間の
マンションでも、今40年ぐらいたっている民間の
マンションも多いですけど、今そうやってメンテナンスして、もたせるというのが民間でも常識になっているわけですね。
そういうことで、やはり、特にこの
コロナ禍で税金を無駄遣いしないで、使えるものは使ってほしいと、こういう御意見を、私は市民の方から、ぜひこの委員会でも、直接今申し述べたことを言ってほしいということで聞いてまいりました。そういう御意見があるんですよね。私も、その意見に非常に賛同するので、今ここで紹介しております。
そういうことなんですけど。それで、じゃあ、そもそもこの建物は、本庁舎、議場棟、それから公会堂、この３つの案を見ますと、それぞれ全部、どの案もこれを解体する、要するに壊すというふうになっていますが、そのような計画と理解してよろしいんですか。
113 ◯都市再生部理事（小泉 徹君） 今回のこの検討そのものが、将来的な建て替えなどを見据えて、建て替えを行う場合に、いかに財政負担の軽減を図っていくかということで、そういった目的の調査でありますので、建て替えをする場合においてというところですので、今回、建て替えですから、当然解体、再整備ということを前提とした検討にはなっておりますけども、これはイコール、すぐに建て替えるとか云々ということで、これでもって判断するというものではございません。
114 ◯委員（
伊沢けい子さん） それで、この本庁舎・議場棟、それから公会堂と、それぞれ耐震補強工事をかなり金額をかけて行ったと思います。それぞれ、合計で大体10億円ぐらいかけているんです。2008年にこの本庁舎・議場棟の耐震補強で４億円かけています。修繕費とか合わせると４億2,000万円ぐらい、公会堂で５億円以上、5.4億円、合わせて9.6億円もかけているんです。かなりしっかりした耐震補強工事を10億円近くかけて、この３つの建物について行ったと思いますが、この耐震補強のことは、もつというふうに考えてよろしいんでしょうか。
115 ◯都市再生部理事（小泉 徹君） 耐震補強をした分については、耐震性は確保されているということは変わるものではないというふうに理解しております。
116 ◯委員（
伊沢けい子さん） そうですね、耐震補強についてはしっかりとお金をかけてやってきたと。そんなにまだ年数たっていませんね。10年ぐらいたちはしましたけれども、そこは大丈夫ということでクリアされています。
ただ、ほったらかしにすると駄目ですよということには、私も──例の劣化診断の報告書にはあったと思いますね。それで、今、少しずつ予算にも、配管の工事とか、そういうものが上がってきていると思います。しかも、報告書には後半部分に相当細かくシミュレーションがあって、26年間にわたって、このようにちょっとずつ工事していけば、26年ももちますよ。要は築80年までね。その報告書は最低そこまでっていうふうに書いてあるんですね。だとするならば、建て替えっていうことではなくて、この３つの建物について、壊すんじゃなくて、維持していくと。ちゃんとメンテナンスしながらもたせていくというふうに考えたほうが、
市としてはここのことをもう考えなくてよくなるわけですね。
ほかの、もっと、みんな市内で市民が大変なことになっているわけですから、そこにお金をちゃんと、あらゆることに振り向けていくというふうに、ここは安心していられるというふうに私は考えるんですけど、いかがでしょうか。
117 ◯都市再生部理事（小泉 徹君） 建て替えにつきましては、防災都市づくりの観点なども含めまして、都市再生ビジョンの中で、
公共施設全体の中で優先順位を検討しながら、検討してまいります。
118 ◯委員（
伊沢けい子さん） はっきり言って、この計画についても聞きたいことは、調査書についてもいっぱいあるんですよね。要は、こんなに無理してどれも全部壊す必要は全くないというのが１つです。使えるものを解体するっていうのが全く、ちょっと最初から理解できません。もし本当に建て替えという話をするんであれば、もっと何十年後かに、全然、私なんかがちょっと違う、想像もしないような時代にちゃんと考え変えるというか、もっと若い世代の人たちに全くちょっと違う発想で、考えていただければよいのであって、今こんなに市民もお金に困っていてというときに、やることではないんじゃないかというふうに思います。
それが私が考えていることであって、それは都市再生ビジョンで急いで入れ込むなんていうものでは全くないし、この計画自体も、これ自体を推進するとしても、課題だらけでなかなか難しいと思うんですよ。民間の事業者がここに入ってくるかということもありますけど、そのようなことが保障されているのかということについて、お聞きしたいと思います。
119
◯都市再生部長（久野暢彦君） ここの今回の調査で全部壊す必要がないというふうにお聞きましたけども、今回、この調査は建て替えるとした場合に、ゼロ円建て替えの可能性があるかどうかを、今回検証したもので、建て替えするかどうかとか、いつかというのは、先ほど小泉部長が申し上げましたとおり、都市再生ビジョンの中でそれは考えていきたいというふうに考えております。
この調査の中の前提ですけども、最初に私、申し上げましたとおり、様々な条件が整った場合はということでございまして、もちろん、民間事業者に今、具体的な提示をして、やれるかどうかって聞いているわけでも何でもありません。ヒアリングしたのも、ここの場所だと、例えばどういうものがありますでしょうかというヒアリングですので、この民間事業者がこういったお金で出てくれると、今保障があるわけでは当然ございません。
以上です。
120 ◯委員（
伊沢けい子さん） じゃあ、建て替えをしなくてという選択肢は考えなかったということですか。ここを更地にしないということは、一切選択肢には入れなかったか。
121 ◯都市再生部理事（小泉 徹君） 今回、こちらの調査検討は建て替えをする、しないということを検討したものではございません。あくまで将来的に建て替えをした場合において、そういったことも含めて、実際に財政負担の軽減を図るためにどんなような課題なり、条件がそろえばそれができるのかだとか、そういった条件の洗い出しだとか、課題、そういったものを整理するための調査検討でございますので、この調査検討中で、建て替えをする、しないだとか、更地にする、しないだとか、何を存置する、しないだとか、そういったところを検討したものではございませんので、今後そういったところについては検討していくということになるというふうに考えております。
122 ◯委員（
伊沢けい子さん） 要は、三鷹
市としては、4,000万円以上もかけた劣化診断の結果との整合性ということもあると思うんです。そっちで出ている結果をどう評価するのかということとね。これは、一方で、全部解体してっていうのは、非常にある意味矛盾しているわけですよね。だから、私はやはり、今のこの
市の状況、市民の状況を考えれば、こういうことをやるのではなくて、保守、修繕を繰り返し丁寧に行ってもたせるというほうを。しかも、その4,000万円をかけて、劣化診断の結果、きちんとしたシミュレーションまで上がってきているわけですから、それをきちっと検討するということが先決ではないかと思いますが、最後、お答えいただけますでしょうか。
123 ◯都市再生部理事（小泉 徹君） 今いただいた御意見は御意見としてお伺いいたしまして、今後劣化診断した結果なども含めまして、再生ビジョンの中で、
公共施設全体の中で検討してまいりたいというふうに考えております。
124 ◯委員（
伊沢けい子さん） 都市再生ビジョンといいますと、もっと市民に身近な、
子どもたちの学校とか、高齢者の施設、障がい者の施設とか、早く直してっていうふうに言われている施設がいっぱいあるわけですから、そこをやはり優先的に行って、せっかくこれ、ここまで調査、劣化診断をして、もつという結論まで得た庁舎、この市民センターに関しては、小まめな修繕を行って、もたせるというふうにすべきであるということを申し上げて、質問を終わります。
125 ◯委員（紫野あすかさん） 今回は、建て替えの基本計画にもなっていないし、これでもって進めるものでもないし、あくまでもシミュレーションとして可能性を探るための案であるということなので、中身に関しては、一々質問することはやめておきます。そもそも、今回のこのシミュレーションは、ゼロ円の収支で建てることを考えての３つの案が基本だと思うんですけれども。もちろん、その財政負担は少ないほうがいいとは思いますが、これは市長の選挙の公約で、ゼロ円で市庁舎を建てますという公約があったから、こういう流れになっているのでしょうか。
そもそもこのゼロ円の方法でしか、この市庁舎の建て替えは考えていないということでよろしいのでしょうか。
126
◯都市再生部長（久野暢彦君） 確かに市長が公約で掲げていたこともあって、できるだけ財政負担を少なくする方法の検討は必要だというふうに考えておりました。そういった意味で、今回やってみたわけですけれども、とはいっても、絶対ゼロ円でなければやらないのかとか、そういうことを確定するというふうには考えておりません。
もちろん、費用を高くやるつもりはありませんけども、安く。それでも、ちゃんとした市庁舎は必要ですので、そういった中で、今回、どこまで費用を落とせるのかという観点でやりました。申し上げていますとおり、十分御理解されておられるようですが、事業手法をこれに決めたわけでも何でもないです。仮のパターンとして、可能性をモデル検証したものですので、どうやら大分、財政負担を軽減できる方法がありそうだなというところが分かってきたということです。
127 ◯委員（紫野あすかさん） 仮の話なので、いろいろ意見はあっても、今日は言わないんですけれども。
あと一点だけお伺いします。では、今後、ゼロでなくても、もしかしたらゼロよりはかかるかもしれないけど、このほかのシミュレーションみたいな、今後、概算のやり方の様々なシミュレーションみたいなのは出てこないのでしょうか。
128 ◯都市再生部理事（小泉 徹君） 今回は、あくまでいろんな仮置きする中で、
市としてこんなモデルがあるんじゃないかということで、幾つか、できるだけ幅広いシミュレーションができるようにということで、モデル的に設定させていただいたものです。今後、じゃあ、具体的にどういった庁舎にしていくかとか、いろいろなそういった議論だとか、また、実際にどういった事業者さんが参画いただけるか、そういったところをやっぱり検討していかないと、具体的なものは落とし込んでいけませんので、その中では、ひょっとしたらこれ以外の事業パターンとか、シミュレーションとか、そういったものになってくるかもしれませんので、やはり、それは今後、そういったところを検討を深めながら進めていきたいというふうに考えております。
129 ◯委員（紫野あすかさん） やっぱり様々な可能性、いろいろな方法があるんだよという方法が多いほうが、私はいいと思うんですね。何事も民間を入れるというのが大前提にしなければいけないというものでもないと思うので、今後、様々な概算など、シミュレーションも検討していただきたいと要望して、終わります。
130 ◯委員（小幡和仁君） よろしくお願いします。私は、ゼロ円でできる可能性もあるというか、こういうシミュレーションが出たことに関しては、正直驚いているといいますか、できるのであればすばらしいという、今、率直な感想を持っているんですけれども。そうした中で、ちょっと幾つか疑問点につきまして御質問したいと思います。
まず３ページに、方策４で資産活用形態の検討というのがございまして、この中に定期借地権の場合の一括前払いと分割納付（70年総額）の両方のケースの金額が出ておりますけれども、定期借地権は分割で納付するのが世の中的には一般的かなと思うんですが、それはさておきまして、非常に大きな差がある理由につきまして、ちょっと御説明いただければなと思うのと。
ゼロ円ということで、分割納付ということになったほうがいいということは理解しているんですけれども、そこにおける、あえてゼロ円にこだわるという中で、分割納付っていったところのリスク的なところがないのかどうなのかということについて、これが一般的だということなので、リスクって考えるのはおかしいのかもしれないんですけれども、そこら辺の考え方につきまして、ちょっと教えていただければなと思います。
131 ◯都市再生部理事（小泉 徹君） 今回、３ページの表につきましては、ここの黄色で網かけしているところを100とした場合に、それぞれが幾つぐらいの数字になるかというところをお示ししているものになっております。当然、売却に対して定借の一括前払いでお払いいただく場合は、そこで一気に現金化できるというメリットがある手法になるわけですけども、当然、民間側にしてみれば、完全に所有権まで取得できるものと、あくまで一定期間の借地権だけ取得できるものでは、それだけ差が出てくるという形になります。
そして、分割納付については、これは普通の賃借もそうだと思うんですけども、一定の賃借料を設定して、その賃借料をやっぱり同じ金額を長期間で納付いただくということになるので、その金額が期間の間に累積してたまっていくということで、こういった金額、数値になるんじゃないかということで、試算をしたという形になります。
それから、分割のほうのリスクみたいなお話ですけども、当然分割して納付いただくとか、民間事業者さんのほうも何十年かずっとお金を払い続けるというわけですから、当然エンドユーザーからその分、お金が、収入がないと払えないという話になってきますので、床をずっと70年間なり埋めていかなきゃいけないという、そういったところがあるかと思いますので、そういったところが民間サイドにしてみたら、リスクになるのかなというふうには捉えているところでございます。
132 ◯委員（小幡和仁君） つまり、逆に言うと、民間サイドのほうに何か将来的にバンクラプトとか、問題があったときに、三鷹
市としてもリスクを被る可能性があると、そういうことになるっていうことですかね。
133 ◯都市再生部理事（小泉 徹君） 基本的には、
市と民間事業者さんとの間の契約の上で、またさらに、民間事業者とエンドユーザーさんという関係になってきますので、そこはどういう契約形態になってくるのかという話もあるかと思いますし、それは今回、この中で全て検証ができているわけではございませんので、当然民間、参画していただく方との条件交渉みたいなのも入ってくるかと思いますので、そういったところは、今後丁寧に検証して、最もメリットがあるものを採用していきたいというふうに考えております。
134 ◯委員（小幡和仁君） 分かりました。もう少し詳しい資料といいますか、この例えば一括前払いだと45というのが、分割になると225になるという、ここら辺のシミュレーションですかね、計算根拠みたいのがおありだと思うんですけれども、一応後ほどで構わないんですが、いただけましたらありがたいと思いますが、よろしいでしょうか。
（「はい」と呼ぶ者あり）
続きまして、試算のII案、これ多分、渋谷区のほうの区庁舎の方式とニアリーイコールだと思うんですけれども、III案というのが今回新たに出てきております。このII案とIII案の大きな違いなんですけど、私の理解で問題なければいいんですが、III案は、基本的にこの建設費用は、
市としては払わなくていいというか、保留床と権利床という考え方の中で、そこは払わなくていいということで、このシミュレーションの中にも、建設費用の算定については書かれていないと思うんですけれども、そういう理解でいいのかという点。
III案の場合、土地の所有は結構複雑になってしまうのか、もしくは、それは今の所有者にそれぞれ帰属するっていう形になるのか、そこら辺について確認をしたいんですが、よろしくお願いします。
135
◯都市再生部長（久野暢彦君） 渋谷区方式がII案だとすると、III案は豊島区といいましょうか、再開発の関係で、１つこういうモデルをつくってみたというところなんですが。ここでは、あくまでモデル的な話ですので、考え方としては、土地を所有している
市が再
開発事業によって、そのまま建設費用というよりも、再
開発事業の中で権利床として、それを買えるということを大まかには想定しております。
実際には、本当にそうなるかどうかはもちろん分かりませんし、この手法をやるというふうに決めているわけではありませんが、この中で、委員さん、おっしゃった、権利が複雑になるんじゃないかというところについては、建物について、それから土地についても一部そうなる可能性はあります。ただ、ほとんどのところは、この場合ですと、元の土地所有者──つまり、ここでいう市役所になりますので、のほうが非常に大きいというふうに考えられると思います。
136 ◯委員（小幡和仁君） ありがとうございます。ちょっと先ほど御説明あったんだったら申し訳ないんですけれども、この10ページのステップ１の表で、ケース１－まる２の収入のところが、途中からマイナスになっているんですけれども、これは、正しいですか。
137 ◯
まちづくり推進課長（池田啓起君） 10ページ、III案のケース１－まる２の容積率250％、300％、400％の収入部分の、この赤の記載されたマイナスの表記ということで、すみません、ちょっと確認をして、資料等の裏資料のバックデータのほうのちょっと確認をしたいと思います。
138 ◯委員（小幡和仁君） よろしくお願いいたします。
あと、この容積率300％と、容積率400％のときの建物の高さが具体的にどのくらいになるかという
イメージというのはおありだと思うんですけれども、大体何メートルぐらいになるのかということを、教えていただきたいなと思います。
139 ◯都市再生部理事（小泉 徹君） これも、今回のシミュレーションの中では、一定程度、高さ35メートル程度に抑えるような
イメージでしておりますけども、この辺も、実際に民間活用で敷地の面積と床のボリュームで、高さって決まってくるわけなので、実際にやっぱり配置計画をする中で、敷地が大きくなれば、同じ床でも低く抑えることができたりとかっていうこともありますし、また、実際にその建物の建つ位置だとかによって、日影の関係なども出てきますので、実際にどこまで使い切れるかというようなことは、やはり今後、具体的な、もうちょっと詳細的な検討をしてみないと、はっきりとした高さがこの中でも確定的にお伝えできるという、今、そういった内容ではございませんので、今後そういったところもしっかり高さとバランスなんかも含めて検討していきたいと思っております。
140 ◯委員（小幡和仁君） 分かりました。ちょっと、民間施設さんのほうが、このそれぞれの方式によって、どのぐらいの高さの建物を建てるっていうシミュレーションなのかなというのは、ちょっと気にはなったものですから、お聞きしました。
最後に、このコンサル会社さんのほうから、具体的に３案が出た中でお勧めはこれですよみたいな話があったのか、なかったのか。あるいは、お勧めとは言わなくても、事業的な可能性の難易度といいますか、難易度の大小といいますか、そういったところの御説明がありましたでしょうか。もしありましたら、若干そこら辺もお聞かせいただければなと思います。
141 ◯都市再生部理事（小泉 徹君） ４ページのほうに、今回のシミュレーションの流れを書いておりますけれども、ステップ１では、縮減する３つの方策を組合せして、収支はどうなるかと。そして次に、面積を縮減して、どこまで減らせばゼロになるかっていうことでシミュレーションしております。この中で庁舎の分散化みたいなところも、一定程度視野に入れれば、このぐらいかなというところの、これは分散化についての内容が決まっているわけでありませんので、実際、今答えがあるわけではございませんので、そういった中で、こういった今、青とか、赤とかっていう色分けをさせていただいているものですので。
じゃあ、事業者さんが分散化について、どこまで、あくまで
市の考え方とか、
市の方針とか、政策に関わる部分ですので、何かその事業者さんのほうから、これならできるとか、これがお勧めだとかっていうことでは、お話ではいただいてはおりません。今後、
市がそういった中で、これはあくまで数字上での問題ですので、中身としてどうあるべきかということはしっかりと議論して、検討してまいりたいというふうに考えております。
142 ◯委員（大城美幸さん） 私も、あくまでシミュレーションという範囲なので、細かい質問はちょっと避けたいと思いますが、13ページの今回のシミュレーションはって書いて、今後は、市庁舎の在り方云々、可能性のある事業手法の実現性を目指していくとあります。
先ほど、ゼロ円でしか考えていないっていうわけではないというふうなお答え、ゼロ円が確定しているわけではないということでしたけど、ここの文章では、可能性のある事業手法の実現性を目指すっていうのは、ゼロ円の可能性の事業手法に限っているんじゃないかって読めるんですが、それはそれでここは書いたとして、今後、庁舎建て替えの問題については、新都市再生ビジョンで建て替え時期が決まったら、ゼロ円の方法もあるよ、そうじゃない方法もあるよっていう幾つかのパターンが示されるというふうに見ていいんですか。
143 ◯都市再生部理事（小泉 徹君） やはり、こういった今後、例えば老朽化して、いろんな更新をしていく中で、できるだけ
市の経費負担を抑えた中で更新していくというのは、やっぱりこれは課題の１つだというふうに認識をしております。当然、ゼロになれば──
市の負担が一番ないということが最もいいわけですので、あくまで、目指すところは収支ゼロというところを目指していくという話にはなってくるかと思います。
ただ、これはあくまで現段階でできる、できないということが確定しているわけではありませんので、あくまでも追求はしていきたいというふうに考えております。
144 ◯委員（大城美幸さん） じゃあ、ゼロを目指すということだという点だと、ゼロじゃない建て替え、先ほどの答弁とちょっと矛盾するんじゃないかって思うんですが。ゼロじゃない、一番最初、すごい最初に戻ると、200億円もかかる庁舎、私たち議会も、
青梅市役所とか、いろいろ視察に行って、それぞれ自分たちでも全国のところを視察しても、都内、三多摩で
青梅とかが98億円ぐらいで、100億円行かない。全国でも120億円とかで、200億円はあまりにも大きいんじゃないかっていうことで、財政規模の問題が大きな問題になったと思うんですけど、耐震ももちろんそうですが。
そういう意味で、市民がゼロを求めたって、市長の公約にあったということもありますが、ゼロでなければいけないっていうことを、市民が求めているわけではないんじゃないかって考えたときに、目指すところはゼロっておっしゃいますが、やはり私はその事業手法、比べるものがあるべきだと思うんですよ。ゼロ円でやるならこういうパターン、そうじゃない、交付金が使えないっていうようなことがありましたが、平成27年から地方債を不交付団体は使えるのか、使えないのか分からないけど、やはり使えるように、それは国に求めていって、国の補助が幾らもらえるとか、もらえないとか、そういうことも含めて、幾つかのパターンがあって議論することが必要ではないか。
目指すところはゼロでも、ゼロが基本ですっていうのはちょっといかがかなって思うんですが、どうでしょう。
145 ◯都市再生部理事（小泉 徹君） ゼロでなければいけないとは言ってはなくて、目指すところはゼロであって、結果としてゼロになるかどうかは、今はまだ分からない。ここに、今後の検討課題というふうにも、最後、13ページにも記載しておりますけども、やっぱり課題はないわけではないですから、この課題について、どうクリアできるのか、できないのか、そういったことも検討していく中で、できる限り費用負担の軽減を図っていって、結果ゼロになれば、当然それだけ、もしそのかかる費用を違う政策に回せるわけですから、そこはできるだけ経費負担を抑えた形で進めていくということですので、今の段階でゼロができる、できないっていうことを、この結果でも確定できているわけではございませんので、今後こういった検討課題についてもしっかりと検証していきながら、できる限り経費負担の軽減を図っていって、結果としてゼロになれば、それは一番いいのかなというふうに考えているというところでございます。
146 ◯委員（大城美幸さん） 私はゼロが駄目って言っているわけでもなくて、やっぱり議論するのに、幾つか比べるパターンがあってしかるべきじゃないかっていうことを問題提起しているのが１つ。
それと、跨線橋をただでもらわないほうがいいって判断したのと同じように、ゼロほど、ただほど怖いものはないかなって思うんですよ。その点からいくと、この時点でゼロだったとしても、じゃあ、次の建て替えのときに、次の世代にどんなことが起こるのかとか、そういうことも想定して、明らかにしてもらいたいなって思いますが、いかがでしょうか。
147 ◯都市再生部理事（小泉 徹君） 今後、やっぱりどういった庁舎にしていくのか、中身とか、庁舎にしていくというときに、どういう手法が最もよいのかっていうことは、今後やっぱりしっかり議論をしていく必要があるとは考えております。その中で、例えば収支が仮にゼロになったとしても、こういった課題がありますよ、でも、少しお金はかかるけども、そういった課題はないですよみたいなところは、やっぱりそこはしっかり検証はしていく必要があるかと思います。
今回、委員御指摘の中で、当然いろいろ考えたときに、売却するという方法は、一気にお金が入ってくるというメリットはあると。確かに今回の建て替えでは、それはメリットはあるけども、次の再更新に当たっては、もうそこは使えなくなるわけですので、やっぱりそこは慎重に検討すべきだという考察もしておりますので、単純に今回だけを考えるのではなくて、将来的にも踏まえた中で検討をしていくということは、我々も認識はしているところでございます。
148 ◯委員（吉野和之君） それでは、１点だけ質問させていただきたいと思います。13ページの一番最後のところです。今回の検討内容について、他の
公共施設の更新や建て替え等においても生かしていくことによって、民間活力の活用と資産の有効活用を推進する。この民間活力の活用、それから資産の有効活用、これは今後、この新都市再生ビジョンをつくっていく上での１つの大きな
キーワードになると思うんです。
新都市再生ビジョンの中で、これは市庁舎ですが、その他のところについて、やはりこれを生かしていく。どのように生かしていくかということは非常に重要だと思うんですが、新都市再生ビジョンの策定の中で、今回、これはせっかくかなりの費用をかけて１つの手法をつくったわけなんですけども、これをどのように活用していくか、それについてお伺いいたします。
149 ◯都市再生部理事（小泉 徹君） 再生ビジョンの中で、具体的に個々の事業、建て替えについての事業手法まで言及するのはちょっと厳しいのかなとは考えております。当然、個々の施設によって状況も、特性も違っておりますので、個々の事業を事業化するに当たって、こういった民間活力の活用であるとか、資産の有効活用、そういったものをしっかり視点に置きながら検討していきたいというふうに考えております。
150 ◯委員（吉野和之君） ありがとうございます。確かに、これはあくまで市庁舎ですから。ただ、この民間活力の活用、それから資産の有効活用、これは全ての
公共施設について言えることだと思うんですよ。特に複合利用とか、そういうものも含めて、民間も含めてね。そこら辺はやっぱり今後、この都市再生ビジョンの中で、その考え方っていうのは生かしていくべきだと思うんですが、それについてお伺います。
151 ◯都市再生部理事（小泉 徹君） 委員おっしゃるとおり、こういった視点は非常に重要だと思いますので、個々の事業についてどうする、こうするということではなくて、基本的な方向性、考え方としては、そういった視点などについても入れ込むような形で考えてまいりたいというふうに考えております。
152 ◯委員（後藤貴光君） 今回、まず最初に、この資料なんですけれども、これってどこまでがその事業者に委託した部分なのかなというのと、例えばこれ全部、委託先の事業者さんのほうでつくったものなのか、それとも、例えば数値的な、どういうふうな方法でとか、シミュレーションの表だとか、そういう部分が事業者さんがやって、例えば最初に書いたはじめにのところだとか、後半のところの、例えば考察であったりとか、今後の検討課題とか、その辺は
市でデータを基に考察をしたりとか、課題として挙げて書いてあるのとか。どこがその業者さんの資料というか、検討で、どこが
市として出している意見というものなのか、そのあたりの切り分けというか、そのあたりってどうなっているのか、まず先にそれをお伺いしたいと思います。
153 ◯
まちづくり推進課長（池田啓起君） 今回の資料の内容、業者さんの成果品と、三鷹
市で業務の内容に基づいてこの資料を作成したか、役割分担等もあるので、御説明させていただきます。基礎条件の設定であるとか、先ほど説明しました市場性、また、一般的な手法の事例研究等の内容を業者さんのほうにお願いをして、取りまとめをしていただいています。
先ほど小泉部長からもありましたように、これは代表的な手法の３つになります。例えば事例でいくと、ほかの手法なんかも調査では分かっているんですが、今回のシミュレーションではこの３つを仮置き条件として、三鷹
市のほうで資料として出させてもらっていますが、業者さんのほうには、このＩ案のほうを金額の概算シミュレーションのほうまでお願いをするような。その検証データ、検証の考え方を基に、三鷹
市のほうで業者さんと相談しながら、このII案、III案の取りまとめを、三鷹
市のほうで行っています。
また、考察につきましても、この業者さんと相談、また業者さんの意見も聞きながら考察の取りまとめ、また、この課題についても、業者さんとの相談、意見、アドバイス等をいただきながら、今後の検討課題についても、三鷹
市のほうで取りまとめをした資料になっております。
154 ◯委員（後藤貴光君） そうすると、今Ｉ案は業者さん単独でやったけども、II案、III案については、条件を踏まえて、どちらかというと業者さんのほうでやったのかな。ただ、それ以外の考察、課題については、
市としてこれらを踏まえて出すに当たって、業者さんの意見を踏まえてつくったというような理解でいいんでしょうか。
155 ◯都市再生部理事（小泉 徹君） この資料２自体は、業者さんがつくったものを踏まえながら、この資料の調整をして、全体的には、まず
市が調整しているものになります。そういった中で、言っていた、検討していただいたものを要約したりだとか、まとめたりする作業も
市がやって、こういった形でまとめているわけです。今回のシミュレーションといたしましては、Ｉ案については業者さんのほうに全てやっていただいています。II案、III案について、こういったようなモデルもあるんじゃないかというような中で、最終的に数値のシミュレーション、使っている数値、もともとの単価だとか、そういったものは同じものを使わせていただいていますけども、
市のほうでシミュレーションをさせていただいております。
一定程度、Ｉ案でいろんな考察とかをしてもらっている部分を踏まえて、II案、III案についても、同様な、業者さんのほうの意見も聞きながら、
市として取りまとめをしているという形になります。
156 ◯委員（後藤貴光君） そうすると、今回のシミュレーション自体については、一般的な市場価格とか、そういうふうなものを参考にしてシミュレーションされていると思うんですけど、それを踏まえた上で、そういうふうな、II案、III案とか、こういうパターンもあるね、こういうパターンもあるねと、三鷹
市の提案に基づいてつくった上で、どちらかというと、この５番の考察と今後の検討課題については、
市がこれらのシミュレーションを踏まえた上で、シミュレーションの考察であったりとか、もちろん業者さんの意見もあるんでしょうけども、どちらかというと、
市のほうが主体的、
市の意見的な形で出していることかなとは思います。
そうした中で、今後の考察とか、事業手法の課題の中で、高度利用であったりとか、業務に必要な床面積の縮減だとか、施設の集約化とか、そうした部分が今後の収支ゼロと言っているけど、先ほど来の意見だと、ゼロを目指しつつも、できるだけ財政的な負担を減らしながらやるための手法というふうに理解をするんですけども。
そうすると、今後の市庁舎建て替えについては、今後具体的にどうしていくか。例えば、これについては、建設費だけの部分ですから、当然、維持管理費なんか含まれていませんし、将来的な撤去だとか、それにかかる費用だとかは含まれていませんし、ライフサイクルコスト的な視点で見れば、建設費のところだけをピックアップしているから、場合によっては建設費がもうちょっと高くなっても、維持管理費がこうしたら安くなるよという方法もあるでしょうし、そうした部分まで含めて考えていくと、また、変わってくると思うんですけど。
ただ、ベースとしての考え方としては、高度利用、床面積の縮減とか、こういうふうに書かれている施設の集約化、これは基本的な方向性として、現時点として、
市としてはこういう方向で進めていきたいという趣旨で書かれているのか、この点、確認をしておきたいと思います。
157 ◯都市再生部理事（小泉 徹君） 経費削減する上で、この４つをやっぱり視点として、これをどうバランスよく組み合わせていくかということが今後の課題であるとは思っています。したがいまして、何がどこまで本当にできるのか、どこまで縮減を本当にできるのかっていうことって、これはあくまで理論上の数字的に押さえているだけでありますので、中身的に本当にどこまで縮減できるのかっていったことであるとか、また、高度利用につきましても、実際に地域の
まちづくり等々を考えた場合に、どの程度までが妥当なのかといったことの検証も必要だと思いますので、当然こういったものを、先ほども言いましたが、どうバランスよく組み合わせていくかということが今後の課題となると思いますので、そういったところは今後しっかりと中身を検討するのと並行して、やっぱり考えていきませんと、数字は数字ですので、幾らでも動かすことはできるんですけれども、やはり中身的にそれが伴っていないと、あくまでも理論値で終わってしまいますので、今後はそういった中身をしっかり検討していく中で、こういったところも、シミュレーションなんかもまたしっかりとしていきたいというふうに考えております。
158
◯委員長（
土屋けんいち君） 先ほどの小幡委員からの質疑の中で、資料10ページの数値について、容積率250％のところはマイナス174、300％はマイナス163、400％のところはマイナス141となっておりますが、恐らく、32、42、63の印刷ミスかと思われます。もし印刷ミスでしたら、資料の差し替えをお願いしたいと思います。
よろしいですか。
（「異議なし」と呼ぶ者あり）
以上で
行政報告を終了いたします。
休憩いたします。
午後１時49分 休憩
159 午後１時50分 再開
◯委員長（
土屋けんいち君） 委員会を再開いたします。
議会閉会中継続審査申出について、本件を議題といたします。
三鷹駅前地区再
開発基本計画・事業等に係る諸問題及び今後の市庁舎・議場棟等に関して調査検討し、対策を講ずること、本件については引き続き調査を行っていくということで、議会閉会中の継続審査を申し出ることにいたしたいと思いますが、これに御異議ありませんか。
（「異議なし」と呼ぶ者あり）
異議なしと認めます。よって、さよう決定いたしました。
次回委員会の日程について、本件を議題といたします。
次回委員会の日程については、次回定例会会期中とし、その間必要があれば正副委員長に御一任いただくことにいたしたいと思いますが、これに御異議ありませんか。
（「異議なし」と呼ぶ者あり）
異議なしと認めます。よって、さよう決定いたしました。
その他、何かございますか。
（「なし」と呼ぶ者あり）
それでは、特にないようですので、本日はこれをもって散会いたします。お疲れさまでした。
午後１時51分 散会
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