◎
建築安全課長
ご質問
の危険度Bへ
の啓発の件についてお答えします。
こちらにつきましては、隔年で、この表でいきますと
令和4年度から配付という形になっております。その件につきましては、当然、
啓発文書を送る前に
現地の調査をする必要がありますので、今年度に
現地の調査を行って来年度に配付という形で、こちら
のほうを4年度からとさせていただいております。
あと、隔年度につきましては、
危険度Aにつきましては危険、
危険度Bにつきましてはやや危険ということで、
危険度的には1ランク落ちるんですけれども、Aについてを重点的に今までもやってきていることもありますので、Bについては隔年度で行って進めても支障はない
のではないかということで、隔年度という形にしております。ただし、Bであっても、
問合せ等があって、
現地等を見て、Aに近い
状況であれば、当然それについては対応していく形を考えております。
◆
高沢一基
どうもありがとうございます。費用対効果
の側面もあると思うので、そういった中で隔年
実施で、さらに注意が必要な場合には対応されるというような
お話も今あったので、ありがとうございます。
今
のご
答弁を聞いている中で、
現地の物件を
確認してからやるので、最初
の発送は来年度というような
お話だったんですけれども、そうなると、
啓発文書という
のは、個別
の内容、
物件を見て、その
物件ごとにここがどうな
のかとか、そういう
のを見た上で出すというものな
のか、あるいは一律
の啓発文書を送るという形な
のか、その辺はどういった
文書を送る
のか、
内容についてお聞かせください。
◎
建築安全課長
こちら
の啓発文書につきましては、一度
現地を見まして、
建物所有者に
啓発文書を出すんですけれども、
所有者が替わっていない
のかどうかという
ところも、その後、
調査をかけないといけないので、
現地を
調査して、すぐには送付するという
のが難しいので、翌年度になってしまうという形になります。
(「
文書は同じものか」と言う人あり)
◎
建築安全課長
危険度Aと同じ
文書を出す
予定にしております。
◆
高沢一基
では、建物
の状態というよりは、
所有者の確認ということで1年間時間が欲しいということなんですかね。
危険度B物件というふうに分類する段階で
調査という
のはされていないんでしょうか、お聞かせください。
◎
建築安全課長
危険度の段階では、
所有者までは
調査をしていないです。
◆
高沢一基
分かりました。では、そこでしっかり
確認をしていただいて送付していくという
お話でありますので、
危険度Aに進まないようにするということで、新たに
板橋区が取り組まれたことということで、ここにあるので、その行方をしっかりと見守りながら、私も注視をしていきたいと思っております。
もう一点、第6章
のところで
追加された
のが、無
接道敷地に存する
老朽建築物等の対応ということであります。
隣地の接道のある敷地と
の一体化の推進ということを追記されたという
お話なんですけれども、これが追記されたということは、
具体例として、
隣地と
の一体化によって解消できたという
事例があったからということな
のか、その辺をもう少し、これを追記した背景についてお聞かせください。
◎
建築安全課長
この無
接道の件につきましては、1件
事例があります。その1件につきましては、無
接道ですと、そのまま建てることができないという形になりますので、その
所有者の方が近隣
の方にお声をかけて、
共同建て替えを含めて相談して回りました。その結果、
隣地の方から購入してもよろしいという
お話を頂いたので、売買が成立して解決したという形になっております。
◆
高沢一基
そういった
事例で解消できたということは、すごくすばらしいと思うんですが、ここでちょっと今後
のことで考えると、区がそれを
推進しようとしたときに、具体的にどういう
イメージでやろうとしていく
のか。
隣地の意向もあると思うんですけれども、
老朽建築物の所有者の方が近隣
の方に声をかけるという
方法な
のか、あるいは区が代わりに声をかけるということな
のか。やっぱり
所有者のそれぞれ
の取引
の問題だというふうに思うんですけれども、どこまで区が関われる
のか、その辺
の具体的な今後
のイメージについてお聞かせください。
◎
建築安全課長
委員おっしゃられるとおり民民
の交渉事がメインになるんですけれども、区としても、そういう
解決方法があるということを
所有者等に
お話ししたりしていきます。それ以外でやる
方法があるかどうかについては、すみませんが、今後検討していきたいと思います。
◆
高沢一基
どうもありがとうございます。
計画の推進に向けてということで、
後期が始まるということなので、ぜひその辺
の具体的な、
事例の積み重ねになる
のかもしれないんですけれども、私もアイデアがあるわけではないので、ぜひ研究をしていただいて、
実効性のある形をつくっていただけたらありがたいなと思いますので、よろしくお願いいたします。
以上です。
◆
山田ひでき
では、すみません。何点か伺いたいと思います。
追加された、もしくは訂正された本文
の内容のところで幾つか伺いたいと思います。
まず、24ページ、
所有者等が抱えている問題
の分析という
ところです。
寄せられた相談に対して、区としてどのような
支援が検討されてきた
のか、もしくは
支援をしてこなかった
のかということと、
あと、本文内に具体的な
事例が紹介されているんですけれども、これは非常に分かりやすくていいかなというように思うんです。こういう
事例で、こういうふうにできるよという
のをもっと区民に積極的に
アピールするべきではないかと思うんですが、その辺について
の見解を伺いたいと思います。
◎
建築安全課長
まず、
支援についてになります。
所有者等が抱えている問題
の分析の中で一番大きくウエートを占めております
のは、
相続等権利に関する問題という
ところになります。こちら
の件につきましては、
所有者が確定していない、はっきりしない、不明であるということもありますし、
あと、
所有者がお亡くなりになって相続が確定していないというような問題が発生しているという
状況になります。こうした
状況に対する区として
の支援につきましては、
専門家の派遣制度で、例えば
建築士や
弁護士等を
建物所有者の方に派遣して、その辺
の解決方法を探るという形で、区
のほうでもそういう面で
支援をしているという
ところになります。
次に、
アピールなんですけれども、区としてもこのような
老朽建築物対策の状況について、
広報紙あるいは
ホームページ等だけではなくて、町会さんとか
自治会さん
の掲示板にも掲示をさせていただいて
アピールしております。
ただ、今ちょっと考えております
のは、町会さんとか
自治会さん
の掲示板ですと2週間という短い期間でありますので、それ以外
の啓発方法について今考えております
のが、
高齢者が多くいらっしゃる
施設等に
チラシ等を配付するという
のを今検討している
状況にあります。
以上でございます。
◆
山田ひでき
ぜひ、その
アピールの中で、この25ページ、26ページ、27ページに記載されているような実際
の解消事例も載せていただけたら分かりやすい
のかなというように思いますので、ご検討いただければと思います。
では、すみません。次が28ページ、
特定空家等の認定物件の分析という
ところで何点か伺いたいと思います。
除却費助成事業の利用が全体
の34.8%で、利用しなかったという
のが65.2%あるということなんですが、全て
の方に
除却費助成事業という
のがきちんと伝わっていた
のかどうかということと、使わなかった方は、なぜ除却費助成を使わなかった
のか、その辺について伺いたいと思います。
◎
建築安全課長
除却費助成事業の周知についてでございます。
こちらにつきましては、この助成
事業の対象になります
のが、認定を受けた
物件の方になります。その方には認定をする際に、認定
の通知書と併せて、この助成制度
のチラシも一緒に送付をしております。ですので、
周知はしております。
利用率が低いという
お話につきましては、助成するためには、図面等
の作成、
あと権利関係が明確でないと助成等はなかなか難しいという面があります。その辺で、費用対効果を考えて助成制度を使わない方も中にはいらっしゃるということで区
のほうでは理解しております。
◆
山田ひでき
せっかく特定空家ということで区
のほうに相談をして除却をしていただくということですから、ぜひ、申し出た方
の大半
の方が使えるような助成
事業に見直す必要がある
のかなというように思います。せっかく除却してくれるというのに、全部自費でやっていただくという
のはどうな
のかなという
ところがありますので、ぜひ、これについては見直しを検討していただきたいというように思います。
その隣
のページで、老朽化した
建築物の解決には、
所有者だけではなく、その親族にも協力を求めていくことで50%以上となることから、そこまでアプローチできれば効果的であると推察されますという文言があるんですが、こういう
老朽建築物の所有者の中には、場合によっては親族に知られたくないという方もいる
のかなというように思うんです。例えば、生活保護
の申請に当たっても、扶養照会がされると。扶養照会される
のが嫌なために、申請そのものを諦めるといった
事例があるということが広く知られていると思うんですが、この書き方では、ちょっとその辺
の慎重さが少しうかがえない
のではないかというように思うんですよ。もうちょっと文言等を慎重に見直すべきじゃないかなと思うんですが、その辺いかがでしょうか。
◎
建築安全課長
こちら
の件に関しましては、プライバシーについても十分注意するように各
物件で対応しております。
こちらについて親族という形で書かせていただいておりますけれども、空家等対策
の推進に関する特別措置法及び区
の老朽建築物等対策
条例の中でも、建物
の所有者と建物
の管理者について指導、助言等を行えるという形になっております。管理者と思われる方といいます
のは、例えばお亡くなりになられた方
のご子息さんとか、相続されるだろうという方に関しまして対応を行っております。また、近隣を回りますと、ここ
の建物は甥っ子さんが管理していますよとか、そういう情報も入ってきます。そうした場合、そういう
方々にはお声をかけて対応等は行っておりますので、こういう表現をさせていただいております。
ただ、ここに書いたことにつきましては、効果的であると推察されるという表現をさせていただいておりますので、これ自体、プライバシーに関係なく、どの方にでも対応していくということを考えて
の表現ではないということでご理解をいただければと思います。
◆
山田ひでき
もちろん、意図している
ところはそこではないという
のは分かるんですが、可能であれば、もうちょっと軟らかいニュアンスで伝わるようになるといい
のかなというように思って発言させていただきました。
では、すみません。次、52ページ
のほうに移りまして、ワンストップ相談窓口
の設置を検討という
ところがあるんですけれども、これについて、現時点で
の検討
状況を伺いたいと思います。
◎
建築安全課長
すみません。ワンストップにつきましては今後検討していくという形で、今現在ここまでという
のは、今
の段階では
お話しできないんですけれども、当然、ワンストップで対応できれば、区民
の方々、建物
の所有者の方々にはとてもいい話でありますので、検討していきたいんですけれども、関係者全て、例えば
建築士さんや弁護士さんに1か所にいていただいて、そこで話をするという
のが、案件数からすると、なかなか効率的ではないということがありますので、その
方々のところに区
のほうで案内するという形で、ワンストップと言えるかどうかはあるんですけれども、そういう形で進めていきたいなという
ところを考えております。
◆
山田ひでき
なかなか効率という
ところで考えると難しい
ところがあるという
のは、よく分かります。ただ、区民目線から見れば、あちこち回されるという
のは、その途中でやっぱり心が折れてしまう。そんなに回されるんだったら、もうやめちゃおうかなみたいなことにもなりかねないので、ぜひ丁寧な対応がなされるようにご検討いただければと思います。
最後、隣
の53ページ、空き家
の利活用について少し伺いたいと思います。
空き家を
地域資源と捉え、街
の魅力を引き出す存在へと見方を変えるという
方向性とSDGs
の提唱する持続可能性や空き家
の循環を通じて新たな住まい方を誘導する視点を持ち云々かんぬんという
のがあるんですけれども、こちら
の所管からは外れる
ところもあるかとは思うんですが、区が進めている
まちづくりなんかとちょっと矛盾がある
のかなというふうに受け取ります。
区は、将来的に人口が減っていくというふうに言って、公共施設を減らしたり、学校は統廃合を進めるというふうにしている一方で、大
規模な高層マンションが中心
の開発をしていると。新しい住宅がどんどんできると、やはり空き家
の需要という
のが少なくなっていく
のではないかというふうに感じてしまうんですよ。ぜひ、SDGs
の観点からすれば、空き家
の利活用こそもっと中心に進めるべきではない
のかなというように思うんです。これは私
の意見ということで受け止めていただければいいんですけれども、もしその辺
のことで答えられることがあれば、ちょっとお考えを頂ければと思うんですが、どうでしょうか。
◎
住宅政策課長
住宅政策課
のほうですけれども、基本的には、空き家にさせないということが一番
のことだと私どもは考えていまして、
老朽建築物からはちょっと外れてしまうかもしれませんけれども、こういった空き家
の流通をしっかりとさせていって、空き家にさせない、未然に防ぐというふうな考え方に基づいてやっていこうということで考えております。空き家を管理不全で閉め切ってしまいますと非常に老朽化が進んで、
地域の環境に悪影響を及ぼすということになりますので、そういう意味では、空き家を出さない、使っていただくということを大前提として私ども行政で進めていきたいと考えております。
◆
山田ひでき
空き家を出させないということも大事ですし、それを有効に使っていただくということも非常に大事かなというように思っています。特に、これから高齢化社会がますます進む。住宅困窮者という
のが増えてくる可能性は十分高いと思うんですよ。そういった
人たちに、例えば区として空き家を借り上げて提供するであるとか、そういったやり方もある
のかなというように思っています。ぜひその辺も含めて、
老朽建築物の案件なんですけれども、やはりいろいろな
ところと結んで、総合的に考えていく必要がある
のかなというふうに思っていますので、ぜひそういうふうに検討していただければと思います。
以上で終わります。
◆大田
ひろし
この
老朽建築物等対策計画2025ができてから、我々
の地域でも区民相談
の中には危険な家屋
の問題という
のは10年以上前からずっとあったんですが、私が今住んでいる赤塚、成増におきましても随分解決されて、
地域がよくなってきたということを実感しております。それだけ、やっぱり大事な
計画だったんだろうと思うんですけれども、1点ちょっとお聞きしたい
のは、その当時、
調査を七、八年前にして、
危険度Aだった207件が約74件改善されて、また、
危険度Bから移行してきたものだと思われますけれども、
危険度が新たに認定された
のがまた71件ということで、差引き3件しか減ってはいないんですが、204件現在あるということなんですが、この
危険度Aの中に
所有者不明
の土地という
のはどのくらいある
のか分かりますか。要するに、相続人が分からない、
登記している人が誰な
のか分からないという
のは、ここでは分かるんでしょうか。
◎
建築安全課長
危険度Aの中で
の土地
所有者の不明についてですけれども、こちらについては、7割ほどは分かっております。
あとの残り
の30%
のうち
の15%につきましては、その
所有者であろうという方に通知を送って、その返信が返ってこないという方が約15%ほどいらっしゃいます。
あと、もうそこに住んでいないので返送されてきてしまう
のが約15%ぐらいという形ですので、全体
の3割
程度はまだはっきり分かっていないという
状況でございます。
◆大田
ひろし
30%
のうち15%は返事が返ってこないけれども、15%は返ってくるので、そこはもう確実に誰だか分からないと。要するに、区が
所有者だと思っている方に送るんだけれども、返ってくるということは、それはもう把握ができないということですね。だから、確実に不明と言えそうな
のは15%ということなんですか。
◎
建築安全課長
すみません、ちょっと
説明がうまくなくて。30%
のうち
の15%が、送付しても、そこが受け取らないで返ってきてしまう。
(「宛先不明」と言う人あり)
◎
建築安全課長
宛先不明で返ってきてしまう。すみません。
残り
の15%については、受け取ってはいるんですけれども、その受け取った方が本当に
建物所有者かどうかはちょっと分からない。返事がないという形になります。
◆大田
ひろし
だから、怪しい
のはやっぱり30%ぐらい、そういう対象になる
のかなという
状況なんですかね。
(「はい」と言う人あり)
◆大田
ひろし
なるほど。
ここ
の30%
のところという
のは、例えば固定資産税ですね。普通、土地を持っていれば固定資産税があるんだと思うんですけれども、そこら辺
のところから拾うという国と
の連携という
のはできないんですか、今
のところ。
◎
建築安全課長
そちらにつきましては、都税事務所
のほうに問合せをかけております。都税事務所
のほうから教えていただけます
のが、その建物
の所有者の名前とご住所でございます。ただ、都税事務所で把握している
建物所有者が実際にその税金を納めているかどうかという
のは、また別
の話だそうなので、その人が管理しているかどうかという
のはまた違うので、その辺でまだはっきりしていないという
ところはあります。
◆大田
ひろし
国
のほうでも不明土地対策に関する改正という
のが、この4月21日に参議院で成立しました。かなりいろいろな土地が分からないということが当然あるんですけれども、国内では、やっぱり2割近くがそういう状態になっているということで、これは国会で様々、民法だとか、
あとは相続土地国庫帰属法だとか、非常に難しいんですけれども、いろいろ改正されたという
のがあるんですが、例えば
板橋区でも行政代執行を成増で1回やりましたよね。1件だけあるんですけれども、例えば今回
の民法
の改正によりますと、裁判所が
所有者を特定できない土地
の管理人を選んで、
所有者に代わって管理や売却を行う制度を新設するという法律ができたわけです。
そういうことになると、例えば
板橋区が裁判所に何かそういう申立てをする
のか。そういうふうな流れができていく
のかなというふうにちょっと想定しているんですけれども、こういうことという
のは、今言った代執行をしなくても、逆に、こういったことが何かできるような可能性はあるんですか。わざわざ区
の税金を使ってやらなくても、どうな
のかなと思っているんですけれども、どんなふうになっている
のか。
◎
建築安全課長
そちら
の法改正につきましても、区
のほうでも承知している
ところでございます。今、
委員がおっしゃられた民法
の改正を含めて、4月28日ですか、公布をしております。ただ、施行はまだ先という形で、先ほど
委員が言われた財産権
の管理につきましては、公布後2年以内に施行するという形になっております。その辺も含めて、制度としてはできましたけれども、今後それが区
の案件に利用できるかどうかについては、今後勉強していきたいと思っております。
不動産
登記につきましても、今、
委員がおっしゃられたように3年以内に
登記をするという義務づけが決まりましたので、この辺を受けて、空き家等
の所有者を
確認する
のは今よりは容易になる
のではないかと思っております。
以上でございます。
◆大田
ひろし
恐らく、これは地方が大きいんだと思うんですけれども、なかなかそういう対策が進んでいないので。都内では、なかなかそんな対象
の土地という
のは、そんなには数多くないとは思っているんですけれども、こういった法律ができたり、あるいは逆に、法務局が認めれば、10年分
の土地管理費に相当する金額を納付すれば所有権を放棄できるとか、そういう法律も整ってきているということなので、恐らくうち
のこの
老朽建築物等対策計画にも、この法律という
のはかなり影響を及ぼしていくと思うんです。
そういった中では、法律は2023年施行ぐらいだと思うんですけれども、2025という、ちょうどぶつかる時期に当たって、これを見直すとか、そういった作業が必要になるんじゃないかと思うんですけれども、最後、そこだけ聞いて終わりたいと思います。
◎
建築安全課長
こちら
の法改正でできました制度につきましては、今後研究をし、また区
のほう
の物件に適用できるかどうかを含めて勉強していきまして、次回
の計画の変更までには、どうしていく
のかという
方向性は出したいと思います。
◆
小林おとみ
お願いします。
特定空家とか、それから特定
老朽建築物を区として認定していきますよね。19ページにありますように、平成28年度は2件、29年度23件、30年度20件、
令和元年度は20件というふうに表が出ておりまして、このテンポという
のは、年間どれぐらい
の数を特定していく
のかという
のは、何か目標があるんでしょうか。
◎
建築安全課長
認定につきましては、今まで
の実績が毎年20件
程度という形ですので、できれば20件
程度を目標に
実施していきたいと区
のほうでは考えております。
◆
小林おとみ
職員
の皆さんに大変労力がかかる仕事だと思うんです。ある意味、職員体制
の関係で、何件までだなという制限というか、1年間にできる数はこれぐらいしかないんじゃないかというようなものもあるんじゃない
のかなと。だから、二百何件
危険度Aがあって、それをどこまでに区がつかんでいく
のかというふうになりますと、20件ずつでは10年かかる話になります。どれぐらいテンポを引き上げていく、あるいは体制を強化していくというような
方向性はない
のかどうか、お聞きしたいと思います。
◎
建築安全課長
区
の職員
の体制なんですけれども、こちらにつきましては、今回
の改定
の理由でもあるんですけれども、今回5年間実際に
実施してきて、その辺
の知見を踏まえて今後は対応していきたいので、今までよりは効率的にできる
のではないかという
ところはあります。
あと、所有関係
の調査につきましても、あまり件数が集中するとか、権利関係を調べる
のがかなり複雑だという場合につきましては、委託等も考えて進めております。
以上でございます。
◆
小林おとみ
増やしていけばいくほど、進行管理していく数も増えていくわけなので、一定
程度そういう
見通しをきちんと持ちながらやっていく必要があるんじゃないかなと思っています。テンポを引き上げていくことも、また一方で大事なんだろうなと思います。委託という
のがどの辺までできる
のか、それは研究していく必要がある
のではないかと思います。
それから、今後
の方向性の問題でお聞きしたいことがあります。
一つは、無
接道の敷地について
の対応で、72ページになりますけれども、一つは、区は
隣地とセットで
一体化して
推進するという
方向性を目指したいというようなこともあり、またもう一つ、他区では、そういう場合
の無
接道の敷地
の建て替えを可能にできるような基準を整備している
事例もあるというような記述がありますけれども、具体的には、例えばどんなことがあるんでしょうか。無
接道敷地の建て替え
の許可基準を整備するという
のは、どんなものがあるんでしょうか。
◎
建築安全課長
無
接道敷地の対応です。
この他区
の事例なんですけれども、ご存知かと思いますが、建築基準法上では2メートル以上
の道路に接しないと建物が建てられない。2メートル以上接していない場合でも、43条
のただし書で、敷地が周り
の状況から判断して安全であれば可能という基準を、他区
の場合は細かくといいますか、基準を定めておるんです。
板橋区
の場合は、そういう基準を定めていなくて、個別
の案件
の状況を見て判断しておりますので、
板橋区でも、この他区
の案件を適用して利用するという
のは、なかなか難しい
のかなという
ところで今考えております。
◆
小林おとみ
ちょっと今
の件でいくと、
板橋区はさらに丁寧な条件でやっているので、無理にそういう基準をつくらなくても現状やっているというふうに理解していいんですか。それとも、難しいとおっしゃった意味がちょっと分からないんですが。
◎
建築安全課長
説明が明確でなくて、すみません。難しいということではなくて、個別に対応しているということになります。
◆
小林おとみ
現状でやっているということで、無理して基準をわざわざつくらなくてもやっているというふうに理解していいんですね。それ以外にも、いろいろ一体的なとか、何か
方法を考えなきゃいけないという記述になっているというふうに理解します。
それから、もう一つ、借地に関する
ところで、地主さん
の税金が強化される
のでは、上に建っている建物
の持ち主が分からないと、地主さん
のほうにばかり負担がいくということで、新たに国
のほうでそこについても動きがある。見守りつつとなっていますけれども、何かここは動きがあるんでしょうか。借地について、73ページ
の上
のところです。
◎
建築安全課長
特に、この辺について、まだ国等
の動きという
のは特段聞いてはおりません。ですので、今
のところは、申し訳ないですけれども、これという解決策という
のはございません。
◆
小林おとみ
そうしますと、何か
板橋区はかなり国や
東京都
のいろいろな組織にも入って、
老朽建築物の対策を進めていらっしゃるということなので、ぜひ
意見反映をしていただければと思います。
それから、もう一つが
支援の仕方について
の庁内連携です。
先ほど、本人と親族ということがかなり、プライバシーはどうな
のかという心配もありましたけれども、ただ、一定
程度地域のネットワークで情報収集していかないと実態がつかめないし、アプローチ
のしようがないという問題なんかに実際ぶつかっているわけなので、もう少し庁内ネットワークとか、
あとは
地域のネットワークとか、そういうものと建築安全課、
老朽建築物対策のところが連携していくということについて、さらにもう少し取組が必要じゃないかなと思うんですけれども、現状と今後
の方向をお聞きできればと思います。
◎
建築安全課長
いろいろな
部署と
の連携というご質問です。
区
のほうでは、
地域の方から
の声をできるだけ吸い上げていきたいということもありますので、民生
委員さん
の会合
のほうに出席して、民生
委員さん
のほうから出た
意見も吸い上げることを今考えております。
あと、これから検討という形になるんですけれども、安全パトロールで回っている車もありますので、そちら
のほうと
の連携が取れないかどうかということを検討していきたいと思っております。
○
委員長
本件につきましては、この
程度でご了承願います。
────────────────────────────────────────
○
委員長
以上をもちまして、
都市建設委員会を閉会いたします。...