茨木市議会 2021-06-23 令和 3年市街地整備対策特別委員会（ 6月23日）
次に、特定事業参加者とは、施設建築物の床の一部を負担金により取得する者を言い、組合施行の場合は参加組合員という呼び方になります。
次に、特定事業参加者とは、施設建築物の床の一部を負担金により取得する者を言い、組合施行の場合は参加組合員という呼び方になります。
その中で、８月に入って大林組、東急不動産、南海電鉄の共同体として予定者が選ばれまして、また住宅参加組合員予定者には、東急不動産と南海電鉄の共同体が選ばれたということでございました。
住宅３０５戸のうち権利床と組合保留床を除く１７８戸の処分については、平成９年１１月７日付で大阪府住宅供給公社と参加組合員の契約を締結し、住宅保留床の処分の担保性を確保した。しかし事業の長期化、住宅価格の下落等から平成１１年１１月に当初の処分価格約６５億円から約５１億円に約１４億円の値下げが組合に対して申し出され、組合が負担金の一部減額と住宅販売での協力を申し出て合意に達した。
◎（村上花園再開発事務所長） その辺は請負業者の方で、当初から竣工というのが組合も、例えば参加組合員である近鉄不動産さんのところも絡んでいるので、できるだけそれは履行したいんだということで、業者責任においてやるというふうに聞いている。
その後、平成１７年６月には権利変換計画の大阪府知事認可を得るとともに、住宅保留床の処分先である住宅デベロッパーとも参加組合員の契約締結を行い、奈良線連続立体交差事業との整合を図りながら事業を推進しているところである。
そのう ち４３８戸につきましては、参加組合員である近鉄不動産が取得をし、分譲をされます。残りの５７戸は権利者の住居でございます。近鉄不動産が分譲されました住居の購入内訳でございますが、市内の方が６８％、市外の方が３２％というふうにお聞きをいたしております。
また、平成１０年３月に市街地再開発組合の設立、いわゆる事業認可を受けられたところですが、その後において経済情勢の低迷等により、核店舗の出店辞退という大変な事態が生じましたが、組合員初め関係者のご協力によって無事事業再構築がなされ、平成１３年３月と９月に定款変更及び事業計画変更の認可を受けられたことによりまして、新たな参加組合員の位置づけや施設計画等の見直しが行われ、同年１１月に権利変換計画の認可を、
◎（佐村木都市整備部参事） 市の甘さということがそのまま通じるのかどうか、それは少し私理解できないが、少なくとも事業の出発段階でキーテナントを誘致していくこういう事業計画、それと住宅建設、それと公益施設、これが一つの柱になっていて、少なくともキーテナントについては参加組合員というような形で当初から担保していればという気持ちはある。
また、１０月１４日には、住宅の最終分譲を参加組合員である近鉄不動産株式会社において行われ、昨年７月に１５０戸、８月には２００戸、そしてこの１０月に８８戸を即日完売されたことに より、住宅Ａ棟並びにＢ棟合わせた全体戸数４９５戸のうち、権利者住宅５７戸を除いた４３８戸のすべての住宅を分譲されたものでございます。
若江岩田でも経験したように大阪府住宅供給公社が参加組合員になって住宅を購入すること、そして万代がキーテナントになることが決まったことで事業計画、資金計画が立てられ、本組合を設立させたわけであります。権利変換計画や補償費が十分理解されなかったり、準備組合の段階での話と食い違ってきたりしたために、その後の補償交渉が難航して工事の開始が１年以上もおくれたのであります。
なお、本日の資料には記載をいたしておりませんが、本事業参加組合員である近鉄不動産株式会社が、本年６月末から分譲を始められました共同住宅の販売状況につきまして、若干報告を申し上げますと、第１期分譲を本年７月１４日、また、第１期２次分譲は８月８日を期日として行われましたところ、それぞれ第１期で１５０戸、第２次で２００戸、合わせまして３５０戸が即日完売したとの報告を、同社から受けておるところでございます。
権利変換計 画の認可後、この認可に関する公告が行われ、あわせて関係権利者に対して通知をされるとともに、本事業参加組合員である近鉄不動産株式会社と、協定書に基づく事業参加契約を締結され、同社から保留床処分金の一部として負担金を受領された。
その後、組合におかれましては、この認可に関する公告が行われ、あわせて関係権利者に対し、その旨を書面によりまして通知をされ、また、同日付で本事業参加組合員である近鉄不動産株式会社と、以前、両者で取り交わされております協定書に基づき本契約、いわゆる事業参加契約を締結されるとともに、同社から保留床処分金の一部として、約１４億1,０００万円の負担金を受領されたところでございます。
次に、第３表から第９表にかけましては、時間の関係上もございまして、説明は省かせていただきますが、今回の権利変換方式は、地上権非設定方式として、従後の敷地は、建築物の区分所有者による１筆の共有財産となりますことから、参加組合員等が取得する権利の内容や、新たに整備される公共施設に関する事項などを定められております。
これらの主な変更といたしましては、保留床処分金が１３億3,４００万円の減、また、事業補助金は、住宅床減少に伴う共同施設整備費の１億円の減、また、その他の収入１億円の増は、本年３月に参加組合員の地位からおりました東洋不動産㈱からの解約に伴う和解金でございます。
さらに、保留床処分計画については、住宅保留床としては、概算面積が約５万7,５００平方メートルで、その保留床取得者としては、参加組合員である東洋不動産株式会社に加え、近鉄不動産株式会社が参画表明され、権利者住宅を除く、 約５００戸の処分性が大きく高められた。また、商業棟にある商業保留床に関しては、概算面積を約１万5,０００平方メートルまで減少させ、リスクの軽減を図っている。
もっとも、参加組合員などへの約束実現から見ると、調整するための時間的余裕は多くはありませんが、連日にわたって、その検討や調整、あるいは検証を行っているところです。
まず、再開発組合では、平成１０年３月に事業計画認可を知事から受けられ、その認可公告日をもって、株式会社十字屋や東洋不動産株式会社を参加組合員として位置づけられたところでございます。
私どもが承知いたしております住宅床の販売につきまして、これは、いわゆる再開発組合の中で参加組合員として参加いたしております近鉄不動産がこの部分について一括していわゆる住宅床を取得いたしまして、そして販売するということでございます。
また、今回のＪＲ高槻駅北地区市街地再開発の設計変更については、参加組合員が自己都合で撤退したのだから、この費用は当然、撤退した企業が持つべきものであり、国や市の補助金、つまり税金でその費用を負担することには納得できないので、この補正予算については反対する、との意見表明もありました。