高槻市議会 1999-07-15
平成11年市街地整備促進特別委員会（ 7月15日）
高槻市議会事務局
日 時 平成１１年７月１５日（木）午前１０時 ０分招集
会議時刻 午前 ９時５９分 開議
午後 ０時 ６分 散会
場 所 第３
委員会室
事 件
別紙審査日程のとおり
出席委員（９人）
委 員 長 角 芳 春 副 委 員 長 久 保 隆
委 員 安 好 一 弘 委 員 須 磨 章
委 員 川 口 雅 夫 委 員 根 来 勝 利
委 員 大 川 肇 委 員 新 家 末 吉
委 員 久 保 隆 夫
議 長 石 橋 守 副 議 長 岩 為 俊
理事者側出席者
市 長 奥 本 務 助 役 谷 知 昭 典
助 役 寺 本 武 史
市長公室長 安 満 二千六
財務部長 井 上 五 伸
産業経済部長 畑 中 喜代司
建設部長 近 藤 富 彦
都市整備部長 安 塲 信 夫
都市整備部次長 小 柿 正 武
都市整備部参事 入 江 健 二
市街地再
開発事務所長 市街地再
開発事務所参事
綾 勝 輝 杉 岡 正 義
その他関係職員
議会事務局出席職員
事務局次長兼議事課長 大 平 庸 次
議事課長補佐 舟 木 正 志
議事課主任 小 島 良 英
〔午前 ９時５９分 開議〕
○（
角委員長） ただいまから
市街地整備促進特別委員会を開会します。
ただいまの
出席委員数は９人です。
したがって、委員会は成立します。
委員会の傍聴がありますので、よろしくお願いいたします。
議事に入ります前に、理事者から発言があります。
○（奥本市長） おはようございます。
本日は、
市街地整備促進特別委員会をお願いしたところ、正副委員長を初め、
委員各位におかれましては、何かとご多忙の中、ご出席を賜りまして、まことにありがとうございます。
本日の委員会におきましては、
ＪＲ高槻駅北地区市街地再開発、及び
阪急高槻市
駅南地区市街地再開発につきましての２件の案件につきまして、ご審査をいただいてまいりたく存じております。
まず、
ＪＲ高槻駅北地区の市街地再開発につきましては、前回の本委員会でご報告申し上げました、今後、
権利変換を進めていく上での主要な課題についての対応等につきまして、ご報告申し上げたいと存じます。
次に、
阪急高槻市駅南地区の市街地再開発につきましては、
準備組合の活動経過と総会に諮られました
事業計画素案につきまして、ご報告いたしたく存じます。
なお、詳細につきましては、後ほど担当の方からご報告いたさせますので、よろしくお願い申し上げます。
○（
角委員長） 発言は終わりました。
それでは、ただいまから議事に入ります。
まず、
ＪＲ高槻駅北地区市街地再開発についてを議題といたします。
理事者側の説明を求めます。
○（安
塲都市整備部長） それでは、まず第１の案件でございます
ＪＲ高槻駅北地区市街地再開発について、お手元の資料に沿って説明をさせていただきます。
本日提出さしていただいております資料は、２枚目の目次に記載しているとおり、まず、
権利変換計画案への
同意取得状況、
商業用駐車場の処分先、
年次別資金計画表、
権利変換計画認可に向けての行程、及び
公共公益施設についての５項目でございます。
これらの内容につきましては、先ほど市長の方から申し上げましたとおり、前回、２月の本委員会で説明をいたしました
権利変換に向けての主要な課題に対しての取り組み、
対応状況等について取りまとめております。そのうち、１から４につきましては、再
開発組合からの報告に基づき作成をいたしました。５につきましては、
市長公室と調整いたしました上で、私の方から説明を申し上げる予定でございますので、よろしくお願いをいたします。
それでは、資料１−１ページをお願いいたします。
組合が各権利者に提示をいたしました
権利変換計画案に対しまして、転出あるいは
権利変換を受けられることにつきまして、本年７月時点での
合意取得状況について取りまとめております。
まず、
権利変換の対象となる全体
権利件数といたしましては、
資料上段で示しておりますとおり、
土地所有者が７７件、
借地権者が３２件で、あわせて１０９件でございます。さらに次の
借家権者は６９件、
建物所有者が１１件で、
権利件数の合計としては１８９件でございます。この全体
権利件数のうち、
借家権者が
前回委員会で申し上げました件数である６２件から６９件に変化していることにつきましては、再
開発組合に対し報告を求めましたところ、
前回委員会以後に調査をした結果、新たに借家に入られた方など、７件の借家権が加わったとのことでございますので、よろしくお願いを申し上げます。
なお、これら
借家権者の件数増に伴う事業費への影響については、一定決められた権利の概算額の中で権利を配分される再
開発事業の仕組みでございますので、
権利件数の増減によって事業費が大きく変わるということはないというふうに考えておりますので、よろしくお願いを申し上げます。
また、これら
権利件数につきましては、
前回委員会でも申し上げましたが、今後も一部の
権利移動等により変化する場合がございますので、よろしくご了承賜りたいと存じます。
次に、この全体
権利件数のうち、転出及び
権利変換を受けることに同意された件数といたしましては、
土地所有者で４２件、
借地権者が２２件で、あわせて６４件でございます。前回の２２件から４２件の同意が取られ、その
取得割合としては５8.７％となってございます。
また、
借家権者では４４件、
建物所有者では８件の同意が得られ、
同意取得件数の合計としては１１６件で、前回２７件から８９件の同意が得られ、全体
取得割合としては６1.４％に達しております。
この同意をされた内容につきましての内訳でございますが、全転出として、現在、お持ちの権利のすべてを転出することで同意された件数といたしましては、
土地所有者が２４件、
借地権者が15件、あわせて３９件でございます。さらに、
借家権者が３４件、
建物所有者が６件で、合計としては７９件となります。
同意取得総件数１１６件に対する割合といたしましては６8.１％に当たるものでございます。
次の一部転出とは、現在の権利の一部を転出とされまして、残る権利分については
権利変換を受けられることで同意されている件数を示しております。
土地所有者で５件、
借地権者で１件、
建物所有者が１件で、計７件が一部転出として同意をされているところでございます。
最終下段には、すべての権利を
権利変換することで同意されている件数を記載いたしておりまして、その内容としては、
土地所有者で１３件、
借地権者で６件、あわせて１９件で、
借家権者の10件と
建物所有者の１件を合計いたしますと、３０件の方がオール
権利変換することで同意をされております。その
取得割合としては１１６件の２5.８％に相当するものでございます。
また、この
同意済み取得件数を
面積割合で申し上げますと、全体面積の４５％に当たる面積分の
同意取得は得られております。さらにまた、試算額で申し上げれば、約４６％に達しております。
それでは、次の１−２ページをごらんいただきたいと存じます。
権利変換に向けての課題の１つでございます
商業用駐車場の処分先につきまして、再
開発組合が一定その処分先を決められたことについてご報告を申し上げます。
まず、資料（１）の交渉経過でございますが、
商業用駐車場の収容台数を４００台から６５０台として
施設計画の見直しをされました。平成１０年１０月から
事業協力者が
民間デベロッパーに対しまして、この６５０台の
事業参画意向について打診をされ、以後、折衝を重ねられたところでございます。その後、参画を希望する
民間デベロッパーと
参画条件等について折衝を重ねられた結果、平成１１年５月に
株式会社日立ビルシステムから
事業参画について申し入れがございました。続く６月の
組合理事会で、この申し出を承認をされたところでございます。
この
日立ビルシステムの
事業参画を表明された内容につきましては、次の（２）で簡単に説明をさしていただきます。
まず、参加形態としては、
商業用駐車場部分の床を取得し、
参加組合員として
事業参画をされる予定でございます。また、その予定されている
取得規模につきましては、地下１階から地下３階までの床面積２万2,０００平方メートルで、台数としては
商業用駐車場として、すべての約６５０台を取得し、
一括管理をされる予定でございます。
なお、資料（３）につきましては、同社の会社概要について取りまとめて記載しておりますので、ご参考にしていただきたいと存じます。
今後につきましては、組合の総会におきまして
参加組合員としての位置づけを行いまして、定款変更されることによりまして正式に決定される見込みでございますので、よろしくお願いをいたします。
それでは、次の１−３ページをごらんいただきたいと存じます。
この
年次別資金計画表は、組合の総事業費約４７１億円を
国庫補助事業採択を受けた平成６年度から、完成年次である平成１４年度の各年度に
組合事業費とそれに伴う補助金について配分をしたものでございます。
まず、
資料上段には、各年度の
組合事業費を記載しております。その合計額は、前々回の委員会でご報告申し上げておりますとおり、資料右端にある４７１億1,８００万円でございます。
次の段には、これら事業費にかかる
公共施設管理者負担金、及び市街地再
開発事業補助金など、国、府、市の合わせた各年度別の
補助金額を記載しておりまして、その合計額は１９３億４００万円でございます。
この補助金のうち、資料の次の欄に記載している府の歳出金とございますのは、府から直接組合へ交付される補助金でございます。
この補助金の
補助内容は、市街地再
開発事業補助金の交付額の約半分に当たる国の２分の１と府の分をあわせたものでございまして、合計額としては５２億2,５００万円でございます。
したがいまして、次の市の歳出金には、今の
府歳出金を除く補助金として、市街地再
開発補助金の残る補助金、国２分の１と市分に
公共施設管理者負担金、国、府、市分の合わせた金額を記載しております。この市の歳出金が本事業にかかる本市予算として、今後、
計上予定金額となりますので、この合計額としては１５１億4,８００万円でございます。
この
市歳出金の財源内訳を次の欄以下で記載しております。それぞれの合計額としては、国費が６８億9,７００万円、府費が２億6,０００万円、合わせて７１億5,７００万円が
特定財源として見込まれ、残る７９億9,１００万円が本市の負担補助すべき金額として試算されております。
この市費を、さらにこの表では、
公共施設管理者負担金、市街地再
開発事業補助金、及び先行取得用地買戻しに伴う市単費として費目別に取りまとめております。
これら費目のうち、先行取得用地買戻しに伴う市単費とは、平成４年度に本
事業促進のため、
土地開発公社が先行買収した２つの街路用地を本市が
権利変換認可までに公社から買い戻しを予定しておりますが、その際に生ずる
国庫補助基本額との見込みの差額を示しておりますので、組合に交付すべき金額ではないことから、米印で示しておりますように、組合への
補助金額から除いております。
また、
公共施設管理者負担金につきましては、国の
道路整備特別会計の
財政状況が非常に厳しゅうございます。今後、
地方特定道路整備による措置が予測されるところから、今年度以降、毎年、この
地方特定道路整備事業を見込まれた場合に、最終的には市費が右段の括弧内に示すとおり、88億6,８００万円と試算されますので、よろしくご理解を賜りたいと存じます。
次に、大阪府においても、厳しい
財政状況から、
道路整備特別会計にかかる
補助内容について見直しをされている状況から、厳しい予測のもとで本資料作成をいたしております。
いずれにいたしましても、本市といたしましては、今後とも、国、府に対しまして、これら補助金にかかる要望、調整作業を精力的に行いまして、本事業にかかる財源確保に向けて努力してまいる所存でございますので、
委員各位におかれましても、よろしくご理解いただきますようお願いを申し上げます。
それでは、次の１−４ページ、
権利変換計画認可に向けてをお願いを申します。
組合の本年度目標である年度内の
権利変換認可に向けての主な行程について取りまとめております。
まず、組合では、本年度の第２・四半期に当たります９月までに、
事業計画変更総会を開催される予定でございます。この
事業計画の
変更内容につきましては、平成１０年３月に認可を受けられた
事業計画のうち、資料記載の
施設計画、
資金計画、
施行期間について、主に変更される予定でございます。
具体的に申し上げますと、まず、
施設計画では 平成１０年３月の認可後、商業棟においては、
イベントコートと呼ばれている
吹き抜け空間を設けられたことによります各階の床面積の変更がございます。地下１階の店舗を駐車場に変更された部分もございます。
また、住宅棟におきましても、住宅戸数や
住戸タイプの見直しがなされておりますので、当時の
工事床面積よりも増床となっております。
また、この
施設計画の見直しに伴いまして、
資金計画も、当時、総事業費約４３８億円から約４７１億円への変更を予定されております。
施行期間につきましても、完成年度を平成１２年度から平成１４年度に変更されましたので、よろしくお願いをいたします。
この
変更内容については、再
開発組合では、平成１０年１０月に開催をされました
地元説明会でも、既に概括的には説明をされております。また、昨年１１月の本委員会にも、その内容についてはご報告を申し上げたとおりでございます。
また、この
変更総会には、先ほど申し上げました
株式会社日立ビルシステムを
商業用駐車場の
参加組合員として正式な決定をされて、定款の変更も同時に行われる予定でございます。
次に、１０月から１２月の第３・四半期には、今、申し上げました
事業計画変更の認可を受けられた後、組合では
権利変換計画を２週間にわたり縦覧をされて、その後、
権利変換に関する総会で、この計画を議決された後、
認可申請をされる予定でございます。
次の１月から３月までの第４・四半期には、組合としては
権利変換計画の認可を受けた後、転出者に対しまして、
土地建物の資産に関する補償、いわゆる９１条補償の支払いが行われ、
権利変換期日を年度内に迎えられる予定でございます。
また、再
開発ビルに
公共公益施設の導入を予定している本市といたしましては、この
組合行程の
進捗状況を見きわめながら、
事業計画変更認可時までに、その用途、規模、
概算取得費につきまして本委員会にお示しし、議会に諮りながら、明確にその位置づけを行ってまいる所存でございますので、よろしくお願いを申し上げます。
それでは、今、申し上げました
公共公益施設につきましての、次の１−５ページに簡単に取りまとめておりますので、よろしくお願いをいたします。
まず、再
開発ビルへの基本的な導入方針につきましては、この６月議会において種々申し上げましたとおり、その施設の用途的なものとして、今後の行政需要に即応する施設・
メニューづくりを行いまして、集客力と再
開発事業への支援策として、再
開発ビルのイメージアップを図るものを、現在、検討しておる最中でございます。
従来から、この
公共公益施設につきましては、
総合計画を実現する
施設選定、
中心市街地の
魅力づくり、市民生活の快適性の向上の視点から、図書館と
勤労文化センターの２施設を
導入予定施設として説明を申し上げてきたところでございます。現在は、この
提案施設における
施設メニューを考慮しながら、従来からの本委員会の論議や今日的な
市民ニーズの方向性を検証しながら、生涯学習時代にかなった施設や、若者を初め多くの方々が集まり、楽しんでいただけるような施設を幅広く検討してまいる所存でございますので、よろしくお願いを申し上げます。
また、その
導入計画としては、昨年１１月に本委員会で説明申し上げたとおり、規模としては、共用部分を含む
グロス面積が約8,０００平方メートルで、その位置といたしましては、
商業棟西側の２階と３階を予定をいたしております。その
床取得費は概算で約３０億と考えております。
これらの具体的な計画につきましては、先ほど申し上げましたとおり、その導入決定がおくれることによって、組合の
事業行程がおくれるといったことがないように、組合の
事業計画変更認可前には、その計画をまとめまして本委員会に報告さしていただきますので、よろしくお願いを申し上げます。
以上が、本日、提出した
資料説明でございます。
あと若干補足説明をさしていただきます。
まず、本事業が、先般来からお願い申し上げて おりました内容でございます、費用対
効果分析調査の調査結果と本市の
建設事業再
評価委員会における審議結果について、報告を申し上げたいと存じます。
まず、本事業が、国におきまして再評価の
調査対象地区とされた理由や、調査の具体的な方法等につきましては、
前回委員会で申し上げたとおりでございますが、その調査結果として、国の指定をする
ヘドニックアプローチ法で計測したところ、費用便益で一定国の判断基準でございます数値を超えた
事業効果があると確認をされました。
また、この調査結果に基づきまして、
学識経験者等５名で構成されました本市の事業再
評価委員会におきまして、本年５月と６月に慎重に審議をいただきました結果、事業を継続することが適当であるとの答申をいただたところでございます。
このような結果も出てまいりまして、以上のような報告の中身の状況の中で、組合といたしましても、本年度台の
権利変換認可に向けて、
権利件数で６０％を超える同意を既に取得されております。
本市といたしましても、
権変認可に至る今、この時期が
事業成否にかかわる最も重要な時期としてとらまえております。従来より増して組合に対し適切な助言と支援をし、組合が目指す平成１４年度の完成に向けまして取り組んでまいる所存でございますので、
委員各位におかれましても、今後とも、さらなる支援をお願い申し上げまして、案件１
ＪＲ高槻駅北地区市街地再開発の
資料説明とさせていただきます。
○（
角委員長） 説明は終わりました。
ただいまから質疑に入ります。
○（
須磨委員） 今、
権利変換計画の
最終プログラムに向けて、組合の皆さん、そして、市が支援をして、最終局面に入って、非常に厳しい状態でおやりになっていることは十分認識いたしてます。これを来年３月の
プログラムどおりにいく場合、せんだっての本会議で出ておりましたように、先行買収された
道路用地の残地の処理も一定結論を出す時期に来ているんじゃないかと思います。その中で、ちょっと確認したいんですが、残地処理の方法として、一般的に考えられるということをお聞きしておきたいんですけど、これは再
開発事業用地でございますので、今は、市ないし
開発公社が権利者です。ですから、この権利者がどのように今後進んでいくかという方法。
１つは、要するに転出という方法です。組合に
事業用地を渡して転出する。もう１つ、これはできるかどうかわかりませんが、今度、
公共公益施設として8,０００平方メートルの床をお買いになる。その中に
権利変換をするという方法があろうかと。それから、もう１つの方法として、この再
開発事業に参画をしたいと、同意をしたいという
事業者等に転売するという方法があるんじゃないかと。これで間違いないんでしょうか。
○（安
塲都市整備部長） これは昨年の
特別委員会でも私が申し上げましたとおり、この残地の運命といたしましては、
権利変換を受けるか、あるいは
公共用地に置きかえるか、あるいは売却するか、この３つのうちの１つやというふうな、運命としてはあります。
ただ、議員ご承知のとおり、いろいろこの問題の処理については、損切りさせてはならないという一つの使命も、私ども考えておりまして、これの処理については慎重に考えておりますので、まだ具体的にどのようにしてやるかということについては、
開発公社あるいは私ども、さらにはまた、組合、デベとも協議をしておる最中でございますので、具体的な手法については申し上げられませんけれども、要は、少なくとも
開発公社に損切りのないような処置をしてまいりたいと、このように考えてます。
○（
須磨委員） 過去のこれを取得した経緯は、私は十分に認識はしているつもりですが、一般論として、先行取得したときの時期と今の
経済状況、それから、土地神話が崩れて
右肩上がりのカーブが完全に
右肩下がりになってきているということで、これは市民の皆様方の大切な税金によって取得をした土地ですから、そらもちろん市ないしは
開発公社に損を与えるということからも、非常に厳しい と思いますが、ただ、ここで一般的に聞いておきたいんです。これを
権利変換する場合、一般論として、そら簿価があります。それから、今、
基準価格いうのがありますね。理論の上では、これ、
基準価格でしか
権利変換できないんです。そういうことですね。ちょっと確認をお願いします。
○（安
塲都市整備部長）
評価基準日における時価によって、それを基準にして権利床を取得するということになります。
○（
須磨委員） そうすると、その理論でいくと、自動的に非常に市が厳しい状況になるということが１つは考えられますね。
それから、もう１つ、これは
希望的観測なんですが、この再
開発事業に賛同して、ぜひとも権利を取得をしたいので、組合を通して市に
事業用地を取得したいと言うた場合は、ある意味で、その価格いうのは外れることは僕も認めるんですけども、そのときは
基準価格でなくても、個々の折衝やから、これは枠は外されるということになるんか、その辺をちょっとお聞きしたい。
○（安
塲都市整備部長） 法的な問題も含めて、そのことについては、もう少し検討しなければなりませんけれども、基本的には、取り引きの自由がございますので、一定税務上の問題がクリアされれば、非常に高い値段で売却するのも、これは認められるところではありますし、安い値段で──取り引きの自由の原則がございますから、そういった部分はクリアできると。
ただ、その場合に、
開発公社がそれができるかどうか、それは一定の法的な判断も必要ですし、市がそれができるかどうか、これは法的な判断もしなければならんと思いますので、よろしくお願いします。
○（
須磨委員） 確かに非常に厳しい状況になっているということは十分認識をするわけですが、これの処理に関してはいろいろ選択肢があろうかと思います。くしくも、地元議員やから言うわけじゃないですけど、地域の声を聞いた場合、市が
権利変換を仮にあの土地をなされる場合、価格どれぐらいになりますのやろ、買うたときの値段で組合買われますのやろか、いろいろと雑音が現実に入っております。ですから、その辺の整合性を持った方法で、これはやっぱり解決してもらわないかんと、こう思ってます。地元としては、はっきり言って一銭でも安い方がいいです。そういうことも含めまして、これは英知を絞って、その処理方に関しまして十分に判断をお願いをいたしたいと思います。
それから、
公共公益施設についてでございますが、今の答弁、説明をお聞きいたしますと、当初、提案されたのが図書館、仮称
勤労文化センターという形で、この
特別委員会でもいろいろと議論された経過がございますが、今の説明によりますと、それがひょっとしますと白紙に戻って、ある一定
市民ニーズにこたえた施設に変更する可能性も十分あるというぐあいにお聞きしたんですが、そういうことでよろしいでしょうか。
○（安満
市長公室長） 仰せのとおりでございまして、基本的には、先ほど説明の中で
都市整備部長がご説明を申し上げましたとおり、従前ご提案を申し上げておりました部分につきまして、その件も含めまして、今後さらに
市民ニーズ、あるいは最近、いろんな形で施設面に対する規制緩和等々が国の方で行われております。そういうことも含めまして、生涯学習の視点等々含めまして、さらなる検討をさしていただきたいと、かように考えておりますのでよろしくお願いします。
○（
須磨委員） さらなる検討ということで、これは、僕個人的にも、図書館に対しまして、一定理解はしますんですが、
勤労文化センターに関しましては、
特別委員会の中でもいろいろ議論があったということを踏まえまして、一定見直しも含めて、今後、検討するということでございますが、これが９月ごろまでに、
市長公室の方でいろいろ意見集約をしてお出しになるということなんですが、そういうことでできるんですか。
○（安満
市長公室長） これにつきましても、組合が予定をされております
権利変換等々の日程、事業変化等のそういうことに極力間に合うように、我々としても最大の努力を払って、議会等にもお示し をする中で、その方向性を見出してまいりたいと、かように考えておりますのでよろしくお願いします。
○（新家委員） まず、何点かお伺いさしていただきますが、この
ＪＲ高槻駅北地区市街地再開発促進をする立場から、やはり、都市再開発法なり、そういう法的な精神に基づいて誤りなき促進ができているという前提条件での議論を尽くしていかないといけないという立場から、若干の疑問点も含めてご質問申し上げたいというふうに思ってます。
まず、この
同意取得状況を、今、お示し願いました。この
同意取得状況の件数が１１６名で、全転出が７９名、６8.１％です。もちろん同意率がほぼ１００％に近い数字になって初めて、組合施行であります市街地再開発が、財源的にも、成立性、採算性という立場から完成ができるわけでありますけれども、転出が非常に多いということが気がかりです。この中で、まだ１８９名のうち１１６名が
同意取得でありまして、１１６名の中でも、なおかつ、全転出が５０％を超えた数値ということであります。
その中で、１つ目の質問といたしましては、73名のまだ同意を取れてない状況は、転出を希望されている方なのか、それとも、いやいやそう違いますよと。全
権利変換を受けますよというふうな状況なのかということを、まず１点お伺いしたいということと、この全転出、一部転出、この2.９ヘクタールの中で敷地面積の面積数と、ここでは書いておりませんから、本来なら書いていただければ、こんな質問もすることないと思うんですけど、少し不親切かなという感じもするんです。そういう意味からいくと、この全転出、一部転出の平米数は敷地面積の中で何平米ぐらいあるのかということ、まずそれをお伺いしたいと思います。これが１点です。
先ほど、
都市整備部長のお話の中で、過去からの１つの課題でありました商業用の駐車場の処分先については、こういうふうに決まりましたというふうなご報告いただきましたけども、過去の話から、まだ幾多のその問題点、課題点があるというふうにお聞きしているんですけども、その報告がなされておりませんので、現状の課題について、どういう課題がまだ残っているのかということをお伺いしたいと思います。
○（綾市街地再
開発事務所長） まず１点目の、現在、１１６名の方がいわゆる同意をされておりますけども、残りの７３名について、この方々が転出を希望されるか、
権利変換を希望されるかと、こういうご質問でございますけれども、我々の今の推測といいますか、組合の推測では、この７３名のうちでも、多分転出の方が多くなっていくんではないかなというふうな、現在、推測をしております。
２点目の面積についてでございますけれども、この敷地面積が全部で2.９ヘクタールございまして、そのうち、いわゆる宅地面積、道路とか公共施設用地、こういうものを除きますと１万9,750 平米というのが土地の面積、宅地面積でこざいます。これらが転出といわゆる権変の対象になるわけでございますけれども、そのうち、
同意取得をされているうち、転出を希望されている方、この方の面積トータルが、現在、5,６６０平米というふうな数値になってございます。
それと、２点目の、いわゆる駐車場についてのご質問ですが、ちょっと私、聞きづらかったんですが。
○（安
塲都市整備部長） 保留床の処分の問題でございます。課題としては、保留床の処分について、駐車場の部分が多くを占めておりましたが、その部分はクリアできました。あと残るは業務床の一部と、それから、我々が今課題として新たに生じてまいりましたのが、転出割合が予定よりも多くなる可能性があるというところから、その分、保留床がふえてまいりますので、その処分の処分先についての売却について、これから課題となってまいるというふうに考えてます。
○（新家委員） 第１点目の、
同意取得状況の面積数を聞きましたが、議事を進行させるために僕の方から申し上げますが、以前のご報告では、私の記憶範囲では、保留床処分費は、もちろん処分ですけ ども、
商業用駐車場については、この日立ビルに決まったというご報告をただいま受けましたけれども、依然の処分先が未決定なのは、1,７００平米がまだ未決定であるということのご報告でしたけれども、この1,７００平米の処分先が未決定なことと、なおかつ、同意状況が、それ以後、若干ふえてますから、その中で転出希望者もふえてますので、全部が全部、
権利変換の中で全
権利変換を受けるという方もあるでしょうけども、転出者もふえているということですから、1,７００平米プラス何平米がいまだに処分先が未決定なのかということの数値、なおかつ、アバウトで結構なんですけれども、転出予測面積が多いということですから、幾らぐらい予想をされているかということ、これについてお尋ねしたいと思います。
○（綾市街地再
開発事務所長） 事務所につきまして、1,７００平米、これは過去の
特別委員会でもご報告申し上げておりますけど、一般の保留床として処分するというふうなことでございましたけども、それが、現在、
権利変換に若干変わりつつあると。その中で1,７００平米につきましては、一部
権利変換を希望されている方がございますけれども、今、まだそれが何平米かという点までは特定はしておらないという状況には１点ございます。
もう１つ、現在の
同意取得をされている方々、そのうちの
権利変換を希望されている方々につきましては、先ほど部長の方からご答弁申し上げましたけれども、試算額にいたしますと約２２億円と、非常に少ないといいますか、そういう額になっておりまして、これについては、今後、組合の方で鋭意権利調整を進めていく中で、これが随分上がってくるというふうには期待をしております。と申しますのも、現在、同意をされている方々のうちのほとんどの方が転出を希望されておって、権変を希望されておられる方が少ない。その理由といたしましては、要は、床の権変の調整というものは、個人個人の方々のまずご意向をお伺いして、その中で全体的な調整をしなければならないと、そういう問題がございまして、これが時間かかっておるところでございます。
ご質問の中にございますように、床の未決定部分が幾らかということでございますけれども、今現在、この権変のうちの２２億、そういうところから申し上げますと、かなりな床の面積がまだ決定されてないという状況にございます。
○（新家委員） 現実的には、やはり、どういう取得状況でも２つの方法があって、同じ同意をしましても、転出をするから同意をしますよという同意件数と、全
権利変換を受けますので同意しますよという同意件数が、同じ
同意取得件数でも、何か２つの問題が入っているわけでして、その中で今聞きますと、転出者が相当多いというところから、事業採算性というのが非常に厳しいなという印象を受けました。もちろんこの法的な手続としては、事業認可を受けますと建物を除却しなくちゃいけない。除却して、それが何らかの理由によって再開発が組合で施行できないという状況になったときは、都道府県の知事が認可するわけですから、代執行という形になるというのが法的な手続なんです。これはいいとか悪いというんじゃなくて、これは法的な一つの順序なんです。そういうところからいくと、
同意取得状況の転出者が多いということは、事業採算性からいけば、非常に厳しいなという印象を受けました。
だから、
同意取得件数が８０なり９０になっても、転出者が多ければ、その採算性がどうなるかというところの分析もしながら、やはり、事業認可の申請をしていくべきではないかなというふうに思うんですけれども、その辺の考え方についてお伺いしたいと思います。
○（安
塲都市整備部長） 事業の採算性でございます。当然、事業認可を受ける場合については、その採算性が確保できなければ事業認可はあり得ないというふうに考えております。
ただ、事業の採算性と申しますのは、転出率が上がることによって９１条補償金がふえます。したがいまして、事業費総額は当然上がってまいります。その分、保留床が余ってまいるわけですから、保留床を処分できれば採算性はとれるわけでございます。その辺のシステムについてはご理解 を賜りたいと、このように思います。
○（新家委員） システムはよく承知しておりますが、ただ、世の中に常にあるのは、大阪府の財政破綻も、一つの経済情勢の変化によって、法人市民税、法人事業税が非常に減少になって、厳しいリストラ作業をしているという現実がありますけれども、これは経済の変更で見込み違いというのはあるわけです。
ところが、現実の保留床処分の見込み違いはあってはならないというふうに僕は思っているんです。こういうふうに売却する予定だったけれども、価格が折り合わなかったとか、入りたかったけれども、なかなか経済の状況が好転しないので、入るという状況でなくなったという、こういう見込み違いはあってはならないという思いで申し上げておりますので、その見込みという最大公約数は、やはり、削除すべきであるなというふうに思っております。これは今の時点で議論すべき課題ではございませんけれども、こういう議論をした上で、見込みというのは往々にして予測が外れるもんですよということをひとつご理解いただいて、転出者の保留床部分については、きっちりと埋められるよう努力をしてから、また、市としてはそういう促進しているわけですから、売却できるようなお手伝いもしていただいて、最終的には組合が事業主体ですから、そういう意味で遺漏のないように、やったけども見込み違いでということの議会で報告ないように、あれば、この議論が無になるわけですから、とらぬタヌキの皮算用という言葉を使ったら失礼かわかりませんけれども、世間には往々にしてそういうことがあるということを申し上げて、しっかりとした事業の採算性をとるためのかじ取りを、非常に重い責任が当局に課せられてますよということだけ申し上げておきます。
次に進みます。
もう１つは、先ほどの２番の中で、課題はどうかということを聞いたら、保留床処分地ですというふうなことがありましたけども、
公共公益施設については、後ほどまた申し上げたいと思いますが、先ほど
須磨委員さんもいろいろな方向で議論をされました。
開発公社が権利者ではないのかということも含めて法的な問題がありますので、その辺について、やはり、きっちり詰めていかなくちゃいけないと思っているんですけれども、その中で、１−３の
年次別資金計画表の中で、先行取得用地買戻しに伴う市単費１０億6,９００万、国費は幾ら見込んでいるのか、これをまず。
と申しますのは、公社の決算資料によりますと、もちろんこれは８８1.０１平米ですから、
都市整備部長が残地にこだわっているという言葉もありますけれども、それを除いた取得金額は幾らであったのか、その中で国費を幾らぐらい見込んでいるのか、この点についてお伺いしたいと思います。
公社の決算としては、８８1.０１平米の取得金額は１８億3,１６９万1,９０９円だったわけです。そのうちの１０億6,９００万円が先行取得用地買戻しに伴う市単費ということでの僕は理解しているんですが、そういう理解のもとでいいのかどうか。その理解が正しければ、この中で国費は幾ら見込んでいるのか。
と申しますのは、当然、街路用地ですから、市が買い戻しをしまして街路用地を計画してつくるということになれば、当然、国費がつくわけですから、この６７０何平米が、当然、国費がつく事業だというふうに僕は認識しておりますので、そういう面でのご答弁をお願い申し上げたいと思います。
○（綾市街地再
開発事務所長） 買い戻しにかかわるいわゆる街路部分のご質問でございますけれども、質問の中にもございましたように、この全体面積、８８１平米のうち６７０平米、これは街路部分にかかっております。そのうち、公社のいわゆる決算といいますのは、平成１１年３月段階では約１９億8,０００万ということ、これは全体にかかるいわゆる金額でございますけれども、そのうち、６７０平米にかかる部分として、私ども、これは想定値でございますけれども、想定しておりますのは約１６億ぐらいというふうに想定をしております。そのうち、これもお尋ねの補助基本額についてでございますけれども、これも想定値、今の 時価の推定値ということで申し上げますと、補助基本額としては約５億5,０００万程度が補助基本額として見込まれるんではないかというふうに考えております。
○（新家委員）
開発公社の中での１８億の中で１６億円ぐらいが想定値ということですね。そうすると、この想定値の数字は大きく開きがあると思います。ということは、２億前後が２０７平米というふうになるわけです。だから、想定値そのものが間違ってますよと。僕、資料を持っているんですよ。
○（綾市街地再
開発事務所長） 想定値でちょっと私の説明が悪うございましたかもわかりませんけれども、要は、公社の決算の金額というのが約１９億8,０００万ということになっております。
○（新家委員） 簿価が１８億3,１００万、なおかつ、金利があって１９億。
○（綾市街地再
開発事務所長） さようでございます。それも含めて想定をしておりますので、１９億8,０００万ということになってございまして、先ほど来申し上げますように、街路にかかる部分が１５億6,０００万、そして、残りが、要は２２１平米にかかる分が４億ちょっとということに推定しております。
○（新家委員） 大体金額は合うてますから、それはそれで結構です。
そうしますと、この大体４億四、五千万になるんでしょうか、その残地の部分の扱いは、過去にもいろいろ議論さしていただきましたけれども、話をもうごちゃごちゃにせんと、単刀直入に言った方がいいかなと思ってます。この起案の要旨として、
ＪＲ高槻駅北地区第１種市街地再
開発事業の進捗に伴って──これは公的な文書ですよ──
公共用地の先行買収を依頼してましたが、その残地部分についても買収を依頼するものです。当該地の境界明示完了後、分筆をしまして、芥川再開発へ売却の予定ですという文書あるんですけども、これは芥川再開発へ売却するということは、内部だけの予定なのか、それとも、もともと芥川再開発という民間会社が買いますよという了解を求めてこういう文書になったのか、それはどうなんでしょう。
○（安
塲都市整備部長） 残地の買収につきましては、その手法等につきましては、本会議でも説明を申し上げましたとおり、法律的には、収用法の規定に照らしまして、権利者に対して残地補償として用地買収をさしていただきました。その際、我々、それを判断する一つの要件といいますか、動機づけの一つとして、再開発株式会社にも売却できるという、この土地が既に建築敷地に該当するというふうに想定をいたしておりましたので、そういったことも可能であるというような判断で起案したものというふうに伺っております。
○（新家委員） その可能が正とすれば、その可能性のとるべき態度として、
開発公社が直接、芥川再開発へ売りましたよというふうになるのか、そうじゃなくて、一たん市が先行買収を依頼しておりますから、当然、残地という部分では、
開発公社が単独に売れることは可能ですけれども、あくまで今は
事業用地になってます。当時から敷地面積なんです。そうすると、市が買い戻しをして、芥川再開発へ売るというふうな状況の文書なのか、どっちなんでしょうか。
○（安
塲都市整備部長） この処理につきましては、
開発公社が直接やってもいいだろうし、市が買い戻してやってもいいというふうに、私自身、個人的には考えてます。
ただ、
開発公社の見解、その処理の手法につきましては、いろいろ今現在、
開発公社と、それから私どもと、それからデベといろいろ話をしている最中でございます。具体的な手法についてはまだ申し上げられませんけれども、ただ、内部の協議の中で、
開発公社の見解としては、今、議員が仰せのような手法でないと困るというようなことも話としては出ております。しかしながら、私どもとしては、技術的な手法として
開発公社と直接取り引きできないものかということも話の中に上げておりますので、そういったところで双方協議しながら、適切な方法を見きわめていきたいと、このように考えております。
○（新家委員） それは無理です。この文書からいくと。 残地の部分で買収さしているわけですから、残地の部分は民間には売れません。芥川再開発へ。使用目的があっても残地を買わせたわけですから、あくまで公社から市の方が買収しなくちゃいけないです、根本的には。だから、みそもくそも一緒にした答弁をなさらない方が僕いいと思う。
だから、
開発公社が売れるいうても、損をさせないというふうな先ほどご答弁やったでしょう。結果的に、
開発公社が損しなくて売った。話が、買ったところが、もちろん
評価基準日で買われるわけですから、その差額も含めての赤字をその会社が引き受けるわけですか。損をさせなくて売るわけでしょう、公社が。買ったところは損を覚悟で買うわけでしょう。芥川再開発は民間ですよ。株主がいらっしゃるかどうかわかりませんけれども、株主に対してどう説明するんでしょうか。組合が買うと。組合が買えば、当然、損を覚悟で買ったということであれば、それはいいんでしょうけども、それが保留床部分にずっと広げていきますと、保留床の処分先の金額はふえてきますから、こんなんおかしいですね。当然、後で8,０００平米買うかどうかという議論もさしていただきたい思うんですけども、市の方が損金も含めて保留床分上乗せになります。そんな妙味ありません。どういうふうな結論をつけようと思っているんですか。
○（安
塲都市整備部長） 基本的には、損切りをさせないということが我々の頭の中にはございます。ただ、技術的にどうしようかということについては、今現在、検討中でございますので、具体的な手法は今申し上げられませんけれども、ただ、今、議員仰せの内容については、
開発公社の見解として承っております。
したがいまして、
開発公社が前面に出るいうことは難しいだろうというようなことも言えますけれども、そこら辺、まだ結論としては出ておりませんので、要は、損切りをさせないようにというふうな考え方で進めておりますので、よろしくお願いをいたします。
○（新家委員） ですから、ここの文書そのもの、起案そのものが間違っているというふうに理解するの違う。いい加減な文書ですよ。このもとに買わしているんでしょう。この文書をもとに内部審査通っているわけでしょう。そういう通った文書をどう認識しているかということを、やはり、もう少し真剣に考えた方が僕はいいと思います。
○（安
塲都市整備部長） 起案の内容でございますけれども、これは買い上げの動機の１つとして、株式会社へ売却する予定であると。これはあくまでも動機の１つでございます。
基本的には、あくまでもあの土地につきましては、収用法の規定に照らして権利者に対して補償するという形で、残地買収をさしていただきましたので、あくまでも残地買収として処理を、取得の手法としては残地買収で取得をいたしました。
しかし、今度は現実的なあの土地については、先ほども申しましたように、運命としては、施設建築敷地でございますんで、
権利変換を受けるか、あるいは、何らかの形で処分するかの方法しかございませんので、現実的な処分の方法としては、今、申し上げました芥川再開発株式会社に売却するという内容でもって内部の起案をしたわけでございますので、よろしくお願いします。
○（新家委員） そんな強制力あるんですか。芥川再開発が買わないと言っているのに、この文書では、あなたは１つの予定ですと言っている。買わそうという公権力を使っているんですか。相手が買うという前提条件で書いたんですかということを先ほど申し上げましたけど、その答弁はありませんでして、当然、あくまで１つの事案として、こういう方策があるんですよというて、当然、内部の決定権です。公権力をもって再開発へ売ると言ったんですか。そういう内部なんですか。
○（安
塲都市整備部長） 当時、そのような話はあったというふうに伺ってます。したがいまして、そういう話があるからこそ、今、
開発公社に損切りをさせない方法で、何とかこの土地について処理をしようという話し合いの場に、テーブルに着いておりますので、そういった内容の事実はございました。
○（新家委員） そういうことは、そういう話があったということは、当初から、本来、この土地は芥川再開発は買うということで理解してよろしいんですか。話があったというだけじゃだめなんですね。
○（谷知助役） 今、ご指摘の内容、本会議等でもあったわけですが、若干整理をしたいと思いますが、まず、起案者、起案文書をとらまえてのお話が１点ございます。この部分につきましては、いわゆる起案者が決裁権者に対して、今後の見込み、あるいは見通しといったものの意思表示をしたものということでございます。
この背景といたしましては、この用地買収をした時点においては、まだ再開発の都市計画決定以前で、促進区域の都市計画決定がされておった段階でございます。したがいまして、これは本会議でも申し上げておりましたように、いわゆる再
開発事業の
事業用地としては、公拡法に定めている部分には当てはまらないという状況にございます。
そして、もう１つの背景といたしまして、芥川都市開発株式会社が再開発予定地、これまだ、今申し上げました都市計画決定以前ですから、予定地に複数の用地を既に取得をされておった、そういうふうな背景がございます。そういったことで、起案者が決裁権者に対してこういうふうな見通しもありますと、こういうふうな形で起案をしたものというふうに私は理解をいたしております。
したがいまして、その部分につきましては、強制とかいろんなお話がございますけれども、決してそういうことではなしに、その時点で、当然、これを打診の相手方とのきっちりとした合意がなされて、初めてこれが成就をされるというふうな内容になってまいります。
そこで、今、委員ご指摘のように、現在、非常に問題となっておりますのは、いわゆる帳簿価格と時価との格差、こういったものがどこで解消をするのか。もっと言い方を変えますと、だれが負担をするのかといった部分で、非常に今、その調整に戸惑っておるというのは、委員ご指摘のとおりでございます。これについては、先ほど部長が答弁いたしておりますような方向で、今、鋭意協議を進めておるというふうなところでございますので、ぜひその辺の部分についてはご理解賜りたい。
そして、もう１つ申し上げたいのは、いわゆる法律上、先ほど都市計画法の問題、あるいは、公有地拡大推進法の問題を申し上げましたけれども、こういった部分につきましては、この用地買収にかかわりましては、さまざまな形で協議を庁内的にやっている、あるいは、公社との打ち合せもやっておりますが、それ以外にも、この部分については、大阪府との詰め、法的な内容も含めて、当時、行ってきて、法律的に問題はないという確認をとった上で作業を進めてまいったということがございますので、よろしくお願い申し上げます。
○（新家委員） 助役の答弁は、前段階の答えと後段階の答えを別個に考えて質問しないと、ごちゃ混ぜになりますから、整理して質問さしていただきます。だから、そこで、次からぱっと飛び越えていくような気がしますので。
じゃあ買ったか、言ったか言わないかいう問題ですけど、都市再開発と市の方が売りますよと、買いますよという合意文書があっての話というふうに理解していいのですか。それとも、そういう大用地を、敷地面積の大事な用地を買いましょう、売りましょうという口頭契約で、民間でもそんなこといたしませんので、どういうふうな状況でこういう文書が１つの予定として入っているのか、売却する予定です。
あなたは、今、そういう１つの売れるという可能性もあると。助役の答弁、その中でも、そういう話もあったと言ってますから、民間でもこういう口頭での手法の用地売却はいたしません。僕、個人的にも過去に失敗しておりますので、自分のことですけども。ただ、家を売りましょう、買いましょういうて、文書契約してないから御破算になったという苦い思い出あるんですけども、そういうことからいくと、言ったか言わんかでこういう大事な用地の売却というのをするんでは、これは大事な税を預かっている立場から言えば許せる問題ではない。そういう意味で、合意文書があっ ての話なのか、口頭での話なのかと。言いかえれば、今、まさに地方分権の時代でしょうと。自己決定、自己責任でしょうと。そういうあいまいな自己決定をしたんですかというふうにならざるを得ないわけでして、これは地方分権以前の問題ですよと。どうなんでしょう。
○（安
塲都市整備部長） そこら辺が、私ども、非常に悩ましい部分で、その時期にそういう話がございました。したがいまして、私どもの主張といたしましては、組合あるいはデベに対しまして、そういう事実をもとにして折衝を重ねておるところでございます。文書はございません。したがいまして、非常に悩ましい部分がそこにあるわけです。
したがいまして、その土地自身が、何も損切りをしないで売却できるかいうたら、普通は時価で売却するのが当然のことですし、さらに、この土地の運命は
権利変換を受けるのはそのとおりでございます。
そして、さらに、市の責任において、
開発公社に補償していくという、この３つの手法しかないわけですけれども、先般来からご答弁申し上げておりますとおり、それに対して損害と言うたら語弊がございますけれども、支出した金銭の負担については、一切、税金でまかりならんという議会の考え方もございます。そういったところから、私どもは再
開発組合あるいはデベに対しまして、その時点でそういう話があったということのみを根拠にして相手方と折衝をしているという状況でございますので、ひとつよろしくお願いします。
○（新家委員） この交渉は裁判になる可能性ありますね。合意文書ないわけですから。いい加減な買収方法してますよということを指摘せざるを得ないです。そういう状況判断だけで買うということ。自分のことであればそういうことはしないでしょう。自分の財産であれば、ということを強く申し入れざるを得ないですね。今になって、そういう悩んでいるという、いみじくもご答弁なさいましたけれども、ご自分の都市整備がやったわけですから、今はもちろん、申しわけないけども、担当部長は当時の部長と今は違うから、事業の継続性からいけば、そら今の
都市整備部長のご答弁をいただく以外にないわけですけれども、それだからこそ、一つ一つの決裁において、かわるときにきっちりと引き継ぎできるような仕事をする以外にないわけですよ。あなた、非常に今苦しんでいると思うから、お気の毒だなというふうな思いもするんですけど、これは、議会審議という立場から、やはり、指摘せざるを得ないから、僕、嫌味なこと言わんといてというふうな気持ちはわかるんだけども、だけど、大事なやっぱり市街地再開発という法的に基づいて促進しているんだから、あくまで疑惑とか誤解とか、そういうことがないようにという思いで質問さしていただいてますんで、その点はぜひご理解いただいた上で、今から考えると、当時の決裁が間違っておったというんであれば、それ以上質問しません。
○（安
塲都市整備部長） 事実としての決裁の内容でございますんで、間違っていたとは私は考えておりません。したがいまして、今、机上でデベといろいろ話をしておりますけれども、そういった事実があったこと自身、デベさんの方も理解を示しております。裁判になるということは、私どもの考え方と相違する場合は問題があろうかと思いますけれども、相手方についても、そういった事実は確認をされておりますので、それを１つの材料にして、今現在、手法等について話し合いを進めておりますので、よろしくお願いをいたします。
○（新家委員） あなたは、今、間違ってない言うけど、私は間違っていると。そういう合意文書ないのに、売却する、しないという一つの覚書もないのに、そういう前提条件で買っているということは、手法として間違ってますよと、これ言うておきます。今後、そういうことがないようにしてください。これは僕の主張です。あなたは言い張るんだから。そういう売買の方法てないと。世間、通常でもないということを申し上げておきます。行政だから通用するもん違う。
○（久保隆夫委員） 新家委員に途中で失礼ですけども、この問題は、これ、もう長期にわたっていろんな角度から検討、ないしいろんな論議されて きたわけです。私、ずっと聞いてますと、今、担当部長の方から、新家委員の質問に対して、当時の手法としては、今、回録して極めて悩ましいという言葉を使われたわけです。これは、やっぱりこういう公式の委員会で、私は言葉としては極めて不適切やと思うんです。僕らかって、じゃあ何かあったんやと。もうちょっとその辺は、ちょっと休憩してもらってもいいけども、いつまでいったってこの論議おさまらへん。
○（安
塲都市整備部長） 悩ましいと申し上げましたのは、私はその処理の手法について、いろいろ悩んでいるということでございますので、決してその問題になっている部分を悩んでいるというわけじゃございませんので、どのように処理をすれば一番適切な、皆さま方にご理解をいただける方法がどうなのかということで悩ましいという表現をしましたので。
○（新家委員） 出口で悩ましいことは、入り口で悩ましいことをしているから出口で悩ましいんで、何を言うているんや。
○（安
塲都市整備部長） 具体的にあの土地を買収しましたのは、この売却をするということで買収をしたわけではございません。買収をしたのは、あくまでも残地補償として買収をいたしましたので、その点、ご理解を賜りたいと思います。
○（新家委員） だから、残地補償で買ったから、直接──また次の質問しましょう。じゃあ
事業協力者とはどういう仕事ですか。芥川再開発は
事業協力者でしょう。
事業協力者はどういう業務ですか。
○（安
塲都市整備部長） 事業を円滑に推進していくために、いろんな助言、協力、そのためには土地を買うとか、売却するとか、そういったことについて、その当時は
準備組合でございますけれども、そこに協力をするという趣旨のもとで設立されたものというふうに理解いたします。
○（新家委員） 組合にかわって用地を買収する。これが
事業協力者の責務なんですよ。ですから、本来、ここで組合にかわって
事業協力者が買っておけば問題なかったわけ。だから、それが市が乗り込んでいくから間違いが起こったわけ。そういうふうに、今の答弁聞いて僕はそう思いました。だから、もともと残地部分の公拡法第５条で買えない土地であったというふうにもなっていくわけです。本来は
事業協力者がここで買収しとけば、今、出口で悩むような問題ではないというふうなことです。そこで、言ったか言わない問題ですけれども、そういう合意文書もない中での買収方法はあり得ないよということを再度申し上げておきます。
さらに、この問題ばっかり指摘しておっても解決しませんけれども、残地という部分で買収して、土地収用法に基づく公拡法第５条によって、税の特典を受けての買収をしてますから、公社は芥川再開発に売れない。これを認識しておくべきです。引き継いでまたやりますから、売れないという形で申し上げておきます。公社が何も権利者ではないと。残地として買っているんやから。
○（安
塲都市整備部長） 残地を取得した段階で計画決定をされて、施設建築物敷地の所有者として
開発公社が取得した以上は、当然、再
開発事業の権利者としての法的地位を得るものというふうに理解いたしてます。
○（新家委員） そこをもう１回整理いたしますけれども、そしたら、
開発公社の業務と位置づけなんですか。結果的に権利者という認識を持って買収さしたんですか。そういうことであれば、もともと、そしたら権利者という位置づけでしなさいというふうに言っているのと一緒ですよ。もともとこれは平成元年に促進区域決定されて、平成５年度に第１種市街地再開発で都市計画決定されて、そこから権利が変わったから、
開発公社が権利者です。そんな飛び飛びの話ありませんで。わかった上で、そしたら権利者というふうに言っているんですか。
○（谷知助役） 今、新家委員さんご指摘の中身につきましては、いわゆる時系列で申し上げますと、先ほど申し上げますように、用地買収した時点が平成５年の初めです。都市計画決定になったのが平成５年の暮れです。こういったことで、用地買収をした時点は都市計画決定前であったということです。
都市計画決定なった以降につきましては、先ほ ど
都市整備部長が申し上げますように、その土地の都市計画法上の位置、あるいは公拡法に言う位置、これが法に定められた内容で変化をしたわけです。結果とすれば、委員ご指摘のように、かなり帳簿価格と、そして時価が乖離をしてきたということで、今、ご指摘の内容については真摯に受けとめさしていただきたいと思いますけれども、この用地買収というものにつきましては、いわゆる本体といいますか、街路部分、これを買収をするために地権者とさまざな交渉をして、そして、結果として、残地部分を含めて買収をしなければ成約をしなかったという当時の事情があるわけです。この部分を、やはり、きっちりと私はご認識をちょうだいをいたしたいなというふうに思うわけです。この判断が悪かったと言われれば、それはあえてご批判としてはお受けしますけれども、私は、当時の判断とすれば、それはやむを得ない内容であった。そして、この買収をしたことによって、現在、市街地再
開発組合本組合が設立をされ、かつ、
権利変換が今の状態になっておる、これがさまざまな課題を抱えておることは事実でございますけれども、用地買収をしたことによって、この事業については、相当の進捗をしたという評価も、これはいただいておかないといかんのではないかと、このようにお答えを申し上げたいと思います。
○（新家委員） 最後の言葉じりをつかまえるんじゃないけど、進捗するためには何でもありやということではだめです。なおかつ、いいんだけど、将来に禍根を残すような
進捗状況はあかんでと僕は言っているだけの話、法的な問題として。大事な税を投入するんですから。何か進捗してないような発言に聞こえての答弁というふうに僕は理解するんだけど、そうじゃないよと。そうせんかったら、僕は促進委員会のメンバー入ってない。促進しているメンバーだから。その面で促進しているんですよ。だけど、禍根を残してはいけないという議論をさしていただいているわけですから、その辺は、僕、答弁としては気にくわん、これだけ申し上げておきます。
そして、じゃあ平成５年に計画決定になって、権利者と位置づけなって、どれだけの行動したんですか、
開発公社が権利者として。ないでしょう。それを詭弁て言うんですよ。指摘だけにとどめておきます。
次にいきますが、あと、どういう売却方法とられましても、誤解ないように見える形で処理をすべきであると、このことだけ申し上げておきます。どこで差損されるかわかりませんけれども、その差損はだれが持つのか、持った時点で広く薄くいう消費税の考え方はだめですから、その辺を明確にしていただかないと、議論してきた価値がない。どこがきっちり差損を持って処理をするかということをしないと、結果的には、全体的に市が保留床を買うという政治判断しているわけだから、その保留床部分に上乗せなるようなことではいけないというふうに思いますから、きっちりと首長の方も理解していただいた上で、きっちりとその状況を見きわめてください。そうしないと、仮に都市再開発が買うんであれば、株主訴訟も起こるかわからない、将来的にですよ。組合であれば、組合員から何でそんな高いもん買った、差損やというふうに言われるかわからん。市の方は市の方で税を投入しているわけですから、もともと当時は、公拡法第５条で残地としての位置づけでしか買われなかったわけやから、ということは、最終的に敷地面積になるわけだから、敷地面積になれば、当然、なるという前提条件で買っているわけだから、うちの税がそこまで波及効果を及ぼさないということの処理方法をしないと、大変なことになりますよいうことだけ申し上げておきます。何らかの方向で禍根を残してはいけないということだけ。そんな妙味はないと思いますけれども。だから、もう一言言えば、悩ましい問題であるけれども、出口で悩むようなことは入り口でしなさんなということだけ申し上げておきます。
次に、もう１つ、この
権利変換の認可に向けてでありますが、この１０月から１２月にかけて
事業計画変更認可てありましたね。この方法はどういうふうな事務上の手続になるんでしょうか、も う少し詳しくお教えください。
○（綾市街地再
開発事務所長） 認可変更に向けての事務手続でございますけれども、前段で部長の方からご説明申し上げましたように、事業認可は昨年の３月にお取りになりましたけれども、その後、
参加組合員、東洋不動産、それから十字屋さん、これらと具体に施設の内容について協議を進めてこられてます。その中で一定組合としても、駐車場等も変更されましたので、今後、これらを組合総会で、そういう
事業計画ができ上がった段階で組合総会に諮られまして、そして、組合総会の中で組合員数の過半の賛成をもって市を経由して、大阪府の知事の方に事業変更の認可の申請をされると、手続上はそうなってます。
○（新家委員） そこで、
事業計画変更認可の中に、今、駐車場とかいろいろございましたけれども、敷地面積の変更というのは含まれる可能性あるんでしょうか。例えば、いろいろ今、面積ありますね。こういう中でデベが入りますとか、また、権利者が入りますよと、また、市が一部という話がありますから、そういう敷地面積の計画変更というのは含まれる可能性があるのかないのか、変更として。
○（綾市街地再
開発事務所長） おっしゃっている敷地面積というのは、施設の中の床面積ということだというふうに理解をいたしますけれども、これにつきましては、若干変更が出てまいりました際には、それらも含めて具体には変更の中で示していくと。
ただ、
事業計画の変更の中では、そこまで詳細にやるかどうかということについては、これは認可権者でございます知事の方と具体に協議をしなければならない事項ということになると。
○（新家委員） ですから、以前も相当、議会、この委員会で議論さしていただいた中で、委員会が知らんのに勝手に事業認可を受けているやないかと、そういう議論ありました。まだ鮮明に覚えていらっしゃると思いますけれども。だから、もし、建物面積、その計画変更されるんだったら、当然、その何らの形のアクションを委員会にお示し願いたいというふうに思いますが、それはよろしいですか。
○（安
塲都市整備部長） 事前には、決定の段階で、
認可申請以前の段階で、当然、議会の方には報告をさしていただいた。今後も、当然やってまいります。
○（新家委員） ですから、出したものが認識できるかどうかは別にしまして、そういう今までの流れからいくと、こういう面積だから、こういう面積を買うということでの流れですから、当然、変更されれば、何でそこまでというふうなのが出てくる可能性もありますから、事前に了解じゃなくて、真摯に協議を求めるというふうにお願い申し上げたいと思います。これは要望しておきますから、ぜひお願いいたします。
最後ですけれども、
公共公益施設についての
導入計画ですが、いかにいい加減な議論をさしていただいたなというふうに、過去の反省を踏まえております。何かあの
勤労文化センターが、もちろん変更は変更で、当然、何かのあれがあって、そういう計画がされるというふうに思っているんですけれども、今までの議論は何だったんだというふうに思います。そういうことからすると、今、どういうものを考えていらっしゃるんですか。
○（安満
市長公室長） 先ほどのご説明の中でも申し上げましたように、従前からは、図書館、並びに
勤労文化センターというご提示を申し上げてきたところでございます。しかしながら、昨年の１１月での本委員会等々、その後のいろんな委員さんのご意見等の中でも、
勤労文化センターにおきましては、名称も含めていかがなものかなと、こういうご意見を賜ってきたところでございます。
そこで、一つの枠にはまった、いわゆる施設のみならず、先ほど説明をさしていただきましたように、いわゆる施設の選定に当たりましては、
中心市街地の
魅力づくりであるとか、あるいは市民生活での幅広い交流の場となるような施設、あるいは若者向けにも使っていただけるような施設、これらの区分も含めまして、さらなる検討を現在行っておるところでございます。
ただ、現時点において、いわゆる具体にこういう施設だとイメージで申し上げる段階に至っておりませんので、ご理解を賜りたいと思います。
○（新家委員） ですから、今までの議論は、無理な議論をさしていただいたなというふうに思ってます。だから、議会が変更を求めたという場合、やはり、市が積極的にそういうふうな
導入計画を持ち出したわけだから、議会とやはり対等の立場でございますから、別に委員会の方が上で行政が下とか、行政が上で委員会が下じゃなくて、これは地方分権と一緒です。国と市と対等です。対等の立場でまちづくりを進めていくわけですから、そういう意味で、やはり、もう少し主体的な行動をもって、紳士的に委員会に提案すべきですよということだけ申し上げておきます。そうしないと、僕もおさまりつかんから。
勤労文化センターで審議してきた経過あるわけだから。
というのは、これは以前に
勤労文化センター建設計画というのは、相当古い昔にありまして、議事録全部調べたんですが、このときに勤労青少年ホームとか、いろいろ
勤労文化センターの案が出てきまして、これは根来委員さんが質問されてまして、だから、その片やで現保健所の用地、市の公共財産でございますが、ＪＲだけでなくて、阪急の駅にも近い交通至便のところに立てておりますので、これはあくまでも検討段階のものであり、計画の域を脱しておりませんが、これは従来、懸案となってございます勤労者の文化センターを初めとした施設を配置するとともに、今日的な教育に関するニーズ、例えば、延長保育とか夜間保育、あるいは病後児保育といったものでございますが、そういった新しいニーズの先行的な対応を図るためにも、老朽化しておる高槻保育所を一緒に改築してはと、こういったことを検討してございますと、これは根来委員の質問に対して答弁されてます。
だから、検討段階というのは、あくまできっちりと押さえた上で答弁もすべきですよと。そのときの言いっぱなしではだめですよということも、再度申し上げておきます。
だから、これを一言もっても、あくまで
勤労文化センターという位置づけが、いい加減な提案とは申しませんけれども、何か内部的に煮詰まっていないものを委員会に出してきて、委員会で議論さしたと。時間のむだだったというふうに思いますから、今後、こういうことのないように、ひとつもちろんこれから行政運営ていうのは、本市が中核都市になるかどうは別にしまして、その要件も緩和されたことでありまして、ますます自己責任、自己決定権がふえてくるわけです。今まで、だれかが、大阪府が認可したからやった、国が補助金くれたから事業をやったという時代は、もう過去の時代になりつつありまして、これからのやはりまちづくりというのは、もちろん受託事務というのもありますけれども、市の決定権をみずから責任を負うという、一層重い役目を負っているということを、やはりお互いに認識していく中で、やっぱりまちづくりを運営していくべきだなというふうに僕は思いますから、最後、そういう立場で、ぜひ市長の方からコメントいただけましたら、よろしくお願いいたします。
○（奥本市長） この
勤労文化センターの件につきましては、確かに十分な一定の計画を持って、ここまでこうした計画で具体化したものというような形ではご論議いただいておらなかったということは事実でございます。そういう意味で、この件につきましても、十分に計画性を明確にした上でご提示を申し上げ、ご論議をいただきたいと、このように思っておりますので、よろしくお願いしたいと思います。
○（新家委員） よくわかりました。そういうご答弁いただいたんであれば、一定の方向づけがなされてなかったということでの答弁で私はいいとします。それ以上は、ここで申し上げてもいけませんから。失礼に当たると思いますから。ですから、これからの市街地再開発の促進については、法的な根拠とか、そして、促進に対するきっちり動機づけ、もちろんこれは都市再開発に基づく事業でございますから、裁量権というのは限られてくるわけです。そういう意味で、落ち度のないように、また、 後ほど反省の弁を聞かされないような形で、促進方に取り組んでいただきたいということをぜひともお願い申し上げたいと思いますけれども、
都市整備部長のご決意をお伺いしたいと思います。
○（安
塲都市整備部長） 今、議員おっしゃったように、当然、禍根を残さないということが、我々としての使命と役割というふうに心得ておりますので、よろしくお願いします。
○（大川委員） １点目は、
同意取得状況の問題です。再開発の2.９ヘクタールの中の地権者の方、同時に権利はないけど、そこで営業し住んでおられる方、多数おられるわけです。今、そういう方々の中には、本当にいろんな意見、悩みがあるんです。同意された方は一体どうなるんやと、こうなんです。同意されてない、いずれ同意しようという方は、残った方がええのか、出ていった方がええのか。出ていく方が多いというふうに考えているという答弁もありましたけども、そしたら、どこへ出ていったらどうなるんかという、これも悩みです。どうしようかという、ここにやっぱり一人一人、本当に高槻市が答えるかというのが、事の成否は別にして、私は都市計画決定をしたという責任において、きちっと答えていく必要があると思うんです。もちろん再開発の組合が責任を持つ部分は当然必要です。同時に、市としては何かというと、市が意思決定をする、その経過が、そういう判断が本当に正しいのかどうか、市としての判断ですね。これは相手を信用する、せえへんにかかわってくるんですね。
そういう点でいうと、私はどういうふうにこれから対応するのかと。今まで市の判断が二転三転とは言いませんよ、いろいろ変わる。理由づけも後からついてきたりというような側面もあります。それは別にして、ぜひ、そういう点でいうと、権利がある人、もう１つは、法上、権利がなくて、そういう人も含めて、市として打ち出す方針、そういう意思形成の過程も含めて、それが見える、こういうふうにするために、高槻市でどうするのかと。一たん決めたことを、私は何も絶対変えるなとは言いません。そらいろいろあるでしょう。しかし、それは変えたときには、こういうファクター、こういうファクター、総合的にいうていつも言わはるんですけど、そやけども、そこをもっとやっぱりわかる形で権利者に説明しないと、まさに揺れてはる気持ちがさらに揺れるんですよ。そこをやっぱり１点、ぜひ答えていただきたいというふうに思います。
同時に、今までの高槻市のやり方で問題がなかったのかどうか、どういうふうに分析をしておられるのか、ぜひ１点、お聞かせいただきたい。
もう１つは、先ほど来の話です。それは、もう経過も含めて長い議論があります。結局、だれが持つんやということになるんです。事の発端は、あそこを買っていいのかどうか、あの値段でよかったのかどうか、あんだけの面積が必要だったのかどうか、こういういろんな問題がくすぶっているから起こるんです。結局、その用地を、例えば、デベが抱えようが、組合が抱えようが、それは床単価に乗る。これは保留床処分がしにくい側面を持つ。市が抱えると市民全体の税金で賄う。こういう問題があるわけですから、私はやっぱりもう１回議論をもとへ戻して、その時々の判断が本当に正しかったのかどうか検証して、やっぱり謝るべきは謝るんですよ、市として。こういうことを求めたい思いますけど、見解だけ聞かしてください。
もう１つは、気になるのは、
開発公社、いろいろ土地を持ってます。目的を持たして買わせました。ただし、幾つか、その中には、この再開発で公社が持っているとこもありますけど、それは今で言うたら道路部分と施設部分です。これははっきりしているんです、計画では。そやけど、ほかの公社が抱えている用地で、特定目的で買って、なおかつ、それがそのとおりいけばまだしも、そうでない場合が、当然、起こるんです。そしたら、財産の処理は別にして、どこかに売らなあかんと、こうなるんです。最後の最後。もとの所有者に返す場合もあります。そのときに、当然、差額出ます。この処理については、再開発のこの事業で先行取得、買い戻しに伴う市の単費で１０億6,900 万という、こういう考え方ありますけども、これは特例中の特例なのか、通常、公社でほかで持っているものでも、当然、起こるんです。ポケットパークなんかやったら、まだこうです。しかし、もうここの用地は目的なくなったから、民間に売ってしまいますと、ないしは、回りの権利者に返しますと、いろいろあると思うんです。そのときにはどういう手法で、あなたが言う損切りのないようにするんですか。基本的な方向だけ聞かせてください。ここを特例として、例外中の例外とするのか。それとも、一般的なケースも含めて──施設は別ですよ。公共施設になったら別ですよ。目的が変わってなったら別やけども、単純に民間に売る場合。そこに差が生まれる場合にどうするのかいうことが宿題になるんです。そのことも含めて、やっぱりはっきりさせていかないと、市民的には納得得られるような負担のあり方いうのは、なかなか合意できないですよ。それは、やっぱり一番最初から、私はちょっとボタンのかけ違いがあったような気がしますので、その辺だけひとつ確認含めてお願いします。
○（奥本市長） 今の基本にかかわる問題でございますので、公社のあり方、また、行政が事業目的を持ってやるという場合、しかし、公社自身が目的といいますか、代替用地のために先行取得するということも過去にはあったわけです。だから、いろんな意味合いで、公社の持ってきた機能なり存在性というものと、今回の場合のこの再開発につきましては、その公社の性格を変えて、これを新たに土地買収ということをさしたわけですので、だから、その間の損をするというか、意識の問題の上で、十分にそれが意思疎通を図った上でできたんかどうかという問題も確かにありますけれども、基本とする目的は、やはり、この再
開発事業をいわゆる円滑にさせるために公社に先行買収を公拡法によってやったわけですから、その辺についての整備につきましては、今、ご指摘のように、もう１回、基本から公社と市との関係がどうであったのかいうことを整理をし直しまして、この問題については対応方を基本的に考えて、今後、皆さん方にはお諮りしていきたい、こういうふうに思います。
○（安
塲都市整備部長）
公共用地の取得は、単なる土地の売買とは違いまして、そこには補償の観点があるということをまず押さえていただきたいと思います。
今回、残地を買収した交渉の経過の中で、残地も含めて買うてくれというような内容がございました。そういった中で、損失補償基準に基づき、あるいは土地収用法の規定に照らして残地を買収した経過がございますので、そういったところで、法的には何ら問題はないというふうに理解をいたしておりますので、よろしくお願いします。
○（綾市街地再
開発事務所長） １点目にかかるご質問でございますけれども、要は、どういう形で意思決定をし、それをどういうふうに示してきたかと、端的な言葉で申し上げますと、そういうことであろうというふうに思います。
この事業につきましては、よく議員もご存じのように、組合が事業主体として事業を推進をされているという経過がございます。ただ、そこに至る段階までにつきましては、この駅前地区をどういうふうに整備をしていくんだというところで、都市計画決定というのは、これは市がやっておるわけでございまして、その中であの地区をどうするかというふうなことは、当然、都市計画審議会なり
特別委員会を通してお示しをしてきております。
その後、具体に事業が進むに当たりましては、施行者である組合が
事業計画をお決めになりまして、それらについては、その都度、その都度、権利者の方々に個別にご説明もし、全体的に説明もしてご理解を得るよう努力をされてきたというふうな経過もございます。そういう経過を踏まえまして、今回、いよいよ
同意取得に当たりまして、転出であるか、あるいは
権利変換であるかということで、今、いろんな交渉を進めておられますけれども、やはり、転出にいたしましても、
権利変換にいたしましても、いろいろな問題が生じてまいります。そういうことにつきましては、組合と しては、できるだけ誠意を持ってこれに臨むような態度で処理をしてきておられるというふうなことでございますので、私どもとしましては、今、組合が進めておられるような、その進め方が、この事業を進める上では妥当なやり方ではないかなというふうな分析はいたしてます。
○（大川委員） 私は、１問目の問題、組合のやるべき責任の範疇は、組合がやるべき責任の範疇であるいうて言うてるんです。しかし、あなた方、よく車の両輪やと、こう言うてきたわけです。この委員会でも繰り返し。市としての意思形成の過程、その経過、ないしは、そのいろいろ考え方を変更する新たな問題が発生するというときの高槻市の対応が、本当に権利をお持ちの方、持っておられない方に、きちっと説明できているのかなと。ここが、悩みが、これだけ不況が大きくなると、深刻になると、余計に膨らむんです。しかし、最低限として、高槻市としてきっちりした説明を、その時々の本当に適切にやって、それに責任を持つ、ここできっちりできているのかどうかいうことが、私は問われていると思いますので、ぜひその辺は、そういうことが問われているということだけ指摘しておきますし、ぜひ説明していただきたい。
２つ目の問題は、私は市長さんがそういうふうに答えられましたんで、これの経過については、それはそれで調整をしていただきたいと思うんです。同時に、公社が代替地を取得する、公共事業の、そういうことではなくて、もちろんそういう手法もあります。しかし、既に特定目的で買収を要請をし、長年、放置されている用地で、これから新
総合計画やいうときには、その目的が本当に今の段階でふさわしいのかどうかいうて、当然、問われてくるわけです。結果として、民間に売る場合出てくる。そのときに、再開発の事例なんかを例にとられて、あなた方は差損やいうて言わへんらしいですけども、差額、だれが、結局、汚い言葉ですけど、しりをふくんやというたときに、当然、その再開発の用地の問題も含めて出てくるわけですから、今回のケースを特例中の特例にするのか、一般的にそのことも含めて、土地が右下がりという状況の中での、今、公社が確保している用地の処理の仕方について、やっぱり私はきちっとした方針を持たないと、市民的な合意得られませんよと。再開発の事業も、それ以外の事業もというふうに思うんです。
結局、だれがふくか、広く薄くふく場合だって、やっぱり税金ですから、許されへん側面もあるんです。そこをやっぱりはっきりさせていかないと、差額は差額として、やっぱりきちっと認識をして、対応を考えていって、部長さんも悩みやいうて言うてはったけども、そのことをやっぱり基本、このケースに限るんではなくて、このケースも、もちろん検討必要ですよ。そやけども、それ以外の公社の用地も含めて、私はきちっと検討して、それなりの説明がつくような説明がないと、やっぱり後々尾を引くと思うんです、事業の成否とのかかわりでも。と思いますので、それはぜひ検討していただくようにお願いしたい。
もう１つは、財政資金、ざっと出てます。要望だけですけども、いよいよ年度割り出ました。そやけど、これだって、私はもっと委員会にきちっとした資料を提出すべきやと思うんです。新しい
総合計画始まります。それで、総務委員会で出たのは、来年までの主要事業の資金繰り、見通し、主要事業の額が出ました。しかし、もっと僕らは財政的に無理のいかないようにというのも一つの立場です。ですから、それが判断できる材料を本当に提出してほしいんですよ。私はそのことで本当に財政上、無理がいかないのかどうか。事業そのもので言えば、事業そのものの財政上の運用、これは組合ですよ、無理がいかないのか、本当に議論する材料をぜひ市が、市の財政のことですから、十分な資料を提出するように、次回でも結構ですから要求しておきたいと思いますので、ぜひお願いします。
以上でございます。
○（奥本市長） 用地買収にかかわる、この件につきましては、都市整備部というよりも、公社の存続性というか、存立性にかかわる基本の問題でございますので、この事業以外におきましても、用地買 収は、常にその時点時点によっての価格差というのが、今もありましたように、プラスの場合もあれば、マイナスというような場合もございますので、それをどういうように基本的に処理するのかというのは、これは一般論的に言えば、やはり、事業目的なり、あるいは、その時間的経過なりの問題もございますけども、何らかの形で今日までは処理してきております。
しかし、今回、この場合につきましては、再開発という事業も組合施行であるというような問題等も含めまして、一定特別に扱うていくのがよいのか、今日までの一般論な形で対応していくのがよいのかというような基本にかかわる問題がございますので、十分に内部で論議をいたしまして、一定の方向性を見出していきたいと、このように考えております。
これは都市整備がどうのという問題も、そら確かに問題としてはそうですけども、基本は用地買収のあり方という、いわゆる公社そのものの規模の問題からも十分に考えていかないかんと思いますので、そうした判断の上で、またここで生かしてまいりたいと、このように思います。
○（川口委員） 先ほど、
権利変換のスケジュールが示されましたけども、今、７月で、先ほどの
事業計画変更ということで、認可になって、
権利変換計画縦覧があって、それから総会やって認可の申請、来年に計画の認可と、こういうステップをやるわけですけども、やはり
権利変換計画の認可が大前提で、この作業は進んでいると思うんですけども、現在の状態が、
同意取得状況が全体で６1.４％と、それから土地の所有者が５4.５％ぐらいと、こういう現状の報告ですけども、そういう
権利変換計画認可を受けるための目標いいますか、その後、どのくらいまでこの辺は目標とされているのか、特に、
土地所有者とこの合計ぐらいの中で判断があると思うんですけども、その辺のお考え、どう考えておられるかいうことです。
それから、もう１点は、私もこの地区に住んでおられる方、二、三、知っている方おるんですけども、先ほど大川委員からも話がありましたけども、やはり、
権利変換に同意しているというような立場の方なんですけども、来年３月までにこういう作業が進むということについて、十分説明がされてないんです。だから、この９１条補償等でその辺がはっきり出てくればわかるんでしょうけども、そういう先の見通しが立たないから、転出したいという意向を持っているけども、どこへも話のしようがないというふうな状態があるわけです。だから、何かある程度の概算は聞かれて、それで同意したというふうな、そういういきさつのようですけども、その辺をもう少し、やはり、せっかく同意しているわけですから、そういう人たちが非常に不安を持って、どうなるかわからんというような、そういう方もいらっしゃるし、特に年配の方が、そういう方がいらっしゃいますので、市とともに組合の方も、やっぱりそういう立場になって、その作業がいよいよ最終の部分に来ておりますので、わかりやすい資料をつくって説明をするべきだと思うんですけども、その辺のご見解をお聞かせください。
○（綾市街地再
開発事務所長） 組合の方から、いわゆる
権利変換認可の申請をされました場合に、知事が認可をされるわけですが、これは具体にはどういう条件でなければならないかという、その法的な問題というのはございません。ただ、今まで、要はほかの地区でやっておられる、その認可条件、こういうところから申しますと、同意につきましては、おおむね８割ないし９割、これぐらい高い同意率を必要とすると。
それと、もう１つは、やはり、事業の担保性ということが言われる。幾ら同意率が高くても、事業の担保性が確保できなければ、事業としては進まないわけでございますので、こういう２点が主な要件ということになってございます。
２点目の、いわゆる権変同意に関する各権利者のお話でございますけれども、これにつきましては、組合の方では、毎月１回ぐらい、あくいちニュースというのをお流しになってまして、今のその状況というのは、個々、具体に権利者の方々に、この事業の内容、それから
進捗状況、今後、どう 進むのかと、そういうことをそういうニュースで、最低月１回ぐらいお示しをされておると。
それと、もう１つ、大きく事業が変わる際には説明会を何回か持たれまして、その中で事業の説明会をされるという形で、今、同意の取得に入っておられるわけですけども、おっしゃるように、転出される方につきましては、それに判を押しましても、今度どこへ行くかと、代替をどこへ求めるかということは、もうこれは大変な問題でございまして、それによってなかなか事業が進まないという場合もございます。
そういうところから申しますと、９１条、それから９７条の補償を払うまでに、建物の明け渡し期間というのがございますけれども、その間に、組合といたしましては、どこどこにそのあっせんをしていくという作業を今後も努めていかれるというふうに思ってますし、我々、市としても、組合に対して、そういう点については、特に精力的にやっていただくように、今後も指導していきたいというふうには考えてございます。
○（川口委員） 今、
同意取得が８割、９割というふうな、そういう話がありましたけども、もう年内の、やはり、こういうタイムリミットといいますか、こういう状態、だから、そういう自信というか、やっぱり
進捗状況を十分把握しての上だと思うんですけども、この辺の見通しいうたら見通しなんですけども、年内ぐらいで、そういう大詰めのそういう一体になっての取り組みされておると思うんですけども、そういう判断の見通しに立っておられるのかどうか。
それから、もう１つに、今の９１条補償とか、そういう問題について、あくいちニュースで知らされると言いますけど、それが十分、その組合員の方にとっては、若い方でも、例えば、おじいさん、本人、お孫さんと、続いておるわけです。そういう中でよく見ておると、一番その関心のある方でもわからんというような、そういう実態があるわけです。だから、その組合員さんの一人一人の立場になって、いよいよ３月になってどたばたならんように、ちゃんとスケジュールを組んで、例えば、こういうことになりますよいうことを説明してあげないと、非常に気持ちが揺らいでおるというふうな、こういう状態ですので、その辺の説明の仕方はひとつよろしくお願いしたいと思うんですが、あくいちニュースだけじゃなくて、もう少し詳しい事業、最後の段階ですので、そういう説明ができるのか、資料をつくれるのか、そういう説明ください。
○（綾市街地再
開発事務所長） １点目の、
進捗状況についての見通しということでございます。非常にこの場で、それを明確にご答弁するというのは、非常に苦しい部分もあるわけですけども、やはり、組合としては、全体行程をにらんだ場合には、今年度じゅうに認可変更の知事の許可は得なければならないという状況にもなる。それがおくれることによってかなりいろんな問題が生じてくると、そういうことを十分認識をされてまして、今、精力的に努力をされておりますけれども、現状としては非常に厳しい。ただ、その厳しい状況の中でも、組合としては何としてもこれをやる切るというふうな努力で取り組んでおられますので、そういうふうなご理解でひとつお願いをしたいと思います。
それと、２点目の、要は各権利者に対する個別の説明内容でございますけれども、先ほど申し上げるような点で、基本的には説明をなさっておりますけども、やはり、今おっしゃるように、権利者としては生活態様がごろっと変わってしまうものですから、これについては、組合の方から各権利者と個別に折衝といいますか、調整をする際に、よりきめ細かい説明をやはりしていただくように、私どもとしても、組合に対しては強く指導してまいりたいと、こういうふうに考えます。
○（川口委員） 私も、長くこの再開発については促進するという立場でいろんな話をしてますし、やはり、時は金なりで、こういう大事な時ですので、やはり、時を大事にして、１０何年という経過をして、もうそのお家もかわらがずり落ちるような、そういう中で手も加えられないと、こういうような思いの人もいらっしゃるわけですから、だから、 せっかくそうしたエリアを決めて、そういう立場の人がいらっしゃいますので、ぜひ成功するように頑張ってもらいたいと思います。
○（
角委員長） 質疑は尽きたようです。
次に、
阪急高槻市
駅南地区市街地再開発についてを議題とします。
理事者側の説明を求めます。
○（安
塲都市整備部長） 次に、案件２でございます
阪急高槻市駅南地区再
開発事業につきまして、ご報告を申し上げます。
阪急高槻市駅南地区につきましては、再
開発事業を目指して昭和６２年に街づくり協議会を設立をされました。今日まで地元権利者を中心に事業推進に向けてさまざまな取り組みを展開をされてまいりました。この間、平成６年３月には、阪急京都線高槻市駅周辺の連続立体交差事業を完成したことによりまして、高槻駅柱本線等、周辺の道路交通ネットワークの課題解消に大きく寄与することとなりました。こうしたことがインパクトとなり、地元におかれましては、事業推進に向けての機運が高まることとなりました。
本市といたしましても、
中心市街地である当地域の市街地整備の方針として、土地の高度利用、商業の活性化、さらに、木造密集地域の整備を図り、安全で快適なまちづくりを進めることを掲げております。
それでは、資料に基づきまして説明を申し上げます。
資料２−１ページをごらんいただきたいと存じます。
これは
準備組合の主な取り組みでございまして、平成８年７月に城北地区市街地再開発
準備組合を設立をされました。平成９年１１月に事業推進の重要な役割を担うパートナーとして、株式会社新井組を
事業協力者に選定をされ、協定書の締結がなされました。この体制のもとに、平成１０年度に入りまして、
準備組合として事業推進を図るための具体的な活動として
事業計画案の作成に向けて、専門部会を設置をされました。各分野における勉強会、検討作業に取り組まれたところでございます。そして、本年４月に
事業計画素案をまとめられ、５月３０日の通常総会において、組合員に対しまして策定経過の報告と素案の提案をされたところでございます。
さらに、去る７月８日には、
事業計画素案について、地域の関係権利者に対しまして全体説明会を開催されたところでございます。
この
事業計画素案は、関係権利者の再
開発事業に対する理解と機運を高めるための大きな動機づけとなりました。今後の
準備組合の活動のよりどころとなるものでございます。
今後、関係権利者に対しまして、個別ヒヤリングを実施をされまして、事業に対する意向把握、あるいは素案に対する意見聴取等をされまして、この素案の精度を上げていくことにより、
事業計画案の作成を促進することとなると存じております。
したがいまして、本日報告いたします
事業計画素案の内容につきましては、確定したものではございませんので、よろしくご理解を賜りますようお願いを申し上げます。
次に、資料２−２ページをごらんいただきたいと存じます。
このパースは
阪急高槻市駅から南側を望んだイメージ図でございます。
次に、
事業計画素案の概要について説明を申し上げます。
資料２−３ページには、再開発区域内の各街区の配置計画図でございまして、太線で囲んでおります部分が再
開発事業として検討されております区域で、面積は約2.１ヘクタールとなっております。
当地域につきましては、都市計画道路古曽部西冠線を中心に３つの街区に分けた配置計画となっております。
また、駅前広場につきましては、昭和４４年に3,３００平方メートルの駅前広場として都市計画決定をしておりますけれども、これを基準に今日的な交通状況と将来的な展望を加味いたしまして、駅前広場を二層の構造として、１階は交通ターミ ナルとしての交通空間とし、２階は環境空間として、人々の交流の場となるアメニティ広場として位置づけております。各街区を結ぶ歩行者デッキによって区域全体に回遊性を持ったものとなっております。
次に、資料２−４ページには、各街区における施設の配置計画でございます。
下段の表で示しておりますように、１街区から３街区の施設の敷地全体面積は約１万1,５００平方メートルで、施設の延べ床面積は約９万9,000 平方メートルとなっております。そのうち、住宅施設は約３３０戸、商業業務施設は約２万2,000 平方メートル、公益施設として約2,０００平方メートルとなっております。
上段の断面計画図のように、１街区と３街区は地下駐車場を地下車両で連結をいたし、また、住宅用駐車場を４階部分の車路デッキで連結しております。歩行者はデッキで３施設を連絡利用できるようになっております。
また、２街区の地下と１街区、３街区の一部に駐輪場を配置し、約2,０００台収容可能といたしております。
本
事業計画素案を検討する上でのまちづくりのコンセプトといたしまして、子どもからお年寄りまで安心して住み続けられるまちと位置づけまして、高齢化社会を展望して３街区の住宅施設はケア付きの付加価値住宅棟として整備を計画をされております。
２街区の業務用施設、及び３街区の公益施設の中に医療関連施設や健康増進関連施設などの誘致を検討をされておるところでございます。
以上が
準備組合が部会活動を中心に、平成１０年度においてまとめられた
事業計画素案の概要でございます。
先ほども申し上げましたとおり、この素案は再
開発事業の推進への機運を高めるための動機づけとして位置づけられております。今後、内容について精度を上げていかれることにより、事業化に向けた
事業計画案の作成に取り組まれることとなります。
市といたしましても、こうした
準備組合の活動に対応いたしまして、官民共同によるまちづくりの推進に向けまして、市としての役割を踏まえて、適切な支援と助言をしてまいりたいと考えております。
以上、簡単でありますが、
阪急高槻市
駅南地区市街地再
開発事業につきましてご報告さしていただきます。
○（
角委員長） 説明は終わりました。
ただいまから質疑に入ります。
〔「なし」と呼ぶ者あり〕
○（
角委員長） 質疑はないようです。
以上で本
特別委員会を散会します。
どうもご苦労さんでございました。
〔午後 ０時 ６分 散会〕
委 員 長 角 芳春...