目黒区議会 2024-07-12 令和 6年施設更新・ＤＸ等調査特別委員会（ 7月12日）
まず、合築の場合は、敷地全体、これは建物一つになりますので、敷地全体に借地権を設定します。ということから、これはＰＦＩ法に基づいて行政財産で貸付けを行うというものです。 また、借地権者、その上に転借地権というようなものも設定することになってまいりますので、この考え方をイメージ図の中に記載してございます。
まず、合築の場合は、敷地全体、これは建物一つになりますので、敷地全体に借地権を設定します。ということから、これはＰＦＩ法に基づいて行政財産で貸付けを行うというものです。 また、借地権者、その上に転借地権というようなものも設定することになってまいりますので、この考え方をイメージ図の中に記載してございます。
西地区の再開発事業につきましては、昨年度まず区で都市再開発法に基づきます区域公告、借地権申告というものを実施しました。これにより権利者数の把握を行ったところでございます。西地区につきましては、合計48名の土地・建物所有者が存在していると把握しているところです。
この土地につきまして、資料、項番の５、土地の貸付期間及び貸付料は、記載のとおり、目黒区と事業者間におきまして５０年間の定期借地権設定契約を結びます。その上で、貸付料につきましては、東京都における通常の算定額、ここから５０％の減額となります。
区域公告を行う目的は、市街地再開発組合の設立に必要な権利者の総数を把握するため、施行地区となるべき区域を公告し、施行地区内の宅地における未登記の借地権者に、借地権の種類及び内容を区に申告してもらうことです。公告文は、資料２ページから３ページのとおりです。 資料９ページを御覧ください。施行地区となるべき区域の図でございます。この区域図を縦覧いたします。 資料の説明は以上です。
新しい区民センターのＰＦＩ事業は、大企業が解体、設計、建設、維持管理まで全て民間に丸投げする方式で、７０年間の定期借地権を設定し、公の土地を長期間にわたって独占させます。予算審議の中でも明らかになりましたが、区は民間事業者を取り巻く経済環境は絶えず変化し、数十年にわたって運営ができるかについて、安定性に欠けることを認めました。
公共施設や下目黒小学校の整備とともに、民間収益事業として７０年の定期借地権を設定し、マンションなどの住宅機能や生活利便機能、産業振興機能、子育て支援機能といったそういう機能を備えた、そういう建物を民間事業者に担わせようとしています。 そこで何点か伺います。 まず１点目は、北側敷地に公共施設と民間のマンションなどの複合施設との併設、あるいは公共施設と民間収益施設の合築を予定しています。
記 １ 事 件 議案第２７号 土地の貸付けについて ２ 意見の要旨 本議案は、区立弥生保育園を令和７年度に民営化するにあたり、事業者が使用する区有地を、事業用定期借地権を設定して貸し付ける契約を行うためのものである。貸付期間は３０年間で、貸付料は、令和６年度は０円に、令和７年度は月額６６３,６８４円に、令和８年度以降は月額８６４,６３３円とするものである。
南池袋二丁目Ｃ地区市街地再開発の準備組合では、施行地区となるべき区域内の宅地について所有権を有する全ての者及びその区域内の宅地について借地権を有する全ての者のそれぞれ３分の２以上の同意を得まして、定款及び事業計画を定め、市街地再開発組合の設立認可を令和元年９月１９日に東京都に申請したものでございます。 事業計画は、施行地区、設計の概要、事業施行期間及び資金計画を定めるものでございます。
◎まちづくり調整課長 現在、私どもが組合から報告を受けています同意率につきましては、組合設立の同意のときの土地のお持ちの方、また借地権者の方々の３分の２以上といった同意を取っているというふうに報告を受けております。 ◆山内えり そうすると、改めてなんですけども、現状の地権者数に対する分母と分子、その数字について分かればそちらも教えていただきたいと思います。
土地については記載のとおり、弥生町16番13及び14の1,153.44平米につきまして、事業用定期借地権設定契約により貸付けを行います。この後詳しくご説明いたします。項番４、貸付けの相手方は、既に民営化移管先事業者として決定している記載の業者でございます。項番５、貸付期間は30年間といたします。ただし、契約期間満了後に再契約することも可能といたします。
借地権者につきましては、10人の権利者に対して9.58人の方が同意され、同意率としましては95.8％です。全体としまして、37人の権利者に対して31.89人の同意が得られておりまして、86.19％の同意率となっております。
この中の２ページ目に藤村先生、藝大の先生ですかね、こちらの先生の丸の２つ目に、７０年の定期借地権を設定するということは、公と民がどのような役割を果たせば生き生きとした公共空間を保てるかという視点で議論が必要である、というような御意見をいただいているんですけど、まずこれについて、ちょっと区側の考えを伺わせていただくのと、もう一つまた藤村先生の意見になるんですけど、５ページの一番下にあるんですが、その真
また、１から４号線の立体化や側道に関係する地権者、土地所有者と借地権者の数についてもお答えください。加えて、用地買収の件数と買収率についてもお答えください。９月に大山駅東地区地区計画の変更に関する素案説明会、１１月には原案説明会が行われ、私も両方参加しました。
借地権者につきましては、権利者数５件に対して同意者数が4.79件ですので、同意率としては95.8％になっております。全体では、24件の権利者に対して22.79件の権利者が同意されておりますので、94.95％の同意率となっております。 ○委員（風見利男君） 土地所有者で個人の方というのは状況どうなりますか。 ○再開発担当課長（池端隼人君） 個人の土地所有者としましては、４件いらっしゃいます。
それと借地権者の方もございますが、権利者数としては約50人といった数字で把握しているところでございます。 ◆山内えり この間、都有地と区有地がそれぞれあって、この活用についてどういうふうにしていくのかということで、地域住民、皆さんから様々声が寄せられていたかと思いますが、この活用の状況について、今お示しできる状況あるいは検討状況についてあれば教えてください。
借地契約のほうの話を先に質問させていただきますけれども、借地権者の方と区の間でかなりそごがあるというお話があって、これについては大問題だと思っています。一番入口のところで、令和２年11月に区が小中一貫の方針を決定した。それと同じ時期に、同時並行で地元の協議会の意見書も出されると。
区民センターの整備は、ＰＦＩ方式の導入とともに、定期借地権も設定するので、当然、参入してくる事業者は資金の回収と利益を上げるために、７０メートルの高層ビルを建設して収益事業を行うといったことにもなり、ＰＦＩと高層ビル建設は不可分のものと言えると思います。 私たちもこれまでＰＦＩ方式について幾度となく質疑もしてきましたが、主には研究中だというような答弁でした。
国のこの国有地の活用につきましては、有用性が高く希少な国有地ということで、これまでの処分する考えから、処分の考え方を売却から定期借地権に転換した上でということで、この駒場住宅跡地については、令和元年１２月の国有財産関東地方審議会で定期借地にするということで選定をされました。
１の背景等、簡単に御説明いたしますと、京王井の頭線の駒場東大前駅、この前にあります国家公務員宿舎駒場住宅跡地のうち、南側敷地につきましては特別養護老人ホーム等の整備用地として、定期借地権による貸付けを受け、区が公募により香川県に本部を置く社会福祉法人鵜足津福祉会を決定し、昨年６月には、国が区の推薦に基づきまして、この事業者を土地の貸付け相手として決定したところでございます。
もう１点、準備組合の加入率につきましては、土地所有者と借地権者を分けてカウントしておりませんで、というのは、同じ土地に借地権がついているなどということで、２つの権利をお持ちの方々をダブルカウントすることを準備組合の加入率では計算しておりませんので、準備組合の加入率ということでいいますと、権利者としては63件のうち加入されているのが52件で、加入率は82.5％になります。