港区議会 2023-07-31 令和5年7月31日総務常任委員会－07月31日
従後資産は、中層棟の10階と11階の各階４戸、計８戸の、住戸面積ですと313.86平米の権利床を取得いたします。なお、資産の評価につきましては、区は、改めて専門機関による不動産鑑定評価の手法を用いて検証を行いまして、従前資産の価格及び従後資産の価格が妥当であるということを確認したものでございます。 ３ページをお開きください。
従後資産は、中層棟の10階と11階の各階４戸、計８戸の、住戸面積ですと313.86平米の権利床を取得いたします。なお、資産の評価につきましては、区は、改めて専門機関による不動産鑑定評価の手法を用いて検証を行いまして、従前資産の価格及び従後資産の価格が妥当であるということを確認したものでございます。 ３ページをお開きください。
認定に際しては、劣化対策や耐震性、省エネルギー性能などの長期使用構造等の基準を満たす必要があるほか、維持保全計画の提出や住戸面積などの基準を満たす必要があり、認定された場合、住宅ローン金利の引下げや住宅ローン減税の限度額の引上げ、地震保険料の割引などのメリットがあります。以上の２つの法律が令和３年５月28日に改正されています。 次に、法改正の概要を説明します。同じページの下段を御覧ください。
基本方針の中で、区営住宅とけやき苑の集約には、必要な住戸面積9,300平米が不足するとあるんですが、志村坂下住宅によってこの不足分をどのぐらいカバーしたのか、また区営仲宿住宅によってどのぐらいカバーできるのか、確認したいと思います。
次は、（仮称）区営仲宿住宅の１人世帯用住戸面積についてのご質問であります。 （仮称）区営仲宿住宅を含む特定区営住宅においては、１ＤＫの住戸の専用面積が概ね３２.５平方メートルとなるように、東京都板橋区営住宅条例施行規則において定めております。
一方で、小規模の共同住宅についても一律に規制してしまうと、この最低住戸面積の適用により１戸当たりの価格が上がり、単身の若者や低所得者が住める住戸が少なくなるという課題が生じます。 今年策定した住宅マスタープラン「しぶや多様・快適・安心すまいプラン」では、「ライフステージの変化に応じて多世代で共生できる多様な住まいづくり」を基本方針の一つとしています。
甲州街道沿道地区につきましては、同様に住戸面積を定めた上で、健全な市街地を形成するため、マージャン屋、パチンコ屋、ナイトクラブ等の用途を制限いたします。 次に、容積率の最高限度につきましては、周辺環境と調和した市街地を形成するため、現在用途地域で指定されている容積率、住宅地区で二○○％、甲州街道沿道地区で三○○％といたします。
また、区が行っている、マンションの建替え等の円滑化に関する法律に基づくマンション建替組合の設立認可の基準として、建替え後の再建マンションの住戸面積を原則として五十平方メートル以上としています。
また、区が行っている、マンションの建替え等の円滑化に関する法律に基づくマンション建替組合の設立認可の基準として、建替え後の再建マンションの住戸面積を原則として五十平方メートル以上としています。
昨年実施したマンション実態調査の結果では、広い住戸にも単身者が住んでいるなど、必ずしも世帯人数と住戸面積との間に明確な相関関係が見られませんでしたと。そのため、単身者向け住戸の設置割合の縮小や住戸面積の拡大については考えておりませんと。これは、広い住戸にも単身者が住んでいるなどというのがありました。
また、当面、ワンルームマンションの住戸割合を減らす、一住戸面積を広げる、商店街に面したマンションは１階を商店に義務づけるなど、集合住宅の建築に係るルールを強化する意思はありませんか、あわせてお答えください。 ホテルや民泊の増加も重大です。１部屋からホテル営業ができる規制緩和から１年半たちました。
◎飯野秀則 住宅課長 集合住宅条例の家族向けの割合とか、住戸面積の基準に見直しということになると思いますけれども、昨年実施いたしましたマンション実態調査の結果に基づきまして、世帯と住戸面積などの関係性について分析を行ったところでございます。分析結果といたしましては、単身世帯はおおむねおよそ25平米から40平米の住戸に住んでいると。
議員御指摘のとおり、本区におきましては、平成二十四年に「渋谷区ワンルームマンション等建築物の建築に係る住環境の整備に関する条例」を改正し、最低住戸面積を、共同住宅の場合は二十八平方メートルとし、二十三区において最も厳しい基準としました。木造アパートであっても、三階建て以上で三十三平米未満の住戸が十五戸以上で総戸数の三分の一以上の共同住宅または寄宿舎等であれば、対象となります。
議員御指摘のとおり、本区におきましては、平成二十四年に「渋谷区ワンルームマンション等建築物の建築に係る住環境の整備に関する条例」を改正し、最低住戸面積を、共同住宅の場合は二十八平方メートルとし、二十三区において最も厳しい基準としました。木造アパートであっても、三階建て以上で三十三平米未満の住戸が十五戸以上で総戸数の三分の一以上の共同住宅または寄宿舎等であれば、対象となります。
その後、平成30年３月20日付の仮換地指定によりまして、敷地条件が確定したことにより、区営住宅としてのシティハイツ車町を現在の住戸数や住戸面積で整備するとともに、併設施設の整備が可能であるということが判明いたしました。換地後のシティハイツ車町の敷地を有効活用して、併設すべき施設について、これまでも庁内で検討を重ねてきました。
◎河原田 まちづくり計画調整担当課長 今まで、まちづくり条例のほうで最低住戸面積だったりだとか、駐車場、駐輪場とか設置をしないでということで、公表までいったケースというのが１０件あります。まちづくり条例自体は、戸数について１５戸以上のものが対象になってくるということで、この１０件のうち長屋として建てられているのが７件ございます。今回のこの基準に当てはめた場合、７件全て建てられなくなる。
今、私のほうで、まちづくり条例に基づいて一定規模開発、こういったマンション関係ですと、１５戸以上のものになってきますけれども、これについて、最低住戸面積についても指導をしております。 経過としまして、平成１８年に住生活基本計画というものができまして、そこから２５平米が望ましいとされてきました。
また、登録住宅の住戸面積や構造設備などの基準について緩和または強化する場合に、都と区が賃貸住宅供給促進計画を定める必要があります。 居住支援協議会については、既に都が居住支援協議会を設置していることから、区が設置する場合には相互の位置づけや役割などについて明らかにする必要があります。供給促進計画については、登録住宅の基準のほか、賃貸住宅の供給目標や円滑な入居促進に関する事項などを定めます。
要は、例えば、最低住戸面積が２５平米以上だと言っているものを、実際１０平米でやっているのではないかとか。協議は、ちゃんと２５平米でやっているのだけれども、実際はもっと細かく間仕切りを入れている状況があるとか、そこについては、やはり現場を押さえないと明確になりませんので、そこで立入検査というのは重要になってくると考えております。
その中で、今後実施する予定の実態調査の分析を踏まえ、集合住宅の住戸面積や、その割合を含めた基準等の見直しについても検討してまいります。 次に、教育・保育施設周辺の中高層建築物に対する規制についてです。 学校内や園内が見えないように、中高層建築物に一律に規制をかけることは、建物ごとに状況が異なるため難しいと考えております。
拡充していきますのは、その下、建替え助成金ということなんですが、建てかえる際の設計費、監理費の費用について助成をするというものでございまして、従来については戸建ての建物についてお金を出してきておりまして、その下、共同住宅、長屋については助成の対象外としておるんですが、変更後につきましては、この長屋、共同住宅についても戸数が四戸まで、世田谷区の住宅条例の最低住戸面積二十五平米以上のもの、これを四戸以内