生活保護法による保護の
基準等の改正に伴い、
世田谷区営住宅の
使用者の要件、これは
単身向けの
区営住宅の
入居募集時の
応募資格要件でございます。これに関する
経過措置を定める必要がございますので、
条例を改正するものでございます。
裏面をごらんください。
附則に記載の一項を加えるものでございます。
平成三十年九月三十日におきまして
生活保護法に基づく保護を受けていた者のうち、今回の
見直しによりまして同年十月一日以降に
当該保護の
廃止決定を受け、かつ、
特別区民税を課税されない者は、当分の間、第五条第二項第五号に記載のある被
保護者とみなすという改定を行うものでございます。
御
説明は以上です。よろしく御審議をお願いいたします。
○
山口ひろひさ 委員長 ただいまの
説明に対して御質疑ございましたら、どうぞ。
◆
桜井稔 委員 これは今後、
生活保護の改正があるんですけれども、
入居資格要件の対象になる世帯はどのぐらい出てくると思われるのかどうか、その辺はわかりますか。わからないかな、そういうのは。
生活保護。
◎佐藤
住宅課長 生活保護の
受給者自体は、現にもう
区営住宅の中にたくさんいらっしゃるわけですけれども、今回こちらの
単身者、
収入資格のほかに
単身者というところのみで、こちらの
応募要件に当てはまるという方は非常に、そんなに多くはないであろうというところがございます。といいますのは、ほかにも
高齢者であること、
障害者であること、限定列挙されているうちの一つというところです。
前回、五年前に同じようなことがあった場合には
該当者はございませんでした。
◆
桜井稔 委員 いなかったのね。前回はね。
◎佐藤
住宅課長 はい。
◆
桜井稔 委員 わかりました。
○
山口ひろひさ 委員長 それでは、
意見に入ります。
本件について御
意見がございましたら、どうぞ。
〔「なし」と呼ぶ者あり〕
○
山口ひろひさ 委員長 それでは、これより採決に入ります。
お諮りいたします。
本件を
原案どおり可決することに御異議ございませんでしょうか。
〔「異議なし」と呼ぶ者あり〕
○
山口ひろひさ 委員長 御異議なしと認めます。よって
議案第百三号は
原案どおり可決と決定いたしました。
以上で
議案審査を終わります。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
○
山口ひろひさ 委員長 次に、2
報告事項の聴取に入ります。
まず、(1)
平成三十年度
一般会計補正予算(第二次)について〔当
委員会所管分〕、
理事者の
説明をお願いいたします。
◎関根
防災街づくり担当部長 それでは、
平成三十年度
一般会計補正予算(第二次)について、私からは当
委員会所管分のうち、
防災街づくり担当部関連について御
説明いたします。
恐れ入りますが、
世田谷区
補正予算・同
説明書の六四
ページをお開き願います。
土木費、
建築費、がけ・
擁壁等防災対策でございます。
ブロック塀等緊急除却助成制度の新設のため一千五百二十一万四千円を増額いたします。
次に、
債務負担行為補正調書でございます。恐れ入りますが、七八
ページをお開き願います。
土木費、
建築費、
建築物耐震診断・
補強工事でございます。
特定緊急輸送道路沿道建築物耐震化助成事業について、
申請件数の増加により六億八千八百五十八万三千円増額し、十億九千九百四十一万六千円に
変更するものであります。
説明については以上でございます。
◎
五十嵐 土木部長 それでは、引き続きまして、
土木部の
補正予算について御
説明いたします。
補正予算書の六二
ページ、六三
ページをお開きください。
土木費、
道路橋梁費、
橋梁新設改良費、
右ページの
節区分の
工事請負費、
橋梁新設改良でございます。先般も当
委員会で報告させていただきましたが、
大川橋の
橋梁補修再
工事費として
工事請負費三千二百八十三万五千円を計上いたしました。
説明は以上です。
○
山口ひろひさ 委員長 ただいまの
説明に対して御質疑ございましたら、どうぞ。
〔「なし」と呼ぶ者あり〕
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
○
山口ひろひさ 委員長 次に、(2)
東京都市計画高度地区の
変更及び
東京都市計画用途地域の
変更について(
都市計画決定の報告)について、
理事者の
説明をお願いいたします。
◎
佐々木 都市計画課長 それでは、
東京都市計画高度地区及び
東京都市計画用途地域の
変更について、
都市計画の決定について御報告させていただきます。
まず、1の主旨でございます。本年四月の当
委員会にて御報告をさせていただきました
都市計画案につきまして、
都市計画法第十七条に基づく縦覧及び
意見募集を行い、
世田谷区及び東京都の
都市計画審議会に諮問し、答申を受けたことについて御報告させていただくものでございます。
2のこれまでの経緯につきましては、記載のとおりで、
高度地区に関しましては裏面、二
ページ目です。八月二日に開催されました
世田谷区
都市計画審議会に諮問し、案のとおり答申を受けております。また、
用途地域に関しましては、九月五日に開催されました東京都
都市計画審議会に諮問され、案のとおり答申がなされております。
次に、3、
変更する
都市計画の種類についてです。(1)の
都市計画高度地区は、
建築物の絶対高さ
制限を見直すものとして
世田谷区が決定する
都市計画でございます。(2)の
東京都市計画用途地域は、
敷地面積の
最低限度の
制限を
低層住居専用地域以外の
住居系用途地域等に新たに導入するものとして東京都が決定する
都市計画でございます。
三
ページをごらんください。4の
東京都市計画高度地区の
都市計画変更の概要でございます。左側、現在の
高度地区は、第一種から第三種までの
斜線型高度地区と、三十メートル及び四十五メートルの絶対高さ
制限を組み合わせた六種類となります。右側の
変更後の
高度地区は、三十メートル及び四十五メートルの絶対高さ
制限を十五メートル、十六メートル、十九メートルなどの七区分に
見直しており、
高度地区としては十六種類となります。なお、
斜線型高度地区についての
変更はございません。
続きまして、新たな
特例等についてです。今回の
変更では新たな
特例等についての規定を設けております。
次
ページ、四
ページをごらんください。初めに、
地区計画等の区域内の
建築物の特例でございます。地区の総合的な
計画である
地区計画で高さ
制限を設けている場合は、
地区計画で設ける高さ
制限を適用するというものでございます。
二番目、
市街地環境の向上に資する
建築物の特例についてです。
市街地環境に資する建築を誘導するため、絶対高さ
制限を緩和いたします。緩和の上限は、
市街地環境に資する
整備の項目と、
指定地を超える高さの上限とのバランスに配慮し、三段階設けており、
市街地環境に資する空地を創出するため、基準一と二は、建物の
延べ面積、いわゆるボリュームを確保しながら
建築面積を減らし、
建物階数を加算できる高さの上限を設定しております。基準三は、著しい突出を
制限し、
市街地環境の向上に資する
建築物を誘導するため、現在の四十五メートルの上限を遵守した上で上限を設定しております。
なお、
容積率が低く、第
一種高度地区が中心の十五メートル及び十六メートルの区域につきましては、段階を限定し、より
市街地環境の向上に資する基準を適用することとしております。
市街地環境への
貢献等の具体的な
整備項目は、
敷地条件、
壁面後退などの
周辺環境への配慮、緑化や空地など
市街地環境への
貢献等の項目を設定しております。また、基準三で
第三者機関における専門的な形式も含めまして総合的に評価する項目を設けております。
次に、五
ページをごらんください。3は、
公開空地の確保など
市街地環境の向上などを図る目的で設けられている
総合設計許可制度等を活用する
建築物の特例についてです。
続いて、4の公益上やむを得ない
建築物の特例は、区民の
都市生活に必要なものであり、地域における
公益性が認められる施設や、周囲の
状況等により環境上支障がない
建築物については絶対高さ
制限を緩和いたします。
次に、5の絶対高さ
制限既存不
適格建築物に関する特例は、新たな絶対高さ
制限導入時の
既存建築物における建てかえにおいては既存の高さまで建築することを可能とし、
認定基準として
敷地面積が同等であること、主たる用途に
変更がないことなどを設けております。なお、その他の
日影制限や
斜線型高度地区の
制限は
法令どおりの適用となります。
6の絶対高さ
制限に係る
経過措置についてです。対象は
分譲マンションの建てかえで、
告示日から五年以内に建てかえ決議がなされ、確認できることが条件となります。上限は建てかえ決議の際に
計画されていた
建築物の高さまでといたします。
以上が
高度地区の特例の
説明となります。
ページをおめくりいただきまして、六
ページをごらんください。次に、5、
東京都市計画用途地域の
変更の概要でございます。
用途地域は
建蔽率や
容積率などを定める
都市計画で、今回の
見直しでは
建築物の
敷地面積の
最低限度について
変更するものでございます。
変更内容は、既に
敷地面積の
最低限度が定められている
低層住居専用地域を除いた第一種
中高層住居専用地域から、準
住居地域と準
工業地域に
建蔽率に応じ、六十平米から百平米までの
敷地面積の
最低限度を新たに導入するものでございます。
以上が
高度地区及び
用途地域の
変更についての
説明となります。
なお、それぞれの
都市計画変更の
計画書につきましては、別紙1及び別紙2になりますので、後ほどごらんください。
続きまして、6の
高度地区都市計画案に対する縦覧・
意見書についてです。
縦覧期間は
平成三十年六月十二日から二十六日までの二週間で、同じ期間で
意見書の提出を受け付けました。
意見書の提出は三団体から三通いただいております。
恐れ入ります。八
ページをごらんください。いただきました
意見書の要旨と区の見解でございます。
一つ目は、
高度地区の
都市計画変更案に反対するとの御
意見です。
意見書の
提出団体は、現在四十五メートル、第二種
高度地区の区域にある約七百七十戸の大
規模マンションの
管理組合です。
当該マンションは
大学跡地に
平成十四年に着工したもので、最高高さは約六十メートルとなります。
指定値を超える
建築物ということで、一昨年の十一月よりこれまで計四回、今回の
取り組みについてのお知らせを送付しておりますが、今回初めて
意見書をいただきました。内容といたしましては、将来の建てかえを不可能にするもので、
居住者の
財産権を甚だしく害される懸念がある。また、今回の
見直しは住環境の改善には必ずしも資するものではなく反対であるというものでございます。
この
意見書提出者につきましては、
意見書をいただいた後、
自治会に御
説明にも伺っております。その際には隣接する公園と、あわせて
広域避難場所となっており、災害時における
避難場所の提供などの
地域協力を行っていることなどの
特殊性を踏まえること、当地の
見直し案を十九メートルではなく三十一メートルとすること、建てかえに対し、より配慮を求めることなどの要望をいただきました。
また、
マンションの
不動産価格に影響を与えるのではないかなどの御
意見をいただいております。区の見解といたしましては、右の記載のとおり、今回の
取り組みは
世田谷区
都市整備方針に基づく
取り組みであり、これまで三年にわたって検討を進めてまいりました。新たな高さ
制限は指定されている
容積率が確保するよう設定しており、また、これまでの
区民意見などを踏まえ、絶対高さ
制限、既存不
適格建築物の特例を新たに設け、
既存建築物の建てかえに対して配慮しておりますといたしました。
次に、九
ページの二点目の
意見は、一点目と同じ
意見者からのもので、個別の
説明会の開催を求めるものです。区の見解としましては、これまで三年間にわたり周知や
意見交換などを行ってきたこと、さらに今後とも個別の
説明や相談に応じてまいりますといたしました。
次に、一〇
ページの三点目と四点目につきましては、区内に大学を設置する学校法人二団体からのものでございます。内容といたしましては、これまで敷地内に空地を十分に確保し、
広域避難場所として地域に貢献してきたものである。引き続き大学として地域貢献を図っていくためには、大規模敷地であることや
公益性の観点などから公益上やむを得ない
建築物の特例の運用において配慮してほしいとの御
意見です。
区の見解といたしましては、これまでの検討部会の御議論を踏まえ、公益上やむを得ない
建築物の特例においては学校と医療施設を対象とし、許可基準を設ける旨、基本的考え方に示しております。具体的な許可基準の検討に当たりましては御
意見を踏まえて行ってまいりますといたしました。
なお、
用途地域に関しましては、東京都において
意見書の受け付けを行っており、提出はなかったということで伺っております。
七
ページにお戻りください。今後のスケジュールでございます。記載のとおりで、来月には「区のおしらせ」特集号を発行し、今回の
変更について公表するとともに、混乱が生じないよう丁寧な周知を行い、
平成三十一年四月に告示、施行の予定でございます。
御
説明は以上でございます。
○
山口ひろひさ 委員長 ただいまの
説明に対し御質疑がございましたら、どうぞ。
◆
真鍋よしゆき 委員 先ほどの
説明で、
意見書が出て、それのやりとりの
説明がありまして、この改正によって自分の財産が評価が落ちるんじゃないかと言われたと。それについてのお答えが、何か
容積率は使えるようになってから、うやむやという感じで、要は、その方の評価は落ちるんですか。それに対してどうお答えされているんですか。
◎
佐々木 都市計画課長 基本的には、先ほどお話ししたとおり、特例を設けて、既存不適格については既存高さまで、当然斜線
制限とか、そういったものはクリアするということを前提にした上で、既存不
適格建築物については既存建物までの建てかえを認めておりますことと、あと、
容積率をこれによって縛るものではないというところで、
不動産価格にどのような形で影響を及ぼすかということについては、私どものほうではちょっと判断できないというのが正直なところです。なので、そこについてはちょっとお答えができないというような状況でございます。
◆
真鍋よしゆき 委員 やっぱりそれぞれの個人の財産で、それはすごく心配になるところだと思うんですよね。もちろん既存不適格、一度建てかえればいいですよとか、いろんな特例を設けているのはわかるんですけれども、ここらのところをどう
説明して納得してもらうかというのは本当に難しいなと、今聞いていて思います。
もう一つ、この高さ
制限と同時に最低
敷地面積で、前もこの
委員会で伺ったんですが、例えば環七の東側と西側で七十平米と六十平米とか、あるじゃないですか。これも同じ
世田谷区内で、どうして同じ
用途地域なのにここは六十平米が認められて、ここは七十平米なきゃだめなんだみたいなところでね。
この間も
説明を受けた気はするんですが、では、これをもう一回改めて区民の方に聞かれたときに、きちっとその方が納得できる
説明をしてもらいたいと思うんですが、どのような
説明をされるんですか。
◎
佐々木 都市計画課長 環七の内側と環七の外側で最低
敷地面積を今回変えているわけですけれども、それに関しましては、基本的考え方の中でもいろいろと、今の
敷地面積の状況なども勘案した上で、環七の東側と西側の
敷地面積の大きさ等を考慮した上で、今回、あと、
地区計画等に関しても環七の内側は六十平米と決めているというようなこともございますので、そういう形で今回決めさせていただいているということでございます。
◆
真鍋よしゆき 委員 最低
敷地面積が今までなかったものが、ここによって、この用途の中でいろんなことが決まってくるんですけれども、では、今まで例えば六十五平米持っていたと。環七の西側で。今度の改正で七十平米なきゃだめになっちゃったと。では、この六十五平米の土地を持っている人は建物を建ててはいけないのかって、まず錯覚しますよね。
そこのところはクリアできるとは思うんですが、では、六十五平米のうちが建つんですかという質問と、多分、六十五平米建てたとしても既存不適格の建物になると思うんだよね。それはやむを得ないこととするのか。また、さっきの財産とか評価というものにはつながると思うんですが、まず、これが告示されて実行された場合に、六十五平米の環七の外側というか、西側の土地はどうなるのか、改めてお尋ねします。
◎
佐々木 都市計画課長 今、
委員のお話にありましたとおり、既存不適格の
敷地面積、
最低限度を割っているものに関しましては、その敷地を引き続き同じ形で使っている。それを切ってしまうと問題がありますけれども、例えば今、六十五平米ある敷地に対して、また六十五、同じ敷地で建物を建てるということであれば、それについては特例で認められます。
それは、例えば今回施工されて、一回建て直して、もう一回また建て直すとかということであっても同じ形でいくのであれば、それは既存不適格は引き続き受けられるということです。それに関しましては、十六年に第一種
低層住居専用地域に
用途地域で最低
敷地面積を入れたときと全く同じ状況でございます。
◆
真鍋よしゆき 委員 改めて確認で、では、更地の場合も同じですか。
◎
佐々木 都市計画課長 基本的に更地の場合は、権利ですとか、そういったものが従前あるというところの御署名等がこちらで確認をできれば、その敷地で建築することは可能でございます。
◆
真鍋よしゆき 委員 できる、可能であるというのはちょっと……。大丈夫ということですよね。
◎渡辺
都市整備政策部長 今回の
建築物の
敷地面積の
最低限度の考え方なんですけれども、今ある土地を細かくしてはいけないという規定なものですから、既にこの、今回導入する、例えば七十平米、六十平米を割っている土地については、先ほど御
説明したように既存不適格ということで、これはそのまま建築される場合については適用されないということで、二分割、三分割する場合には六十平米、七十平米の規定を守っていただくという、そういう規定でございます。
◆
真鍋よしゆき 委員 その既存不適格という言葉で、だから大丈夫なのよと役所は言われるけれども、既存不適格の建物を持っているとか、財産を持っているというのは、どう見ても通常の財産と違うと思うじゃないですか。既存不適格という、この意味とか価値とか、本当はだめだけれども、まあ、認められている建物だよって。既存不適格の建物ってどういうこと。何と言えば一番一般的でわかりやすいですか。
◎渡辺
都市整備政策部長 建築基準法の中では既存不適格という言い方は、実はしておりませんで、この規定が適用される以前にある
建築物、敷地というふうな言い方をしてございます。これを我々が、いわゆる既存不適格というような言い方に変えておるんですけれども、なかなかわかりにくいということがありまして、これまでそんなような言い方をしてきてございます。
いわゆる
財産権の問題について御指摘がございましたけれども、基準法はその都度、状況によって規定が
見直しをされてきています。例えば、日影規定ができた昭和五十三年ですけれども、この際には、いわゆる建築されているものが日影規定に合致しないということで、これもいわゆる既存不適格になるんですが、そういうようなことがありまして、時代とともにその必要性に基づいて法律が改正されているということがございます。
そういう中で、日影規定ですとか、あるいは斜線
制限の関係ですとか、一方で規定が緩和される部分もあります。これも社会状況によって求められているところで、本日御
説明した
老人ホームについても、
共同住宅と同様に、いわゆる共用部分については
容積率の算定基礎から除くということで、
共同住宅についても
老人ホームに用途転換をしやすいようにというような社会的な要請の中で出てきているということがございます。
したがいまして、いわゆる
財産権というところについては、これは重要事項
説明ということで、不動産の売買の際に御
説明されるということがございまして、その際に、そのことをどういうふうに受けとめるかというところで、価値について減るということはないと思いますけれども、そういう心理的な部分かなというふうに思います。
容積率については、今回、ボリュームをダウンさせるわけではなくて、二〇〇%の
容積率があるところについては二〇〇%の容積が使えるような
計画については可能でございます。また、既存の建物については、その高さまで認めるということでの特例という措置もしてございます。
そういう中で全体を見て規定を今回定めたということでございますので、そんなようなところで御理解いただきたいと思います。
◆
真鍋よしゆき 委員 今、重要事項に書き込むんだというのは
説明でわかりました。そういうことで結構重いものだなと思うんですけれども、区はいろいろ、例えば空き家活用とか何かで、それをリフォームしたり何かするときに、助成金の対象とか、いろいろ支援があるじゃないですか。だけれども、その支援の対象というのは既存不適格はだめだとか、何かいろいろ条件があるじゃないですか。いろいろな公的な支援をするときに。そうすると、こういう改正に、改正というか、こういう
変更によって既存不適格になった建物が、では、そういう空き家活用であるとか、有効活用するときに公の助成をもらうというときに、既存不適格だからだめですよ、こんな判断になっちゃうんですか。
◎
佐々木 都市計画課長 それにつきましては、先ほど既存不適格というお話がありましたけれども、実は、これは
建築基準法で定められていまして、条文を読みますと、
都市計画において
建築物の
敷地面積の
最低限度が定められ、または
変更された際、今回、
変更された際なんですけれども、現に
建築物の敷地として使用されている土地で同項の規定に抵触をしないもの、それは今お話しになっている、多分空き家とか、そういったものになると思うんですけれども、そういったものに関しては同項の規定は適用しないとしていますので、既存不適格と言ってしまいますけれども、適用しないということなので、必ずしもそういった空き家活用とか、そういったもので既存不適格だからだめですと。要は違反ですとか、構造的な問題とか、例えば空き家に関しては、やっぱり古いものが多いので、どちらかというとそういうことよりも、耐震上の問題とか、そこのところがやはり問題にされるケースが多いですけれども、これでだめだと。要は、
用途地域の最低
敷地面積がだめだから、だめですよということはないというふうに考えております。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
○
山口ひろひさ 委員長 次に、(3)その他ですが、何かございますでしょうか。
〔「なし」と呼ぶ者あり〕
○
山口ひろひさ 委員長 なければ、以上で
報告事項の聴取を終わります。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
○
山口ひろひさ 委員長 次に、3請願の
継続審査についてお諮りいたします。
平二七・二号「区民の為に、
世田谷区が、『
中高層建築物等の
条例』及び『
建築基準法・道路斜線
制限』を正しく適用せしめん事を求める陳情」外八件を閉会中の
継続審査とすることに御異議ございませんでしょうか。
〔「異議なし」と呼ぶ者あり〕
○
山口ひろひさ 委員長 御異議なしと認め、そのように決定いたします。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
○
山口ひろひさ 委員長 次に、4閉会中の
特定事件審査(調査)事項についてお諮りいたします。
1.
都市整備について