港区議会 2018-11-22
平成30年11月22日建設常任委員会－11月22日
平成30年11月22日
建設常任委員会－11月22日平成30年11月22日
建設常任委員会
建設常任委員会記録（平成３０年第２０号）
日 時 平成３０年１１月２２日（木） 午後１時３０分開会
場 所 第２委員会室
〇出席委員（７名）
委 員 長 大 滝 実
副委員長 やなざわ 亜紀
委 員 池 田 たけし 小 倉 りえこ
横 尾 俊 成 七 戸 じゅん
井 筒 宣 弘
〇欠席委員（１名）
ちほぎ みき子
〇
出席説明員
副区長 小柳津 明
赤坂地区総合支所まちづくり課長 小 林 秀 典
高輪地区総合支所長・
街づくり支援部長兼務 野 澤 靖 弘
都市計画課長 冨 田 慎 二 住宅課長 野 口 孝 彦
建築課長 瀧 澤 真 一
土木管理課長 岩 崎 雄 一
開発指導課長 増 田 裕 士 再
開発担当課長 手 島 恭一郎
品川駅
周辺街づくり担当課長 村 上 利 雄 土木課長 佐 藤 雅 紀
地域交通課長 大 屋 寧 剛
街づくり事業担当部長 坂 本 徹
〇会議に付した事件
１
報告事項
(1) 平成３０年第４回港区
議会定例会提出予定案件について
(2) 品川駅
周辺地区地区計画の変更（案）について
(3)
都市再生特別地区の変更（案）について（品川駅
北周辺地区）
(4)
都市計画道路の変更（案）について（
補助線街路第３３２号線）
(5) 港区
住宅基本計画（第４次）（素案）について
(6) 浜松町二丁目
地区市街地再開発組合の設立認可について
(7) 虎ノ門一・二丁目
地区市街地再開発組合の設立認可について
(8) 西麻布三丁目
北東地区地区計画の決定（原案）について
２ 審議事項
(1) 請 願28第９号 ＪＲ「品川新駅（仮称）」の駅名を「芝浦」とすることを要望する請願
（２８．１１．２５付託）
(2) 請 願29第１号
ライドシェア・白タク合法化反対の
意見書採択を求める請願
（２９．２．１７付託）
(3) 請 願30第11号
東京都市計画道路幹線街路環状第４号線にかかる
港区立白金児童遊園と
港区立白金台幼稚園の敷地を東京都に譲渡しないで頂きたい事を求める請願
（３０．１０．５付託）
(4) 発 案27第11号
街づくり行政の調査について
（２７．５．２７付託）
午後 １時３０分 開会
○委員長（大滝実君） ただいまから、
建設常任委員会を開会いたします。
先日の小樽市への行政視察、お疲れさまでした。
本日の署名委員は、やなざわ副委員長、横尾委員にお願いいたします。
ちほぎ委員より欠席の届け出が提出されておりますので、ご報告いたします。
節電及び
省エネルギーの推進についてですが、既に行政では、11月１日から暖房温度の目安を19度とするウォームビズに取り組んでいます。
議会としても、夏季同様に、節電・
省エネルギー型のライフスタイルを実践する必要があるということが確認されましたので、皆さんのご理解、ご協力をよろしくお願いいたします。
日程に入ります前に、本日の運営についてご相談いたします。本日の運営についてですが、
報告事項(2)、(3)及び(4)については、関連する案件ですので、一括して報告をお受けし、引き続き一括して質疑を行いたいと思いますが、いかがでしょうか。
（「結構です」と呼ぶ者あり）
○委員長（大滝実君） それでは、そのようにさせていただきます。
────────────────────────────────────────
○委員長（大滝実君） それでは、
報告事項に入ります。初めに、
報告事項(1)「平成30年第４回港区
議会定例会提出予定案件について」、理事者の説明を求めます。
○
都市計画課長（冨田慎二君） それでは、
報告事項(1)「平成30年第４回港区
議会定例会提出予定案件について」、ご説明いたします。
まず、資料№１、平成30年第４回港区
議会定例会提出予定案件一覧をごらんください。提出案件は議案が14件です。今回は、区長報告はございません。
下の表をごらんください。内訳ですが、条例の制定及び一部改正が10件、平成30年度補正予算が１件、
損害賠償額の決定が１件、
指定管理者の指定が１件、
広域斎場組合規約の変更協議が１件です。
なお、去る10月10日に特別区
人事委員会から議長及び区長に対して、職員の給与等に関する勧告がございました。今回の給与に関する勧告につきましては、本日改定は実施しないということで
職員団体等と協議が整いました。つきましては、今回の勧告に伴う条例の追加提出はございません。
また、特別職の報酬につきましても、港区
特別職報酬等審議会で今回の給与勧告の取り扱いを受けご審議いただくこととなりますので、今定例会中の答申は日程的に難しいと見込まれます。今定例会におきましては、当
常任委員会に係る案件がありませんので、関係する案件についてご説明いたします。
資料№１－２の４ページをごらんください。議案第108号平成30年度港区
一般会計補正予算（第３号）についてです。所管は財政課です。
資料№１－３をごらんください。項番２、
債務負担行為補正で、
泉岳寺地区（補助第332号線等）道路整備を追加いたします。
資料№１－４の２ページの
債務負担行為補正の下段をごらんください。泉岳寺駅地区第二種市街地再開発事業において、東京都が一体で施行する補助第332号線及び第二
東西連絡道路における区の負担が平成36年度に及ぶため、
債務負担行為を設定するものです。
甚だ簡単でございますが、
報告事項(1)「平成30年第４回港区
議会定例会提出予定案件について」の説明は以上でございます。よろしくお願いいたします。
○委員長（大滝実君） 説明は終わりました。これより質疑に入ります。今報告ありましたように、当
常任委員会での直接な案件はありませんけれども、質問がありましたら、ご発言をお願いします。
（「なし」と呼ぶ者あり）
○委員長（大滝実君） 質問がなければ、この際皆さんにご相談いたします。当
常任委員会の定例会中の視察についてですが、何かご意見ございますか。
（「なし」と呼ぶ者あり）
○委員長（大滝実君） それでは、今後の新規請願の状況と他の
常任委員会との調整もありますので、正副に一任ということでよろしいでしょうか。
（「はい」と呼ぶ者あり）
○委員長（大滝実君） ほかになければ、
報告事項(1)「平成30年第４回港区
議会定例会提出予定案件について」の報告は、これをもって終了いたしました。
────────────────────────────────────────
○委員長（大滝実君） 次に、
報告事項(2)「品川駅
周辺地区地区計画の変更（案）について」、
報告事項(3)「
都市再生特別地区の変更（案）について（品川駅
北周辺地区）」、
報告事項(4)「
都市計画道路の変更（案）について（
補助線街路第332号線）」、一括して理事者の説明を求めます。
○
都市計画課長（冨田慎二君） それでは、
報告事項(2)「品川駅
周辺地区地区計画の変更（案）について」、
報告事項(3)「
都市再生特別地区の変更（案）について（品川駅
北周辺地区）」、
報告事項(4)「
都市計画道路の変更（案）について（
補助線街路第332号線）」の３件について、一括してご説明いたします。
初めに、資料のご確認をお願いいたします。資料№２をごらんください。表紙をめくっていただき１ページから26ページまでが
地区計画の変更（案）の写しで、27ページが
国家戦略都市計画建築物等整備事業を定める理由書、28ページから29ページに参考資料として品川駅
周辺地区の
まちづくりについてまとめた資料を添付しております。
次に、資料№３をごらんください。表紙をめくっていただき１ページから９ページまでが
都市再生特別地区の変更（案）の写しで、10ページが
国家戦略都市計画建築物等整備事業を定める理由書です。
最後に、資料№４をごらんください。表紙をめくっていただき１ページから３ページまでが
都市計画道路の変更（案）の写しで、４ページが
国家戦略都市計画建築物等整備事業を定める理由書です。なお、
地区計画、
都市再生特別地区は東京都決定、
都市計画道路は港区決定でございます。
資料の説明に入る前に、今回の手続に至るまでの当
常任委員会へのご報告の経緯についてご説明いたします。品川駅
周辺地区につきましては、10月22日に
地区計画の原案について当
常任委員会にご報告いたしました。10月10日から23日までの２週間、原案の縦覧を行い、10月10日から30日までの３週間、意見書を受け付けましたが、意見書は提出されませんでした。今回のご報告につきましては、品川駅
周辺地区に関連する
都市計画について
都市計画法第17条に基づく
都市計画案の縦覧を行うのに先立ち、本日、当
常任委員会に報告するものです。
まず、当地区の
まちづくりについて簡単にご説明いたします。資料№２の28ページをごらんください。項番１、本地区の位置・地区の概況でございます。位置図とあわせてごらんください。品川駅
周辺地区は、国道15号の左側に位置し、
ＪＲ車両基地跡を中心とする約18ヘクタールの地区です。位置図では青色の一点鎖線で囲まれた区域でございます。品川駅
周辺地区のうち区域１から４の約11ヘクタール、位置図の水色で着色された区域が今回具体的な
まちづくりを行うところです。地域交通の拠点や地域に開かれた交流空間としての重層的な駅前広場を整備し、周辺地域とのつながりを強化する基盤の整備を進めるとともに、世界と日本をつなぐ立地を生かし、文化・
ビジネス支援機能や多様な
住居滞在機能の整備に取り組み、
国際競争力強化に資する高質な機能が集積する
複合市街地の形成を図ります。
次に、項番２、これまでの経緯でございます。平成28年４月に
国家戦略特別区域法に基づく
区域計画の認定を受け、
地区計画などを
都市計画決定しております。平成28年７月に区域１から４を含む品川駅
北周辺地区土地区画整理事業の事業認可を受けてございます。
次に、項番３、主要な
公共施設等（予定）でございます。
平面イメージ図とあわせてごらんください。再
開発等促進区に定める主要な
公共施設として交通広場及び駅広場を追加いたします。
地区整備計画に定める
地区施設として
歩行者専用道、広場１号から６号、緑地、
歩行者通路１号から10号などを追加いたします。また、
都市計画道路補助線街路第332号線と駅広場が重複する部分に
都市計画道路の立体的な範囲を定めます。
次に、29ページをごらんください。項番４、
施設建築物の概要（予定）でございます。配置図とあわせてごらんください。区域１、区域２、区域３及び区域４－１におきまして建築物を整備する予定で、合計の敷地面積は約７万2,000平米、
計画容積率は約960％、延べ面積は約85万1,000平米でございます。
次に、項番５、今後のスケジュール（予定）です。
区域計画の認定後、2020年度に工事着手、2024年度に工事完了を予定しております。
それでは、１ページにお戻りください。
地区計画の変更（案）についてご説明いたします。なお、10月22日に当
常任委員会に報告した原案からの変更はございません。本
地区計画の名称、位置、面積、
地区計画の目標が記載されております。次に、区域の整備、開発及び保全に関する方針で、土地利用の方針と
公共施設等の整備の方針が記載されております。
次に、２ページをごらんください。引き続き、
公共施設等の整備の方針が記載されております。
次に、３ページをごらんください。
建築物等の整備の方針が記載されております。次に、再
開発等促進区でございます。位置、面積、土地利用に関する基本方針が記載されております。
次に、４ページをごらんください。再
開発等促進区のうち主要な
公共施設の配置及び規模でございます。道路、公園及びその他公共空地が記載されております。
次に、
地区整備計画でございます。位置、面積が記載されております。また、
地区施設の配置及び規模につきまして、道路とその他の公共空地が記載されております。
次に、５ページをごらんください。引き続き、
地区施設の配置及び規模が記載されております。
次に、６ページをごらんください。
建築物等に関する事項でございます。区域１、区域２、区域３、区域４－１につきまして、それぞれ面積、
建築物等の用途の制限、壁面の位置の制限、
壁面後退区域における工作物の設置の制限が記載されております。
次に、７ページをごらんください。区域１から区域４－１までの
建築物等の形態または色彩その他の意匠の制限が記載されております。区域４－２、４－３、区域５、区域６につきましては、現時点で建物計画がなく、面積のみでございます。次に、立体道路に関する事項が記載されております。
次に、８ページをごらんください。８ページから17ページまでが変更概要でございます。表の左側の旧の欄が現行の内容、右側の新の欄が新たに変更する内容を示してございます。下線部が変更箇所及び追加箇所を示しております。下線部を中心にご説明いたします。まず、位置は、区域１の拡大に伴い三田三丁目を追加いたします。面積は、区域１の拡大、区域４－３の追加に約0.3ヘクタール増え、約18.3ヘクタールでございます。
地区計画の目標は上位計画の策定に基づき追加いたします。
次に、９ページをごらんください。
公共施設等の整備の方針でございます。新たな
地区整備計画の策定に伴い下線部のとおり変更・追加いたします。
次に、10ページをごらんください。
建築物等の整備の方針でございます。計画の具体化に伴い下線部のとおり変更・追加いたします。
次に、11ページをごらんください。再
開発等促進区でございます。位置は、区域１の拡大に伴い三田三丁目を追加します。次に、土地利用に関する基本方針でございます。計画の具体化に伴い下線部のとおり変更・追加いたします。
次に、12ページをごらんください。主要な
公共施設の配置及び規模でございます。街区公園については位置を変更いたします。また、計画の具体化に伴い交通広場、駅広場を追加いたします。
次に、
地区整備計画でございます。位置の拡大に伴い三田三丁目を追加いたします。面積は先ほどと同様に約0.3ヘクタール増え約14.2ヘクタールでございます。
地区施設の配置及び規模として、
歩行者専用道、広場１号から６号までを追加いたします。
次に、13ページをごらんください。引き続き、広場と緑地及び
歩行者通路の追加がございます。
次に、14ページから15ページをごらんください。引き続き、
歩行者通路、
歩道状空地の追加がございます。次に、
建築物等に関する事項でございます。区域１の拡大により約1.3ヘクタールに、区域２は縮小により約1.5ヘクタールに変更いたします。建築物の用途の制限、壁面の位置の制限、
壁面後退区域における工作物の設置の制限、
建築物等の形態または色彩その他意匠の制限を、新たな
地区整備計画の策定に伴い追加いたします。
次に、16ページをごらんください。こちらも計画の具体化に伴い区域４を分割して区域４－１として区域面積は約4.6ヘクタールに変更します。こちらについても
建築物等の用途の制限、壁面の位置の制限等を追加いたします。
次に、17ページをごらんください。計画化の具体化に伴い区域４を分割して区域４－２を面積約0.9ヘクタールといたします。また、区域４－３を追加し、面積約0.3ヘクタールとします。次に、立体道路に関する事項を追加いたします。次に、欄外としまして、品川駅
周辺地区地区計画に記載なき事項は、
都市再生特別地区、品川駅
北周辺地区において定めた内容によるといたします。また、計画図に示す内容について、壁面の位置の制限を追加いたします。
次に、18ページをごらんください。位置図でございます。
地区計画の区域として品川駅
北周辺地区と品川駅街区地区の２つの地区がございます。
次に、19ページをごらんください。計画図１でございます。再
開発等促進区の区域及び
地区整備計画の区域を示しております。
次に、20ページをごらんください。計画図２でございます。主要な
公共施設及び
地区施設を示しております。
次に、21ページをごらんください。計画図３でございます。建築物の壁面の位置の制限を示しております。
次に、22ページをごらんください。計画図４－１でございます。ＪＲ東海の建築物がある部分について、道路と建築物の敷地をあわせて利用する区域として、
重複利用区域を区域４－３の図上側の
網掛け部分に定めます。
次に、23ページをごらんください。計画図４－２でございます。
重複利用区域の断面図でございます。
次に、24ページをごらんください。参考図１の方針附図でございます。地上及び
デッキレベルで重層的に構成される、
周辺地区も含めた
歩行者ネットワークや広場等を示しております。
次に、25ページをごらんください。参考図２でございます。広場や
歩行者通路につきまして、平面図及び断面図を示しております。
次に、26ページをごらんください。参考図３でございます。
都市施設・
地区施設の立体的な範囲を示しております。
次に、27ページをごらんください。
国家戦略都市計画建築物等整備事業を定める理由書でございます。下から４行目に記載のとおり、土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新を図り、
計画的複合市街地を形成するため、
地区計画の変更に関し、
国家戦略都市計画建築物等整備事業を定めるものであるとしております。
地区計画の変更（案）についてのご説明は以上です。
続きまして、
都市再生特別地区の変更（案）について、ご説明いたします。資料№３の１ページをごらんください。変更の内容は、
都市再生特別地区、品川駅
北周辺地区でございます。
先ほど参考資料でご説明しました
施設建築物の概要に関するもので、記載のとおりとなっております。主要なところだけを読み上げます。面積は全体で約9.5ヘクタール、１街区は約1.3ヘクタール、建築物の容積率の最高限度を650％、建築物の高さの最高限度を高層部Ａで173メートルとしております。２街区は同様に約1.5ヘクタール、310％、低層部Ｂで45メートルとしております。３街区も同様に約2.1ヘクタール、1,350％、高層部Ｂで167メートルとしております。
次に、２ページをごらんください。４街区も同様に約4.6ヘクタール、1,020％、高層部Ｃで164メートルとしております。また、いずれの街区も建築物の建ぺい率の最高限度は80％としております。
次に、３ページをごらんください。これまで決定されている
都市再生特別地区の一覧となります。
都市再生特別地区は、東京都全体で１つの
都市計画として決定されております。今回、表の一番下になりますが、品川駅
北周辺地区を追加するため
都市再生特別地区の変更をするものでございます。
次に、４ページをごらんください。位置図でございます。
都市再生特別地区の区域を示しております。
次に、５ページをごらんください。計画図１でございます。
都市再生特別地区の区域、街区の区分を示しております。
次に、６ページをごらんください。計画図２でございます。建築物の高さの最高限度及び壁面線の位置の制限を示しております。
次に、７ページをごらんください。計画図３－１でございます。道路と駅広場とを立体的に利用する区域として
重複利用区域を４街区の図中で網掛けした範囲に定めております。
次に、８ページをごらんください。計画図３－２でございます。
重複利用区域の断面図を示しております。
次に、９ページをごらんください。別添図でございます。広場、
歩行者専用道、
歩行者通路の整備の実施範囲を示しております。
次に、10ページをごらんください。
国家戦略都市計画建築物等整備事業を定める理由書でございます。下から３行目に記載のとおり、
国際競争力強化を図るため、
都市再生特別地区の変更に関し、
国家戦略都市計画建築物等整備事業を定めるものであるとしております。
都市再生特別地区の変更（案）についてのご説明は以上でございます。
続きまして、
都市計画道路の変更（案）についてご説明いたします。資料№４の１ページをごらんください。
幹線街路補助線街路第332号線でございますが、種別、名称、位置、区域、構造については変更はございません。その他として、港南二丁目地内において立体的な範囲を定めると変更いたします。次に、変更概要でございます。変更事項は、立体的な範囲の設定、延長約140メートルでございます。
次に、２ページをごらんください。計画図１でございます。
既定計画線及び立体的な範囲を示しております。
次に、３ページをごらんください。計画図２でございます。立体的な区域の断面図でございます。
次に、４ページをごらんください。
国家戦略都市計画建築物等整備事業を定める理由書でございます。下から４行目に記載のとおり、駅と街、街と周辺地域をつなぐ
歩行者広場の整備を図るため、
幹線街路補助線街路第332号線の一部区間について、立体的な範囲を設定する変更に関し、
国家戦略都市計画建築物等整備事業を定めるものであるとしております。
都市計画道路の変更（案）についてのご説明は以上でございます。
最後に、今後の予定ですが、本
常任委員会に報告後、12月３日及び４日に説明会を開催し、12月４日から18日までの２週間、案の縦覧及び意見書の受け付けを行います。その後、東京都決定であります
地区計画及び
都市再生特別地区については、２月ごろの東京都
都市計画審議会の議を経て、港区決定の
都市計画道路については、１月ごろの港区
都市計画審議会の議を経て、
国家戦略都市計画建築物等整備事業に関する事項を定めた
区域計画について、
内閣総理大臣の認定を受け
都市計画を決定する予定でございます。
報告事項(2)「品川駅
周辺地区地区計画の変更（案）について」、
報告事項(3)「
都市再生特別地区の変更（案）について（品川駅
北周辺地区）」、
報告事項(4)「
都市計画道路の変更（案）について（
補助線街路第332号線）」の説明は以上でございます。よろしくお願いいたします。
○委員長（大滝実君） 説明は終わりました。これより質疑に入ります。ご質問等ございましたら、順次ご発言願います。
（「なし」と呼ぶ者あり）
○委員長（大滝実君） なければ、私の方から幾つかお伺いします。
前回も聞きましたけれども、28ページ参考資料の
芝浦中央公園の方に行く
歩行者専用道について、前回、民地にエレベーターで乗降できる計画だという答弁がありましたけれども、民地を使うとなると、現在その民地は工事車両が通行している場所ではないかと思うのですけれども、実際港南方面に行くにはどのような動線を考えているのか。その工事車両が通っているところなのか、狭くなっている区道の歩道を行くのか、その辺についてはどのようになっていますか。
○品川駅
周辺街づくり担当課長（村上利雄君）
歩行者専用道の接続される先につきましては、芝浦水再生センターの西側にある特別区道になります。おっしゃるとおり歩道が狭い区道ですが、まずそちらを使って通ると。場所自体は道路の西側にあるＮＴＴドコモの公開空地の立体道路の空間を確保しておろすものでして、横断歩道で区道の方に渡って、歩行者に歩いていただきます。そちらは地上におりる動線ですけれども、上空の専用道をそのまま東側に延長しまして、芝浦水再生センターにある
芝浦中央公園にも接続します。駅が営業している時間帯について、現在は閉鎖していますけれども、その時間帯について芝浦水再生センターをあけられないか協議を進めております。
○委員長（大滝実君） 現在もＮＴＴドコモのところについてはエレベーターがありますけれども、それとは別のエレベーターをつけるということですか。
○品川駅
周辺街づくり担当課長（村上利雄君） 今回つくります専用道に階段とエレベーターの両方を新しくつくっておろす形でございます。
○委員長（大滝実君） 前回も言いましたけれども、芝浦水再生センターのところが少し道路側に張り出しているために、１人しか通れない、非常に狭い歩道です。たくさんの人が歩くとなったら大変危険ですけれども、これからの整備を何か考えているのでしょうか。
○品川駅
周辺街づくり担当課長（村上利雄君） 長期的な視点で申しますと、数十年先になるかもしれませんけれども、芝浦水再生センター自体が再整備していく中で、道路空間についても拡張できるような形で
まちづくりに協力いただくように協議を進めてまいります。また、そこまでに至る過程ですが、現在狭いと言われています歩道の横の部分、芝浦水再生センターの敷地がビオトープですとか若干庭のようなつくりこみになっていますので、当面はこちらの方を歩道状の空地等にしつらえて通行できないか、今協議を進めております。
○委員長（大滝実君） 少し削れる可能性があるということですね。今のままですと人が１人しか通れない歩道になっているため、たくさんの人が歩こうと思ったら、とても道路としては使えないという状況ですので、ぜひ整備して安全確保できるようにしてもらいたいと思います。
それから、資料№２の10ページで、前回も聞きましたけれども、もう一回確認をしたいのです。(3)、品川駅
北周辺地区においては、新駅前の広場とのつながりや、将来的な周辺地域（高輪地区）とのつながりに配慮して、広場をその区域４－２に整備すると書かれているのですけれども、この広場を区域４－２に整備するというのは、この広場はちょうど新駅の前に出てくるわけですから、実際は高輪地区の方につながりをつけるとなると、横断歩道橋かあるいは国道15号線に横断歩道をつけるなどしないと直接的には行けないのですけれども、これは何か検討されているのでしょうか。
○品川駅
周辺街づくり担当課長（村上利雄君） まず、大滝委員長のおっしゃるとおり、横断歩道をつけることについては、現在、東京国道事務所で承知していただいておりませんので、区としては、広場の５号、新駅から向かって国道を抜けて、デッキ状の空間、横断歩道橋になるかデッキになるかまだわかりませんけれども、上空を通って、泉岳寺側、高輪側に抜けるような形を考えております。整備につきましては、今後、泉岳寺側、高輪側の方で
まちづくりが進んでまいりましたときに、そちらと協調しながら検討を進めてまいりたいと考えております。
○委員長（大滝実君） それは今の答弁でいくと、高輪地区の整備等の関係でつくっていくということになるわけですか。現在の計画の中ではないということなのですか。
○品川駅
周辺街づくり担当課長（村上利雄君） 現在の計画の中では、具体的に絵は描いておりません。
○委員長（大滝実君） それから、(6)品川駅
北周辺地区においては、街区公園と連携した交流空間の実現やまとまりのある緑を確保するため、街区公園と一体的な広場を整備するとなっています。この街区公園と広場には、何か違いがあるのでしょうか。それと、一体的に整備するとなると、街区公園と広場は特に境界があるわけではなくて、１つのものとして整備されていくということでよろしいのですか。
○品川駅
周辺街づくり担当課長（村上利雄君） まだ具体的な最終形の設計が出されておりません。まず、資料№２の28ページをごらんいただきまして、街区公園と、今ご質問の出ておりました広場というのが、その街区公園の横のＬ字型になっている広場１号でございます。広場１号の、街区公園の右側が２街区の建物の前面になっておりますので、そちらから連続的に街区公園に抜けられるようなしつらえで、全く同じものではございませんので変化は少しあると思いますけれども、一体的に使い、建物等をつなぐ緩衝的な空間となると考えております。また、広場１号の、この絵で言うと下側、こちら赤い点線の部分が上空を通過する細いデッキとなりますので、その下についても、街区公園と連続的な空間として使えるような形は考えていきたいと思います。
○委員長（大滝実君） 質疑の途中ですが、皆さんにお諮りします。
傍聴者から撮影・録音の申し出がありました。これを許可したいと思いますが、よろしいでしょうか。
（「はい」と呼ぶ者あり）
○委員長（大滝実君） ほかにご質問等ございませんか。
（「なし」と呼ぶ者あり）
○委員長（大滝実君） なければ、
報告事項(2)「品川駅
周辺地区地区計画の変更（案）について」、
報告事項(3)「
都市再生特別地区の変更（案）について（品川駅
北周辺地区）」、
報告事項(4)「
都市計画道路の変更（案）について（
補助線街路第332号線）」についての報告は、これをもって終了いたしました。
────────────────────────────────────────
○委員長（大滝実君） 次に、
報告事項(5)「港区
住宅基本計画（第４次）（素案）について」、理事者の説明を求めます。
○住宅課長（野口孝彦君） それでは、
報告事項(5)「港区
住宅基本計画（第４次）（素案）について」、ご説明いたします。資料№５をごらんください。本件は、現計画である第３次港区
住宅基本計画を策定してから10年間が経過し、計画期間が満了することから、平成31年度からの計画として、港区
住宅基本計画（第４次）の策定に向け検討を続けてまいりましたが、このたび素案がまとまりましたので、当
常任委員会にご報告するものです。
最初に、項番１、(1)策定の背景でございます。国の動向では、
住宅基本計画の改定や住宅セーフティーネット法の改正など、新たな住宅政策の方向性が示されており、東京都においても東京都住宅マスタープランの策定など、子育て世代への入居支援、高齢者の居住安定及び老朽マンション再生などの取り組みを展開しております。区においては、今後も人口が増え続けることや、区民の約９割がマンションに居住していることなどの実態を踏まえまして、新たな住宅政策を図るものでございます。
(2)検討経緯でございます。今まで庁内の幹部職員で構成する港区
住宅基本計画策定委員会を計５回、学識経験者を含めた港区
住宅基本計画検討委員会を計３回開催し策定作業を進めてまいりました。
次に、項番２、素案の内容でございます。資料№５－２、港区
住宅基本計画（第４次）（素案）の概要版を用いて説明いたします。必要に応じて資料№５－３、港区
住宅基本計画（第４次）（素案）本編をご確認いただければと思います。
資料№５－２をごらんください。概要版１ページの上段には、港区が現在置かれている状況と課題を整理しております。先ほどの背景に加えまして、耐震化や風水害などの自然災害対策への関心の高まり、子育て世帯・高齢者世帯等への対応、環境問題、地域コミュニティの形成などの課題に対応した住宅政策を図るものでございます。１ページの下段には本計画の位置づけを記載しております。港区
住宅基本計画は、住宅に関する施策を総合的かつ計画的に推進するための基本となる計画であり、港区
まちづくりマスタープランなどのほかの計画と整合したものといたします。また、計画期間は平成31年度、2019年度から2028年度の10年間としていますが、必要に応じて見直すこととしております。
２ページをごらんください。こちらは本編第２章の内容でございます。それぞれの課題に対して裏づけとなるデータなどをまとめたものとなります。具体的な数値としましては、分譲マンションのうち約４割が新耐震基準以前の建物であること、合計特殊出生率が23区の中でも依然高い数字であること、区営住宅・都営住宅の戸数は全世帯あたり約４％であること。また、区民の定住意向率は高く約９割となっていることなどがございます。
３ページをごらんください。ここからは本編第３章の基本的方針の内容となっております。第１章・第２章で整理した課題と、港区における魅力を踏まえまして、本計画の基本理念を「人にやさしい良質な居住環境を皆で維持し、創造し、運営していく」とし、目指すべき将来像としましては「港区ならではの地域共生社会を支える多様で持続可能な居住環境」とし、これらは上位計画である港区基本計画や港区
まちづくりマスタープランの理念を踏襲するものです。
４ページをごらんください。目指すべき将来像を実現するための５つの施策を体系的に整理したものになりますが、詳細は５ページ以降でご説明いたします。
５ページをごらんください。ここからは本編第４章の内容となり、５つの施策に対して第３次港区
住宅基本計画からの主要な継続事業と、今回新たに追加した新規事業、また、取り組みを強化した拡充事業について抜粋して記載しております。１つ目の政策としましては、１.良質な住宅ストックと安全・安心な住宅・住環境の形成としており、耐震対策などの継続事業に加え、今回新たに追加した老朽マンションの建替え支援や風水害対策などを記載しております。また、５ページの下段につきましては、区民の約９割が居住しているマンションに対しての取り組みを記載しております。今回の港区
住宅基本計画（第４次）におけるポイントとなるところでございます。主な取り組みといたしましては、２つ目の四角の項目で記載しております分譲マンションの管理状況の実態把握に努めることや、最下段の四角の項目に記載している、マンション管理組合同士の交流や連携を支援するなどでございます。
６ページをごらんください。２つ目の政策として、２.子育て世代が住み続けられ、安全に子育てができる基盤づくりでございます。港区は23区の中でも合計特殊出生率が高いことから、子育てに関する基盤づくりも重要な課題となっております。主な取り組みとしましては、子育て支援住宅認定制度を活用した子育てしやすい住宅や認可保育園の整備を事業者に要請し、子育てしやすい環境を確保することでございます。
６ページ下段をごらんください。３つ目の政策です。３.高齢者・障害者が住み慣れた地域に住み続けられる住宅・住環境の充実でございます。主な取り組みとしましては、高齢者と障害者に共通するバリアフリー化に関する取り組みや、高齢者の住まいであるサービス付き高齢者向け住宅や、障害者の住まいである障害者支援施設（入所施設）の施設整備などにあわせて、高齢者の見守り体制の強化などのソフト面に対する取り組みについても記載しております。また、住宅課の取り組みとしましては、シティハイツ港南における高齢型住戸への転用についても新規事業として記載しております。
７ページをごらんください。上段は４つ目の施策で、４.住宅セーフティーネットの構築です。現在、住宅確保要配慮者に対する重層的な住宅セーフティーネットの構築が課題となっているため、区においても区民向け住宅のより公平・適正な運用を検討してまいります。
７ページ下段をごらんください。５つ目の施策の５.快適で潤いのある住環境の形成と地域共生社会の実現に向けた取り組みの促進でございます。これらについては、港区に住まうために必要な住環境の形成についてまとめております。主な取り組みとしまして景観形成、緑化、環境負荷軽減などに加え、区民の約８％を占める外国人に対する支援や地域コミュニティに対する取り組みを記載しております。
８ページからは本編の第５章の内容で、本計画における数値目標と進捗を把握するための主な指標について記載しているものでございます。
９ページをごらんください。本計画の実現に向けて区民・住宅関連業者・区の役割を整理するとともに、計画の進行管理について記載してございます。
本計画の内容については以上でございます。
資料№５にお戻りください。最後に、項番３、今後のスケジュール（予定）でございます。資料に記載していますように、区民意見の募集については、昨日11月21日から開始しております。12月20日まで募集する予定となっております。その後、庁内の手続を経て３月中の策定・公表を目指してまいります。
甚だ簡単ではございますが、「港区
住宅基本計画（第４次）（素案）について」の説明は以上でございます。よろしくお願いいたします。
○委員長（大滝実君） 説明は終わりました。これより質疑に入ります。ご質問等ございましたら、順次ご発言願います。
○委員（池田たけし君） 港区
住宅基本計画（第４次）では大分新規の内容を加えていただきまして、いい取り組みであるなと思います。素案の概要版、５ページの(2)で、マンションの適正な維持管理と質の向上、これは大変重要だと思うわけです。特にハード面、電気・ガス・水道・エレベーター・パーキングシステム等の経年変化していくインフラと言っていいのでしょうか、そのようなものもありますし、それから、ソフト面というかマンパワーと言いましょうか、管理組合自体の構成と言いましょうか、それぞれのお住まいの方あるいは入っている事業者の組み合わせをしていただくわけですけれども。このようなことを、例えば、耐震であればアウトリーチしていただいたり、ＬＥＤの助成、防災関係、エレベーターなどの装置といったものは、今でもそれぞれの所管課ごとに対応されていると思います。それを、例えば、今後は１棟のマンションの管理について、いわばカルテのようなものというか、今言ったインフラやマンパワーといったものを総合的に見られるものをつくっていくようなイメージでよろしいのでしょうか。
○住宅課長（野口孝彦君） マンションの管理組合の状況・取り組みに対して総合的にケアをしていく体制がつくれるかというご質問かと思います。５ページ下段のマンションの適正な維持管理と質の向上の２つ目の四角、東京都と連携して、区内の分譲マンションの管理状況の実態を把握し、管理不全マンションの予防・改善に努めるという新たな取り組みについてですが、東京都が来年度以降、マンションの管理組合の活動実態について把握するための届け出制度を条例化することを検討して先月までパブリックコメントを実施しました。港区内のマンションにつきましても、その手続の中で管理実態が把握できるものと捉えています。その実態が把握できたときに、さらに港区としてどのようなところをケアしていくべきなのか、管理不全に陥る原因があるのかという把握にまず努めまして、その上で必要な施策について検討してまいりたいと考えております。それまでの間につきましては、それぞれの行政目的に照らし合わせてそれぞれの部署がいろいろな施策を展開し、それをできるだけまとめてご案内するように心がけていきたいと思います。
○委員（池田たけし君） ありがとうございます。前進されると思います。
そのようなことが一体的に見られるようになりますと、老朽マンションの建替えの推進への基礎になっていくのかなと思います。今現状ではなかなか厳しくて、港区でも都立三田高校の向かいのマンションができたぐらいかなと思うわけですけれども、これをもとにしまして、老朽マンションの建替えの推進について、どのように区がかかわって進めていくのか伺います。
○住宅課長（野口孝彦君） マンションをお持ちの皆様におきまして、自分のマンションを将来的にどのように活用・維持していくか、それぞれのマンションにおける総意が大事だと捉えています。耐震・建替えを目指すことがその総意になったときにつきましては、建替えの検討についての支援策は現在でも住宅課として用意していますし、その相談が来たときには、マンション建替え円滑化法などの手法も含めて、専門家によるアドバイスをしていきたいと考えております。建替えが合理的でない建物については耐震化をして、長期的に長持ちさせていくことを目指すと思いますので、そのような総意になったときには、耐震診断・耐震助成などで支援していきたいと考えております。
○委員（池田たけし君） お住まいの方々は、いわゆる一般の方々というか、中には建築に詳しい方もいらっしゃるかもわかりませんけれども、総意をまとめるには、いろいろな知識、あるいはこのような手だてがあることをお示ししていただくことが大事かと思いますので、よろしくお願いします。
○委員（横尾俊成君） 今回の計画には、分譲マンションの管理状況の実態把握ですとか、あるいは性的マイノリティの方々への対応検討ですとか、時代に合ったものが多く含まれている部分に関して評価したいと思います。その上で少し伺いたいのですが、３番の計画期間なのですが、10年間というと住宅事情等々もこれからより速いスピードでいろいろ変化していくと思うのですが、必要に応じた見直しとありますが、おおむねどれぐらいの期間をもって見直して、それに対して改善していく予定なのかについて教えてください。
○住宅課長（野口孝彦君） 必要に応じた見直しについて、現段階で期間を決めることはしませんが、第３次
住宅基本計画においては中間年である５カ年のときに見直ししております。10カ年の長期スパンを持ちながらも、社会情勢の変化を見ながら、中間年には見直しするのが適切な時期になるのではないかと見越しております。
○委員（横尾俊成君） 適宜見直すということを繰り返していただきたいと思います。
それから、本編36ページ、第３次港区
住宅基本計画後期改定版の実績と評価の(4)、地域コミュニティの形成と活動の推進というところで、
まちづくり条例に基づく
まちづくり組織の登録数が、前回のところの大きな改定ポイントだと思うのですが、目標値の20件に対して、平成29年12月、直近の現状値では９件ということで、
まちづくりの組織の登録が進んでいない理由と、これからの改善策という部分ではどのように盛り込んでいく予定なのか教えてください。
○住宅課長（野口孝彦君） 目標値に対して現状が届いていないことの原因はさまざまにあると思います。それぞれの地区が、地域の総意または大勢の気持ちの方向性をまとめて登録することが、この
まちづくり組織の目的であったわけですけれども、地域のつながりができたかどうか、同じ方向性に向かう
まちづくりの取り組みが始まったかどうか、またはその合意形成がスムーズにいったか、いかなかったか、そのような事情がさまざまあると捉えておりますので、今回の港区
住宅基本計画の整理の中では一概にこれが原因とまとまったものではございません。
○委員（横尾俊成君） とはいえ、恐らくこの
まちづくり条例に基づく
まちづくり組織については区としても重要視していて、今後とも進めていくと思うのですが、第３次計画の改定版のところには目標値として入っていたのですけれども、今回第４次計画の施策目標の数値としては入っていないということなのですが、これはどのような理由なのか教えてください。
○住宅課長（野口孝彦君） 概要版の８ページ、港区
住宅基本計画（第４次）における施策目標・指標の置き方につきましては、前回と考え方を変えまして、住宅施策そのもので目標として立てられる施策については上段で数値目標を掲げました。それから、直接的な住宅施策ではないのですけれども、住環境や住みやすさ、住み心地をあらわすことになるだろう指標につきまして、これからも動向をチェックするマークとして、(2)計画の進捗を把握するための主な指標を取り組んでおります。地域コミュニティにつきましては、前回では
まちづくり活動の団体数を地域コミュニティと捉えておりましたが、今回については町会・自治会の会員数が地域コミュニティの指標をあらわすだろうということで、下段(2)に書いているものでございます。
○委員（横尾俊成君） わかりました。ただ、見落としているかもしれないですが、この
まちづくり組織の登録数が第４次の計画の中に出てこないと思うのですけれども、ここに関しての記述がなくなってきているのはどのような理由なのかについてお伺いします。
○住宅課長（野口孝彦君） 本編67ページをごらんください。中段②区民主体の地域の
まちづくり活動支援、ア.
まちづくり条例を活用した区民主体の
まちづくり活動への支援ということで、
まちづくり条例に基づき活動するものに対して、専門家の派遣などにより区民の発意と合意による地域のルールづくりや、その実現に向けての活動を支援しますということで、グループの団体数の登録とかそのような記載はありませんが、趣旨としては地域の活動について専門家の派遣などによりルールづくりを支援していくという、これまでの区の理念はここに記載しております。
○委員（横尾俊成君） 新しく始まった制度ですので、ここが少し縮小したのかなという印象を受けたのですけれども、引き続きこの分野は取り組んでいただけるということで、現状、団体構成員に占める当該区域内の区民の割合が３分の２以上というルールなど、いろいろなハードルがあってなかなか進まないと思いますので、そこをどのように改善していくかという施策に関しても、ぜひ引き続き検討していただきながら、この部分を改善していただきたいと思っております。
最後に、今後のスケジュールについて、区民意見募集が12月20日まであるということなのですが、それを受けた修正、あるいはその修正したものに対しての議会の報告に関しては、今後のスケジュールはどのようになっていますか。
○住宅課長（野口孝彦君） いただいた区民意見につきましては、それぞれ一つひとつ検証し、区として、盛り込むか、盛り込まなかったときにはどのような理由かを整理して公表するとともに、当
常任委員会においても３月にその結果をご報告・ご説明する予定でございます。
○委員（小倉りえこ君） 計画の素案策定にあたってさまざまな検討委員会や策定委員会が開かれておりまして、外部の方々が入っている委員会があるようですけれども、どのような意見があって、そのうち素案に盛り込まれているものがあれば教えてください。
○住宅課長（野口孝彦君） 外部の検討委員会委員の意見につきましては、幾つか今回反映しているものですと、まず、きょうの説明の中で主な柱だとご説明しましたマンションの老朽化に向けた取り組み、行政の関与につきましては、学識経験者、外部委員から、行政がそのようなことに取り組むべきである、そのようなことはしっかり柱として立てるべきであるというご意見をいただいております。その他についても、住宅セーフティーネット、住宅に困窮する方に対して区営住宅を適正に運用することで、行政側が受け皿をしっかりつくるべきだというご意見もいただいて、その理念について第４次の計画に反映しております。
主なものとしては以上です。
○委員（小倉りえこ君） マンションの老朽化の話などは今回初めて出たものではなくて、当然結構前からずっと取り組まれていることではあるのですけれども、そのようなところをもっと一生懸命頑張ってくださいというコメントをいただいたことは理解しました。
それで、本編の59ページ一番上、高齢者が住み続けられる居住環境の整備の中の、イ.多機関・多職種の連携なのですけれども、地域包括ケアシステムという文言が出てきます。世間一般的にわかりやすい表現と言いますか説明が書いてあるのですが、これを読んで少し違和感があります。というのは、誰が誰に対してこれからやっていくのですよという言葉なのかがわかりにくい。というのも、地域包括ケアシステム全体的にメインで運営しているのが保健福祉支援部で、当然住宅課もかかわって大きくなってはくるのですけれども、この港区
住宅基本計画で余り具体的な案というか、こうやっていきますという項目がないものがいきなりポンと出てくるのが少し不思議な感じがします。皆様ご存じのように、港区の地域包括ケアシステムについて、港区の特色を出すというところでいろいろ考えてはいたようですけれども、結局のところ相談窓口を開設するところで、事情があって落ち着いてしまって、そこで包括的な支援云々というところがこの計画の中に出てくるのがとても不思議な感じがするのですが、これが加わった経緯を教えてください。
○住宅課長（野口孝彦君） 本計画は、基本的には住宅・住環境の取り組みについてのものなのですけれども、必ずしもハードウエアの整備方針だけではなくて、ソフト面も記載しております。その保健福祉支援部の取り組みにおいても、人が住まう、高齢者・障害者が住まうことに対しての取り組みについてできるだけ体系的に整理して、区役所全体として取り組んでいることをなるべく盛り込んでいこうとつくってまいりました。59ページ上段の地域包括ケアシステムについては、これからシステムの構築に向け保健福祉支援部が中心になって取り組んでいるもので記載しておりますし、同様の趣旨ですと、60ページには障害者の住まい・暮らしづくりとしまして、地域生活支援拠点を中心に、地域包括ケアシステムの構築を踏まえながら、包み込むようにして住環境をつくっていくという取り組みがございますので、高齢者・障害者ともに、器だけではない、住まうために必要なネットワークづくりに取り組んでいるので、ここに記載したものでございます。
○委員（小倉りえこ君） 計画の中に入れることがどうのこうのではなくて、理想すぎて現実的にいろいろなところで無理になってしまうことを心配しているので、ぜひ関係機関含めていろいろ話をして、これからより現実的に沿うような形でいっていただきたいと思います。
最後に１つだけ、本編24ページの図表が１枚あって、さまざまな区民向け住宅の数字が書いてあります。この中で数字を追っていたのですけれども、この23区の公的住宅数の比較を見ると区によって本当にいろいろなのだなということが見て取れるのです。港区は職員から見て何が足りているか、足りていないか含めて、客観的にどのようなことを思っていらっしゃるのか、聞かせてください。
○住宅課長（野口孝彦君） 24ページの表を少し分析して説明いたしますと、低所得者向け住宅である都営住宅と区営住宅等につきましては、港区は全世帯の中で4.1％ございます。これは23区の中で６番目に高い数字です。また、それに加えて都民住宅や公社やＵＲ住宅を加えた公的賃貸住宅の割合が全世帯に対して7.3％というのがこの表の一番右の欄に記載しておりますが、23区においては９番目に高い数字です。セーフティーネットの受け皿となる公営住宅など公的住宅は、23区の中でも比較的整備率が高いと分析できるのではないかと考えております。
○委員長（大滝実君） ほかにご質問等ございますか。なければ、私の方から幾つかお伺いします。
１つは、本編の９ページに住宅の状況がありまして、ここに、住宅総数は約13万戸、空き家の半数以上が賃貸用の住宅と載っていますけれども、この中で住宅総数が13万2,910戸で住んでいるのが11万1,320戸となると、２万1,590戸が空き家ということで、意外と多いなというのが実感なのです。それで、うち賃貸用が１万1,580戸ということです。私どもも生活保護などの相談が寄せられた中で、基準である住宅補助費でいくと１人の基準は６万9,800円ですけれども、実際は相談を受けて住宅を確保すると言っても、なかなかこの６万9,800円という値段では貸し主が出てこないのが実態なのです。ですから、たくさんあいているということなのですけれども、実態として言えば、高い家賃のマンションなどがあいているということなのか。本編の11ページに港区の家賃は平均15万円で、23区平均の２倍だとも書かれています。もともと港区の家賃が高いのですけれども、現実にあいているところでいけば、低家賃ではなくて、かなり高家賃のところがたくさんあいているという実態なのでしょうか。
○住宅課長（野口孝彦君） 今ご質問の９ページに示されている12.9％の空き家の内訳として、家賃が高いかどうかということは、このデータのもととなります住宅・土地統計調査では把握できません。ただ、この住宅・土地統計調査の空き家が、全国的に問題になっている放置された空き家を指しているものではなく、テナント、賃貸借用に貸していながら、今借り手がついていないから空き家になっている部屋と、それから、セカンドハウス、住宅は別にあって２つ目の部屋として使っている場合も空き家換算される調査方法と認識しておりますので、すなわち長らく借り手がいなくて困っている空き家を指しているわけではないと受け取っていただければと思います。
○委員長（大滝実君） 14ページでは、空き家についても、築年数が古い分譲マンションでは空き室が発生しているわけですけれども、それでいくと、いわゆる築年数が古くて老朽化してスラム化してしまっているようなマンションは区内ではないのですか。今の話だと少し違うかなと思うのですけれども、そのような実態はないと。全国的には、今、古いマンションがスラム化する問題が非常に大きな問題として取り上げられているのですけれども、区内ではそのような実態はないですか。
○住宅課長（野口孝彦君） 居住者がいなくてスラム化して建替えも議論ができず、という相談を住宅課の方で受けたことはございません。14ページ下段の表を見ていただきますと、1970年以前の分譲マンションにおける全室満室の率が約60％、その次が10％未満の空き室で約33％、すなわち古い老朽マンションにおいてもほとんどが満たされているということです。ですので、入居者がいないとか、分譲マンションなれど中に居住者がいなくて建替えもおぼつかずスラム化しているという実態は、この数字からは読み取れないと理解しております。
○委員長（大滝実君） それで、48ページで、老朽マンションの建替え等支援の施設があります。先ほど池田委員からも質問がありました。ここには施策が幾つか書かれているのですけれども、いわゆる建替えだけではなくて、長寿命化とか、前に
建設常任委員会でもリファイニング建築といった長寿命化の学習会をやったことがありますけれども、建替えと言っても住民の合意を勝ち取るのが非常に難しいのが現実なわけです。私が死んだ後にやってくれというようなことが結構あるわけです。古いマンションほど高齢者が住んでいるという実態があるものですから、なかなか合意が勝ち取れないという難しさがあるのです。では、建替えではなくて長寿命化を図っていくという施策は特にない気がするのですけれども、そのような長寿命化、あるいは陳腐化したマンションについても、きれいに改装することによって価値を上げていくというような形にはなっていかないのか、そのような施策は特にないのかお聞きします。
○住宅課長（野口孝彦君） 今ご指摘のありました、本編48ページ下段、イ.老朽マンションの建替え支援の項目の１つ目については、老朽マンションの建替えについての情報提供と、後段の、区の建替え・改修コンサルタント派遣事業、この改修は長寿命化を視野に入れた、耐震改修計画に対しての専門家のコンサルタント派遣でございます。項番の２つ目についても、建替えや改修計画案の作成支援事業として、建替えだけでなく改修計画を立てることに対しての支援事業にも現在取り組んでおります。耐震改修で長寿命化させることにおいても、どこを改修することで建物の質を保てるのか、また、そのときどのような費用負担がみんなにかかるのかということで、計画案次第で合意形成が随分違いますので、計画案づくり、改修計画づくりの支援をすることは既に取り組んでおります。
○委員長（大滝実君） 43ページで、居住面積水準が出されています。健康で文化的な住生活を営む基礎として必要不可欠な住宅の面積に関する水準として、最低居住面積水準を設定しますとなっているわけです。この水準の単身世帯でいうと、最低居住面積水準が25平米で、誘導居住面積水準は40平米というと、いわばこの誘導居住面積水準を目指そうという方向なのだと思うのですけれども、これが本当に現実的なのか疑ってしまうし、実際どのように進めていくのか。例えば、今このような誘導居住面積水準に引き上げていこうとすると、いわば公的住宅が、まず先鞭をつけていく方向が必要と考えるのです。そうすると、例えば、高齢者集合住宅だと、ピア白金で25.20平米で、ほぼ現在の最低居住面積水準にあるわけです。ですから、このようなものをこれから公的住宅でいくと、この基準を引き上げていこうという方向も検討されるのか。要するに、民間だけではなくて、公的住宅もそのような方向で居住面積を引き上げるということが含まれているのかどうかお伺いします。
○住宅課長（野口孝彦君） この最低居住面積水準及び誘導居住面積水準は、国土交通省が定めた住生活基本計画（全国計画）の中で定まった目標値または最低数値でございます。全国的に定めた数値基準ですので、港区においてもそこを目標としなければならないと考えております。まず、取り組みとしましては、単身者向けの最低居住面積水準25平米を満たさないワンルームマンションが多かったという社会背景がありますので、港区単身者向け共同住宅の建築及び管理に関する条例を施行して、最低居住面積水準を25平米以上であることを義務化して、まずは単身者向け住宅についてこのレベルを保つように取り組んでおります。高齢者及び家族世帯につきまして、区民向け住宅において誘導居住面積水準であることが望ましいと思っておりまして、そのために住宅の管理運営をしているのですが、ただ、現在つくられている部屋については有効に活用したいと思っておりますので、例えば、家族が多いから入居を拒まざるを得ないという施策を、住宅セーフティーネットとして行っていく区民向け住宅ではなかなかやりきれないと考えております。目標はきちんと目指していきますし、つくる区民向け住宅の質は上げていくのですけれども、この誘導居住面積水準をもって応募者を排除するようなことはないように運営せざるを得ないと考えております。
○委員長（大滝実君） もちろん一律に一気にできるわけではありませんから、将来的にそのような方向に誘導していこうという目標だろうと思うのですけれども、考え方としてはそのような居住面積を増やしていこうという、これからの取り組みを進めていく目標であるということは事実ですよね。例えば、今後そのような公的住宅をつくっていく場合についても、居住面積を少しずつでも広げていこうかという観点で取り組んでいくのでしょうか。
○住宅課長（野口孝彦君） 最低居住面積水準自体はしっかり守られるべきだと思っておりますし、誘導居住面積水準を目標から外すのは理念としておかしいと考えております。あとはその物件、状況により適切に設計し、管理運営してまいります。
○委員長（大滝実君） あと１点、高齢者住宅について。50ページにマンションの適正な維持管理と質の向上で、先ほどから言っているように、築年数の古いマンションは居住者も高齢化している実態があるのですけれども、それと分譲マンションを賃貸で貸し出して、所有者は外国人であったり、あるいは遠くに住んでいる状況があって、管理組合の機能が全くなくなってしまっている、あるいは管理組合の役員のなり手がない、このような点での問題を持っているところもたくさんあるのです。もちろん個人の資産管理の問題であるから、公的機関が介入することはできないけれども、現実にそのような問題のところについては対応策、あるいは支援策はどのように考えているのかについてお伺いします。
○住宅課長（野口孝彦君） 本編51ページに記載していることでご説明いたします。まず、最上段の②マンションの維持管理支援、ア.東京都と連携した分譲マンションの管理状況の把握と管理組合等への支援です。大滝委員長ご指摘のように、管理組合の担い手が限定されている、または管理組合の担い手が高齢化している実態があると、社会通念上、私どももそのように受けとめています。その実態を把握するために、東京都と連携して管理組合の運営状況について実態を把握し、実態を踏まえた上でどのような支援策、または行政側として取り組みをしていくかは検討してまいります。現在、管理組合の皆様に対しては、２つ目の項目ですけれども、維持管理に関するセミナーをご案内して、勉強会を年２回開いています。それから、専門家である管理アドバイザーを派遣する事業も行っております。
それと、51ページ、エをごらんください。新たな取り組みとしまして、管理組合の担い手同士が交流する、または一緒に勉強する、意見交換する場を、区が主体となって設定してまいりたいと考えております。同じような悩みを抱えている皆さんがお互いに状況を伝え合い、情報交換することで、さらに意欲と知識が高まるものと考えております。これらをもって管理組合の実態把握と支援に努めてまいりたいと考えております。
○委員長（大滝実君） もう一つ、62ページで、高齢者の住宅、安心して住み続けられる民間住宅の確保に書かれていますけれども、家主も、高齢者が亡くなられることで価値が下がってしまうという心配から、なかなか高齢者に貸したがらないのが実態で、ここにも述べられているとおりなのですけれども、その中で、ここではアイウエということで、幾つか施策が書かれています。今一番困っているのは、保証人が高齢化してきて保証人が全くいない、あるいは今まで保証人になっていた人が亡くなってしまったということで、保証人がつけられないということ、それから、今言った高齢だからということで貸してくれないといったことがあるのですけれども、この施策でいくと、例えば、保証人がいなくても借りられるのでしょうか。
○住宅課長（野口孝彦君） 高齢者の住みかえについては、入居を拒む実例が社会的にはございます。それは、高齢者であることや、または連帯保証人を確保できない等の理由によるものと思います。本編63ページのエに記載しております、セーフティーネット住宅情報提供システムは国を上げてつくったシステムでして、入居を拒まない物件についてはほかの物件と違うのだと、差別化を図って表示するようなことを国を上げて取り組んでいます。残念ながらこの物件については港区での事例が全く伸びていない状況でございます。
さらに、イで、貸主側の不安を解消する取り組みも重要だと考えております。現在は連帯保証人を必要とする賃貸借契約が多いですが、機関保証をして連帯保証人にかわる保証制度が少しずつ社会的に構築されつつありますので、それらが普及すればもう少し高齢者の住みかえがスムーズにいくと考えております。それらについて貸主に対する理解を広めるような取り組みを今後とも取り組んでまいります。
○委員長（大滝実君） 現実には相当厳しい状況があるので、これは一層強化をするということで、ぜひ進めていってほしいと思います。
ほかにご質問等ございませんか。
（「なし」と呼ぶ者あり）
○委員長（大滝実君） なければ、
報告事項(5)「港区
住宅基本計画（第４次）（素案）について」の報告は、これをもって終了いたしました。
────────────────────────────────────────
○委員長（大滝実君） 次に、
報告事項(6)「浜松町二丁目
地区市街地再開発組合の設立認可について」、理事者の説明を求めます。
○再
開発担当課長（手島恭一郎君） それでは、
報告事項(6)「浜松町二丁目
地区市街地再開発組合の設立認可について」、ご報告いたします。
資料№６をごらんください。本件につきましては、本年７月25日開会の当
常任委員会におきまして、市街地再開発組合の設立認可申請についてをご報告いたしました。その後、東京都の審査、所定の手続を経まして、このたび11月９日付で東京都知事より組合設立が認可されましたので、本日ご報告するものでございます。
１ページ目をごらんください。東京都知事による市街地再開発組合設立認可書の写しでございます。
２ページ目から３ページ目をごらんください。東京都公報の写しになります。
最後の４ページ目は、参考資料の当地区の街づくりについてでございます。計画地の位置・地区の概況や
施設建築物の概要につきましては、記載のとおりでございます。資料左側下段の項番３、今後のスケジュールをごらんください。今回の組合設立認可を受けまして、今後、平成31年度中の権利変換計画の認可、工事着手を経まして、平成37年度に建物竣工の予定となっております。区といたしましては、引き続き関係権利者の理解を得た上での事業を進めるよう、組合を適切に支援、指導してまいります。
甚だ簡単でございますが、「浜松町二丁目
地区市街地再開発組合の設立認可について」のご説明は以上でございます。
○委員長（大滝実君） 説明は終わりました。これより質疑に入ります。ご質問等ございましたら、順次ご発言願います。
（「なし」と呼ぶ者あり）
○委員長（大滝実君） なければ、私の方からお伺いします。
１つは、組合設立の申請の後、意見書を提出できる期間が４週間あるわけですけれども、今回この件では意見書は提出があったのでしょうか。
○再
開発担当課長（手島恭一郎君） 意見書の提出はございませんでした。
○委員長（大滝実君） それから、組合の設立認可を受けた後、同意をしていない方がまだいらっしゃったのかどうかわかりませんけれども、同意していない方についても30日間はいわば意見を出す、あるいは提出期間はあるのですけれども、まだ30日はたっていないけれども、そのような方はいるのでしょうか。
○再
開発担当課長（手島恭一郎君） 現時点ではいらっしゃいません。
○委員長（大滝実君） 設立申請の時点では同意されていない方もいらっしゃったということですね。
ほかにご質問等ございませんか。
（「なし」と呼ぶ者あり）
○委員長（大滝実君） ほかになければ、
報告事項(6)「浜松町二丁目
地区市街地再開発組合の設立認可について」の報告は、これをもって終了いたしました。
────────────────────────────────────────
○委員長（大滝実君） 次に、
報告事項(7)「虎ノ門一・二丁目
地区市街地再開発組合の設立認可について」の報告を求めます。
○再
開発担当課長（手島恭一郎君） それでは、
報告事項(7)「虎ノ門一・二丁目
地区市街地再開発組合の設立認可について」、ご報告いたします。
資料№７をごらんください。本件につきましては、９月５日開会の当
常任委員会におきまして、市街地再開発組合の設立認可申請についてをご報告いたしました。その後、東京都の審査、所定の手続を経まして、このたび11月14日付で東京都知事より組合設立が認可されましたので、本日ご報告するものでございます。
１ページ目をごらんください。東京都知事による市街地再開発組合設立認可書の写しでございます。
続いて、２ページ目から３ページ目が東京都公報の写しになります。
最後の４ページ目は、参考資料の当地区の街づくりについてでございます。計画地の位置・地区の概況や
施設建築物の概要につきましては、記載のとおりでございます。資料左側下段の項番３、今後のスケジュールをごらんください。今回の組合設立認可を受けまして、今後、本年度中の権利変換計画の認可を経まして、平成31年度に工事着手、平成34年度に工事竣工の予定となっております。区といたしましては、引き続き関係権利者の理解を得た上で事業を進めるよう、組合を適切に支援、指導してまいります。
甚だ簡単ではございますが、「虎ノ門一・二丁目
地区市街地再開発組合の設立認可について」の説明は以上でございます。
○委員長（大滝実君） 説明は終わりました。これより質疑に入ります。ご質問等ございましたら、順次ご発言願います。
（「なし」と呼ぶ者あり）
○委員長（大滝実君） なければ、私の方からお伺いします。
先ほどと同じ質問で、意見書の提出はあったのでしょうか。
○再
開発担当課長（手島恭一郎君） 意見書の提出はございませんでした。
○委員長（大滝実君） それから、これは以前もお聞きしたことですけれども、借家人がかなりいて、この方々の転出状況についての事業協力者との協議中というのが200件と聞いていたのですけれども、この状況はどのようになっているのでしょうか。それから、地権者についても、組合の設立認可を受けて、これはそのまま強制的に組合に加入になるわけですけれども、出ていく方はいらっしゃらないのでしょうか。
○再
開発担当課長（手島恭一郎君） 組合が設立されましたので、今後、順次、権利変換計画の合意に向けてそれぞれの権利者の皆さんと協議していくことになります。組合設立に合意していただいていない方についても同様に引き続き協議して、区としましては皆さんと合意しながら権利変換が行われるように指導してまいります。
○委員長（大滝実君） かなりの借家人の数が多いということで、丁寧に進めていくように、ぜひ指導していただきたいと思います。
ほかにご質問等ございませんか。
（「なし」と呼ぶ者あり）
○委員長（大滝実君） ほかになければ、
報告事項(7)「虎ノ門一・二丁目
地区市街地再開発組合の設立認可について」の報告は、これをもって終了いたしました。
────────────────────────────────────────
○委員長（大滝実君） 次に、
報告事項(8)「西麻布三丁目
北東地区地区計画の決定（原案）について」、理事者の説明を求めます。
○再
開発担当課長（手島恭一郎君） それでは、
報告事項(8)「西麻布三丁目
北東地区地区計画の決定（原案）について」、ご報告いたします。
資料№８をごらんください。当地区の
まちづくりにつきましては、10月22日の当
常任委員会において概要を報告いたしました。今回の報告は、
都市計画法第16条に基づく
地区計画原案の縦覧等の手続に先立ち、あらかじめ当
常任委員会に報告するものです。
１ページ目をごらんください。本
地区計画は、西麻布三丁目及び六本木六丁目各地内の約1.7ヘクタールの地区について定めるものでございます。
地区計画の目標は、地区の現況や上位計画における本地区の位置づけを踏まえて定めております。本地区では、歩行者の安全性の確保や市街地環境や防災性の向上が課題となっていることから、補助第10号線の拡幅整備や広場の整備等を行うとともに、多様な機能が集積した土地の高度利用を図ることにより、周辺市街地と調和した緑豊かで魅力ある
複合市街地を形成することを目標としております。
次に、区域の整備、開発及び保全に関する方針では、土地利用、
公共施設等の整備、
建築物等の整備についてそれぞれ方針を定めております。
まず、土地利用の方針についてご説明いたします。６ページの計画図１もあわせてごらんください。地区を３つに区分しております。Ａ地区は、にぎわいのある街並みを形成するため、土地の高度利用により多様な機能を導入する地区。Ｂ地区は、地域の歴史・文化資源である神社・寺院を再整備する地区。Ｃ地区は、現状で墓地となっておりまして、寺院の機能及び空間を保全する地区としております。
次に、
公共施設等の整備の方針についてご説明いたします。７ページの計画図２もあわせてごらんください。方針を３点定めております。１点目に、道路の整備方針としまして、放射第10号線の拡幅整備を行い、２点目に、広場等の整備方針としまして交流やにぎわいの場を創設するため、緑あふれる環境を形成するため広場や緑地を整備いたします。３点目に、その他の
公共施設の整備方針といたしまして、歩行者の安全性や回遊性を高めるために
歩行者通路や
歩道状空地を整備いたします。
次に、
建築物等整備の方針では、建物の用途や高さなど、本
地区計画で定めている建築物に関する制限事項などを記載しております。これらの方針を具体的に定めたものが２ページ以降に記載しております、再
開発等促進区と
地区整備計画でございます。土地利用に関する基本方針では、Ａ地区とＢ地区の導入用途などについて定めております。Ａ地区では、多様なタイプの住戸、国際水準の宿泊施設、商業・業務・生活支援施設等の多様な都市機能を集積することと定めております。Ｂ地区では、神社・寺院を再配置することを定めております。
３ページ目をごらんください。こちらでは整備する広場・
歩行者通路・緑地・
歩道状空地の配置及び規模を定めております。主なところをご説明いたしますと、広場は全体で約3,000平米の規模となっております。
歩行者通路は１号から４号までございまして、このうち
歩行者通路１号は補助第10号線を横断するデッキとして整備する予定です。また、地区南端に整備する緑地１号は約220平米ございます。
次に、４ページをごらんください。ここでは建物・
建築物等に関する事項を定めております。用途の制限につきましては、Ａ地区について良好な住環境を形成する観点から、風俗営業の用に供するものなどについて制限を定めております。Ｂ地区については、神社・寺院並びにこれらに附属する建築物以外は建築してはならないとしてございます。
次に、容積率・建蔽率・敷地面積・建築面積については記載のとおりでございます。壁面の位置の制限につきましては、８ページの計画図３のとおり定めておりますので、あわせてごらんください。１号壁面から４号壁面までの４種類を定めておりまして、幹線道路沿いにゆとりある空間を確保するとともに、隣接する市街地に配慮するため、建物の高さに応じた壁面の後退区域を定めております。４ページに戻ってご説明いたします。壁面の位置の制限について、ただし書きで、歩行者の回遊性や利便性を高めるために設置するものなどについてはこの限りではないと定めております。
次に、５ページをごらんください。
壁面後退区域における工作物の設置の制限では、幹線道路側である放射第22号線と補助第10号線の沿道では、
壁面後退区域には歩行者の通行の妨げとなるような工作物を設置してはならないことを定めております。ただし書きで、花壇やにぎわいの創出に資するものなどについてはこの限りではないとしております。
建築物等の高さの最高限度については、Ａ地区が200メートル、Ｂ地区は17メートルとしております。
建築物等の形態または色彩その他の意匠も制限については、
建築物等の色彩は周辺環境との調和に配慮した意匠とする。また、屋外広告物は周辺環境との調和や建築物との一体性に配慮した意匠とするとしております。
簡単ではございますが、
地区計画の内容の説明は以上でございます。
最後に、資料にはありませんが、今後のスケジュールについてご説明いたします。
都市計画法第16条及び港区
まちづくり条例第14条に基づく説明会につきましては、直前のご報告となりましたことをおわびします。本日夜、麻布区民センターで開催します。その後、11月26日に公告し、11月27日から12月10日までの２週間が縦覧期間、11月27日から12月17日までの３週間が意見書の提出期間となっております。これらの手続の後、本
地区計画案について東京都知事への協議を行い、その後、
都市計画法第17条に基づく手続を１月下旬に予定しております。なお、本
地区計画に関連する
都市計画として第一種市街地再開発事業の決定、高度利用地区の変更、高度地区の変更を予定しております。
甚だ簡単ではございますが、「西麻布三丁目
北東地区地区計画の決定（原案）について」の説明は以上でございます。
○委員長（大滝実君） 説明は終わりました。これより質疑に入ります。ご質問等ございましたら、順次ご発言願います。
（「なし」と呼ぶ者あり）
○委員長（大滝実君） なければ、私の方からお伺いします。
地権者の同意状況ですけれども、未同意は権利変換等の条件協議中で16件というのは前回の当委員会で聞きましたけれども、この状況は変わらないのでしょうか。前回も言いましたけれども、もともと権利変換計画は組合設立後になるわけで、この時点で権利変換の条件を示すことになると結果的には口約束になっていく、そして、実際の権利変換になると約束が違うのではないかとなりかねない問題があるわけです。現実に今ほかの
地区計画の中でも、組合設立後に権利変換計画に入っていろいろな意見が出て、約束が違うではないかというのが現実に出ているので、組合設立以前にこのような形でいわば同意を得ようとして、バラ色のと言ってはなんですけれども、話で、同意をとっていくことがあってはならないと思うのです。
まず１つは、実際上、権利変換計画においては、地権者の同意はとる必要はないのでしょうか。それから、今言ったように、地権者の権利を守っていく意味でも、そのような権利変換以前に、いかにもいい計画であるかのようなことを言って同意を進めていくことがないようにする必要があると思うのです。この２点についてお伺いします。
○再
開発担当課長（手島恭一郎君） 権利変換計画の際に同意をとる必要があるのかないのかというご質問ですか。権利変換計画を立てて、皆様とその権利変換計画の合意をするというのは必要ですので、当然、合意を得るための手続をするのが建前になっております。それよりもさらに前の組合設立、さらにその前の
都市計画決定の段階では将来の予測がつかないのに適当なことを言うのはおかしいというようなご指摘だと思いますけれども、一方で、それぞれの地権者の方々は将来の予測が立たないと、なぜそのような事業に参加したらいいのかわからないということも現実的な問題だと思います。前回の委員会で説明しましたのは、そのようなことから、事業者の方もバラ色の権利変換を提示して、実際の権利変換になったときそれに到達できないということをしてしまえば、合意そのものがなくなってしまいますので、通常は本来の目標値よりも低い権利変換計画を示して、より精緻に近づけながら、測量や建物調査を行って事前評価をして、その事前評価と事後評価がどのようになるのかを追求していくのが大きな流れになっております。したがいまして、
都市計画手続のときの同意をとるために、権利者に向けて、必要以上の権利変換率を提示したり、そのようなものができるような発言をすることのないように、私ども区としても、準備組合に指導してまいりたいと考えております。
○委員長（大滝実君） 現実にそのような意見が出ているところがあったので、きちんとした指導をぜひしていただきたいと思います。
ほかにご質問等ございませんか。
（「なし」と呼ぶ者あり）
○委員長（大滝実君） それでは、
報告事項(8)「西麻布三丁目
北東地区地区計画の決定（原案）について」の報告は、これをもって終了いたしました。
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○委員長（大滝実君） それでは、審議事項に入ります。初めに、審議事項(1)「請願28第９号 ＪＲ「品川新駅（仮称）」の駅名を「芝浦」とすることを要望する請願」を議題といたします。
本請願について、何かございますでしょうか。
（「なし」と呼ぶ者あり）
○委員長（大滝実君） なければ、本請願につきましては、本日継続といたしたいと思いますが、よろしいでしょうか。
（「はい」と呼ぶ者あり）
○委員長（大滝実君） それでは、本日継続と決定いたしました。
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○委員長（大滝実君） 次に、審議事項(2)「請願29第１号
ライドシェア・白タク合法化反対の
意見書採択を求める請願」を議題といたします。
本請願について、何かございますでしょうか。
（「なし」と呼ぶ者あり）
○委員長（大滝実君） なければ、本請願につきましては、本日継続といたしたいと思いますが、よろしいでしょうか。
（「はい」と呼ぶ者あり）
○委員長（大滝実君） それでは、本日継続と決定いたしました。
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○委員長（大滝実君） 次に、審議事項(3)「請願30第11号
東京都市計画道路幹線街路環状第４号線にかかる
港区立白金児童遊園と
港区立白金台幼稚園の敷地を東京都に譲渡しないで頂きたい事を求める請願」を議題といたします。
本請願について、何かございますでしょうか。
（「なし」と呼ぶ者あり）
○委員長（大滝実君） なければ、本請願につきましては、本日継続といたしたいと思いますが、よろしいでしょうか。
（「はい」と呼ぶ者あり）
○委員長（大滝実君） それでは、本日継続と決定いたしました。
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○委員長（大滝実君） 次に、審議事項(4)「発案27第11号
街づくり行政の調査について」を議題といたします。
本発案について、何かございますでしょうか。
（「なし」と呼ぶ者あり）
○委員長（大滝実君） なければ、本発案につきましては、本日継続といたしたいと思いますが、よろしいでしょうか。
（「はい」と呼ぶ者あり）
○委員長（大滝実君） それでは、本日継続と決定いたしました。
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○委員長（大滝実君） そのほか、何かございますか。
（「なし」と呼ぶ者あり）
○委員長（大滝実君） なければ、本日の委員会を閉会いたします。
午後 ３時１５分 閉会...