生駒市議会 2023-12-05 令和５年第５回定例会（第２号） 本文 開催日：2023年12月05日
生駒というのは地価が高いということで、事業採算が合わないというところが一番大きな点かなと思います。そこに協力していただける裕福な方がいらっしゃったら一番、事業立地はしやすいということになります。
生駒というのは地価が高いということで、事業採算が合わないというところが一番大きな点かなと思います。そこに協力していただける裕福な方がいらっしゃったら一番、事業立地はしやすいということになります。
元年度３月に学研北生駒駅中心地区まちづくり基本構想図の報告を受けていまして、その後２年度から基本計画、準備組合設立、都市計画変更手続き、組合設立認可を進めながら地権者の合意形成や事業採算性の検討という進め方をするという説明を受けましたが、その進捗状況について教えていただけますでしょうか。
74 ◯有山将人都市計画課長 当然、事業採算の合わないような、事業として成立しない事業については行いません。
１、モデル事業の総括、とりわけ事業採算性、効果の評価、自治会の負担等による持続可能性について、どう総括されていますでしょうか。 ２、モデル事業から、今後の取組の柱と主な課題は何と考えていますでしょうか。 ３、拠点ステーションと地区ステーションのそれぞれが個別に抱える課題についてはどう考えていますでしょうか。
その後、来年度、令和２年度よりは基本計画、準備組合設立、都市計画変更手続き、組合設立認可ということで段階を踏みながらまた地権者の合意形成、ご理解を得ながら、また事業採算性の検討も必要になりますので、その辺の手続きで仮に区画整理、想定は区画整理事業なんですけれども、一般的な区画整理でいきますと、この組合設立認可まで約３年を要することになろうと考えてます。
435 ◯小紫雅史市長 そんな武士の商法みたいなことをやるつもりもなくて、もちろんそこはビジネスだったり、まちづくり会社の方のことをおっしゃっているのであれば、それはあくまで会社ですので、生駒市と言うより、まちづくり会社、いこま市民パワーということになってくると思いますけれども、そこについては、第三セクターみたいなものをつくっていくということではないので、きちんと事業採算性とか
その問題と、もう一つは、かなり自然を破壊するんじゃないかという懸念が非常に強いということで、今まで運動が起こってきたり、止まったり等しているんですが、当初の、この基になっているのが将来の在り方になると思いますが、それでも事業採算性などについて有識者等で検討するというふうになっていましたが、そこら辺はどのように検討してここに反映されているということなんでしょう。
この懇談会は、今年２月に示された「学研高山地区第２工区の将来のあり方」によると、全体構想、いわゆる土地利用計画とされています、事業手法、事業主体、事業採算性などについて検討するために設置し、それは来年度に予定している全体構想（土地利用計画）素案の取りまとめへとつながるものであり、意見又は助言を求めるためとは言え、重要な位置付けがされ、事実上、その場で大枠が決まると言っても過言ではないと考えています。
今後も全体構想、事業手法、事業採算性等について検討を重ね、平成30年度までに土地利用計画案をまとめていく予定です。 以上です。ご理解のほど、よろしくお願いします。
四つ目、学研高山地区第２工区の将来の在り方において、平成28年度に有識者等の参加による検討組織を設置し、全体構想、事業手法、事業主体、事業採算性などについて検討する予定が示されましたが、奈良県とのまちづくり協定締結に向けての協議は、それらの検討のどの段階でスタートする予定でしょうか。
その中で、計画がおくれている原因として、当初の出店計画時に比べ、東北震災復興や東京オリンピック需要の影響による建設工事費の高騰や想定を超える埋蔵文化財発掘調査費、個人消費の伸び悩みを挙げられ、出店環境が大きく変化したことにより、事業採算が成り立つものを見出せない状況であることが報告をされました。
まず、本予算案提出に当たりまして、市から提出された本事業の方向性を示す資料といたしましては、学研高山地区第２工区の将来の在り方と称するＡ３の紙１枚で、そこには、平成28年度に検討組織を立ち上げ、その中で土地利用計画や事業手法、事業主体、事業採算性などについて検討を行うということが書かれております。
事業採算性等を見極めたいだろうと思いますので、１年間、試行的にやっていただいて、もし、その間、赤字等が出た場合には市がそれを補填するということも検討できるということまで申し上げまして、直接お願いをさせていただきまして、社内で検討するというお答えをいただいております。
つまり、ここでいろんな団体が何かイベントをしたいような場合には、場所の賃貸料等がここの団体に入るというような形にして財政的基盤を確保していくというような形で、十分事業採算性は見込めるのではないかというふうに考えております。もし仮にショップが余りうまくいかなくて、潰れた場合はどうするのかということでございますけれども、駅前の一等地でございますので、市としてもいろんな活用方法はあると思います。
187 ◯山下真市長 ハウスメーカーとしては、当然、早期に分譲をすることが事業採算性に大きく関わりますので、例えば後二、三軒で４分の３を満たすという状況であれば、通常は、そこにつきましてはスマートハウス仕様で住宅を建てて確実に建て売り住宅として残りの二、三軒をスマートハウスにして、それで売り出せば、当然満たすわけですね。
将来、リニア新駅が高山地区第２工区に決定された際には当地区は魅力的な土地となり、土地区画整理事業としての事業採算は飛躍的に高まるものと想定できることから、民間事業者の参入の可能性も非常に高いものと考えております。
ＵＲの計画は住宅を中心としたニュータウン開発で、社会経済情勢の悪化に伴い、住宅の売れ残り等の事業リスクがございましたが、リニア新駅が建設されることになれば、土地区画整理事業として魅力が高まり、保留地の処分性が見込まれ、事業採算性の高いものになると思われます。 最後に、６問目の高山地域の自然、動植物の保護などの環境問題についてでございます。
ですから、一定の社会経済状況の中で、これは多分いけるだろうという、そういう判断が下せれば、やはり私は事業を進めるべきであるというふうに思っておりますし、とりわけ、私、これまで事業採算性については常に厳しくチェックしてまいりました。高山第２工区の開発に慎重だったのも、そういう点でございます。
事業採算性については、その保留地の売却のめど等、今後、まだ詰めておくべき課題は残っておるのは、先ほど申しましたとおりでございます。 ということで、前回の、都市再生機構の当時の案と現在の案は違うということが、中本前市長時代と今との違いであると、こういうふうにご認識いただきたいと思います。
それがないと、事業採算性うんぬんだけで考えてしまいますと、本当にありきたりのと言うのか、できるものができたということにしかならないということになりますので、そこは少し姿勢を改めて取り組んでいただきたいということを指摘して私の質問を終わっておきます。