伊賀市議会 2018-03-20
平成30年伊賀神戸駅前バス待機場用地に係る賃貸借契約に関する調査特別委員会（ 3月20日）
本日は、
賃貸借契約価格の基礎となった
不動産鑑定評価また一般的な
不動産鑑定について、三重県
不動産鑑定士協会副会長の
斧田正長氏に参考人としてお越しいただきましたので、聞き取りを行いたいと思います。
それでは、斧田氏にお入りいただきます。
（
斧田正長氏 入室）
○委員長（
岩田佐俊君）
どうぞ、そちらのほうへおかけください。
それでは、斧田氏におかれましては、
大変お忙しいところ本委員会に参考人として御出席いただきまして、まことにありがとうございます。
本委員会の調査に御協力のほど、よろしくお願いいたします。
本委員会の設置は
新聞報道等で御承知いただいていると思いますが、市が
賃貸借契約した
伊賀神戸駅前
バス待機場用地の
契約単価、借り受け面積、さらには
契約期間の妥当性を調査するためのものでございます。
本日は、
賃貸借契約価格の基礎となった
不動産鑑定評価価格や一般的な
不動産鑑定方法について参考人から聞き取りを行いますので、よろしくお願いいたします。
出席の通知にも添付させていただきましたが、項目について最初に私からお伺いをさせていただきます。
まず、私のほうからお尋ねしますけども、第１項でございますけども、
対象土地を売買する場合と賃貸借する場合で、
鑑定評価額にどのような差がありますか。御回答願います。
斧田さん。
○参考人（
斧田正長君）
まず、事務局さんのほうに私のほうからきょうお持ちさせていただいた資料２枚御用意させていただきましたので、各委員の先生方にお配りしたいと思いますが、それはよろしいでしょうか。
○委員長（
岩田佐俊君）
許可します。お願いします。
（
資料配付）
○委員長（
岩田佐俊君）
いいですか。行き渡りましたですか。
じゃあ、よろしくお願いします。
どうぞ、斧田さん。
○参考人（
斧田正長君）
まず、１番の
対象土地を売買する場合と賃貸借する場合で、
鑑定評価額にどのような差がありますか。また、
国土交通省の作成する
不動産鑑定評価基準では、価格を求める
鑑定評価と賃料を求める
鑑定評価の二通りの手法が示されていますが、売買と賃貸借では鑑定の手法も異なるのでしょうかという御質問であります。
まず、お配りいたしました資料のところの縦長のほうの資料をごらんいただきますと、上のほうは更地とはという定義、それから最有効使用という
不動産鑑定評価基準で使う定義でございます。こちら、書かさせていただきました。
その下のところに
更地価格の
鑑定評価手法、それから
新規地代、今回の場合は土地の賃貸借ということになりますので、地代の求める手法を書かさせていただいております。
鑑定評価基準は、もう少し細かい定義とかを書いておりますけども、非常にわかりにくい内容ですので、できる限りわかりやすく書かさせていただいたものでございます。
まず、ちょっとこれの内容を簡単に御説明させていただきますと、
更地価格、普通の土地の価格を求める場合には、こちらに書いてございます４手法がございます。原価法、
取引事例比較法、
収益還元法、
土地残余法とも言いますが、それから開発法という手法の４種類でございます。
原価法の場合は、もともと例えば新規に造成したような
住宅団地とか、それを例えば山林から開発を行って
団地開発を行うですとか、そういうような
イメージでございます。それで、造成直後の土地の場合であれば、取得したときの山林とかあるいは水田とか畑とかであればそういうものを買って造成費を加算いたしまして、それで土地の今の現在の価値が求められるという
イメージです。ただ、
既成市街地といいまして、もともと最初から住宅地ですとか商業地に使っていたような場合ですとわざわざ開発して行うという
イメージではないものですから、もともとの土地の価格が求められません。ですので、こういう場合は再
調達原価の把握ができないということで、適応ができないというケースがほとんどであります。
それから、
取引事例比較法というのは、これは
文字どおり売買が実際にあったものを収集いたしまして、それを
対象不動産と比較してどれぐらいの価格になるかというのを判定するもので、特にこれは重要視されるところであります。
それから、
収益還元法というのは、これはまず更地がありまして、そこの上に例えば
アパートとかを建設することを想定します。その
アパートを建設いたしまして、たくさんの方にそこの中に入っていただく。そこから得られる賃料をもとにして総収益が得られますので、あとはそこから費用がいろいろ発生しますので、それを控除した分。そこからさらに、ちょっとこれ計算式とかいろいろあるんですけども、建物の帰属する純収益分というのがありますので、それを控除して
還元利回りで還元すると土地の価格が求められるという手法になっております。ただし、今回の場合ですと
市街化調整区域にあって、周辺に
アパート等っていうのは私の把握するとこではちょっと見られないということから、おそらくこれはこういうところでは適用が難しいという感じであります。
それから、開発法という価格につきましては、これは原価法とよく似ているんですけども、大規模な画地を想定しているというふうな
イメージでございます。実際にそこで
住宅団地開発を行うですとか、あるいは
マンション開発、都心部とかですとそういうものができるということであれば適用が可能なんですけども、基本的に今、
住宅需要が旺盛ではないようなところですと、こういうのは余り適用もできないかなというような感じであります。
これは、更地の価格の求める手法であります。
それから、地代を求めるほうの手法で、今回の場合ですと
新規地代ということになろうかと思いますけれども、同じように４種ほどあります。実際、よく使うのは上２つの積算法と
賃貸事例比較法になります。
積算法というのは、土地の
基礎価格というのがありまして、これは基本的に
更地価格というふうにお考えいただいて結構かと思います。ただし、賃貸を行うに当たって何らかの条件が付加されるという場合もありますので、そういう場合にはその条件に基づいた価格を想定いたします。そこに
期待利回りというのがありまして、これは実際、例えば定期預金とかで100万円を預けて１年間で0.何％の利益が取れるというような
イメージです。それを土地を貸した場合に、大体どれぐらいの利益が発生するかという
イメージで考えていただければ結構です。それに土地の場合ですと
固定資産税とかがかかっておりますので、それを借り主のほうに負担していただくという
イメージでございます。そうしますと、
基礎価格掛ける
期待利回りで
固定資産税を合算したものが賃料になってくる、年ベースの賃料ということです。月額で求める場合は、それ割る12ということになります。
それから、
賃貸事例比較法というのは、先ほどの土地の
取引事例比較法と同じようなパターンでございまして、実際に賃貸借の契約が行われた土地の事例を探してまいりまして、そこで比較を行う。例えばこの
伊賀市内というところであれば
伊賀市内の中心部とその他エリアとかでいろいろ地代の差っていうのはあると思いますけれども、その差をどれぐらいあるかというのを判断して地代を求めるという
イメージでございます。
それから、
収益分析法とか
賃貸事業分析法というのは、実際の、ちょっと特殊なケースなんですが、
収益分析法の場合は、
一般企業経営に基づいて、その土地でいろいろ例えば
事業用途の建物とかがあって事業が行われている。これは賃貸以外のものになるんですけども、事業が行われていて、その中で建物の純収益分が把握できれば残りの土地の部分が求められるというようなケースの場合には求められるということになりますが、実際には、これはなかなか適用が難しいかなと、現実的にはちょっと今の更地の状態では想定がなかなか難しいというのもありまして、現実的には難しいと思われます。
それから、
賃貸事業分析法に関しましては、これは今現在ある建物と土地と現状であるものというものを想定しますので、今、更地ですとちょっとなかなかそういうものは把握できないということになりますので、これはほぼ適用ができないというふうにお考えいただいていいかと思います。
これが一応手法ということになります。
今の１番のお尋ねの項目でございますけども、
対象土地を売買する場合と賃貸する場合で
鑑定評価額がどのような差がありますかということで、まずもとになる価格、
更地価格というのは基本的にはもう変わりません。
更地価格というのは、
鑑定評価手法で求めて出してきますので、これについては変わりません。
新規地代のほうの例えば積算法の土地の
基礎価格というのがありますけれども、これも基本的には
更地価格というふうにお考えいただいて結構ですので、ここのところでは土地の価格というのは基本的には差はないということであります。
まず、１番の回答がこのような感じでございます。よろしいでしょうか。
○委員長（
岩田佐俊君）
ありがとうございます。
それでは、第２項にお願いします。
今、いろんな手法をお話いただきましたけども、それぞれの評価額にどの程度の差異が生じますか。お尋ねしたいと思います。
斧田さん。
○参考人（
斧田正長君）
これは今、御説明させていただきましたとおり、複数の異なる手法というのが存在しております。
更地価格の場合ですと、基本的にはこういう三重県のような地方部でいきますと、やはり
取引事例に基づいた比準価格が一番重視されてきますので、基本的にはこの価格で土地の価格が決まるというふうに言っても過言ではないかというふうに思います。
実際よく使うのは、
収益還元法のこの
土地残余法なんですけども、これは基本的にはもう市街地の
イメージでございます。ここで実際に先ほど申し上げましたとおり、
アパート経営を想定して
賃貸用建物を建てて実際の
賃貸経営を行ってみて、どれぐらいの土地の価値があるかというのを把握するんですが、こういう場合は実際やってみても
アパート経営の場合ですともうほとんど比準価格の半分とか、かなり差が出てきて下のほうになってきます。これはちょっと御説明させていただくと長くなってしますんですけども、もともとこういう
アパート経営というのは、市街地のほうでもともと土地を最初からお持ちになってらっしゃる方がほとんどで、そこで節税対策でやるというようなことで、一番最初から新規で土地を買って建物を建ててというケースっていうのは、どちらかというとまれなんです。どちらかというと、最初から土地をお持ちになってらっしゃる方がやるのが大体の場合でございますので、そうしますと、それに附随してきて最初から土地を買う必要がないので、言ってみれば土地の代金を考えなくていい、建物だけでいいということになりますので、その賃貸の賃料水準が決まってしまうということもありますので、なかなか採算が合わないというのが現状でございます。
そうしますと、
鑑定評価額というのは、今現状の市場の中で起こっている
取引価格というのがやはり一般的には重視されるということから、
収益還元法は確かに出てきたけれども、参考にはするけれども参考にとどめて比準価格を重視するというケースのほうが非常に多いというふうに思われます。
それから地代のほうは、こちらのとおり積算法と
賃貸事例比較法というのがございますけども、この場合はそのときそのときでどのぐらいの額が出てくるかというのは、これはちょっと場所にもよっても大分変わってきます。差が出るケースもありますし、かなり縮まってくるというケースもあると思いますが、そのときは鑑定士の判断によるかなというふうに思いますので、ちょっとこの額がストレートで決まるということはなかなか一概には言えないかなというふうに思います。大体この手法を適用すると、一般的には差が出やすいというような
イメージでございます。
○委員長（
岩田佐俊君）
なるほど。わかりました。
次に、第３項でございますけども、
固定資産税による
標準宅地（三重県
不動産鑑定士協会へ委託）の
鑑定評価額は、
鑑定評価の際に参考とされますか。
どうぞ。
○参考人（
斧田正長君）
この３番つきましては、今は
ホームページ等でかなり情報公開がなされていることから、
固定資産税の
標準宅地の、これは正式に言いますと
鑑定評価額ではないんですけど、
標準価格というふうに言います。
標準価格というのが公表されております。それから、路線価が、その道路の前に敷かれているような場合は路線価も当然参考にいたします。
○委員長（
岩田佐俊君）
わかりました。
次に、第４項でございますけども、
鑑定評価の際、その土地の過去の
売買実例価格（過去５年程度）がある場合は参考とされますか。また、
売買実例がない場合は、
標準画地として数キロ離れた土地を２筆選定することはありますか。
○参考人（
斧田正長君）
これは、まず土地の
売買実例価格（過去５年程度）がある場合はということでなってるんですが、多分、私の
イメージでは、
対象地そのものであったり、それから対象地のその周辺での
取引事例というふうな
イメージだと思うんですけど、それがある場合は当然、参考にいたします。ただし、
市街化調整区域というのは、基本的には取引が非常に少ないところであります。ですので、これは実務的にはやむを得ないところなんですけれども、例えば
伊賀市内とかであれば
市街化調整区域の中は全域見ます。それから、非
線引き都市計画区域や
都市計画区域外でも参考になる事例は全部調べるということになりますので、基本的には
伊賀市内全域から広域的にとるというのが一般的ではないかというふうに考えられます。
それから、
売買実例がない場合、
標準画地として数キロ離れた土地を２筆選定することはありますかということなんですが、多分この
標準画地というのは
取引事例のことを
イメージされてるのではないかと思うんですけども、今申し上げたとおり、かなり遠方のところからやむを得ず採用せざるを得ないというケースはあろうかと思います。
○委員長（
岩田佐俊君）
ありがとうございます。
次に、第５項でございますけども、市道沿いに面した土地（823平方メートル）の
鑑定評価額は、その奥地も含めた全体面積（823平方メートルを含む全体で3,000平方メートル）も有効であると考えられますか。逆に、全体面積3,000平方メートルで
鑑定評価を依頼した場合は、823平方メートルよりも
鑑定評価額が下がる可能性はありますか。
どうぞ。
○参考人（
斧田正長君）
これは823平米で
鑑定評価額というのは、ちょっと多分１画地でということでなされたんではないかと思うんですけれども、例えば3,000平米あるということであれば、
画地規模が大きくなるということから、一般的には需要の減退というのが考えられます。例えば
イメージ的には、市街地の中で普通の
戸建て住宅地とかですと200平米とかぐらいの
戸建て住宅地があります。そういう場合ですと、一般のサラリーマンの方が買われるというような
イメージですので、需要者が非常に多いというのが一般的です。ところが、例えばそれがどんどんどんどん大きくなって3,000平米とか１万平米とかっていうふうになってきますと、基本的にはそこに一戸建てを建てるということはあり得ませんので、住宅地とかであれば買われるのは大体業者さんになってくる。
不動産会社あるいは
開発デベロッパさんというような感じの
イメージになります。
そうしますと、
不動産業者さんですとか
デベロッパさんの場合は、仕入れ値という
イメージになってきますので、どうしても安く買わないと採算が合わないということになります。利益を乗せないといけないということになりますので、当然、面積が大きくなればなるほど減価っていうのは当然必要になってくるかなという判断はあります。
ただ、例えば商業地とかは、これもちょっと一概に言えないとこもあるんですが、800平米ぐらいの土地の商業地ですと小さな店舗を建てて、
あと残り駐車場にしまして飲食店舗をやられるですとかいうケースで、
個人事業主さんですとか
中小企業の法人さんとかで、そういう需要というのが多分あると思います。それから、面積が大きくなってきますと、今度はまたちょっと変わってきまして、物販店みたいなもの。郊外にあります比較的交通量の多いところに置かれた
農業関係の肥料ですとか、そういう
資材関係をお売りになってらっしゃる物販店さんですとか、そういう
イメージをしていただければと思うんですけども、そういうような企業さんが出てくるというニーズもありますので、一概にちょっと商業地の場合ですと大きくなったというときに、果たして原価が大きく下げないといけないかっていうと、そうでもない。小さく済むというケースもありますし、場合によっては結構そこに需要がたくさん発生するというような場合ですと減価が余りないというケースもあろうかなというふうに思います。
以上です。
○委員長（
岩田佐俊君）
ありがとうございます。
次に第６項でございますけども、伊賀市における
土地利用条例の創設により、非
線引き都市計画区域となる前提で
鑑定評価をされている場合、
鑑定時点では
市街化調整区域であることから
市街化調整区域として鑑定した場合、
鑑定評価額にどのような影響がございますか。
どうぞ。
○参考人（
斧田正長君）
まず、
市街化調整区域の場合ですと、基本的には建設に関してはできないということになります。
開発許可がまず必要になってくるということから、当然、需要の減退が認められます。ですから、
市街化調整区域として評価された場合には、先ほど
ロードサイドのような店舗をつくるという場合は
開発許可が比較的おりやすいというのはありますけれども、基本的には
マイナス要因になってくるというふうにお考えいただいてよいかと思います。
非
線引き都市計画区域になるというのは、これは一応、平成30年４月２日から非
線引き都市計画区域になるということは今の段階ではわかっておりますけれども、いつの段階でそれが判明したか、確実性があったかということによっても変わってくるかと思います。確実にそれが移行するという段階であれば当然、建設の足かせがなくなりますので、比較的、建物が建てやすくなるということから、買いが入ってくるというケースはあろうかと思います。ただ、前々の段階、非
線引き都市計画区域にはなるといううわさはあるんだけれども、まだそれが確実じゃないという場合には、
鑑定評価上は基本的にはそれは余り見ないという考え方をいたします。そこら辺難しいんですけども、例えばよくあるのはリニアがやって来るといううわさで、思惑買いが入ってくるというケースもあります。ですんで、そういう場合ですとやはり地価が上がってくるというのもありますので、当然それは我々も気にするところではあります。
非
線引き都市計画区域と
市街化調整区域でどのぐらいの差があるっていうのは、これはかなり長期的なスパンで
売買実例ですとか売り
希望価格を把握しないとちょっとなかなか難しいところもあります。ですから、過去何年間から今現在に至るまで、それからここから先しばらくまでの間、どのぐらいの買いが旺盛になるか、需要があるかっていうのはかなり綿密に調べる必要があるかなというふうには感じます。
○委員長（
岩田佐俊君）
わかりました。
最後に第７項目ですが、登記簿上の地目は主に雑種地となっている場合、登記簿上の地目が宅地である場合と比較して、
鑑定評価額に違いが生じますか。また、現況として整地されていれば、
登記地目に関係なく同一の
鑑定評価額になりますか。
どうぞ。
○参考人（
斧田正長君）
雑種地というのは、
不動産登記法の宅地とか田とか畑とかいろんな地目というのが指定されているんですけども、それのどれにも当てはまらない土地ということで、やむを得ず雑種地というふうに置くというような
イメージなんです。
雑種地というのもいろいろありまして、本当に荒れてしまってるような、原野よりも深い、ひどいような雑種地もありますし、それから宅地同然の雑種地というのもあります。ですので、基本的な
イメージとしましては、造成費がかかなければ宅地として考えていただいて大丈夫という
イメージでございます。ですので、今現在、道路とその土地がほぼ同水準のレベルにある、
グラウンドレベルが同水準にある。地盤も軟弱ではない。普通に基礎をつくって建物を建てるということであれば、宅地として扱っていただいて、それは差し支えないなと思います。造成費が発生するという場合には、またちょっとそこら辺は考えないといけないという
イメージです。
○委員長（
岩田佐俊君）
一定御回答いただきまして、ありがとうございました。
それでは、委員の方から御発言がありましたら、お願いいたします。どうですか。委員の皆さんから御発言よろしくお願いしたいと思いますけど。
上田委員。
○委員（
上田宗久君）
今、御説明いただきまして、どうもありがとうございます。
今回のケースの場合、賃貸借の
不動産鑑定をされてないような気がするんですけども、現況この
不動産鑑定を
取得価格で、それも時差があって、平成23年の
神戸駅前の
鑑定価格で賃貸借の価格を出されたという当局の説明が随分と長い間ありましたもので、この賃貸借と
取得価格の鑑定の差、特殊なそれぞれの条件にもよると思うんですけども、当然この二通りの今、手法があるということなんで、この辺がどれぐらい違ってくるのか。このケースに合わせた具体的に変わってくるもんですか、どうか。まず、その点をお聞きしたいと思うんですけど。
○委員長（
岩田佐俊君）
斧田さん、どうぞ。
○参考人（
斧田正長君）
今のお話で行きますと、まず平成23年の価格を基準にされたということで、賃貸借が行われたのがそこから大体５、６年後になってるかと思います。そうしますと、当然その５、６年の間にどのぐらいの地価の差が発生するかというのは考えないといけません。ですので、伊賀市さんの場合ですと、一般的にはやはり
人口減少等がありまして、需要の減退というのがかなり著しいかなという
イメージがありますので、また
地価公示、
地価調査の地価の
下落変動率というのも毎年２、３％ぐらいずつはあるんではないかというふうに判断されますので、少なくとも５年、６年の間に十数％以上の下落はあるのかなというふうには考えられます。それは土地の価格ということです。
そうしますと、この平成23年から６年経過しているということから、一般的に
鑑定評価の中では、ときと場合にもよりますけれども、１つの目安として３年が目安かなっていう。大体、平成23年から３年間ぐらいでしたらさまざまな要因というのは変化しにくいかなっていう気はするんですけれども、それを越えてくると
景気変動も大分変わってきますし、現実的に平成23年度は2011年で大震災があったとになりますよね。大震災があってから１年半から２年後ぐらいからアベノミクスに変わってきたというような感じの
イメージですし、経済がまたそこで変わってきてるというのもありますので、６年ぐらい経過してますと、やはり当時とはちょっと大分変わってきてるのかなという
イメージもあります。ただし、土地の地価の下落というのは続いてるとは思うんですけども、もう一回やはり新たに調べ直して
鑑定評価書を取るなりやったほうがよかったのではないかなというのが
イメージです。
○委員長（
岩田佐俊君）
上田委員。
○委員（
上田宗久君）
行政のほうも当初は、土地区画整理事業として出発したわけです。
伊賀神戸駅前の阿保っていう駅があるんですけども、そこの駅前再開発が平成23年でしたわね。その当時の価格を
取得価格の鑑定に使った評価を適用したという御説明でした。だから、宅地開発、区画整理事業、それが以前には商社さんが持っておられたと思うんで、それをもう手放していったということ自体は、商社さんが区画整理事業というのはもうできないと見てとったかもわかりませんし、それは真意はわかりませんけども、随分とその辺について土地の下落なり、行政はそのまま平成23年の価格そのものを適用したと言うわけですけど、この６年間の差異っていうのは非常に十何％であるという推定ですけども、実際その適用について今後、問題となろうかと思うんですけども、その辺についてのもう少し詳しくまた御感想なりお聞き願えればありがたいと思いますけど。
○委員長（
岩田佐俊君）
斧田さん。
○参考人（
斧田正長君）
そうですね。基本的にはやはり先ほど申し上げたとおり、大分差はあるかなという
イメージがありますので、当然、平成23年当時、土地区画整理事業っていうのがあって、それが実際に当時はそれがうまく成功されるというような
イメージであれば当時の時点の価格っていうのはあると思いますけども、例えばそれば時間が経過することによってなくなってしまうというか、頓挫ではないんでしょうけども状況が変わってしまうというようなことになれば、当然その周辺の地域の状況というの変化してくるというようなことはあろうかと思いますので、当然それは差があってもおかしくはないかなという感じはいたします。
○委員長（
岩田佐俊君）
上田委員。
○委員（
上田宗久君）
それと賃貸借のほうに適用したということについては、これは全然別なもので、
取得価格の
不動産鑑定と不動産賃貸借の
鑑定評価とは全然違うものだという話も私ある人から聞いたんですけども、これってそもそも行政が
取得価格で鑑定したっちゅうことについての問題点っていうのは、先生のほうではどういう御見解お持ちですか。
○委員長（
岩田佐俊君）
斧田さん、どうぞ。
○参考人（
斧田正長君）
基本的には、平成23年当時の価格をもとにされたということで、私も新聞記事等のあれで見てますと、用地買収のものを使ったということで、土地の価格っていうのは変わらないですけども基本的には目的がまず異なっているということで、本来ならば地代が必要っていうことであれば地代の評価をやったほうがよかったのではないかなというふうには思います。
価格に対して、特に先ほどの積算法になりますけれども、土地の
基礎価格掛ける
期待利回りプラス
固定資産税というような感じから考えますと、
基礎価格の部分がこの額、用地買収のときの額を参考にした。そこから
期待利回りを掛けた。
期待利回りが一体どういうふうに算定されたかっていうのがちょっとそこら辺がわからないところになりますので、
鑑定評価をやる側の立場であればそういうものの資料というのは豊富に持っておりますので、そこら辺の数値とかっていうのは正確に出しやすい。そうしますと、やっぱり鑑定士のほうが正確な地代とか出せたんではないかなというふうには思います。
○委員長（
岩田佐俊君）
上田委員。
○委員（
上田宗久君）
最後にしときますけども、三重県でも
不動産鑑定士さんが数少ないって言われておりますけども、全国でも数少ないということで非常に専門職としては価値の高い先生方でございますけども、結局、鑑定士さんによって多少は違いがあるんですか。
○委員長（
岩田佐俊君）
斧田さん、どうぞ。
○参考人（
斧田正長君）
当然、鑑定士の判断というのがありますので、算出する価格というのにずれというのは生ずることはあります。
○委員長（
岩田佐俊君）
他にございませんか。
中谷委員。
○委員（
中谷一彦君）
ありがとうございます。
依頼目的の中で、
対象不動産は現在、
市街化調整区域に指定されているが、平成30年４月１日を非
線引き都市計画区域に変更される予定である。本評価は、変更された場合の適正な価格の参考として価格時点において非
線引き都市計画区域に変更されているものを想定し、その価格を求めるものを依頼目的にしてはるんですけども、これは29年11月16日に新たに
不動産鑑定をとった目的なんです。こういう目的で依頼されたものと今現有している賃貸借のものと、今、評価っていうのは当然変わりますよね。
○委員長（
岩田佐俊君）
斧田さん。
○参考人（
斧田正長君）
基本的には変わります。
○委員長（
岩田佐俊君）
中谷委員。
○委員（
中谷一彦君）
変わりますよね。ということは、こういうことを持ってきていること自体は、28年の時点での賃貸借の金額を出すのと全然関係ないものやというふうに理解したほうがいいですか。
○委員長（
岩田佐俊君）
斧田さん。
○参考人（
斧田正長君）
基本的には、賃貸借があった時点ということが平成28年の12月ごろになりますか。そうしますと、そのときに非
線引き都市計画区域に移行することが確実であったかどうかというのがまず１つ争点になろうかと思います。ですので、私が調べたところでは、条例の公布が昨年の９月で、多分、議会の議決がその直前だったのではないかと思いますので、少なくとも28年の12月段階では蓋然性が高まっているかというと、確実性の問題はちょっとなかなか難しいかなと。あくまでもうわさとか期待の段階になってたんではないかなというふうに思います。
29年11月時点で
鑑定評価書というのがありますので、この段階ですと議会ではもう既に議決されている。それから、条例も公布されて30年４月２日に非
線引き都市計画区域に移行するということが判明しておりますので、この条件というのはもう完全に行政が行うということを確実にしているということになりますので、条件を付するということは29年11月の段階だったら、それは可能になります。
○委員長（
岩田佐俊君）
中谷委員。
○委員（
中谷一彦君）
わかりました。ありがとうございます。
続いて、今、売買価格の参考にするっていうのは、一番肝心やとおっしゃっていただきました。市は、この土地が売られることがわかってました。売られたこと、売られた価格が知り得ることはできたんです、本来ならば、売られた人から聞けばよかったわけです。そしたら、その金額っていうのは大きく影響します。基本的には売った金額が決まっておりまして、2,200万という金額が決まっておりました。この場合に2,200万がわかっておれば当然、今、土地の
基礎価格いうのは2,200万というふうに理解するのが普通ですか、普通じゃないですか。
○委員長（
岩田佐俊君）
斧田さん。
○参考人（
斧田正長君）
2,200万というその売買価格は、当然その土地の対象地の取引ということになりますので、知り得れば参考にはいたします。ただ、その背後に隠れている事情っていうのがあろうかと思います。個人間の事情とかもありますし、それから法人間であれば法人間の事情というのがあります。例えばその土地をどうしても早く手放して現金化したいということであれば、かなり安くなってしまうというケースもありますし、それからもう絶対に売らない売り渋る、それでも買い手のほうがどうしても売ってほしいということであれば、買い手のほうもお金を積んでくるということで高くなってくる。いろんなこういう事情というがありますので、その事情が十分に把握できないとなかなかそれがもうありきっていうことにはならないのかなというふうには思います。
○委員長（
岩田佐俊君）
中谷委員。
○委員（
中谷一彦君）
ということになってくると、今、積算法を出すときに、
新規地代を算出するときの積算法の土地の
基礎価格っていうのは非常に難しいものになってくると思われるんです。その金額っていうのは、今申し上げてお話が出てました
固定資産税の評価額等々っていうのは市がずっと３年に一遍改定しながらずっと蓄積してきたものですよね。その分っていうのは本来ならば、大きく影響するんではないかなと私は思ってます。それを参考にすべきじゃなかったかなというのが思うんですけども、その部分と今、実際に
鑑定評価５、６年前のを持ってきてこれで正しいんだと言うのと、
固定資産税の評価額でこの土地の
基礎価格というのを算定するのと、どっちが正解やと思います。
○委員長（
岩田佐俊君）
斧田さん。
○参考人（
斧田正長君）
個別の価格の判断については、私も公の立場ではあるというのと、それから実際にこの価格を算出した
不動産鑑定士が説明責任を負うというものになりますので、ここではちょっと差し控えさせていただきたいと思います。
○委員長（
岩田佐俊君）
中谷委員。
○委員（
中谷一彦君）
この中で
期待利回りというのが書かれておるわけですけども、
期待利回りもやっぱり物すごい変化をするものなんですか。
○委員長（
岩田佐俊君）
はい、どうぞ。
○参考人（
斧田正長君）
期待利回りというのは、土地の価格に対してそれに対する地代になりますので、土地の価格が下落をずっと続けていく割には地代っていうのは余り大きな変化はいたしません。そうしますと、利回りというのは逆に言うとそれが少しずつ上がっていくということもあります。ですので、これも一概には言えません。本当に土地の価格が大きく上がったり下がったりというようなケースがありますと、やはりその利回りもかなり大きく変動するというケースもあり得ます。
○委員長（
岩田佐俊君）
中谷委員。
○委員（
中谷一彦君）
わかりました。ということは、
更地価格がどんどん下がってくれば、同じ地代であれば利回りが上がっていきますよねという理解のもとですよね。下がってくるんだから、
更地価格が。そういう理解のもとでよろしいですか。
○委員長（
岩田佐俊君）
どうぞ。
○参考人（
斧田正長君）
基本的には地代が変わらなければ、そういう
イメージになろうかなと思います。ただ、地代も当然そのまま同じっていうのが20年も30年も続くというわけではありませんので、例えば駅前のところで一番重要視されるっていうのは多分、駐車場であれば月決め駐車場の地代ですよね。お家賃ですとか。それから、時間貸し駐車場の１日当たりの駐車料金ですとか、そういうのは当然、見比べられるかなというふうに思います。ただし、
不動産鑑定評価基準上は、駐車場がここにも書いてあります最有効使用にはなりませんので、基本的には建物が建っているということを前提に判断いたします。ただし、価格算出上はやはり駐車場の収益力っていうのも、当然こういう場合は考えるかなというふうに思います。
○委員（
中谷一彦君）
わかりました。ありがとうございます。
○委員長（
岩田佐俊君）
いいですか。他にございませんか。
安本委員。
○委員（
安本美栄子君）
全くの素人ですので少し伺うんですけれども、借り手側はこれだけの土地、借りたらいいんですよって言われて、道路に面している土地を指定するということで、これだけだったら奥にも大きな土地があるので一緒に借りてくれないと困るよねというような話し合いの中で、だんだん金額が上がっていきますよね、その交渉をしているのについてね。全部ふさがるわけじゃなくして、道路に面したところ、奥に行けるような通路を残すというような条件をつけていろいろ議論をすればよかったんですけども、そういう議論もしないで先ほど申し上げたような状況の中で話をしていく。そしたら、後ろの借り手にとっては不用なんだけども、貸し手にとってはこの際、高く借りてもらうという、お互いに利害関係があるんですけれども、少々高くなっても後ろ側のこの土地も借りるというふうなことに結果的になるのは、これは
期待利回りというような形の中で算定されるということなんですか。解釈から行けば。
○委員長（
岩田佐俊君）
どうぞ。
○参考人（
斧田正長君）
まず、ここの部分については、やっぱり賃貸借というのは当事者間の借り主の貸し主の交渉というのことが重要視されてまいりますので、特に駐車場というのは借地借家法上の契約ではないんです。民法604条の契約の範疇に入るかなというふうに思います。ですので、建物が存在しているということであれば、その建物とそれから駐車場を用意するですとか、それである程度の範囲というのは決まってきて、借りたい側も大体の範囲これぐらいでいいですよ。貸し主もそうですかみたいな感じで行くかもしれませんけど、駐車場っていうふうに最初から決まってしまいますと、どこまでの範囲が必要なのかっていうのがお互いの交渉だけ、それ次第っていうところがありますので、一概にはちょっと
期待利回りの反映させるかどうかっていうのは、なかなかちょっと難しいのかなというふうには思います。
○委員長（
岩田佐俊君）
安本さん。
○委員（
安本美栄子君）
わかりました。何せ民間同士の交渉だったら、お互い利害関係を持っているから、それぞれ利害関係に基づいて交渉するんですけど、一方は行政ですから、自分のお金じゃないですから、ある意味。人さんの預かったお金ですから、少々高かろうが何しようが努力っていうのは一定のところでとめるような気がするっていうか、言ったら怒られますけどそういうような考え方っがありますので、問題は行政の人間であってもそういうふうな交渉がしっかりと相手とできるノウハウを持っているかどうかというところになるんですね。結果としてはね。
○委員長（
岩田佐俊君）
斧田さん。
○参考人（
斧田正長君）
基本的には交渉という、
賃貸借契約を結ぶということになりますから、当然その交渉能力というのは個人であろうが法人であろうが行政であろうが、それはもうやはりひとしくあるかなというふうに思います。
○委員長（
岩田佐俊君）
いいですか。他にございませんか。
田中委員。
○委員（田中覚君）
済みません。３点お教えください。
まず、
鑑定評価を行っていただく場合に公が依頼主、民間が依頼主という場合では、手法なり検討の深さ、広さというのには随分と変わる部分ってあるんですか。それとも公が依頼しようが民が依頼しようが、一定の手法を用いるということなんでしょうか。
○委員長（
岩田佐俊君）
斧田さん。
○参考人（
斧田正長君）
それに手法は全く差はございません。必ずひとしく資料の収集する範囲も同じようにやりますし、依頼者が変わるからといって全然これを省略するですとか、そういうことは絶対にあり得ません。
○委員長（
岩田佐俊君）
田中委員。
○委員（田中覚君）
今、積算法なり比準賃料の２つの指標が今お示しいただきました。こういう場合は両面から見たときにというふうなこと、もしくはこの場合はじゃあもう積算法が一番適切だな、この場合は比準法が一番適切だなというふうなことで見られるのか、幾つかの方式で当てはめたときに大体これが一番適正な価格じゃないかということをお求めになるんだろうか。どうなんですか、そのあたりは。
○委員長（
岩田佐俊君）
斧田さん。
○参考人（
斧田正長君）
これ積算法、
賃貸事例比較法というのは幾つかの手法がありまして、先ほど申し上げたとおり差が出るケースっていうのも多々あります。そうしますと資料の正確性ですとか信頼性ですとか、そういうものに基づくところ。それから、鑑定士の経験、判断に基づくところによって、この手法が一番説得力が高い、この手法はやはり想定事項が多いというふうに判断される場合にはやはり参考程度にとどめなければならないとかいうようなケースが出てくると思います。そうしますと単純に足して２で割るということではなくて、例えば積算法のほうが積み上げてきた根拠が非常に正確である、信頼性が高いというふうに判断すれば、これを採用するというケースもあります。逆に
賃貸事例比較法のほうで非常に類似した地代、適切な地代の収集ができて、比較も非常に正確にできたというふうに判断される場合には
賃貸事例比較法を重視するというようなケースもありまして、それは鑑定士の資料の収集能力、経験、判断、いろんなものが重なっていろんな判断がなされて最終的に決まるということではあります。
○委員長（
岩田佐俊君）
田中委員。
○委員（田中覚君）
先ほど手前どもの質問の中の４番のところでコメントいただきました調整区域の場合は全域から、つまり伊賀市の旧の上野市のエリアの中の調整区域、なるべく多くのサンプルを取って、事例が少ないので、神戸の当該地を見たときに、こういう感じかな、ああいう感じかなというふうなことを取られるのが通常だというふうなことを認識させていただいたんですが、改めてそれは間違いない話なんでしょうか。
○委員長（
岩田佐俊君）
斧田さん。
○参考人（
斧田正長君）
多数の事例を収集し比較検討するということが定められておりますので、もうとにかく事例が取集できる範囲はとにかくたくさん見るというのが原則でございます。
○委員長（
岩田佐俊君）
田中委員。
○委員（田中覚君）
済みません。最後に需要の減退、このことについて言葉の意味をもう少しお教えいただけませんか。ちょっと理解乏しかったので、済みません。
○委員長（
岩田佐俊君）
斧田さん。
○参考人（
斧田正長君）
需要の減退というのは、基本的には需要者さんがたくさんいればいるほど競争が激しくなってくるという
イメージです。逆に需要者さんがいなくなればいなくなるほど、その１人が価格決定権を握れるみたいな
イメージなんです。ですから、多ければ多いほどこの土地１個をめぐって入札みたいなもんです。もう本当にできる限り高いお金を出して買いたいというニーズが出てきます。東京都心ですとか、そういうのが実際に起こるところです。
ところが、ここの土地はあるんだけれども、買い手がほとんどいない。買い手がいないということは、もっと安くなるという
イメージなんです。ですから、そこら辺のところに需要の減退というのが発生してきますので、当然、先ほどの
画地規模の問題もありましたけれども、
画地規模が大きくなれば大きくなるほど需要者というのは当然減ってくるっていうのが一般的な
イメージですので、そこにやはり割引といいますか価格を下げてそれでも売却するという意思を行うというような
イメージでございます。
○委員長（
岩田佐俊君）
田中委員。
○委員（田中覚君）
最後に。
そのバックグラウンドの中には、例えば伊賀市の地価が下がってきていますよね。もしくは伊賀市の人口が何年に比べて何人、何年に比べて何人、減ってきてるよねというのも需要の減退につながる１つの要素。逆に人口がふえたり地価が上がってくると減退どころか競争数が増すというふうなことで、地価の変動率、価格が下がってきた、人口が少なくなってきたっちゅうことも十分に
鑑定評価の１つのポイントとしてはごらんいただいてるということで、理解させていただいてよろしいでしょうか。
○委員長（
岩田佐俊君）
斧田さん。
○参考人（
斧田正長君）
そのとおりでございます。人口の減少というのは当然、買い手が少なってくる１つの要因でもあります。それから、人口が減少することによって購買力とかも当然低くなりますので、商業地としても魅力が落ちてしまうというようなケースもあろうかと思います。ですから、そういうところは収集してきたいろんな資料がありますけれども、そういうところを全部総合的に判断いたしまして、
地価公示の価格、
地価調査の価格も当然、鑑定士は参考にしなければならないことなっておりますので、それが下落を続けてるということであれば、やはりそのことも十分に考慮しながら価格を判定するということをしております。
○委員（田中覚君）
ありがとうございます。
○委員長（
岩田佐俊君）
いいですか。他にございませんか。
市川委員。
○委員（
市川岳人君）
今の話の関連なんですけれども、この価格の下落、上昇、それの要因、需要減退というその要因に大きくかかわってくるような事例、ほかに例えばどういうものがあるのかであったり、これがやっぱり一番そういう指標としては見るべきところなんだっていうのは何なんですか。
○委員長（
岩田佐俊君）
どうぞ。
○参考人（
斧田正長君）
それは、住宅地ですとか商業地ですとか、いろいろ用途によっても大分変わってくるかなというのがあります。
例えば住宅用途であれば、まず買い手さんの収入ですとか、例えばサラリーマンの方が残業がふえる、あるいはボーナスがふえるということであれば購買力が増してきますので、ちょっと余裕が出てくる。それから、税制もあります。例えばマイホームとかですとマイホームローン減税ですとか、それから相続税の精算課税ですとか、親御さんとかおじいさんからお金を引っ張り出してきてそれを資金にして買えるとかっていう、そういうのも複雑に絡んで購買力が増してくるというケースもあります。当然、景気はもう十分大きく作用するところです。
商業地の場合ですと、やはりそこに店舗ですとか事業所を置く。その周りのところで当然、企業ですから収益をかせぐということをやりますけれども、その周りにどういう人たちがいるか、購買力がどのぐらいあるかによっても収益力っていうのは大きく変わってきますので、例えば本当に誰も人が住んでないようなところに店舗っていうのは絶対置きませんし、逆にその場所の背後のところに例えば大きな
住宅団地が開発されたということであれば、それに目をつけて店舗を設置するですとかいうようなニーズも出てきたりしますので、そのときそのときによって大きく住宅用途、商業用途、工業用途、いろいろありますけども、かなり変わってくるということはあります。
○委員長（
岩田佐俊君）
市川委員。
○委員（
市川岳人君）
ニーズによってそれぞれ違うっていうことですし、もう少し大きな意味で言えば
景気変動であったり、先ほど例で3.11であったりアベノミクスによる景気の景況感というはあるんだと思うんですけれども、伊賀市で言えば平成23年と平成28年から９年にかけて５年間でいえば、一番見るべきところは人口が一番わかりやすいところなんですか。
○委員長（
岩田佐俊君）
どうぞ。
○参考人（
斧田正長君）
人口だけではありませんけれども、典型的に出るのはやっぱり人口というのはあります。そうしますと、住宅地需要というのは当然減ってくるというケースもありますので、それを反映して
地価公示、
地価調査の価格っていうのは下落っていうもありますので、一概には言えませんけれども一般的にはそういうところがあるかな。購買力よりも増してやっぱりなかなか需要が景気の割にはなかなか復活しないっていうのも、いろいろな要因が重なるかなというふうに思います。
○委員長（
岩田佐俊君）
市川委員。
○委員（
市川岳人君）
済みません。おくれて来て、もしかしたらもう既に説明していただいてることかもしれないんですけども、先ほど雑種地含めてこの７番、地目の違いによってどれぐらいの
鑑定評価に違いがあるのかっていうふうなことで御説明いただいたわけなんですけれども、それの中で造成費がどれだけかかるかどうかっていうのが一番問題になりますということで、雑種地以外でも例えば田であったりそういったもの、それを要は雑種地にもいろいろあるということでしたけれども、それと同じような扱いでよろしいですか。その田を造成するに当たっての費用を土地
取得価格に乗っけるような、そういう
イメージで考えたらよろしいですか。
○委員長（
岩田佐俊君）
斧田さん。
○参考人（
斧田正長君）
例えば水田とかであれば、道路よりも大体水田というのは少し落ちてるというような感じで、しかも水がもう常時張られてる状態ですから軟弱になっているケースっていうのがあります。そうすうと地盤改良をまずやらないといけないとかいうケースもありますし、当然、土地の高さをフラットにしないといけませんので、その分の土砂搬入というのが必要になってきます。それから、それを埋め立ててきちんと圧接して基礎をきちんと固めるというようなことをやらないといけませんので、まず水田の価格、それに対するいろんな土砂搬入等の造成費用をオンし、当然それで
開発許可とかが必要であれば
開発許可に要する費用とかも発生するかと思いますけれども、そういうものを全部乗せて、今現在の宅地の価格になってくるというような
イメージです。
○委員長（
岩田佐俊君）
いいですか。他にございませんか。
○委員（
中谷一彦君）
ちょっとお金の話を聞かせてください。
不動産鑑定してもらうときに、大体賃貸借する場合、どんだけの事例を取らはるかはわかりませんけども、実際お幾らぐらいかかるのかなというのを、一応確認させていただきたいな。
○委員長（
岩田佐俊君）
斧田さん。
○参考人（
斧田正長君）
基本的には地代の評価を行うということは、ここに書いてますとおり、まず土地の
基礎価格を求めないといけないということから、上の更地の価格を求めるということをやってからの段階になってきます。そこからさらに
期待利回りの算定ですとか必要諸経費にて、それから
賃貸事例比較法の事例を収集しということになりますので、かなりオンされてくるというのが
イメージです。そうすると、やっぱり
更地価格で数十万かかるとすれば、それよりももっと大きい額になる。６けたの真ん中から後半とかぐらいにはなろうかな。
○委員（田中覚君）
７けたは行かないですか。
○参考人（
斧田正長君）
７けた行くケースもあるかと思います。ただ、大きい広いところですと、やはりそれなりの調査が必要になってくるというケースもありますので、７けたというケースもあるかなとは思います。ただ、それは鑑定士の幾らでやりますというのは自由競争でございますので、基本的には普通にやったら大体やっぱりそれぐらいの額はかかるっていうのはあります。
○委員長（
岩田佐俊君）
中谷委員。
○委員（
中谷一彦君）
ということは、大体７、80万ぐらいはかかるからというような
イメージでいいんですか。
○委員長（
岩田佐俊君）
斧田さん。
○参考人（
斧田正長君）
一概には言えませんけれども、多分御想像のとおりかなというふうには思います。
○委員長（
岩田佐俊君）
中谷委員。
○委員（
中谷一彦君）
ありがとうございます。なぜ聞いてるかといいますと、今後どういうふうなときに
鑑定評価を求めていくか、我々としても市民の代表としてどういうふうなことを確認していかなあかんかなということで聞かさせてもらってます。特にお金が高いからやめたのか、古い価格を持ってくることが適正やったんか、今、確認させていただいて、最後、確認しとかなあかんのは、新規の契約の比準賃料のことなんですけども、借地事例、この場合は駐車場として貸してました。ということは、今、伊賀市が参考にてるのはおおよそ100台であればどれだけの200円ぐらいの賃料で計算してます。しかしながら、場所的にそんなに変わらないところであっても、今言われた小さい50台までの駐車スペースのところできちっとしたとめれるのは一目瞭然でとめれる場所。そして今、3,000平米になると入り乱れた形で無理くり100台とめれますよというようなことを想定して参考にしてるんです、伊賀市は。普通こういう場合の賃料の収益の出し方です。それっていうのは、実際に変形した土地と、やっぱりフラットな正方形とか長方形とか全く違うと思うんです。収益を上げるのは。ただ無理くり、これとめれますから言うたとしても、なかなか行けないんじゃないかなと、それと比較するのは。それは正しい判断ですか。
○委員長（
岩田佐俊君）
どうぞ。
○参考人（
斧田正長君）
おっしゃるとおりだと思います。基本的には長方形で、駐車場で一番いいパターンは道路についてて細長い土地になってて、行き来のための通行する道路がなければないほど一番いいパターンなんです。逆に間口が狭くて中に入ってぐるぐるぐるぐる回ってとめないといけないというところですと、なかなか無駄なスペースが多くなるっていう感じがあります。ですから、大体そういう場合は土地をできる限りきれいな測量がなされた土地の図面を使って、何台の部分きちんととめれて、どれぐらいの幅で通行する、回遊する部分が必要なのかっていうのを入れて、できる限りその中で一番いいスペースのつくり方っていうのを判断して何台とめれるかっていうのを計算してカウントするというのが一般的かなというふうに思います。
ただ
鑑定評価基準上は、それは参考なんです。先ほどの
賃貸事例比較法の場合は、原則としては通常の建物賃貸借を想定してますので、建物の乗かってる土地の地代を見て比較するのが原則でございますので、駐車場の地代からもってくるというはあくまで参考になってます。もちろんそれは駐車場だからといって無視するっていうことはありませんけれども、基準上の判断としては基本的には建物を乗せるための土地の地代を比較してくるっていうのが原則です。ただし、それで期間ですとか、大抵、借地借家法上の借地権とか30年とかになりますので、その期間の差がありますので、１年で終わってしまう賃貸借と30年の地代っていうのは全然比較対象にならないというのもありますので、そういうところはちょっと十分に気をつけなければならないところではあります。
○委員長（
岩田佐俊君）
中谷委員。
○委員（
中谷一彦君）
ということになりますと、今、その所有者も駐車場として貸そうとしてましたという前提があって、その収益を確保するというために、我々市としては地代を出してるわけですけども、そうなってくると
収益分析法のほうがいいということですか。３番目の。
○委員長（
岩田佐俊君）
どうぞ。
○参考人（
斧田正長君）
そうですね。
収益分析法は基本的には賃貸以外の事業目的ということになりますので、企業経営を普通は想定します。ですから、駐車場でやってしまいますと循環論みたいなことを起こすんです。例えば月決め駐車場ってやった瞬間に１月当たりの賃料が１台当たり幾らっていうのが出てしまいますので、収益価格を求めるときの循環論を起こすということになるんです。そうすると、理論的に矛盾してしまうということになりかねないので、一応その算出は行うんですけれども、手法上の
鑑定評価基準上の話から行くと参考までにしか行かないのかなっていう感じです。厳密に適用しようとしますと、そういうふうになるのかなと思います。ちょっとこれは鑑定士によっても判断が分かれるところではあります。
○委員長（
岩田佐俊君）
中谷委員。
○委員（
中谷一彦君）
そうしたら、最終的にやっぱり積算法で求めるのが一番いいでしょということですよね。
○委員長（
岩田佐俊君）
どうぞ。
○参考人（
斧田正長君）
賃貸事例比較法ですと先ほど申し上げたとおり建物を乗せるための地代を比較するということと、それから積算であれば当然そのときの利回り、駐車場として使うのであれば建物を乗せるためのときの利回りとはまたちょっとずれは出てくるとは思いますけれども、基本的には利回りの判断によって周辺の駐車場で使われているということであればそのバランスを見ながら利回りの判断がなされるというふうになるのかなというふうには思います。
○委員長（
岩田佐俊君）
中谷委員。
○委員（
中谷一彦君）
最後に、市がやったやはり６年前の
鑑定評価を使っていること自体は、問題やねということですよね。実際には、３年以内のものでとるべきであったろうということが、今のお話の中ではわかってきました。実際にその部分が金額は今おっしゃられたように80万ぐらいかかるのをやっぱり無駄と思ったのかどうかはわかりませんけども、それはお話し合いの中できちっとした、もう少し下がった金額になったかもわからんということを考えると、今言うてる過去にあったからそれを使ったというのは、余りにも説明として受けがたいという認識になったんですけども、その辺は参考としてのお話を聞かさせてください。
○委員長（
岩田佐俊君）
斧田さん。
○参考人（
斧田正長君）
私が行政に対してどうのこうのと言う立場ではございませんので、一般的はやはり１回
鑑定評価書を取って大体３年間の間で１つのスパン。その間に価格の判断が必要であれば意見書という形で、その価格に対して時点修正を行って、特に地域的な大きな変動がない限りそういうことができるかなというふうには思いますけど、１つのスパンとしては３年というのが我々の中では目安というふうな感じではおります。
○委員長（
岩田佐俊君）
他にございませんか。
上田委員。
○委員（
上田宗久君）
ちょっと総合的なことでお聞きしますけども、当該地の土地には田とかいう地目があったんですけど、そんなんはもう一体的なものとしてまだ登記を変えてない雑種地なり変えてないだけで、別に同一ものとしてみなす評価でよろしいんですね。
○委員長（
岩田佐俊君）
どうぞ。
○参考人（
斧田正長君）
現況、水田ということであれば、基本的には宅地見込み地の水田という考え方になりますかね。やはり造成が必要になってきますので、その広さにもよります。本当に例えば住宅とか何か建物の土地がいっぱい並んでるところの中に１つだけが水田しかないとかいう場合であれば、造成が必要にな宅地というふうに考えます。ただ、ぽつぽつと点在してる程度のところで、後ろのほうにもう水田が広がっているということであれば、宅地に多分転換するであろうという見込みの土地という
イメージです。
○委員長（
岩田佐俊君）
上田委員。
○委員（
上田宗久君）
今の土地は一体の3,000平米の中に田という地目が存在しているわけで、一体ものとして田であろうが宅地であろうが、一体の評価としていいかどうかっていうことなんですけど。
○委員長（
岩田佐俊君）
どうぞ。
○参考人（
斧田正長君）
当時、例えば水田のまま残ってたということであれば、その
賃貸借契約の段階で賃貸人のほうで土砂をきちんと埋めて更地化して貸すのか、あるいはちょっとそういうことはないと思いますけど、そのまま現況有姿のまま借りて賃借人のほうで土砂を埋めるのかの契約がどういうふうになってるかですよね。ですから、賃貸時点のときに、もう土地が水田だったんだけどもそれを全部埋めてしまってた状態であれば宅地に近いものというふうに扱えますので、それはその宅地の土地の価格、宅地の地代になるかなというふうに思います。
○委員（
上田宗久君）
わかりました。
○委員長（
岩田佐俊君）
福田委員。
○副委員長（
福田香織君）
済みません。素人の質問で申しわけありません。
平成23年に行った
鑑定評価を６年経過後、参考にしたということで、それを用地買収の価格を参考にした。先生おっしゃってたように需要減退ともおっしゃってましたけど、人口の減少などの要因で。地価下落率が２から３％で、５年で１割程度低くなるというふうに考えられますよね。それで、平成28年の12月に賃貸契約時には
市街化調整区域だったということもありました。それから、先生おっしゃってたように商業地の場合は道路に面した土地が例え全体の数分の１でも奥地も含め全体借りる場合があるが、貸し主が全体を借りてもらわないと困るということで必要以上の面積まで借りることになったっていう、こういった事例の流れがあるんですけれども、民間と行政とのこの契約に、プロの目としてどのような印象を持たれたかっいうのは、ちょっと答えにくいかもわかりませんけど、お答えになれる範囲で。
それと、また民間と行政というか公が、こういったちゃんとした地代を出さずに契約をするというケースは全国的にもあるのかどうか、私はちょっとわからないので教えてもらえますか。
○委員長（
岩田佐俊君）
斧田さん。
○参考人（
斧田正長君）
まず、印象といたしましては、一般でも起こり得るかなっていうのはあります。やっぱり当事者間の事情というのはかなり大きいものがありますので、ここもついでにっていうケースっていうのは一般の民民のほうでもあるかなというふうに思います。どういう目的で借りるによってだと思いますけど、ただ貸し主のほうからごり押しするということはまずないだろうなというふうには思います。
それから、行政のほうで賃貸借するというケースでは、どうでしょうかね。私もちょっと知り得る限りでは、多分各行政によって対応はばらばらではないかなというふうに思います。実際に本当に地代の評価という形で
鑑定評価書取っているところもあるでしょうし、やはり今回のようなケースで土地の価格にここでいう
期待利回りを掛けるみたいな感じで処理をされてっていうケースもあるのかなとは思うんですが、そんなに我々のところでも賃貸借やるから評価やってくれっていうケースっていうのは、どちらかというと少ないのかなというふうには印象的には思いますけれども。
○委員長（
岩田佐俊君）
福田委員。
○副委員長（
福田香織君）
最後。
先生の印象では、この
賃貸借契約の金額は、やはりちょっと高いように思われますか。答えられないかもしれませんが。
○委員長（
岩田佐俊君）
斧田さん。
○参考人（
斧田正長君）
ちょっと公の立場として、それは差し控えさせていただきたいなと思います。
○委員長（
岩田佐俊君）
いいですか。他にございませんか。
ないようでしたら、私のほうから１点だけお願いします。
たくさんの事例を収集することでございましたけども、今回この土地は
市街化調整区域でございますやけんども、
市街化調整区域の事例も参考にされますか。
どうぞ。
○参考人（
斧田正長君）
基本的には
市街化調整区域であれば
市街化調整区域及び非
線引き都市計画区域、それから
都市計画区域外、全て広く見て収集いたします。
○委員長（
岩田佐俊君）
わかりました。
他にないようでございますので、参考人からの聞き取りを終了させていただきます。斧田さんにおかれましては、長時間ありがとうございました。御退席いただいて結構でございますので、ありがとうございました。
（参考人 退室）
○委員長（
岩田佐俊君）
10分ほど休憩させていただきます。
（午後 ３時１３分 休憩）
（午後 ３時２３分 再開）
○委員長（
岩田佐俊君）
それでは、済みません。休憩前に引き続きまして、会議を再開させていただきます。
続いて、第２項、その他を議題といたします。
次回に22日の証人尋問として中岡議員に出席要求をしましたが、お手元に配付いたしておりましたとおり、通院を理由として欠席の申し出がありました。これです。このことについて、事務局より説明を願います。
○事務局（
籔中議事課長）
ごらんのとおり申し出のほういただいておりまして、通院のために欠席ということでの申し出がございます。それで、御都合のいい日程はということでお聞かせをいただいておるんですけれども22日がだめということで、それからまた来週26日ぐらいにも通院に当たられるそうで、その後の状況でないとちょっとわからないというようなお返事をいただいております。
以上でございます。
○委員長（
岩田佐俊君）
別にどこ悪いとも言ってへんの。どこ悪いっちゅうの、病状は、例えば目とか。それは別に。
○委員（
安本美栄子君）
だから、これもっと詳細。
○委員長（
岩田佐俊君）
言うてくれてへんのかな。何も聞いてくれてへんの。
○事務局（
籔中議事課長）
一応、聞かせてはいただいてますけども。
○委員長（
岩田佐俊君）
個人情報でか。
○事務局（
籔中議事課長）
特にそういうことを言うなっていうことではないんですけど。
○委員長（
岩田佐俊君）
事務局は聞いてるねんや。どういうとこがどうなってるっちゅうことだけ。これって聞いたらあかんことかな。
○委員（
安本美栄子君）
そんなことない。出頭、出てくださいということやから、それやから病気なら病気で、それはそれでやむを得んねんで。せやけども、委員が直ちに承諾する内容としては乏しいやんか。だから、もう少し詳細を、何々のために何々県の何々医療機関、例えば目の医療機関とか鼻の医療機関とかへ行くとか言うたら、なるほどなってわかるけど、市外へ通院ってそんなんだけで、市外（県外）へ通院って、ほんなら奈良県ってそこやし、愛知県名古屋やったら。だから、やっぱりもう少しこういうふうなのは責めるわけじゃないけども、やっぱり具体的なものが必要やということを、別にそれは口外しません。委員会やから、それは。百条委員会やから。
○事務局（
籔中議事課長）
事務局で聞かせていただいてる範囲で、今申し上げさせていただきますと、どうも半身のしびれ的なものがあって。
○委員長（
岩田佐俊君）
目、違うの。目ではないの。
○事務局（
籔中議事課長）
目とかも調子悪いということをおっしゃってるんですけども。
○委員長（
岩田佐俊君）
下半身悪いんや。
○事務局（
籔中議事課長）
半身のしびれ的な、要は、早う見てもうたほうがええよというようなことも市内の病院では言われて、精密検査、具体的にどこが悪いのかっちゅうのはわかってないんですけど精密的な検査をしに、愛知県の藤田衛生病院。そちらのほうへ行かれるということで聞かせていただいております。
○委員（
安本美栄子君）
わかりました。
○委員（
市川岳人君）
診断書だけもらっといたらいいんでしょ。
○委員（
安本美栄子君）
それでええな。わかったわな。
○委員長（
岩田佐俊君）
22はペケやけども、23日の最終日はどう言うてくれてるんの。
○事務局（
籔中議事課長）
23日の最終日は、本会議には出席されるようでございます。ただその後、全員協議会があるんですけれども、それについてはちょっと欠席をさせていただきたいと。
○委員長（
岩田佐俊君）
そのときに、22日の病状っておかしな話やけど、どうでしたんかっていうぐらいはやっぱり聞いてもらわへんと、予定立たへん。23日来たらやで、中岡氏。
○事務局（
籔中議事課長）
そうですね。
○委員長（
岩田佐俊君）
そうやんかな。そのときに、当分都合、通院せなあかんとかやったら、また話変わってくるさかい、このまま彼を抜きで話を進めていくっちゅわけにはいかんのかな。ずっと出頭してくれしてくれって言って、通院や、病院やとか言われてずっと行ってしまったら、この委員会としてはていをなさへん。それ、どう思う、皆さん。
安本委員。
○委員（
安本美栄子君）
身体的な状況で病気と言われたら、それ以上のことは私らはやっぱり人道的にはできへんと思う。どこまでできるか、どこまで彼は来れるかというふうなことを彼に合わせるというのも１つの方法ですけれども、病気を理由に来れないというふうなことだったら、それはそれで結果的に私ら百条やっぱり当局のほうを重きに置いてるわけやから、中岡議員は次はもう議会内の中での政倫審というのが開かなければならない状況にあるから、体の調子悪いと言われたらそれ以上のことは言えへんのと違う。と、私は思う。そんな保障できへんもん。
○委員長（
岩田佐俊君）
中谷委員。
○委員（
中谷一彦君）
今回、22日に呼ぶというのは、中岡議員が今まで契約の内容についてかかわってないという答弁があって、東次長の話を聞かさせていただいても、その契約をされる以前に３つの条件については報告をし、それで了解をもらったということなんですよね。ということの、その真意だけを確認をするということになるわけですよね。それで、今までやったらしていないということは、これうその答弁をしたことになりますから、ということはもううその答弁をしたら我々百条委員会としては処罰の対象になるわね。それでいいんですかということが一番の主なんですよね。だから、22日に最終確認を行政のほうにさせてもらって、それ以降については文書で、これでいいんですよねと、うその答弁ですよねと、警察に言わんとあきませんねというふうなもので、我々はそれしか考えられへんの違います。来はらへんのやったら。僕はそのようにして、せやないと司法当局にゆだねんと無理な部分っていうのは何ぼ聞いてもわかりませんと言われたって、これどうしようもないので、それ以上は我々のできる範囲じゃない。
○委員長（
岩田佐俊君）
これどっちが正しいとか正しくないっちゅうことを、私らのこの委員会の中では決定できへんのやな、これ。司法当局でゆだねて、どちらがうそ言うてますんか、本当のことを言うてますんかって一応ゆだねへんことには、これわからへんわけやんな。だから、勝手に反対できへんかしらへんけど、要はせやけどもどっちか正しいかっていう判断をしてもらう機関や。一応、私らはゆだねなしゃあないわけやろ。せやんかな。だから、今のこのままやったら、ほんまにどっちが正しい、どっちがうそ言ってるって、一応、大体は言えるけども、確定的なことは言われへんやんか。だから、罰を与えるんやったら、それ相当のやっぱり機関を利用っちゃおかしいけどお願いしてせなしゃあないと思うさかい、今言うたように中岡さん出てくれへんのやったら、もうある程度のとこできちっとこのようにさせていただくっていうことでよろしいですかって、前もって、いきなり出すやないしに、まず紙で確認をさせてもうてしたらどうかなと思うねんけど、私は。それ以外はもうない違うんかと思うねんけども。
安本さん。
○委員（
安本美栄子君）
最終的に当局の人に来てもらって、当局として行政として何が悪いのかっていうことをやっぱり私らは通告しながら聞いていきたいと思います。それが要するに、法的に行政運営の中で逸脱してる部分、自分なりに数点ありますから、そういうふうなので結果を出して当局にはそれを。
中岡さんについては、中岡さんは今までいいかげんなうそを言うてたから、もう一回確認とらんなんので来れるのはいつなんやっていうようなことを最終的にし、それがうそやったら虚偽の報告って警察に告発するっていうのは、ちょっとまた別の問題になってくるわな。だから、まだ次、うち政倫審という議会内の議員を裁くところがあるわけや。百条では議員を裁けへんから。政倫審というところで議員を裁いていくというようなことがあるわけやから、次の段階あるけど、それまでにはやっぱり、あんた、いつ来れんねんやって言うて、そこを念押してやで、そんなんもう先々なってみなわからへんって言うよったら、一定の結果を出さなあかんし。
○委員長（
岩田佐俊君）
どうぞ、議事課長。
○事務局（
籔中議事課長）
先ほども申し上げましたが、まず22日病院へ行かれるということ。それから、26日に市民病院へもう一度行かれるということで、それからもう行かないというお返事はいただいてございませんでして、調整させてもらえるんやったら、その結果見てやなというようなことでございますので、またその後にいい日をっていうことを聞かせていただくことは可能かなというふうには思いますけれども、また病状の結果でというふうなことにもなる可能性もございます。そんな状況でございます。
○委員長（
岩田佐俊君）
中谷委員。
○委員（
中谷一彦君）
だから、来られへんのやったら文書で質問して回答もらうだけなんです、本来は。出頭して来はらへんっていうことであればですよ。文書で、今、項目が確定すると思うんです。22日に。問い合わせの中でずれてる部分ですよね。それを入院してるから来られへんのやったら文書出させてもうて、それを弁護士通じて回答もらうなりしてもうても。そっからですよ、それは違いますよということで我々理解できるんやったら、次、その間待っててもよろしいわな。ほったらかすっていうのは、余りにもちょっと不自然かな。もうこの分がわからへんから来てくださいって言うてるわけやから。それを22日に詰めた後で、決めさせてもらってもいいんじゃないですか。今、強い発言をしてしまいましたけども、実際には聞きよって疑問な点が、中岡さんとのずれですよね。答弁のずれの部分について、最終確認をする。それで、どうやったんですかということを確認させてもらえれば、23日にでももうて帰ってもうて。
○委員長（
岩田佐俊君）
本当は22日にそれを聞きたかった。
○委員（
中谷一彦君）
聞きたかったけど来はらへんと言うてはんねんから。
○委員長（
岩田佐俊君）
せやな。一遍ぐらいは、どっちみち来てもらわなあかんかわからんな。なるほどな。
○委員（
中谷一彦君）
３月中には１つ大きな終わりたいかなという気はしますけどね。ずるずる行くのも。
○委員長（
岩田佐俊君）
明後日、３人来てもうて、当局から。
あと、市長どないしますの、皆さん。
○委員（
安本美栄子君）
その中で聞いた後で。
○委員長（
岩田佐俊君）
その後で聞いて判断します。
○委員（
安本美栄子君）
だから、あの人たちはこれは自分らの判断でやったんか、山本さんはどの程度どんなことを市長から聞いて言うたんかというようなもっと確信を定めはった中で、じゃあ市長に来てもうて、後の人にそれどこまで言うたんややんかな。言うた人の聞いた人のそれがあるさかい。
○委員長（
岩田佐俊君）
せやな。22日の日は必ずきちっとそこのところを詰めて話しなあかんな。もうそんなに何回も来てもらわれへん人やさかいな。
どうぞ。
○委員（
安本美栄子君）
食い違った部分はわかりましたやんか、どの項目か。その食い違った部分を来た彼らに聞いてみるわけやから、せやからだんだん狭くなっていっているから、それを聞いた後、市長であったり中岡さんの部分とかいうふうに詰めていかな仕方ないわな。
○委員長（
岩田佐俊君）
ほしたら、とにかく中岡さんの件は23日か。
○事務局（
森本議事課主査）
来んねやけども、26日に市民病院行くので、その結果によってわからへんって言うてるので、26日以降にもう一遍聞かせてもらって、来れる日がございますかっちゅうことで、ほな29日に来れる、30日に来れるっていう話やったら、その日にもう一回やったらええし、いや、それもう全然わからへんねやって言うんやったら、文書で出したらええかなっていう気はすんねんけども、どうですか。
○委員長（
岩田佐俊君）
中谷委員。
○委員（
中谷一彦君）
最終的にはやっぱり市長の考え方を聞かなあかんわけやから、これやってきた中でですよ。我々がどうしてもおかしいですよねと、やってること自体が何項目かおかしいことがあるわけやから、市長には来てもらわなあかんわけです。その中で、中岡さんのずれてる部分っちゅうのは、それは後で解明してもええんですよ。けど市長の考え方は22日のときにもう日程を決めさせてもらうというか、３月中に市長のあいてる時間を埋めて、それにたまたま中岡さんが合えば来てもうたらいいんちゃいます。
○委員長（
岩田佐俊君）
市川委員。
○委員（
市川岳人君）
もし中岡さんが来られなかった場合、文書で回答を求めるっていうことなんですけど、こちらでいわゆる百条調査で証人として出廷いただく場合は、いろんな強制力というか、そういうのがありますけれど、文書っていうのはあくまで参考程度で任意で求めるっていうものなんですよね。ということは、僕は文書回答よりもやはりもう一度出頭していただく線を探っていったほうがいいんじゃないのかなと思うんですけど。
○委員長（
岩田佐俊君）
課長。
○事務局（
籔中議事課長）
今、
市川委員のほうが御指摘のありましたとおり、ちょっと具体的に何っていうのはお示しできないんですけれども、確か文献によっては、やはり宣誓を行って証言した事実ということが確たるものになりますので、文書ですとただのやりとりになってしまいますので、その辺のところはちょっと乏しいのかなというふうに思います。
○委員長（
岩田佐俊君）
そうなんや。そしたら、彼は頑として、病気、病気、病気、病気って延ばしてきたってしゃあないわな。
○事務局（
森本議事課主査）
その話あったように、市長のほうを先呼んでええって言うんやったら、もう中岡さんは４月入ろうが５月入ろうが呼んだらええん違うんかなっていう。そんなんずっと病気で入院するわけでもないさかい、通院やさかい。入院なら出てこれへんけども、通院ので毎日通院するわけでもないやろうというわけで、あいてる日を選んでやっていくんやったら可能かな。
○委員長（
岩田佐俊君）
安本委員。
○委員（
安本美栄子君）
そもそも百条委員会って中岡さんは二元代表の議会側の人間やから、議会側が処罰っていうんか、こんな悪い言葉やけど、対応することが幾らでもできるわけやんか。せやから、なるべくこの百条の中であんたが言うてるうそやし間違ってるし、どっちがほんまやっていうことをしっかりと確認をしたいというふうなことやから、とことんとことん。文書って原則はこんなん来るまで、ずっともうこれからあの人は病気で、病気でって言うてやで、何カ月も何カ月も欠席っていうふうな手法とられたら困る最悪の場合であって、それはもう原則来てもらうんだから、ちょっとそれはこっち側の人間やから、最終的に来るまで仕方ないわな。
○委員長（
岩田佐俊君）
田中委員。
○委員（田中覚君）
本来は議会の人間ですから自分の身の潔白をちゃんと説明して、こうです、ああですって堂々と言わなあかんのです。それが、でも前提が病気ですから、やっぱりこれは重きを置いて。早く身の潔白を証明してよっていう話でしょ。
○委員長（
岩田佐俊君）
そうそう。
○委員（田中覚君）
それと政倫審はちゃうのです。
○委員長（
岩田佐俊君）
そしたら、ほかに御意見ある。
（「なし」と呼ぶ者あり）
○委員長（
岩田佐俊君）
中岡さんのことはそういうことで、今言ったようにじわじわとやらせてもうて、26日には意向を聞いてもうて、よろしい。何かあった、意見。
○事務局（
籔中議事課長）
26にまた最終確認をさせていただきたいと思います。
○委員長（
岩田佐俊君）
また、それで寄らなあかんさかい。こっちもやで、話によったらな。
そしたら、とにかく明後日、22日、３人の方にきちっとまた最後の詰めの話ですので、皆さん方そのつもりで一つ取り組んでもらえたらと思います。よろしくお願いします。
どうぞ。
○事務局（
籔中議事課長）
今回、行政職員の方、秘書課の山本次長、それから宮崎部長、それから中岡さん御本人と東次長の食い違いといいますか、当事者を呼んでというようなことのお話があったと思うんですけど、東次長も中岡さん以外の３名ということで来ていただくということでよろしいですか。
○委員長（
岩田佐俊君）
そうやったやんな。そうです。
○事務局（
籔中議事課長）
はい。ありがとうございます。
○委員長（
岩田佐俊君）
ということで、他にございますか。
田中委員。
○委員（田中覚君）
今までの会議録、議事録、できてるところまでで結構なんですけども、改めて明後日の委員会までに頂戴することっていうのは可能でしょうか。
○委員長（
岩田佐俊君）
どうですか。できる。できてるところまででいいんやけど。
○事務局（
籔中議事課長）
ようけあるんですけど。
○委員（田中覚君）
いいんですよ。できてるとこまでで。
○委員長（
岩田佐俊君）
できてるところまで。
○事務局（
森本議事課主査）
22日に欲しいですか。
○委員（田中覚君）
欲しい。
○事務局（
森本議事課主査）
見るときに。わかりました。
○委員長（
岩田佐俊君）
何とかできてるとこまでお願いして。
○事務局（
森本議事課主査）
委員だけ集まって日決めたりしてるのありますやろ。あんなんよろしいやろ。証人とか参考人を呼んだんだけ。
○委員長（
岩田佐俊君）
そうそう。
○事務局（
森本議事課主査）
総務委員会の分だけ。所管事務調査。
○委員（田中覚君）
最初の。
○事務局（
森本議事課主査）
それはできてます。それも出します。
○委員長（
岩田佐俊君）
じゃあ、そういうことでよろしいですか。
○事務局（
籔中議事課長）
22日にお手元に配付させていただける。
○委員長（
岩田佐俊君）
できてるところまで。
○委員（
市川岳人君）
事前にメールとかで送っていただければ、一番ありがたい。
○事務局（
森本議事課主査）
メールは無理です。
○委員（
市川岳人君）
もうでも明後日なんで無理でしょ。
○委員（
安本美栄子君）
こんなのそのとき見てたら。
○委員（
市川岳人君）
だから、事前が一番ありがたいんですよね。あるに越したことないんですから。
○委員（田中覚君）
ＰＤＦで結構ですよ。
○委員（
市川岳人君）
メールなりデータでもらえたら一番いい。
○事務局（
森本議事課主査）
そしたら、送ります。
○事務局（
籔中議事課長）
委員の皆さんにメールで。
○委員（
市川岳人君）
できてるまでの部分だけで。
○委員長（
岩田佐俊君）
そういうことでしてもらえいますので、送ってもらいますので。
これをもってバス待機場特別調査委員会を閉会します。ありがとうございました。
（午後 ３時４３分 閉会）...