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1. 海老名市議会 2017-12-18
   平成２９年１２月　総合まちづくり特別委員会−12月18日-01号

   
   取得元: 海老名市議会公式サイト
   最終取得日: 2021-08-07
   平成２９年１２月　総合まちづくり特別委員会−12月18日-01号平成２９年１２月　総合まちづくり特別委員会 総合まちづくり特別委員会会議録 １．日時　　平成29年12月18日（月）午前９時開議 ２．場所　　第１委員会室 ３．出席委員　　８名 　　　　　　　　◎志　野　誠　也　　○市　川　洋　一　　　藤　澤　菊　枝 　　　　　　　　　山　口　良　樹　　　福　地　　　茂　　　宇田川　　　希 　　　　　　　　　相　原　志　穂　　　吉　田　みな子 ４．欠席委員　　なし ５．出席議員　　なし ６．説明員　　８名 　　　　　　　　まちづくり部長　　　武石　昌明　　　同部次長　　　　　　平本　和彦 　　　　　　　　都市計画課長　　　　江下　裕隆　　　同課開発指導担当課長 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　佐藤　秀之 　　　　　　　　同課都市政策係長　　今井　康生　　　同課都市政策係主査　左藤　文子
   　　　　　　　　同課都市政策係主査　見冨　基裕　　　同課開発指導係主任主事 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　伊藤　　誠 ７．委員外議員　　なし ８．傍聴者　　(1)議　員　なし 　　　　　　　(2)その他　２名 ９．事務局　　３名 　　　　　　　　議事調査係長　　　　武井　慶博　　　主査　　　　　　　　青柳　貴子 　　　　　　　　主事　　　　　　　　伊藤　　穣 10．付議事件　　１．議案第60号　海老名市住みよいまちづくり条例の制定について 　　　　　　　　２．議案第65号　海老名市都市計画審議会条例の一部改正について 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（以上平成29年11月29日付託） 　　　　　　　　３．その他 11．会議の状況　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（午前９時開議） ○委員長　ただいまの出席委員は８名であります。定足数に達し、会議は成立いたしましたので、これより総合まちづくり特別委員会を開きます。 　本日審査いただく案件はお手元に配付のとおりでありますので、ご了承願います。 　お諮りいたします。本委員会を傍聴したい旨の申し出がありました。これを許可することにご異議ありませんか。 　　　　　　　　　　　　　　　 （「異議なし」と呼ぶ者あり） ○委員長　ご異議なしと認めます。よって傍聴を許可することにいたします。 　暫時休憩といたします。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　 午前９時１分休憩 　　　　　　　　　　　　　　　　　　 午前９時２分再開 ○委員長　休憩前に引き続き会議を開きます。 　これより日程に入ります。 　初めに、日程第１　議案第60号　海老名市住みよいまちづくり条例の制定についてを議題といたします。 　本件は、平成29年12月11日に審査を行い、継続審査となっています。 　最初に、前回審査した部分についての質疑に入ります。質疑のある方はどうぞ。 　　　　　　　　　　　　　　　　 （「なし」と呼ぶ者あり） ○委員長　質疑もないようですので、質疑を終結したいと思いますが、これにご異議ありませんか。 　　　　　　　　　　　　　　　 （「異議なし」と呼ぶ者あり） ○委員長　ご異議なしと認めます。よって質疑を終結いたします。 　次に、第４章、地域へ配慮するまちづくり（地域配慮部分）の審査に入りたいと思います。 　概略等について都市計画課長。 ◎都市計画課長　それでは、Ａ３判の概要イメージですと真ん中になります。ポイント２、「３.地域配慮」につきましてご説明をさせていただきたいと思います。説明資料では12ページになります。そちらをごらんいただければと思います。条例の第４章、地域へ配慮するまちづくり、第１節開発事業による地域とまちづくりへの配慮及び第２節大規模土地取引行為の届出等につきましてご説明をいたします。対象条文は条例第28条から第32条までとなってございます。 　まず、第１節開発事業による地域とまちづくりへの配慮ですけれども、これは、事業者が行うべきまちづくりへの配慮について規定をしてございます。第28条では、地域への配慮といたしまして、事業者が「既存の良好な住環境、景観及び自然環境の保全及び形成に努めなければならない」という倫理規定を設けております。 　また、第29条では、まちづくりへの配慮といたしまして、事業者に対しまして３点ほど規定を設けさせていただいております。１点目、都市計画法により定められた用途地域の特性に応じた土地利用に努めること、２点目、土地区画整理促進区域内で開発事業を行う場合は、大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法、いわゆる大都市法に基づいた住宅地の供給と良好な住宅街区の整備を行うこと、３点目としまして、本条例で定めます開発事業の手続、基準等に従い開発事業を行うことを規定しております。 　第30条では、事業区域の面積が5000平米以上となる戸建て住宅の宅地開発事業を行う場合は、開発事業者に対しまして、都市計画法に基づきます地区計画制度または建築基準法に基づきます建築協定制度の活用に努めることということを規定してございます。あわせて、この２つの制度を活用する場合は、その事業区域で戸建て住宅を購入される方へ、その内容を十分に周知することを規定しております。 　この地域とまちづくりへの配慮に係る規定を事業者に対しまして設けた理由といたしましては、開発事業当初、開発事業直前に、その既存の住環境ですとか、計画しているまちづくりに対しまして、その後の開発事業によってマイナスの影響を及ぼすことがないようにするためということがまず１点ございます。 　２点目としまして、良好なまちづくりを進めるためには、事業者が大都市法などの法令ですとか、本条例で規定しておりますまちづくりの計画の趣旨を配慮した上で開発事業を行うことが必要であるということ。 　３点目、地区計画ですとか建築協定制度を導入することで、長期的な住環境の保全が担保されるということを考えたためでございます。将来、人口減少が進んでいった場合、開発を行うことにより人が集まることがまちの活性化につながるという反面、土地に対する需要と供給のバランスが、例えば土地の供給過多となった場合、良好な住環境が維持できなくなることも懸念されております。その場合であっても、事業者として、地域とまちづくりへの配慮をしていただくということを規定したものでございます。 　続きまして、第２節大規模土地取引行為の届出等でございます。 　条例第31条では、対価が伴う契約による5000平米以上の土地に関する所有権の移転を行う場合は、その契約の３カ月前までに市に届け出を行うことを規定してございます。その届け出がなされたときは、市はその契約の当事者と土地利用に関する協議を求めることができること、また、必要に応じまして、市の都市計画審議会の意見を聞くことができることを条例第32条で規定してございます。 　資料の3)になるのですけれども、「国が定める土地取引時に行わなければならない手続きとの比較」としまして、本条例で定める大規模土地取引行為との比較を表で示させていただきました。例示させていただきました国の手続は、国土利用計画法と公有地の拡大の推進に関する法律、いわゆる公拡法の２点を示させていただきました。この２つの法律なのですけれども、大規模な土地取引を行う際に届け出が義務化されているものでございます。 　まず、届け出の違いなのですけれども、国土利用計画法では契約締結日から２週間以内、契約の事後に行うことになります。その規模は、市街化区域では2000平米以上、市街化調整区域では5000平米以上となりまして、届け出提出者は権利取得者（買い主）となります。届け出後の対応なのですけれども、これは市で届け出を受理した後に県へ送付されて、審査がなされます。県では、利用目的ですとか、土地の利用に関する計画に適合していない場合は、利用目的の変更勧告ですとか助言といった指導を行うこととなってございます。続きまして、公拡法では契約予定日の３週間前までですので、事前に行うこととなっておりまして、都市計画施設等の土地取引は省略させていただきますけれども、その規模は市街化区域の5000平米以上でありまして、届け出提出者は土地を譲渡しようとする者（売り主）となります。このように、大規模な土地取引につきましては、その届け出時期等が法律で定められております。 　しかし、本条例で規定を設けた理由は、特に公拡法における契約予定日の３週間前までの事前届け出時点において仮に行政指導を行おうとしましても、既に土地利用計画が決まっている場合が多いです。それが市のまちづくり計画に沿っていない場合であったとしても、その時点ですと、なかなか行政指導が行えない、後手になってしまうことがございます。また、事業者が土地を購入する際に開発計画ですとか構想を考える時点、段階で、本市のまちづくりですとか開発に対する考え方を示す必要があると考えました。そのため、本条例では、公拡法の手続による前、計画や事前調査段階のレベルにおいて届け出をしていただくこと、その時期を３カ月前ということにしました。また、その届け出提出者は、譲渡しようとする者以外に購入しようとする者も対象としてございます。この手続をしていただくことで、購入者が計画しております土地利用に係る情報を事前に把握することができる。そうすることで行政指導等を早期に行うことができる、また、事業者にとっても計画内容について事前協議を行うことができることになりますので、お互いに良好なまちづくりを進めていくことができるものと考えてございます。 　雑駁ではございますが、以上で説明を終わらせていただきます。 ○委員長　説明が終わりました。 　これより質疑に入ります。質疑のある方はどうぞ。 ◆藤澤菊枝　委員　１点目、議案書28ページ、条例第31条について質疑させていただきます。第31条の大規模土地取引行為の届出等を対価が伴う契約としていられるのですが、贈与や、そしてまた、相続に対しては該当しないのでしょうか。 ◎都市計画課長　対価が伴う契約という条件をうたっておりますので、例えば贈与とか相続というのは対価が伴う契約行為とみなされるものではないものです。逆に言うと、無償によるものであれば該当しないものと判断してございます。 ◆藤澤菊枝　委員　わかりました。 　２点目、第31条のことなのですが、土地取引の届け出と同じような条例で定めている自治体はほかにはあるのでしょうか。あるならば、その自治体とその違いを教えていただければと思います。 ◎都市計画課長　近隣市になりますけれども、平塚市ですと面積要件を5000平米としております。ただ、市街化調整区域は3000平米という規定が追加で入ってございます。それが海老名市とは違うところでございます。 　あとは、東京都になりますけれども、杉並区とかですと面積要件は5000平米と同じなのですが、一方で、買い主ではなくて、売り主のみが届け出をする。海老名は売り主と買い主それぞれわかった段階で届け出をとしているのですけれども、杉並区は売り主のみの届け出としてございます。届け出の期間というのがあるのですけれども、私どもは３カ月前としてございますが、平塚市は基本は６カ月前としてございます。ただ、それが困難である場合は３カ月前というただし書きの規定をつくってございます。 　あとは、県内ですと逗子市で、特徴があるのですけれども、ある程度区域を限定してございまして、その中での届け出は６カ月前、海老名市は市域全域で判断しているところがございますけれども、逗子市はある程度区域を限定した中での届け出があった場合ということで、そういった区域条件を設定してございます。 　あとは、東京都内の事例になりますけれども、例えば杉並区ですとか、武蔵野市、小平市は全て３カ月前までと規定してございます。 ◆藤澤菊枝　委員　わかりました。やはり余り長くないほうがということで、３カ月とした意味がわかりました。いつの間にか話がなくなってしまったらあれですので、３カ月前ぐらいという規定としたのはよくわかりました。 　３点目、また第31条なのですが、土地取引の届け出の後、第32条で「市長は、……契約当事者に対して土地利用に関する協議を求めることができる」としていますが、どのような協議を想定していらっしゃるのでしょうか。 ◎都市計画課長　例えばどのような開発の構想を持っていらっしゃるか、計画を持っていらっしゃるか、そういったところをお話しいただくことによって、それが市のまちづくり全体の方針ですとか計画に及ぼす影響等を協議できればと思っております。例えば開発が及ぼす周辺地区への配慮はどういったことを考えていますかですとか、都市整備、道路関係ですとか公園というのはどういった考えを持って開発していくのか。そういったところは当然開発の協議になれば具体的には出てくるのですけれども、事前に私どもとして情報を得ることができれば、事前にまた相談できると考えてございます。そういったところを調整したいと思ってございます。 ◆藤澤菊枝　委員　わかりました。よろしくお願いします。 　これで結構です。終わります。 ◆宇田川希　委員　１点目、議案書27ページの条例第30条第１項で事業区域の面積が5000平方メートル以上ということで、開発事業を行うときには地区計画または建築協定の案の作成に努めていくようにとあるのですが、まず初めに、5000平方メートル以上とした理由について伺います。 ◎都市計画課長　先ほども例示をさせていただきましたが、大都市法というものがございます。この大都市法は、大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法ということで、その名のとおり、住宅を供給するための法律になってございます。その中で法律上、大都市の区画整理の促進区域というのは5000平米以上と規定してございますので、その基準と同等レベルで住宅開発をしてくださいという意味を込めまして、5000平米以上と規定させていただきました。 ◆宇田川希　委員　わかりました。２点目、ここにも書いていますように地区計画と建築協定というものがありまして、これまで市内の宅地開発の事業で導入している事例がありましたら、参考までにお聞かせください。 ◎都市計画課長　地区計画は住居系ですね。地区計画というのは市内にいろいろございます。その中で住居系における開発行為でやっているものは２地区ほどございまして、下今泉一丁目と、今お話ししたように土地区画整理の促進区域、柏ケ谷の瀧ノ本地区にございます。そういったところで事例がございます。建築協定も住宅系の開発行為によるものが３地区ございまして、名鉄海老名緑苑、国分北三丁目にございます。あとは三井不動産海老名住宅地、国分南三丁目にございます。もう１つ、名鉄海老名緑苑（２次地区）、同じく国分北三丁目で建築協定を結んでございます。 ◆宇田川希　委員　理解いたしました。 　次に、根本的な、基本的な話になると思うのですけれども、今ご説明いただいて、地区計画と建築協定というのがあります。これではもととなる法律が違うと思うのです。都市計画法だったり、建築基準法だったり、あると思うのですけれども、定めるまでの手続だったり、制度導入後の管理というものに違いがあると思うのですけれども、その辺についてお伺いいたします。 ◎都市政策係長　建築協定と地区計画の違いにつきましては、今、委員もおっしゃられたように根拠法がまず、建築協定は建築基準法、地区計画は都市計画法になります。定められる内容も多少違っておりまして、地区計画につきましては都市計画法で定められる内容が限定列記されているところがございます。代表的なものを言いますと、建築の用途、敷地の面積、建築物の建ぺい率、容積率、高さ、外壁の後退距離等々ございまして、いわゆるできる範囲が定まっております。建築協定におきましては、地区計画以外に敷地の分割の禁止であったりとか建物の階数といった、もう少し具体的に踏み込んだ部分まで規定できるようになっております。 　この設定において、まず建築協定につきましては、建築協定を定める区域を海老名市が条例で位置づけ、告示した上で、その協定の内容については神奈川県が審査して認可する形になります。また、地区計画につきましては都市計画法で都市計画手続を踏んで手続を行うという形になるのですが、この手続の中でおおむねその期間も変わってきます。建築協定におきましては、地域でいろいろとご議論された後、市の手続に入ってからの手続は約４カ月ぐらいを目安に考えております。一方で、地区計画につきましては、地元調整等を終わった上で都市計画の手続を踏んで、最速で６カ月ぐらい。そういった手続のスケジュール感もちょっと違ってくるかと思います。 　最後に、地区計画、建築協定の審査等、今後の運用、運営についてなのですが、建築協定につきましては、基本的にはその地域の方たちでつくった基準でございまして、審査も地域の方、特に協定区域内で審査委員みたいなものを選定していただいて、その方が審査するような形になります。地区計画につきましては、都市計画の手続で海老名市に届け出を出す形で適合審査をする形になります。 ◆宇田川希　委員　詳しく説明していただいたのでわかりました。 　３点目、地区計画のところなのですけれども、先ほども地区計画の中で柏ケ谷瀧ノ本と下今泉一丁目地区の話がありました。柏ケ谷瀧ノ本地区の話がありましたので、先日、経済建設常任委員会の報告でも説明があったのですが、こちらにも条例第30条第２項のところであります。ここが柏ケ谷土地区画整理促進区域内での開発事業について規定しているということだと思うのですが、許可基準の見直しの関係で今後支障となってくることはあるのか、その辺について伺います。 ◎都市政策係長　今回、経済建設常任委員会で報告させていただいた柏ケ谷土地区画整理促進区域の内容、具体的には、例えば地区内の幹線道路の整備するべき幅員については６メートルでございます。また、住宅を設置する場合の１区画の最低敷地面積は100平米と設定されております。こういった内容と今回の本条例の内容、今後開発行為に関する技術基準のご説明をさせていただくことになるかと思うのですが、その内容とは整合を持っておりますので、今後の運用の中で支障となるようなことは考えてございません。 ◆宇田川希　委員　わかりました。結構です。 ◆吉田みな子　委員　１点目、地域へ配慮するまちづくりということなのですけれども、これまでも地域に配慮してこられていると思うのです。条例化をすることで位置づけとしてはっきりしたのかなと思うのですけれども、じゃ、今まで地域に配慮する取り決めというものがどういうところに位置づけられていたというか、要綱があったのか、どうなのかということと、条例化をすることでより強化されている点などがありましたらお願いします。 ◎都市計画課長　地域への配慮は、今までは当然開発の指導要綱に基づきまして調整しております。その中では地元の三役の方、自治会長とか、農業委員ですとか、そういった方々への説明もございますし、周辺の方への説明会というものもやっていらっしゃる。ただ、それが要綱の中での手続というところでちょっと弱い部分もあったかもしれませんけれども、そういった配慮をしていただくということは、当然こちらからお願いしているところでございます。今回これを条例化することによりまして、ある程度議員の皆様の審議を経て、こういった特別委員会でやっていただけることで条例化するということは、明文化されるという１点強いものであるのかなと思ってございます。 　強化したところ、当然開発事業者に対してというところがございますので、今後、開発事業に関係する説明をさせていただく中でも、ある程度基準というものを示していく条例にしてございますので、そういったところで対応していると考えてございます。 ◆吉田みな子　委員　２点目、先ほども建築協定と地区計画のご説明をいただいたのですけれども、私も浜田町と国分北三丁目の緑苑は何となくわかって、国分南三丁目の三井不動産がどこか、申しわけないのですけれども、ちょっとわからないなと思っているのですけれども、国分北三丁目、浜田町も、もう40年ぐらい前に開発された場所だと思うのです。多分面積も広いのかなとは思うのです。あそこ一帯で開発したところで建築協定を結んでいるのではないだろうかと思うのですけれども、今、海老名で建築協定を結んでいる３カ所の面積がどのぐらいなのかということ。 ３点目、5000平米ということでミニ開発というのですか。そういう小さい区域の開発でも、一定決めましょうねという意思表示を条例で示しているのかなと思うのです。実際に上今泉三丁目とか、一、二丁目とかは、昔は家が少なくて、斜面にたくさん家ができることで割と冠水するということも住民の方から聞いているので、そういう意味では一定、小さい区画でも取り決めをすることで住環境が守れるのだろうなとは思うのです。でも、建築協定を結ぶというと、昔ほど区画を大きく、家もなかなか建てられない状況の中でどこまで効果といいますか、事業者側も建築協定を結ぶことでインセンティブが働いていくのかなというのはあるのですけれども、そのあたりの考え方というのですか。5000平米で条文化することで期待できることはどういうことがあるのか、そのあたりを教えていただけますか。 ◎都市計画課長　先ほど建築協定を結んでいるのは３地区とご説明したのですが、建築協定そのものは市内に８地区ございます。ただ、開発行為に基づいて建築協定を結んでいるという、住宅を絡んで開発をやっているものが３地区ということで、開発の手法によって、例えば土地区画整理事業とかを行って建築協定を結ぶというものもございますので、今のところの３地区は住宅の開発行為によってというところでご説明させていただきますと、例えば名鉄海老名緑苑は１次と２次とに分かれていまして、合わせますと大体15ヘクタールほどになります。三井不動産海老名住宅は約2.1ヘクタールです。そのくらいの面積になりますので、私どもが考えています5000平米以上というよりは、大分大規模な開発になるかと思います。 　３点目の建築協定をつくることによる効果があるのかというか、私どもとして考えるメリットなのですけれども、確かに海老名では昭和50年代が一番こういった建築協定を結ぶ時期、多いときでございました。それはある程度の区画を確保するという条件がございまして、それで良好な住環境を保とうというところがあるのですけれども、ただ、これもその当時の開発、郊外に広い土地を持ちたいという方々の要望もあったと考えてございます。それが今とどうかというふうになりますと、やはり建物というか、住宅に対するニーズというものも当然変わってくると思いますので、建築協定というのはその中に住まわれる方々が皆さんでご判断してできるものですので、そこは柔軟に考えていただいたらいいのかなと思ってございます。 　ただ、私どもとしては、5000平米以上というのはミニ開発というよりか、一定の規模の開発になりますので、そこである程度ルールをつくっていただくことによって、当初に住まわれる方、その後に入ってこられる方もそこを守っていただくことができるのが建築協定ですので、そういったところで良好な住環境を確保してほしいという希望から5000平米以上ということで、できることによって十分効果はあるものではないかと考えてございます。 ◆吉田みな子　委員　４点目、周知方法についてお聞きしたいのですけれども、これまでの建築協定を結んでいるところの周知方法がどうだったのかということと、明文化することで市として周知のかかわりといいますか、そういったものが今後変わってくるのかどうか。なかなか見えないというか、条文化されることでの市のかかわりについてお聞かせいただけますか。 ◎都市計画課長　周知方法、建築協定という制度は、その地区の方々が申請をされて、認可権者は神奈川県でありますので、県に提出していただくというふうになります。それは条例ができ上がったとしても、手続上は特段変わるものではございませんので、開発業者ですとか、そこに住まわれる方が、例えば土地の売買とか建物の売買をした際には、私どもの窓口でここは建築協定があることをお示しして、そこには建築協定の委員がちゃんといらっしゃいますので、委員会等も設置されている、組織上はでき上がっているものになりますので、そういった方々にちゃんと連絡をしていただいて、その方々が審査するような流れになりますので、私どもとしてはそれを案内するということになるかと思います。 ◎まちづくり部次長　若干補足説明させていただきます。 　まず、建築協定に限ってお話しさせていただきますと、まず、開発事業者が開発をするとき。開発ですから、当然事業者は１人になりますので、その時点で建築協定をやる場合には俗に言われている１人建築協定で、それは開発事業者が建築協定の内容を当然行政側と整理して決めて、それで神奈川県に認可申請をして認可をいただくという形になります。開発事業者は今度はそれを分譲するような形になりますので、分譲時に購入する方に対して重要事項説明の中で、この地区はこういう建築協定を定めておりますから、こういうルールにのっとっていただきたいということを購入者の方に周知するという形になります。 　最初に分譲したときにお住まいになった方が処分をされて、出ていかれる。そうなりますと、当然後から購入されて住まわれる方は最初の経緯がわからない。そういう場合は当然不動産取引の中で、不動産取引を行う事業者が重要事項の説明の中で、この地区はこういうことを定めていますからルールにのっとってくださいというふうな説明をするようになります。じゃ、一番最初の開発をやろうという事業者への指導というのは当然条例でうたっていますので、市のほうが窓口でさせていただくという形になります。 ◆吉田みな子　委員　わかりました。 　５点目、第31条と第32条の大規模土地取引行為の届出等のことなのですけれども、要は条例で定めているけれども、義務ではないという理解なのですね。公拡法と国土利用計画法、参考のものは義務ということでしなければならないものだと思うのですけれども、もちろん３カ月前にして、行政指導等々を行っていきたいよということもよくわかるのですけれども、実際のところで罰則規定もないですし、義務化でもないので、なかなか強制力も働いてこないかなというのが実態かなと思うのです。なので、まず、事業者がちゃんと３カ月前に市に言ってねということがどこまで周知できるかなということはすごくポイントになってくるのではないかなと思いますし、市が捕捉するというのですか。開発しそうだといったら、やっぱり出向いていくことも必要になってくるかなとも思うのです。条例をつくることと市の姿勢も示しているので、つくるのであれば実効力のあるものになっていってほしいなと思うのですが、そのあたりはいかがお考えなのでしょうか。 ◎都市計画課長　確かに委員おっしゃられるとおり、これは強制力がないものでございます。私どもとしましては、事前相談というのは、業者は割と窓口にお越しになることが多いです。例えば5000平米以上という土地になりますと、ある程度、準備、計画からご相談というふうにお越しになられる業者も多いものですので、そういった場合、今後、４月１日以降はこういった条例をつくっていきますということを今のうちからご説明させていただく。あとはホームページ、手引書等、今後整理して周知を図っていきたいと思っておりますので、その中でできる限り私どももそういった情報をなるべくとっていけるような体制づくりはしていきたいと思っています。ぜひそういったところで実効力につなげていきたいと思っております。 ◆吉田みな子　委員　わかりました。 　６点目、面積の部分で、土地の取引――済みません。取引なのか、届け出なのか、いろいろあったので、練馬区は2000平米だったのではないかなと思ったのですけれども、5000平米よりももう少し狭い範囲で届け出等をしてもらうというお考えはなかったのでしょうか。 ◎まちづくり部次長　今回、こういう形で5000平米と整理させていただくに当たりまして、都市計画審議会の専門部会の中でもいろいろご議論いただいております。やはりその根拠となるもの、近傍の事例を参考に、先ほど都市計画課長がお話しさせていただいたとおり、例えば平塚市は5000平米、実は鎌倉市も5000平米なのです。ただいま練馬区の話をされたと思うのですけれども、やはり都内と神奈川県内とでは、それぞれ不動産の価値、価格も違いがあるかなと思いまして、近隣事例を参考の１つにさせていただいています。また、国土利用計画法なんかの届け出も5000平米というのがありますので、そういった意味から5000平米という形で、最終的に都市計画審議会の方からもいろいろご意見をいただいた中で整理させていただいたところでございます。 ◆吉田みな子　委員　わかりました。住んでいると、5000平米、3000平米、2000平米ということがぴんと来ない部分もあるのですけれども、住んでいる人にとっては、大きな開発よりは、なるべく小さい開発の中からも住環境を守ってほしいなという思いもあると思うので、条例に書いてはありながらも、引き続き地域に配慮するように指導等も行ってほしいなと思います。 ◆相原志穂　委員　１点だけお伺いをしたいのですけれども、第31条にあると思うのですけれども、契約予定日の３カ月前までに届け出をというところで、売り主側からしたら、いろいろ状況もあると思うのです。すぐに売りたい状況もあると思うところで、先ほどいろいろな参考事例で６カ月というところもあったのですけれども、きちんと開発事業者が３カ月も協議して、指導されている中で、ここの土地ではうまくいかないなと思って撤退するケースもあると思うのですけれども、売り主側からとったら、土地を早目に売りたいという話になると、３カ月も待たされたあげくに、話がなくなってしまうというのはすごく重いことになってくるのではないかなと思うのですけれども、そのあたりは、逆に売り主側から市に、こんなことになってどうしてくれるのだみたいな話になったときに、市としてはどのようなフォローができますか。 ◎まちづくり部次長　例えば5000平米の土地取引となりますと、基本的には、やはり一個人の方が5000平米所有していて処分するというケースは、当市の場合、非常に少ないのかな。例えばこれが地方に行きますと、１人の地主で山林を5000平米持っているというのはざらにいらっしゃるケースがあるかと思うのですけれども、当市に当てはめると、まずそういうのは非常に少ないのかな。むしろこれは企業が、例えばまとまった一団の土地を5000平米以上持っていて、それを処分されるということを前提に制度設計はしています。市内では今いろいろ大規模な開発、委員の皆さんもご存じかと思うのですけれども、その土地を処分するということは、当然その周辺に与える影響が大きいということになりますから、あらかじめその計画が、固まる前に指導する上では、この後、ご審議いただく特定開発事業の構想届も３カ月にしているのですけれども、計画が固まる３カ月というのは最低限必要ではないかなという中での議論で３カ月とさせていただいています。委員から事例として６カ月と出ましたけれども、都市計画審議会の審議の中ではその３カ月というのもちょっと短過ぎるのではないかというご意見をいただく委員もいらっしゃったのです。よその自治体が６カ月としている以上は、やはり６カ月に合わせるべきではないかというのもあったのですけれども、一方では、長きにわたって契約行為をとめなければいけないということに対してのマイナス面から、結局落ちつくところで３カ月としてまとめさせていただきました。ですから、今後そういう中で、例えば処分をされる方からいろいろな問題があるのであれば、いずれの機会に見直しなりは当然やらなければいけないのかなとは思っています。 ◆相原志穂　委員　６カ月とか、ほかの参考の市で今までで問題があったというケースは、今のところ情報としては上がっていないということでよろしいですか。 ◎都市計画課長　特に問題は、私どもでは把握はしてございません。 ◆相原志穂　委員　それなら少し安心したのですけれども、先ほども、もし何か問題が生じたときには見直しも検討するというお話もありましたので、そのあたりで調整をしていただければと思いますし、柔軟に対応していただければと思いますので、よろしくお願いします。 　ありがとうございます。 ◆市川洋一　委員　今までも大規模取引に対して幾つか質疑が投げかけられているのですが、２つほどお聞きしたいなと思います。
   　１点目は5000平米ということで、これの市としてできる範囲というのは助言と指導というふうになっているわけです。この助言、指導というのはどのようなことを期待されているのか。先ほども拘束力はないという話だったのですが、そこら辺はどのように考えておられるのか。それと、どんな書式、書類でやられるのかな。単なる口頭だけ、対面での話なのか、それとも何か、どのようなことを考えておられるのか、お聞きしたいなと思います。 ◎まちづくり部次長　現在も、例えばある一定規模以上の面積で開発をやろうという事業者。当然土地取引の売買情報を踏まえてなのですけれども、そのときに、それぞれの所管する窓口に事前に調査に来るのです。当然その調査は、例えばそこで事業を行うに当たってどういう負担が出てくるのか。例えば道路の問題とか、公園、緑地の問題とか、下水道で規模が大きくなると遊水池も必要になってくる場合もあるので、そういうものを事前に確認した上で、じゃ、土地取引をしよう、その後、開発しようという形になるのですけれども、今まで窓口で、口頭でやっていたものを、そういう形ではなくて、事前にきちんとそういう前提の取引をやるのだという届け出をしていただこうというのが今回の制度の趣旨といいますか、やり方なのです。そこで初めて事業者は、例えば道路をこれだけ広げなければいけないとか、これはちょっとリスクが大き過ぎるなというところで、取引を手控えるということもあるかと思います。ですから、常日ごろ窓口でやっている相談業務を書類にして、きちんと形にして残していきたいと考えての制度設計でございます。ですから、指導、助言についても、場合によっては口頭で協議させていただく場合がありますし、必要に応じては任意の書式、書面で出していただくことも当然あるかと思います。 大規模土地取引行為の届け出承認なのですけれども、表紙がありまして、それにつける資料なのですけれども、その土地の位置図と公図と全部事項証明書の写し、場合によってはそれ以外に市長が必要と認めたものということで、規則案第41条で整理させていただいています。ですから、例えばこういう開発をしているから、計画をしているから、じゃ、開発の概要図みたいなものをつけろというところまでは特に要求していないところでございます。 ◆市川洋一　委員　わかりました。ある程度は、まだ基本構想も固まっていない、大まかな用地を買いたいのだけれどもという届け出のもとに、どんなあれをつくるのだというのをヒアリング等でまず聞きながら、お互いの書類、書面で各関係部課との基本的なあれをすり合わせていくというようなこと。その中でここはこうではないかとかというのは具体的にはできないのでしょうけれども、６メーター道路をつくれとか、してもらいたいとか、そのようなものを指導するということでよろしいということですね。わかりました。 　２点目、5000平米というと相当大きな面積なのですけれども、これは２つのパターンがあるかと思うのです。１つは、既存に業者が確保しているものを転用して売ってしまうみたいなことがあるかと思うし、小さい、個人が幾つか持っておられるものを個々に業者が買っていくときはひっかからないというか、届け出は不要であると。その後、業者がまとまった土地を建築なり開発しようというケースというのをどのように考えるかという２つのパターンがあるのだけれども、後者は防止できないのかなと思うのです。要は昔よくあった、地上げ屋が買いあさるみたいなことですよね。そのようなことはひっかからないわけですね。そこら辺の見解をお願いしたいなと思うのです。 ◎まちづくり部次長　今回、当市の場合は、届け出をする人を売る人もしくは買う人ということで整理させていただいています。例えば売る人が1000平米とか、500平米とか、その程度持っていて連担している場合は、売る人は当然5000平米に該当しない。ところが、買う人がそういう土地をまとめて、集約して5000平米になるとなると、むしろ買う人が届け出ていただくようになるかと思います。期間を３カ月という形でセットした以上は、例えばある業者が買って、転がして、すぐに処分することができなくなるのです。契約予定日の３カ月前に届け出をしなければいけなくなってしまうので。ですから、悪い言い方をすると土地転がしというのをこういった制度で防いでいきたいなという趣旨もあるということでご理解いただきたいと思います。 ◆市川洋一　委員　要は買い集めというのも１つの範囲に入りますというふうなことですね。わかりました。 ◆山口良樹　委員　墓地等の経営の許可等に関する条例の周知範囲はたしか50メートルではなかったですか。今現在の墓地等の経営の許可等に関する条例、50メートルではないですか。110メートルにはしていないはずだよ。 ○委員長　暫時休憩といたします。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　 午前９時53分休憩 　　　　　　　　　　　　　　　　　　 午前９時55分再開 ○委員長　休憩前に引き続き会議を開きます。 ◎まちづくり部次長　110メーターの周知範囲と墓地等の経営の許可等に関する条例との関係でございますけれども、基本的には、墓地等の経営の許可等に関する条例施行規則第８条の中で、今回の場合、周知というよりも、墓地等の設置場所の基準の中で、一定の要件を満たすものについては水平距離110メートルをとることという形で決めております。今回、定めようとしている海老名市住みよいまちづくり条例は、特に対象物の離隔については、遊技場とラブホテルについては建築等抑制区域で定めておりますけれども、それ以外の施設についてはあくまでも周知範囲、この中に土地を持っている方、お住まいの方について周知してくださいという規定でございまして、墓地に限定して、例えばその範囲内に墓地をつくってはいけませんという決まりではございません。 ◆山口良樹　委員　周知ということであれば、110メートルでも、200メートルでもいいのでしょうけれども、いずれにしても、条例とか法律というのは、あくまでも拘束力があって、初めて制度として成り立つのです。今回の条例案の中には努力義務、要するに努めてくださいよというのがほとんどなのだよね。例えば開発行為の5000平米といっても、5000平米を超えてしまうと義務づけられて、いろいろと手続が面倒くさい。じゃ、2500平米、2500平米に分けて、２期にして、その規制を免れようという業者も出てきたりするから、これは一概に何とも言えないのですけれども、やはり何かを目指すものであれば、条例として何かを規制する、あるいは拘束力を持って制限するということであれば、やはりそれなりの哲学と合理性というものがあって、そこに拘束力があって初めて生かされてくるので、努力しなさいよと言ったら、じゃ、俺は努力しないよで済んでしまうような条例というのは余り意味がないのです。しかし、理想として掲げることは決して悪いことではない。いいことなので、ぜひその辺のところは、行政として構えをきちんとしてもらわないと、努めてくださいよでは非常に曖昧になってしまう。曖昧な条例をつくる必要はない。条例をつくる以上は、それに基づいた哲学と、合理性と、妥当性と、正当性とを全部兼ね備えて、きちんとした拘束力を持った条例をつくるのが本来の務めではないかなと思いますけれども、その辺、どうお考えになられますか。 ○委員長　山口委員に申し上げます。本日はできれば地域へ配慮するまちづくり（地域配慮部分）での審査でお願いしたいと思いますが、一応答弁はお願いしたいと思います。（山口委員「それが一番大事なのだよ。それが問題なのだから」と呼ぶ）ただ、私も委員長として努力義務としてお願いしているところでもございますので、答弁をお願いいたします。 ◎まちづくり部次長　先ほども大規模土地取引の３カ月前、5000平米、どちらかというと、罰則がないという趣旨と同じご質疑と捉えているのですけれども、今回の条例を制定するに当たって、１つは、罰則については過料で済む行政罰と警察に告訴できる刑事罰という形であるのですけれども、何分にも、やはりベースとなっているのが開発指導要綱という流れと、当市が開発の許可権限を持っていないのと、特定行政庁になっていないという趣旨で、今回の場合には行政罰で整理させていただいているところでございます。先ほども届け出をするしないというのがあったのですけれども、仮に開発が住宅の分譲という形で考えた場合、今これだけ不動産市場の競争力が強いところといいますか、それだけ魅力がないと、幾ら資産価値が上がっているとはいえ、売れない時代かと思います。当然事業者側にとってはいろいろ付加価値をつけて、新しい住宅を分譲しているというのが実態だと思います。例えば省エネ型の住宅であるとか、防災機能を充実しているとか、そういったものは通常の建築基準法以上のものであります。今回の取引行為もきちんとそういった手続をやっている事業者なのか、やっていない事業者なのかというのも、購入者にとってみれば企業が持つコンプライアンスというものを整理する上での１つの判断材料になるのではないかなと考えています。ですから、確かに罰はないとは言いつつも、結局こういう制度にのっとってきちんと行政指導を受けている、受けていないによって、やはりその次にどのような評価を受けているのかなというところを私どもは考えての制度ということでご理解いただきたいと思います。 ○委員長　ほかに。 　　　　　　　　　　　　　　　　 （「なし」と呼ぶ者あり） ○委員長　ほかに質疑もないようですので、質疑を終結したいと思いますが、これにご異議ありませんか。 　　　　　　　　　　　　　　　 （「異議なし」と呼ぶ者あり） ○委員長　ご異議なしと認めます。よって質疑を終結いたします。 　お諮りいたします。本日の会議はこの程度にとどめ、散会としたいと思いますが、これにご異議ありませんか。 　　　　　　　　　　　　　　　 （「異議なし」と呼ぶ者あり） ○委員長　ご異議なしと認めます。よって本日はこれにて散会といたします。 　なお、次の総合まちづくり特別委員会は平成30年１月11日（木）午前９時から開きますので、所定の時刻までに第１委員会室にご参集くださいますようお願いいたします。 　なお、招集通知は出しませんので、よろしくご了承願います。本日は大変お疲れさまでした。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 （午前10時４分散会）...