札幌市議会 2019-12-09 令和 元年（常任）経済観光委員会−12月09日-記録
また、ＭＩＣＥ施設の周辺の土地価格につきましても、近年、地価公示や都道府県地価調査価格、路線価が大きく上昇している状況にございます。 これらを踏まえまして算出された従前資産評価額については、妥当なものと認識しております。なお、最終的な取得額は権利変換計画の認可などを経て確定する予定でございまして、その際に、再度、従前資産の評価を行うこととなってございます。
また、ＭＩＣＥ施設の周辺の土地価格につきましても、近年、地価公示や都道府県地価調査価格、路線価が大きく上昇している状況にございます。 これらを踏まえまして算出された従前資産評価額については、妥当なものと認識しております。なお、最終的な取得額は権利変換計画の認可などを経て確定する予定でございまして、その際に、再度、従前資産の評価を行うこととなってございます。
また、貸し付けによる分譲単価への影響でありますが、分譲単価につきましては、国土交通省の公示価格、北海道の地価調査価格、不動産鑑定の評価などを勘案して決定しておりますことから、貸し付けの有無にかかわらず、同一の分譲価格となります。
また、分譲価格につきましては、都市計画の用途地域や国土交通省の公示価格、北海道の地価調査価格、不動産鑑定の評価などを総合的に勘案し決定しております。
次に、公共用地の取得についてでありますけれども、まず地価公示法に基づいて国が毎年、１月１日時点における標準地の正常な価格を公表する地価公示価格、また国土利用計画法施行令に基づきまして、北海道が毎年７月１日時点における基準地の正常な価格を公表する地価調査価格、さらに町が定める固定資産税路線価、ほか近隣の取り引き事例、それからまた不動産鑑定士による鑑定価格などを参考にしながら、これら総合的に勘案した中で
北広島団地内の実勢価格が分譲価格の半分になった場合の調定額についてでありますが、実勢価格には売手・買手の思惑により、売り急ぎ、買い進み等の特殊事情によるものであり、固定資産評価額は、地価公示価格及び地価調査価格に基づき評価をしております。
２点目は、先月、地価調査価格が公表されましたが、引き続き下落傾向が続いております。土地の鑑定をして最低落札価格を決める、そして、公募がない場合、また土地の鑑定をした場合は最低落札価格の設定が下がることになるわけでございまして、当初よりも低い額で落札をせざるを得ないというケースが出てきているわけでございます。
次に、バス路線が減少されたことによる地価公示への影響でありますが、北海道地価調査価格につきましては、不動産鑑定士が現地を調査し、最新の取引事例や土地からの収益の見通し、土地の形状や法令の制限、周辺の土地利用の現況、道路の広さなど、数十項目にわたり分析し、評価を行うこととしております。
しかし，札幌市が平成15年度に売却を予定している土地調べ，これはことしの２月に文書質問で回答を得ておりますけれども，これによりますと，近傍同種の地価公示価格，または地価調査価格の参考価格，これを基礎に計算いたしますと，総額35億3，600万円余になります。12億1,900万円も安い価格で売却が予定されていることになりますけれども，なぜ，こんな価格で売却することになったのか。
道は去る９月19日に、本年７月１日現在の地価調査価格を発表しました。この調査によりますと、帯広市内の住宅地は平均1.7％と、小幅な下落でありますが、しかし商業地区は平均で7.2％と、10年連続の下落となり、特に中心商店街では最高20％の下落となり、10年前の３分の１、４分の１と報じられたところであります。
道は去る９月19日に、本年７月１日現在の地価調査価格を発表しました。この調査によりますと、帯広市内の住宅地は平均1.7％と、小幅な下落でありますが、しかし商業地区は平均で7.2％と、10年連続の下落となり、特に中心商店街では最高20％の下落となり、10年前の３分の１、４分の１と報じられたところであります。
これによりますと，平成８年１月１日から平成９年７月１日までの地価の変動状況を，都道府県地価調査価格及び不動産鑑定士による鑑定評価等を活用して，その価格を把握した上で，用途地区等を基本に地域を区分して修正率を定め，平成10年度の価格を求めるものとされております。したがって，この価格と９年度の価格を比較いたしまして，９年度の価格を下回る場合におきましては修正をするということになっております。
これは道の地価調査価格でございますが、泉沢１００７番の３９に基準地がございまして、これは平米当たり１万４,３００円でございます。これにつきましても、先ほど申しましたような標準化補正とか地域格差補正を行いましたところ、これとの比較では１万９,７００円というふうな数字が出てきます。
この価格につきましては，ご承知のように，国の公示価格あるいは道の地価調査価格というのがございます。そのほかに売買実例等もございます。 したがいまして，私どもといたしましては，これらの地区あるいは状況等を勘案いたしまして，総合的に検討させていただいて，取得すべき価格を内部決定して，地主さんに当たるということにしております。
それから，代替地の取得あるいは処分のときの価格の決定でございますが，まず代替地を取得する場合の価格設定の考え方につきましては，本市が公共事業の用地を取得する場合と同様に，その評価に当たりましては，まず，取得時点で当該地の近傍類似地点の取引価格，国の地価公示価格，北海道の地価調査価格，それから当該地に接面いたします相続税あるいは固定資産税の路線価格，さらには不動産鑑定士によります鑑定価格など，これらをもとに
そこで，国土法の届出などにかかわります価格審査は，地価公示ですとか地価調査価格を基準といたしまして，届出にかかわります標準値と比較を行うとともに，周辺の地価動向を調査をいたしたり，それから届出時点までの価格変動，こんな要因も加味をいたしまして当該土地の適当な価格を求めた上で，届出価格がこの価格に対しまして著しく適正を欠く場合には引下げ指導を行なっております。
まず一つは，３年の評価替えの結果でありますけれども，調査基準日というのは，元年の７月になっているわけでございまして，この時期は本市においても地価高騰というか，この辺の影響が非常に若しかったんではないか，上昇の影響があったんではないかというような思いをするわけでありますけれども，地価公示価格及び地価調査価格の上昇割合と比較してどのような状況になっているのか，お伺いをしたい。
また，不動産業界では，札幌市が毎年発表されている国土庁の地価公示価格と北海道の地価調査価格でありますが，この価格は，標準的な宅地を基準とした基準地の価格であって，その基準地の価格をベースに価格を審査・指導をしているところであります。現実の問題として，届け対象外の監視区域外では，監視区域内よりも高目な土地取引が行われたり，監視区域の内側では，地価の逆転現象が進むなど，不公平感があるとの声があります。