札幌市議会 2024-04-02 令和 ６年（常任）財政市民委員会−04月02日-記録
土地の取引価格の指標となります地価公示価格につきましては、札幌市内では、住宅地における１平方メートル当たりの価格の平均はこの３年間で約34％上昇しておりまして、商業地につきましては約27％上昇しているところでございます。 また、地価公示価格の７割を目途に定めることとされております宅地の固定資産評価額につきましても、同様にこの３年間の伸び率を見ますと、約26％上昇している状況となっております。
土地の取引価格の指標となります地価公示価格につきましては、札幌市内では、住宅地における１平方メートル当たりの価格の平均はこの３年間で約34％上昇しておりまして、商業地につきましては約27％上昇しているところでございます。 また、地価公示価格の７割を目途に定めることとされております宅地の固定資産評価額につきましても、同様にこの３年間の伸び率を見ますと、約26％上昇している状況となっております。
土地については、地価の下落傾向が続いていたことが評価額にも影響しており、率にして３.３％、１,９３４万円の減となっておりますが、現状としては土地の地価公示価格が上昇傾向にあることから、次回の評価替えにより、評価額及び税額に反映されるものと考えているところであります。
固定資産税ですが、さきの定例会において、土地の固定資産税については地価公示価格や不動産鑑定士による鑑定評価に基づく価格、実勢価格の７割で決定しているという御答弁をいただきました。 令和２年10月８日時点での、旧ロシア領事館の土地の不動産鑑定士の評価額は2,942万6,000円ということでした。一方、市が算定した固定資産税評価額は6,820万5,117円です。
まず、土地につきましては、評価基準日の地価公示価格や不動産鑑定による鑑定評価に基づく価格の７割を基本として決定しているところでございます。 また、家屋につきましては、実地調査を行い、間取りや屋根など部分別に使われている材料や、建築設備などを確認することで、その家屋と同じものを新たに建てた場合に必要な建築費となる再建築価格を求め、年数の経過による減価を行い、評価額を決定するものとなっております。
次に、地価公示価格の上昇によります固定資産税等への影響についてでございますが、３年ごとの評価替えでは、北海道が行う地価調査の動向を見据えた中で、不動産鑑定士による鑑定評価が設定のベースとなります。 今年度は上昇分を据え置く形とはなりますが、地価公示価格の上昇は、税収増につながるものと認識しております。 以上でございます。 ○議長（加納洋明） 日下部勝義議員。
札幌市における地価公示価格を見ると、近年上昇基調にあったことから、2021年度の評価替えにより、多くの土地で評価額が上昇し、現行の負担調整措置のみが適用されると、税額が増加する納税者は相当な数に上ることと思います。 このたびの税額の据置き措置は、コロナ禍において、納税者の負担感に配慮したものとされています。
その評価基準におきまして、評価の基盤となる標準宅地の適正な地価を求める際は、地価公示価格及び不動産鑑定士などによる鑑定価格から求められた価格を活用し、これらの価格の７割をめどとして評価することとされております。 土地の実勢価格には、市場における需給状況など不確定要素が含まれ、価格にばらつきが生じるということもあり、固定資産の評価においては公示価格等を基に算出する仕組みとなってございます。
一方、今回の土地取引が実績となって、今後、周辺の地価公示価格や市内の土地取引額がさらに上昇することになれば、なおさら、千歳市内に一般住宅は建てづらいということになり、新規分譲地への住宅の張りつきが悪くなったり、新築住宅を求めている若年層の住民が、あっさりと周辺の他市町に転出してしまうのではないかと危惧するところです。
国や北海道が公表する地価公示価格等において、本市の住宅地の価格は、近年、上昇傾向となっております。 地価は、需要と供給のバランスによる市場原理に基づいて変動するものでありますことから、本市における地価の動きは、人口の増加や空港の活況などにより、本市の魅力、価値が高まっていることの表れとも受け止めております。
ＪＲ稚内駅周辺の地価公示価格を調べると、北海道の平均土地価格が2013年から上昇しているにもかかわらず、下降の一途をたどっています。
本市の地価公示価格の推移につきましては、平成11年より下降が続いていたところでありますが、本年、上昇に転じたところであり、今後の動向や本市の人口に対する影響につきましても注視してまいりたいと考えております。
それから、もう一つですが、三つ目ですが、地価公示価格が下落傾向を示して、若年層においては戸建て住宅の購買意欲をかき立てる好機の時期でもあると捉えています。
土地については、取引事例比較法を用い、必要に応じて事情補正、時点修正、標準化補正、加えて地域要因比較による価格の比較考慮、国の地価公示価格の均衡、精通者意見等に留意した上で、近隣地域内の標準価格を求め、対象不動産の補正率を乗じて５億300万円と積算したとあります。両者の合計は48億6,452万円となりました。
だから、そんな地価公示価格がこうだから、そういう動きがないのではないですかという判断は、それは行政が判断することだけれども、実質、民間はこういう形で動いている。だから、欲しい土地は、外国人は何ぼでも上限知らずで買いに来る。その辺の認識、改めたほうがいいですよ。
次に、公共用地の取得についてでありますけれども、まず地価公示法に基づいて国が毎年、１月１日時点における標準地の正常な価格を公表する地価公示価格、また国土利用計画法施行令に基づきまして、北海道が毎年７月１日時点における基準地の正常な価格を公表する地価調査価格、さらに町が定める固定資産税路線価、ほか近隣の取り引き事例、それからまた不動産鑑定士による鑑定価格などを参考にしながら、これら総合的に勘案した中で
また、下のほうでありますけれども、地価の動向でございますけれども、国と北海道が公表している地価公示価格をもとに、市内に４カ所ある駅に一番近い標準値の地価の比較表でございます。 ごらんのとおり、この１０年間で錦岡駅では地価が半分以下に、糸井駅では３分の２以下に値下がり、苫小牧駅では実に４分の１以下に値下がりをしているわけであります。
それから、本町のいわゆる宅地の価格の動向でありますが、地価公示、今までの地価公示価格等を見ますと、一部では若干下げどまり傾向もあるところです。ただ、まだ下がっているところも地域的にはあると。したがいまして、この下落傾向にある場合はというところの判断がかなり難しいのかなと。
2012年度の地価公示価格では、札幌市内は４年連続の地価下落でして、全国的にも、首都圏の一部などを除きまして、今、地価は下落傾向でございます。今回の見直しは、地方税法の改正に基づくものでして、全国一律の見直しをするというものでございます。札幌市以外でも税負担がふえる方々がいることが推察されます。
続きまして、北広島団地の土地価格についてでありますが、実際の取引価格につきましては、特に把握しておりませんが、地価公示価格等の過去10年間の推移は、市内すべての標準地等で毎年低下しており、北広島団地内にある６カ所の標準地は、平成12年度に比べて約30％から55％低下しているところであります。
固定資産税におけます土地の評価につきましては、国が定める固定資産評価基準に基づきまして、帯広市内約500の状況類似地区に標準値を設定しまして、地価公示価格及び鑑定評価額を活用し、道路に価格をつけ、土地の評価額を算定してるとこでございます。こうしたことから、評価額の決定に当たりまして市長の裁量はほとんど認められていない状況でございます。