神石高原町議会 2006-12-14 12月14日－03号
これを評価するとなると、鑑定士を頼みまして評価するとどういうような結果が出るかわからないと。これにつきましては、なかなか住民課の税務係の方での評価が難しいというようなこともありますので、こういったところを今後十分に査定をいたしまして、それからいわゆるホームページ等によりまして公募をかけていく必要があるんではなかろうかというふうに思っております。
これを評価するとなると、鑑定士を頼みまして評価するとどういうような結果が出るかわからないと。これにつきましては、なかなか住民課の税務係の方での評価が難しいというようなこともありますので、こういったところを今後十分に査定をいたしまして、それからいわゆるホームページ等によりまして公募をかけていく必要があるんではなかろうかというふうに思っております。
こうした観点から，平成16年度には，未利用地の売却予定価格について，市職員が損失補償基準に基づき算定する方法から，民間取引の市場価格をより的確に反映できる不動産鑑定士の鑑定評価額によって算定する方法に改めました。あわせて，その売却予定価格の有効期間については，地価の下落の影響をより早期に反映するため，１年間から６カ月間に短縮する見直しを行いました。
議員御質問になりました売却単価、普通財産でございますが、その決定方法でございますが、鑑定士による鑑定によるもの、また税務課の評価額によるもの、また実勢取引による売買実例等を参考にいたしながら、売却予定価格を決定いたしまして、公告の後、入札により競売を執行するという形をとっているところでございます。 ちなみに１７年度の売却は２件成立したところでございます。
また、「志」宣言では、「自分のことだけを考えるのではなく、人のために心から泣ける看護師になりたい」「鉱物鑑定士になって、自分たちと同じ趣味を持った子どもたちが楽しく採取できる鉱物の産地を守りたい」など、真っすぐな思いを示してくれました。さらに、多くの参加者が、「発表した仲間の姿に感動し、自分の夢を見直すきっかけとなった」と、熱い思いを表しております。
押しなべて交渉する場合、１１億８,０００万円という形になったわけで、それらを鑑定士と相談をいたしまして、どうしても道路に面していれば高くなるというようなことでございます。横井二中線道路の接面のところは、坪２万９,９１８円とですね、それから朝日上通りの用地のところは２万９,５７４円と。
具体的には、不動産鑑定士が鑑定した鑑定評価額、これを参考にして取得する土地価格を決定いたします。 ＪＴ跡地についても不動産鑑定士の評価額に基づいて適正に決定をしているところでございます。 以上です。 （用地課長 有永幸則君 降壇） ○議長（山本廣文君） 小川敏男君。
現物出資します建物，敷地の評価額は，不動産鑑定士に鑑定を依頼し，その結果，算定されたものでございます。また，今回，現物出資する土地につきましては，地上権が設定されており，鑑定評価上，地上権は物件であるため，債権である土地賃貸借権と比較して，譲渡性，担保性，対抗力等の点ですぐれていることから，地上権の借地権割合は80％と査定をしております。
地元町内会が中心になって進めた不動産会社の社長に向けた建設中止を求める署名に全面的に協力はしましたが、それも買い取りを前提にしたもので、その上不動産鑑定士による正規の不動産評価も持たず臨むわけですから、相手から見ればこれほど御しやすい交渉はありません。
１つは、議会運営委員会のときにも助役が少し話されましたし、今もしきりに不動産鑑定士からの情報とか話とかという言葉が出てくるんですが、この問題で正規に、正規にですよ、不動産鑑定士にあの土地について評価をしてもらうということはされたのかどうなのか、これが第１点です。
第２回目は４月27日に開催し，公社保有地の活用策，市場性，土地政策などについて，民間有識者，これは，不動産業者，銀行関係者，不動産鑑定士でございますが，この民間有識者と委員との意見交換を行いました。 第３回目は６月１日に開催し，各事業主管課の事業スケジュール等をもとに，財政面や財産管理面からの意見交換を行うとともに，利息負担の軽減策などについて協議を行いました。
建物を、さっき１億幾らとおっしゃったと思うんですが、公社の方の計算をしてみますと、購入した建物の帳簿価格、これ、鑑定士が鑑定しておりますが、鑑定料とか諸経費を含めたもので４,６５４万５,０００円です。これに利息、事務費、それから解体費用２,０００万円ほど、これをトータルいたしますと、約７,４００万円程度になろうかと思います。よろしくお願いいたします。
また、平成15年度は固定資産税の評価がえの年に当たっておりますので、芸予地震により被害の多かった急傾斜地等の評価につきましては、不動産鑑定士の意見を参考にし、十分に配慮してまいりたいと考えております。 なお、家屋につきましては、減免の対象となった家屋のうち、修繕の済んでいないものにつきましては現況を調査し、評価の見直しを行ってまいりたいと考えております。
また、平成15年度は固定資産税の評価がえの年に当たっておりますので、芸予地震により被害の多かった急傾斜地等の評価につきましては、不動産鑑定士の意見を参考にし、十分に配慮してまいりたいと考えております。 なお、家屋につきましては、減免の対象となった家屋のうち、修繕の済んでいないものにつきましては現況を調査し、評価の見直しを行ってまいりたいと考えております。
現在、土地評価に精通している担当職員が売買実例、不動産鑑定士の先生方の情報等を得まして評価をいたしておりますが、今後より適正・透明性のある評価が要求されるということもありまして、鑑定士の先生方の開発されたシステムを活用してまいりたいというふうに考えておるわけでございます。 以上です。 ○委員長（平田八九郎君） 高田総務部長、答弁。
それと固定資産税の価格の決定でございますけれども、評価の決定は正常価格と、鑑定士の先生方にしていただきます正常価格ということで採用して、これを決定しているわけでございます。価格の決定については、収益還元法とか、取引事例法、いろいろ価格の決定はあるわけでございますが、府中市がとっているのは正常価格をもとにしてやっているわけで、これは特別に事情がないという状態で、正常なという価格でございます。
市有地の売り払いを早急に進めるためにも，不動産鑑定士の鑑定評価に売買実例や実勢価格を積極的に取り入れて，より安い価格として再度，売り出すべきと考えますがお答えください。 次に，広島市土地開発公社所有の未利用地についてお聞きします。 事業局の依頼に基づき購入したけれども，事業に至っていない土地については，売却処分すべきであります。
一方，広島市も道路交通局におきまして，不動産鑑定士の鑑定評価を得ており，これは135億4,140万円とのことであります。県と市の評価額はほぼ一致しておりますが，市の鑑定評価の根拠をお示しください。 また，県の評価額から15％の公共減額された114億9,030万円が購入価格として示されておりますが，最高30％の公共減額がなぜ30％でなく15％に至ったのか，その交渉の経緯をお答えください。
評価等につきましては説明申しあげましたように、現状評価ということで、評価委員、土地鑑定士に評価をしていただいたということで、私もそれでよかろうということにしながら評価をしていただいております。質問者が指摘されましたように、財産の管理を十分やってないじゃないかということでございます。
それを不動産鑑定士の評価によりまして算定をいたしまして、宅地部分が４億9,９９８万4,１１０円でございます。山林部分が４億1,９６４万1,４２５円でございます。合わせまして、評価の方は９億1,９００万円余りになります。これを換地しまして、８億9,３００万円で仮換地をしておるところでございます。
この件につきましては、昨日も答弁申しあげましたように、今回造成しております区域内のかなりの面積につきまして、開発公社で先行取得をさせていただいて、開発公社の土地がございましたので、開発公社も構成員の一員になっておるようなことでございまして、その際に、それぞれ山林、農地もございました、宅地もございまして、不動産鑑定士の評価をもとに、昨年、区画整理組合の総会において仮換地を現在しております。