目黒区議会 2024-06-20 令和 6年都市環境委員会（ 6月20日）
地区計画の目標については、土地の合理的かつ健全な高度利用や広域生活拠点にふさわしい複合市街地の形成、歩行者を中心とした快適な交通ネットワークやオープンスペースの形成とともに防災性の高い、緑とにぎわいあふれるウォーカブルな市街地環境の創出を目指します。
地区計画の目標については、土地の合理的かつ健全な高度利用や広域生活拠点にふさわしい複合市街地の形成、歩行者を中心とした快適な交通ネットワークやオープンスペースの形成とともに防災性の高い、緑とにぎわいあふれるウォーカブルな市街地環境の創出を目指します。
ちょっと私の記憶も曖昧なんで、近隣商業地域がないのがだったのか、商業地域がないのだったのか、ちょっと申し訳ないです、記憶が定かではないんですけど、ただ、それによって駅周辺の商業者の方たちが、他市に比べて著しく高度利用できずに損をしているんだというような話を伺ったことあるんです。
この地域は、土地利用の方針で都市基盤整備にふさわしく、高次な都市機能の集積と土地の高度利用を図るべき地区に変更され、単純計算でも２倍の面積の建築物が可能になります。
現在は駅に近接する地区を中心に、建物の老朽化や土地の高度利用の観点から再開発に向けた機運が高まってきております。そして、多摩都市モノレール町田方面延伸という大きな環境の変化に対応する上でも、2024年度は、その起終点となる町田駅周辺の再開発を本格的に始動させるべき年と捉え、町田駅周辺開発推進計画をこの６月に策定いたしました。
３ページを御覧いただきまして、（４）の都市計画についての①土地利用については、高度利用地区による容積率の緩和を活用しつつ、周辺市街地とのバランス等を考慮し、計画容積率は６５０％としています。右側の②公共施設等については、ウォーカブルで魅力的な広域生活拠点を形成するため、道路、広場、歩道状空地、貫通通路を都市計画に位置づけ、都市機能の整備と担保を図ります。
本地区では、市街地再開発事業により、木造建築物の密集の解消に併せて、道路、児童遊園などの都市基盤の整備を行うとともに、建物の高度利用により、工場機能や商業機能、居住機能を適切に配置、業務機能を導入することで、安全で快適な緑豊かな複合市街地を形成します。 次に、項番２、これまでの主な経緯及び項番３、今後のスケジュールです。
◎都市計画課長（笠原伸益君） 集合住宅等立地促進区域についてでございますけれども、公共交通の利便性が高く、商業施設や公共施設が充実している中心市街地の人口の増加を図るため、居住の受皿となりますマンションの建設を促進する施策として、集合住宅等立地促進区域内で高度利用地区を指定するものでございます。
第３次金沢交通戦略などにも取り上げられているモビリティーハブは、公共交通サービスの高度利用における非常に重要なポイントと考えますが、本市におけるモビリティーハブの現状と、今回、基本設計をどのように進めていくかについて伺います。
次に、②駅西口の活性化につきましては、昨年度の代表質問にて、駅前という立地の特性を生かした土地の高度利用を考えて、様々な機能を有するランドマークタワー構想の御提案をいただきました。古河駅周辺につきましては、官民連携を念頭に置きながら、民間事業者からの提案を受けております。
◎住宅政策課長 管理戸数というのはあくまで一例ですけれども、例えば大規模改修工事を実施したところや、今後例えば高度利用を図らずとも、もう既にエレベーターが設置されていて十分区営住宅として維持できる、そういったものについては引き続き継続して使用することを考えております。 ◆山内えり やはり、統合しない、それからその場で建て替えるという方針についても、ぜひ検討していっていただきたいと思います。
この事業は、都市再開発法に基づき、土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新を図り、公共の福祉に寄与することを目的に地元地権者が自ら主体となって組合を設立し行われるものです。また、通年利用可能なアイススケート場の整備も予定されており、まちなかの魅力を一層高めるものと考えます。
一方で、公共施設や大規模民間施設の建て替え更新時期を迎えるものもエリア内に点在しており、これらの機能更新を契機として、さらなる機能の集積や高度利用などによるまちのリニューアルを進めていくことが、今後のまちづくりを進める上では重要な視点と考えております。
次に、質問６番の北口駅前広場の整備に当たっては、まちのにぎわいや活性化を醸成するためにも、また外環上部利用に対しても、南側、北側が一体となった都市機能の向上の整備が必要で、地下街の整備などの高度利用が期待されており、それには周辺地権者や鉄道事業者との連携や協力が不可欠と考えますが、これについてはどのような展望を持っているのか伺います。
本案は、市民生活に必要な公共交通の維持・確保や、地域の活性化を図るため、生活路線バスを運行する交通事業者に対し、バスの運行に要する経費の一部を補助するための経費、いわき駅西側の国道399号、通称並木通り北側において、細分化された土地を統合し、施設建築物の整備等を行うことにより、土地の高度利用を図り、いわき駅周辺のさらなるにぎわいを創出するため、地権者等が共同で実施する市街地再開発事業への支援を行うための
旧高七小を含む再整備地区においては、都市再生の起点として限られた区有地を有効に活用し、土地の合理的かつ健全な高度利用により、住宅や商業機能を配置する方針であります。周囲の住環境に配慮しながら、敷地内に広場を確保した上で、豊かな暮らしを支える機能を適切に誘導するために、建物の高さの上限を１１０メートル程度とするものであります。 次は、ＵＲ団地の建て替えについてのご質問です。
○再開発担当課長（池端隼人君） 市街地再開発事業は、市街地の環境を改善するために、多くの地権者の方々が参加、協同して、土地の合理的かつ健全な高度利用を行う公共性の高い都市計画事業です。
この間、本市は、市街地再開発事業の実施についての相談対応等を行い、現在は都市計画法に基づく都市計画決定に係る手続を進めており、令和６年２月７日に開催された令和５年度第１回青森市都市計画審議会において、青森都市計画第一種市街地再開発事業の決定と青森都市計画高度利用地区の変更について諮問し、異議がない旨、答申を頂きました。
第一種市街地再開発事業とは、御承知のように権利変換、等価交換方式というもので、土地の高度利用によって生み出される保留床の処分などによって事業費を賄い、建物や土地の所有者はその評価に見合う再開発ビルの権利床を頂く、そういった仕組みであります。
商業地という点においては、水無川の南側にも対象となる区域がありますので、ぜひそちらにも商業や業務系の施設など、土地の高度利用が図れるようにしていただきたいと思いますが、誘致に向けた対象地等のめどや具体的な進め方についてどのようか、お聞かせください。
長崎市の旭町を中心とする浦上川右岸地区は、JR長崎本線連続立体交差事業に伴う長崎駅の開発や長崎スタジアムシティなど周辺で大規模な開発に導かれ、さらなる土地の高度利用が見込まれる地域であるものの、現状では低・未利用地が点在しており、そのポテンシャルを活かしきれてはおりません。