港区議会 2023-12-05 令和5年12月5日建設常任委員会－12月05日
その辺の対策をどうするかということも、やはり再開発を、ある意味、主導してきた港区にとっても責任があるわけで、それはやはり組合の方に、どれだけ中心に据わる企業がどうなるか、どうするかという、ここが一番大きなことになるわけで、当然、権利床を、居住者、前から住んでいる方たちは、従来の床に応じて、権利変換率に応じて床を取得するわけで、それ以外のところは権利床で売るわけですよね。
その辺の対策をどうするかということも、やはり再開発を、ある意味、主導してきた港区にとっても責任があるわけで、それはやはり組合の方に、どれだけ中心に据わる企業がどうなるか、どうするかという、ここが一番大きなことになるわけで、当然、権利床を、居住者、前から住んでいる方たちは、従来の床に応じて、権利変換率に応じて床を取得するわけで、それ以外のところは権利床で売るわけですよね。
○委員（風見利男君） では、権利変換率だとかその辺の、まだ、今出されているモデルの権利変換状況だけでは正確に把握できないという、自分の権利がどうなるかという点がまだまだはっきりしないと、そういう状況だということですか。
周辺の道路に面しているところはいいですけれども、奥まったところだと、やはり評価が低くなるわけで、当然、権利変換のときに床に変わるわけですけれども、本当に生活再建がかなうような権利変換率になるのか、私は、そこが一番、生活再建にとって、皆さん一番心配するところだと思うのですけれども、実際のモデル権利変換で、具体的にそのような説明は進んでいるのでしょうか。
アスマチ三島の提案書では、民間権利者については権利変換率115％、補正後では164％、それに対して三島市の権利変換率は、基本設計から見ると80％余りです。前回も述べましたが、都市再開発法の権利変換に関する定めを見ますと、第77条２項で、権利変換に当たっては、権利者相互間に不均衡が生じないように、かつ、その価格と従前の価格との間に著しい差額が生じないように定めなければならないとされています。
私は、その中の一つの、提案時の設定値及び権利変換率の補正という文書を、公文書開示請求で手に入れて確認をしました。 この中では、権利変換資産は、市と民間合わせて全体で28億5,100万円、そのうち、今の三島市の土地は14億7,900万円で、１平方メートル当たり15万4,000円としています。
従前価格がほぼ変わらない下で取得を増やすということは、権利変換率が大きく変わらない限り、増し床分の負担がより増えるということです。取得後、何台増やし、トータル幾つになるということでしょうか。それによって市の負担額がどれだけ増えるんでしょうか。 ◎計画まちづくり部長（栗原英己君） お答えいたします。
事業性に変更が生じ、当初予想されていた権利変換率が大きく低下することになれば、組合員である区民の生活にも直接影響することですので、新型コロナウイルス感染症後の市場の動向を注視する必要があると考えます。区民への支障が出ることのないよう、住民の生活再建を前提とした市街地再開発事業への指導について、区長のお考えを伺います。
○委員（風見利男君） もともとの持っている土地の価値と新しい土地の価値が等価交換ということになるのでしょうけれども、一番権利変換率が低い人はどれぐらいなのですか。 ○再開発担当課長（手島恭一郎君） 最少の土地と床に変換された床面積の関係を表す権利変換比率ですけれども、1.48となってございます。 ○委員（風見利男君） その方は従来どれぐらいの土地を持っていたかというのは分からないですよね。
アスマチは権利変換率の調整や経済条件に留意しながら、施設計画や事業計画の立案に協力するなどが、いわゆる協力の中身になっています。そして、アスマチ６者のうち、設計コンサルを除く５者を本組合の参加組合員の予定者とするというふうになっています。これは誰が見ても地権者主導でないことは明らかです。 さらに、令和３年に目指している本組合設立、この設立の過程にも法律上の特徴があります。
しかし、ケーススタディーでは、権利変換率が約３割程度であれば事業成立の可能性が出てきましたので、権利関係者の理解を深めていきたいと思います。 ２つ目は、事業区域の設定です。事業費のケーススタディーを行うため、権利関係者への意向調査を行いました。その結果、事業に参画したい方が多い街区と少ない街区に分かれるとの結果を得ました。
しかし、ケーススタディーでは、権利変換率が約３割程度であれば事業成立の可能性が出てきましたので、権利関係者の理解を深めていきたいと思います。 ２つ目は、事業区域の設定です。事業費のケーススタディーを行うため、権利関係者への意向調査を行いました。その結果、事業に参画したい方が多い街区と少ない街区に分かれるとの結果を得ました。
それから、床に変わるということで、通路の面積は317.28平米ということになっていますが、権利変換率はどのぐらいになるのかわかりませんが、これが権利変換によって、床としてはどれぐらいになるのでしょうか。 ○再開発担当課長（手島恭一郎君） 昨日の視察での説明でもお話ししたとおり、こちらは権利変換の前に公共施設としての用途を廃止することになります。
再建築価格とはいえ、建物の経年劣化もあり、評価の低い部分を土地の権利変換率でカバーすることも重要であります。今回の計画では、ミサワホーム案が115％、イオン案が142％となっています。 対従前土地の権利変換率とは何を意味するのか説明願いたいと思います。 また、土地の変換率だけを見ると、イオン案のほうが有利となりますが、地権者の皆さんには説明してあるのか伺います。
したがいまして、都市計画手続のときの同意をとるために、権利者に向けて、必要以上の権利変換率を提示したり、そのようなものができるような発言をすることのないように、私ども区としても、準備組合に指導してまいりたいと考えております。 ○委員長（大滝実君） 現実にそのような意見が出ているところがあったので、きちんとした指導をぜひしていただきたいと思います。
そういう点から、協定書に関してもう一点お聞きしたいんですが、三島駅南口の開発に関する協定書、包括協定です、第２条第６項の２に記載されている権利変換率等の経済条件について、さらなる向上に努めることとするという文言がございます。その権利変換率、つまりこれが低くなれば地権者が今後の生活等々にも支障が出ることは避けなくてはなりません。
権利変換率はどれぐらいになるかわかりませんが、実際、小規模地権者は、広い床が確保できるわけではありませんし、高い管理費を支払わなければならないと。このようなことにもなって、結果的には、出ていかざるを得ないという事例もこれまで多くありましたので、特に小規模地権者についての配慮というのは必要だと思います。
そして、権利変換率、事業費も決まっていない。ですから、当然、税収効果、経済効果もまだ出せないということが明らかになったわけです。 先ほどの御答弁で、定借の借地料も決まっていない。そもそも定借を入れるかも完全には確定していないという御答弁でした。要は、現状ではまだ何も決まっていないわけですね、東街区に関していうと。中身は。
審査会第３回の議事録では超高層を地元の方は望まれるのか、価値観のようなものを試され難しい判断との意見や土地の権利変換率の差で、権利変換率が権利者にとってまともな条件になり得るのか等々の意見が書かれています。権利変換は地権者の方にとっては死活問題となります。この差はどうだったのか気になるところであります。 三島駅前は市民の地域活性化への期待が高い場所であります。
本年３月27日の事業協力者募集における選定審査会において、審査会から、権利者との合意形成を見据え、権利変換率のより一層の向上に努めることとの御意見をいただいたため、選定された最優秀提案者に権利変換率向上の方向性や方策の検討を依頼するとともに、協定書の記載内容についても市、準備組合、最優秀提案者と協議を行っているところでございます。
センターエリアについては、今、センターエリア全体で共同化をやるのは大変難しい、人が多い、それから権利変換率が低いとか、そういったようにいろいろあります。それから、マンションがあると、そういったことがありまして、今、センターエリアはあすと商店街を挟んで北側に二つの街区、これは３、４、５が含まれていますけど二つの街区です。