糸満市議会 2022-12-20 12月20日－06号
南部病院跡地周辺の土地利用に当たり、建物取得は土地の優先交渉権をはじめ、借地権の取得や土地取得に係る借地権割合を差し引くなど、公社における事業採算性の確保につながっていることから、建物取得及び撤去費用は無駄な支出ではない旨をお答えいたします。 ◆20番（新垣安彦議員） 今ですね、企画部長から明快な御答弁を頂きました南部病院の建物取得及び撤去費用は無駄な支出ではない。
南部病院跡地周辺の土地利用に当たり、建物取得は土地の優先交渉権をはじめ、借地権の取得や土地取得に係る借地権割合を差し引くなど、公社における事業採算性の確保につながっていることから、建物取得及び撤去費用は無駄な支出ではない旨をお答えいたします。 ◆20番（新垣安彦議員） 今ですね、企画部長から明快な御答弁を頂きました南部病院の建物取得及び撤去費用は無駄な支出ではない。
公社に確認したところ11月25日付で鑑定評価書が提出され、更地の鑑定評価額が７億7,400万円、借地権割合が30％で２億2,500万円となっております。更地評価額から借地権価格を差し引いた底地価格（限定価格）が５億4,900万円と評価されているとのことであります。 ◆８番（金城一文議員） 土地利用可能性調査の概算事業費と比較してどうでしょうか。
しかし、借地権割合があるため、評価額の4割で市が購入することになる。賃貸借契約終了まで待てば10割になり、また、2年を予定している解体工事期間も借地料が発生するので、基本的に用地取得は2年後になると思う。 ◆問 中央卸売市場移転再整備事業を背景として、松岡議員から地元関連の要望を実現するよう様々な不当要求行為があった。
また用地の取得費については、一般的に借地権割合が減額となることから市単独では14億3,000万円よりも少なくなるものと考えております。公社において事業の採算性も含めて検討されるものと考えております。 ○議長（金城寛） 休憩いたします。
続きまして、令和３年９月定例会一般質問での御答弁で、「令和２年不動産鑑定評価額におきまして、評価額が減額されている根拠につきましては、令和２年９月１日時点での土地と建物等の価格から、この地域の借地権割合などを参考として約３割減額されているものであります。」と断定しています。 そこでお聞きしたいのですが、借地権割合というのはどういう意味で、旧ロシア領事館の土地評価に関わるのでしょうか。
なお、土地賃貸借契約名義人変更手数料は、土地価格に借地権割合を乗じた金額の10分の１となっております。 以上のような運びとなりましたので、所要の経費の補正をお願いするものでございます。 私からは一旦以上でございます。
本件土地の固定資産税評価額に真栄里地区の市街化調整区域、国道331号沿いにおける宅地の評価倍率1.1を乗じて借地権割合30％を加味して積算された額として約５億8,000万円になると聞いております。 ◆17番（金城敦議員） 先ほども聞きましたけれども、だからこれは誰がこの金額を出したんですか。 ○議長（金城寛） 休憩いたします。
国税庁のホームページによりますと、相続税、贈与税の借地権割合の評価方法というのがありまして、真栄里地区の場合はそれが30％と言われております。土地の利用権の価格だけでも約５億円の価格が見込まれているため、建物を１億円で購入したことは経済的に見て合理的な考え方と聞いております。 ◆８番（金城一文議員） なるほど理解できました。続きまして県との土地取得に関して、その取組状況はどうなっていますか。
現在、市場用地について、地権者から土地の売却の希望があった場合、売買価格は双方の合意によって決定されるところでございますが、本市では、地権者に対しまして、借地借家法に規定されてます借地権を根拠に、市場周辺の路線の借地権割合60％を考慮いたしまして、評価額の40％の額を売買価格として提示しております。
これは、実は先ほどの貸付料の算定基準の中でお答えがちょっと出なかったのであれなんですけれども、それぞれの土地には路線価があって、借地権割合というのがしっかりついているんですよね。土地に借地権割合がついた場合に、例えば、百万円の土地に建物を建てましたといったときに、借地権割合が六割とか七割ついていれば、土地の価値というのはそれだけがっと下がるんです。
令和２年不動産鑑定評価額におきまして、評価額が減額されている根拠につきましては、令和２年９月１日時点での土地と建物等の価格から、この地域の借地権割合などを参考として約３割減額されているものであります。 以上です。
◆委員（渡辺務君） つまり、例えば借地権割合とかそういうものは発生しない契約だということで判断でいいですね。 もう１つ、いいですか。ちょっとこのフューチャーリンクネットワークさんの使い道がいまいち私つかめないんで、お伺いしたいんですけど。 最初２人程度で、この管理棟とか普通教室棟とかそういう建物を使用するということなんでしょうか。それとも、同時に併せて体育館のほうも一部使用するのか。
貸付の内容は、土地の無償貸付、貸付いたします財産は、土地の所在、江南市北山町西300番、宅地8,661.49平方メートルのうち、準共有する事業用定期借地権の民間事業者の借地権割合に相当する部分とするものでございます。 提案理由といたしましては、布袋駅東複合公共施設等整備事業におきまして官民複合公共施設の建設期間中は、民間事業者に対し、土地を無償で貸付けするため、必要があるからでございます。
用地取得については、隣地との境界が決まっていない、土地所有者と借地人との間で、借地権割合が決まっていないなど、さまざまな問題があり、対応に苦慮している状況でございますが、今後も早期の用地取得に向け、地権者等との交渉を鋭意進めてまいります。 また、令和2年度の工事といたしましては、葛飾小学校前の約30メートル区間で歩道整備を計画しております。
なお、本件土地の処分予定価格は、沖縄医療生活協同組合の借地権割合分を控除した価格となっております。 説明は以上となります。ご審議のほどよろしくお願いします。 ○議長（大城吉徳） 本案に対し質疑を許します。 ◆16番（宜保安孝議員） 先ほどの議案第27号と少しかぶりますが、議案第28号の土地に関しても坪単価の価格と固定資産税額を教えてください。
委員より、「今回の土地の処分価格は、借地権割合を加味しているか。」との質疑に対し、「30％の借地権割合を加味し、調整した金額である。」との答弁がありました。 質疑を終結、討論を省略し、採決の結果、全委員の賛成により、議案第16号については原案のとおり可決すべきものと決しました。 以上、報告いたします。 ○議長（石岡祐二君） ただいまの委員長報告に対し、質疑に入ります。
しかし、以前はこの市民会館の用地については、もう役目が終わったら国のほうへ返すということで、ずっとお答えをしてきたわけでありますが、先般、財務事務所のほうから、借地権割合を大幅に認めて安く分けていただけるというような御提案もございましたので、私どもとしては、恐らく整地して土地を空き地にすれば、恐らく三、四十台は駐車場として使えるのではないかなというようなもくろみもございまして、これを購入させていただければなというふうな
これに、いわゆる不動産、土地鑑定をかけて、これ借地権割合が国税当局の数字等見ますと、このあたり５割から６割程度ということで記載がございます。それらを参考にさせていただいて、交渉させていただくということになります。 ○松本修三議長 根岸議員。 ◆15番（根岸成美議員） 年間ですか、それとも７月からですか、そこ答弁漏れ。 ○松本修三議長 岡部課長。 ◎岡部克美にぎわい創出課長 失礼しました。
◎尾方 高齢福祉課長 三億七千万円というのは、今の用地の部門のほうで、その土地での路線価による計算をしたんですけれども、委員のおっしゃっている安くというのは、現在、学校の用地としてお借りしているということがありますので、借地権割合というものが発生しまして、借地権割合が六〇％ということで、四割減で三億七千万円という想定をしております。
◎尾方 高齢福祉課長 三億七千万円という金額につきましては、財務部門のほうで、先ほど申しましたが、相続税の路線価における借地権割合というものを参考として算出した想定額でございます。今後、国と見積もり合わせという手続で、区が幾らで買うかというのと国の設定している金額との比較によって、買う金額が決定することになります。