田辺市議会 2023-06-28 令和 5年第3回定例会（第3号 6月28日）
普通財産の売却価格については、田辺市財産管理規則第４５条第１項で、普通財産の売払価格及び交換価格は、適正な時価によるものとするとした上で、田辺市普通財産の処分及び貸付けに関する要綱第４条第１項で、普通財産の売却価額は、原則として、不動産鑑定評価額によるものとするとしております。
普通財産の売却価格については、田辺市財産管理規則第４５条第１項で、普通財産の売払価格及び交換価格は、適正な時価によるものとするとした上で、田辺市普通財産の処分及び貸付けに関する要綱第４条第１項で、普通財産の売却価額は、原則として、不動産鑑定評価額によるものとするとしております。
その単価につきましては、今交渉過程にありますので、具体的な金額は申し上げられませんが、取得する予定の土地の面積については、申し上げますと、現在359.16平方メートルに不動産鑑定評価額の単価を掛け合わせた積算事業費になってございます。それでご理解いただきたいと思います。 以上でございます。 ○議長（清川雅史） 斎藤基雄議員。
そして、市町村が庁舎建設など公共用に用いる場合には、算定した不動産鑑定評価額に対して一定の配慮をしていただけるということを確認済みです。当然、不動産鑑定評価による価格よりも低額となりますので、町で不動産鑑定評価を行った後に、双方の評価結果を突き合わせるといった手法を取るということはないということも確認済みです。
土地及び建物等の譲渡につきましては、不動産鑑定評価額や今後見込まれる施設の改修費等を踏まえ譲渡方針を決定する必要があることから、今後庁内において検討してまいります。 次に、民営化に伴う施設利用児童及び保護者への影響についてであります。
具体的な不動産鑑定評価の結果がまだ出ておりませんが、基本的にこの制度を利用することによって不動産鑑定評価額のおおむね７割程度を減額して貸し付けるというような結果になります。 これまでの民営化園では、中目黒、上目黒、東山と３園の民営化を行ってまいりましたが、その際は土地の貸付料につきましては無償としておりました。
移転する所有権の割合は、今後、市有地と郵政研修センター跡地の不動産鑑定評価額を踏まえて決定することとなります。 なお、郵政研修センターは、日本郵便株式会社により現在解体中でございまして、今年の秋に解体を終える予定と伺っております。 最後に、６に今後のスケジュールをお示ししております。
ＩＲ用地の当初賃料は、不動産鑑定を経て鑑定額が採用されて１平米当たり428円となっていますが、一方で、35年後の事業期間の延長時の賃料は不動産鑑定評価額のみではなく、事業者の再投資計画や延長前の賃料などを勘案して決定することとしています。これは、35年後の市の意思決定を縛ることにもなり、問題ではないでしょうか。
続きまして、令和３年９月定例会一般質問での御答弁で、「令和２年不動産鑑定評価額におきまして、評価額が減額されている根拠につきましては、令和２年９月１日時点での土地と建物等の価格から、この地域の借地権割合などを参考として約３割減額されているものであります。」と断定しています。 そこでお聞きしたいのですが、借地権割合というのはどういう意味で、旧ロシア領事館の土地評価に関わるのでしょうか。
次に、未利用地の売却後の資産価値については、売却後は民有地であり、本市が実勢取引価格となる不動産鑑定評価額を調べる必要はないことから、調査を実施する考えはありません。 続きまして、大きな４点目、学校等のエアコン設置等について、お答えいたします。 初めに、民間会社についての登記簿謄本や財務諸表など先方の了解が必要となる御質問につきまして、一括してお答えいたします。
そちらの第６条というものがございまして、第６条におきまして、まずは不動産鑑定評価額を基に決定するというものが定められておりまして、その中で路線価ですね、ただし売払いを行おうとする道路の近傍類似の土地の固定資産税評価額が不動産鑑定に係る費用を下回るときは、当該近傍類似の土地の固定資産税評価額を基に決定することができるというふうに規定されておりますので、そのような形で実施しているところでございます。
ただ、４００万円というのは、あくまでも減額での貸付けというところで、この６月議会でも減額の貸付けというところでの上程をさせていただいているというところでございますので、本来でございましたら、不動産鑑定評価額の４，０１２万８，０００円という評価が出ておりますので、それが貸付けの目安となってくるところでございますが、それでいきますと、事業の安定な事業ができないというようなところがございますので、その部分
あわせて、季美の森消防用地、もう既に民間へ売却済みですが、季美の森消防用地は不動産鑑定評価よりかなり多額の1.6倍、６割増しの最低売却額だったが、今回の旧庄ぜん及び隣接地の売却額は、また不動産鑑定評価額どおり、ほぼそうなっているわけですよね。その前に言っていた、例えばみやこ野とかみずほ台は不動産鑑定どおりだった。
つまり、固定資産税評価額、不動産鑑定評価額、いろいろなパターンがあるとしても、両者の合意、納得の上で売買契約は成立するのだと思います。 今回の旧ロシア領事館の売却──函館市と株式会社ソヴリンが当該者ですが──旧ロシア領事館は市民の財産です。市民が納得できるものでなければなりません。
それで、これもにわか勉強なのですが、不動産鑑定評価額に関係したものを検索してみました。そこに特殊価格というものがありました。それは文化財の一般的に市場性を有しない不動産について、その利用現況等を前提とした不動産の経済価値を適正に享受する価格を言い、その保存率に主眼を置いた鑑定評価を行う場合に適用するということです。
がなされ、また、生活交通維持対策補助事業費に関わって、委員より、路線バスへの新型コロナウイルスによる影響について質疑があり、当局より「新型コロナウイルス感染症の影響が生じる前と比較すると、市内の路線バスの年間輸送人員は約18％の減、市補助対象路線における補助額は約18％の増となっている」との答弁がなされ、また、市有地貸付収入に関わって、委員より「イオンモールいわき小名浜へ貸し付けている市有地の不動産鑑定評価額
その民有地に対しまして、本市が実勢取引価格となる不動産鑑定評価額を徴する必要がないことから、調査を実施する考えはありません。 最後に、最低売却価格の坪単価でありますが、最低売却価格がこのとき３２億４５０万円、地積７,７３８.４５平方メートルでありましたので、坪単価については約１３６万９,０００円であります。 続きまして、大きな５番目、市立幼稚園・小中学校へのエアコン設置についてお答えいたします。
譲渡予定額は1,951万3,250円で、これは不動産鑑定評価額3,902万6,500円から、国有財産特別措置法に定める減額譲渡の基準を準用し、５割相当の1,951万3,250円を減額したものでございます。 譲渡の理由につきましては、当該土地を移管法人に譲渡することにより、柔軟な施設運営に資することが、市における今後の児童福祉施策の推進に寄与するものと判断したためでございます。
そもそも減免措置を議論する前に、この九十五件の県有地の不動産鑑定評価額が正しいか否かの判断をするのが大前提であり、今回行った不動産鑑定評価による純賃料及び所在市町村交付金を公表すべきと思いますが、御所見をお伺いします。 一方、いまだ山中湖畔の県有地に関する裁判では、知事の主張する違法無効が立証されていないと認識しています。
また、建物について、今後見込まれる改修費及び解体費の合計額が不動産鑑定評価額を上回ることや、通所介護事業者からのヒアリングにおいて、無償譲渡でなければ採算が合わないとの評価を確認したことなどから、無償譲渡することとしたものであるとの答弁がありました。 次に問われましたのは、施設用地の取扱いについてであります。