高崎市議会 2024-03-12 令和 ６年 ３月１２日 建設水道常任委員会−03月12日-01号
◎都市計画課長（笠原伸益君） 平成31年１月１日に本制度を施行して以降、多数のマンション事業者等からお問合せをいただいており、多くの方が本制度の活用を検討されていると思いますが、これまでは活用に至った物件はございません。なお、現時点で本制度の活用を予定している物件が１棟、19階89戸でございますけれども、予定がございます。
◎都市計画課長（笠原伸益君） 平成31年１月１日に本制度を施行して以降、多数のマンション事業者等からお問合せをいただいており、多くの方が本制度の活用を検討されていると思いますが、これまでは活用に至った物件はございません。なお、現時点で本制度の活用を予定している物件が１棟、19階89戸でございますけれども、予定がございます。
マンション事業者が、住民有志が作ったまちづくりを考える会としての第１回検討会の案内に歩くのも変な気がしますので、まず第１に市民、住民が望むまちづくり構想づくり、第２に住民が主人公で進めるまちづくり、第３に大崎市総合計画、長期の財政計画に見合ったものという観点が貫かなければならないのではないかと思うのでありますが、市長はどうお考えなのでしょうか。見解をお聞かせいただきたいと思います。
○委員（風見利男君） ですから、マンション事業者がそのような認定を受けるために、そのようなマンションを造ると。そのような理解でいいわけですよね。 ○住宅課長（吉田誠君） 基本的には管理組合から申請してくるものでございますので、既存のマンションの管理組合が申請するものでございます。
しかし、マンション事業者とは開発計画時から我々様々な協議をしておりまして、特に入居者傾向ですか、それを把握するために事業者にもヒアリングを行っておりまして、入居者の傾向としましては30代、40代で子育て世代が多いこと、また市外からの転入だけでなく、高齢者が戸建て住宅から市内転居もあるということは聞いております。
こうした中、マンション事業者、不動産事業者から、時々問合せがあるような状況でございます。例えばマンション事業者から、マンションの管理会社に管理が変わった際に、きちんと引継ぎが行われていない、そういったことから、マンションに住んでいる方々が町会・自治会への加入が低調であるというお話は、会長さんからも聞いておりますし、区としても課題として認識しております。
都は、こどもすくすく住宅認定制度において、マンション事業者や賃貸住宅オーナーを通じて、子育てに配慮された良質な住宅の供給を促進していくこととしていますが、その一方で、こうした認定制度は、既存の分譲マンションの区分所有者には、活用しづらいものがあると考えます。
貝戸の森公園については、今後公園のすぐ西側にマンションが建設されることから、日当たりがさらに悪くなり、より暗くなるということがマンション事業者の説明の中で明らかになり、地域の方も大変不安に思っているところでございます。
先ほど市長の答弁の中でも、要は、投資をできるようなまちづくりをしていきたいというのは、少しエリアを広げていくことによって、例えばマンション事業者なんかも少し大きな拡大をした部分ですとか、そういうことができるんじゃないのと。私の認識ですとＭＮビルのところまでなんですよね、東側は。
実は、例えばマンションが駅近の土地を用意して、マンションの居住者のために駅前に定期利用の駐輪場を設けているというようなマンション事業者さんも中にはいらっしゃいます。したがいまして、そういったところの動きなんかもしっかり見ながら、また民業が区営によって圧迫されることのないようにというところも、やはり配慮していく必要があるんだろうというふうに考えてるところでございます。
代替電源に関する訓練といたしましては，カセットボンベを使用した発電機の動作確認，シガーライターケーブルを使用してマンション事業者が保有している車のシガーソケットと電化製品とを接続して動作確認をいたしました。
札幌市からの直接のＰＲはもちろんのこと、自動車ディーラー、賃貸住宅管理団体、マンション事業者など関係者の協力を仰ぎながら効果的なＰＲに取り組み、ＥＶの着実な普及につなげていただきたいと思います。
青山で言うと、青山小学校の前にあった都営住宅の跡地も、民間のマンション事業者に定期借地権で貸して、超高級マンションが建ったわけです。その裏にあった国有地も同じように、民間に提供されました。あと、赤坂地域も公務員住宅がそのような形で民間に売り渡されて高級マンションになっているという、そのような事例が青山にはたくさんあるわけです。
区内新築マンションとの災害協定締結事例や、品川区で高層マンション管理組合が主体的に協定締結に至った事例等、先進事例を高層マンション事業者に紹介し、地域防災への協力を区としても強力に求めてはどうか。 地域防災力の高いマンションを評価できる仕組みをつくってはどうか。また、新築マンションに関しては、企画段階から地域防災を考慮したマンションを企画開発するよう働き掛けてはどうか。
404: ◯ 都市建設部長（小俣 和俊君） 岩戸北には電力中央研究所の一部敷地において３棟のマンションが建設されておりますが，将来まとまった規模の公園を確保することを見据え，マンション事業者には６％の提供公園に替えて緑のまちづくり協力金として御協力をいただき，緑化基金に積み立てているところでございます。
で、民間のマンション事業者とか、そういう人がセールストークとして、何と言っているかというと、「マンションを買いなさいよ」というときに、「年取ったら借りられないよ」ということは、これは鉄板のセールストークになっているわけです。そうしたこと、そうした状況の中で、要するに、年を取ったらなかなか住宅は借りられないというのは、私たちの常識としてしみついちゃっているわけです。
マンション事業者や不動産関係者や会社経営者や投資家や、そういった銀行関係の方、有識者ね、もしもそういった形でどうされますかというふうに私も一応聞いたことあるんですけども、やっぱりセーフティネット事業という形であれば、やはりなかなか手出しにくいよねと。手法では、やっぱり利益になる可能性もあるけど、よく練らないと駄目だし、本当に難しいですよと。
マンション事業者に売却すりゃいいんです。 特に中央保育園というところは近商地域ですから、ゆるゆるな建物ばーんとできます。逆に言うと、１階、２階、３階、５階、６階、７階、８階とすれば、固定資産税は８倍上がってくるということ。そこまで極端じゃない。それの９掛けか８掛けぐらいでしょうけれども、そうすれば税収が増えていくんです。
しかし、一部のマンション事業者の見解ですと、需要が底をついてきているのではないかということで、今後実施が難しいという厳しい意見をいただいております。 戸建て住宅については、一定の需要があるということで聞いております。 ５ページにつきましては、市で策定しました、まちづくりヴィジョン、まちづくりの将来イメージを示すまちづくりヴィジョンになります。
将来のまちづくりは民間主導で進めることとしており、県は３年前から、マンション事業者、商業施設事業者、学校関係者や、それらを取りまとめるデベロッパーなどに対するヒアリングを行っている。また、平成30年12月には、有識者懇談会を設置し、専門家の意見を聴きながら将来のまちづくりの方向性を示す第20回アジア競技大会選手村後利用基本構想を取りまとめ、本年３月に公表した。
また、賃貸マンション事業者との契約件数は、本年度締結した３件に昨年度分も加えると合計で５件となっている。竣工時期は早いものだと来年３月を予定しており、りんくう常滑駅周辺には今後、賃貸マンションの建設が進んでいくと考えている。