次に、
資料下段の
取引銀行につきましては、
法人格を有した
組合自身が
事業資金の調達について可能となりますことから、
審査委員同様、
準備組合当時に
選考委員会が設けられて、市内に支店、営業所などを置く
都市銀行を中心に、
選考作業を進められた後、総会において法、並びに定款に基づきまして、
資料記載の７項に決められたものでございます。
それでは、次の１の３ページをお願いいたします。
本年度からの組合の
組織体制について取りまとめております。簡単に
資料上段の組合の組織からご説明申し上げますと、組合の
最高議決機関として総会があり、特に、この総会に諮るべき事項は、定款の変更、
事業計画の変更など、重要な
決議事項について、法に定められております。
次に、総会のもとには、定款及び諸規定に基づきまして
理事会を組織し、
組合中枢機関として、
組合業務を遂行されていくものでございます。
さらに、法では、先ほど説明いたしました
審査委員と、
組合業務及び財産の状況を監査し、その結果を総会及び
理事会に報告する幹事を置くものと定めてございます。
また、４部会の
業務分担については、総会で決議された
庶務規定の中において定めておりまして、その内容の要約は資料のとおりでございます。
なお、
準備組合当時、本
組合設立の促進のため、
任意団体である
準備組合の活動を支援する立場として、市から２名の
準備組合理事として役員派遣しておりましたが、今回、
任意団体から
公法人という本組合に
発展的移行を遂げられたこと等によりまして、特に、当初段階におきましては、
指導的立場から見た客観性を確保することが望ましいとの判断から、
組合理事には就任いたしておりません。
それでは、続いて、１の４ページの事業の行程についてお願いいたします。
まず、平成１０年度の目標は、
権利変換手続作業を行うため、
地盤調査等、
資料記載の事業を行うことを総会で議決されました。
この作業をもとに
権利変換調整後、平成１１年度以降には
権利変換認可を受け、
権利変換計画で定められた
権利変換期日をもって、土地の
明け渡し等が行われた後、除却・整地を行い、
建築工事を着手し、その竣工の目標は、
設立総会の質疑の中で、
組合員からの完成・入居時期の質問に対して、遅くとも平成１４年を最終的な時期としている旨を、
組合側から答弁されております。
このことに関しましては、組合の
事業計画においては、現在、１３年３月とされておりますが、今後、所要の手続を経て、計画の見直しをされていく予定である、との報告を受けております。
いずれにいたしましても、積年の思いであった本組合の設立がなされ、緒についたばかりとはいえ、今後、まさしく
事業最大の山場ともいえる
権利変換作業に、本年度以降、組合が取り組まれますことから、この事業における市の役割を十分に果たしながら、組合とともに、
早期完成を目指す所存でございますので、よろしくお願いを申し上げます。
以上、簡単な説明でございますが、案件１
ＪＲ高槻駅北地区
市街地再開発についての説明とさせていただきます。
○（
久保隆夫委員長） 説明は終わりました。
これより質疑に入ります。
○（
藤田委員） １点、ちょっとお聞かせ願いたいと思いますけども、
権利変換を希望しない者の
申し出期間が、４月２５日ということで、このニュースの中にもありまして、今の話の中にもありましたけども、９名ということであるんですけども、この９名の部分で、それともう１つは、
評価基準日が、３０日後の２６日ということで、
資産内容とか、
評価額とか、そういう中身が詳しくわからない中で、この９名、手を挙げられたと思うんですけども、この方々の全体の面積の中の何パーセントぐらいを占められるんですか。
○（
綾市街地再
開発事務所長） お尋ねの、
権利変換を受けない旨の届け出ということについて、先ほど部長の方からもご報告を申し上げましたように、９名の方が、今回
申し出をされております。その中で、どのぐらいの面積を占めるかということでございますけれども、これは、従前の
資産額等を参考に、
権利変換でございますので、算出をしておりまして、それで申し上げますと、約３％ということになっております。
○（
藤田委員） ほかに、まだ迷っている方もおられるということなんですけども、この方々も、今、順次お話をされていると、こういうことなんですけども、この３０日を過ぎた中でも、この方々の、そういう含みの部分を、お話をされるんだと思いますけども、そういうお話をされて、条件出なければいいんですけども、どんな状況ですか、その様子。
○（
綾市街地再
開発事務所長） 今後の、要は転出といいますか、
権利変換を受けない旨の、届け出の見通しということでございますけれども、これについては、法では、３０日目を想定して
権利変換を受けない旨の届け出をしなさいと、こういうことになっておりますけども、実際には、
権利変換をするか、転出をするかということは、これは
権利者の方にとっては、大変な
生活態様が変わるわけでございますので、かなり慎重にそれを判断して、今後対応されていく、というふうに考えております。
そういうことから申し上げますと、ただいま９人の方で、約３％ということでございますけれども、以前に
意向調査をした際には、４５％ぐらいの転出の希望があったわけでございまして、当然、それらから類推しますと、今後、いろんな
個々具体にわたって、お話し合いを進めていかれる中では、この転出率が、かなり上がってくるのであろう、というふうには推測しております。
○（
新家委員） ２点だけお伺いしたいと思いますが、本
組合設立に至るまでの組合のご苦労に対しまして敬意を表します。
その中で、課題と申しますか、これからの取り組む内容についても、若干不安定な部分と申しますか、同時に、いまだにわからない点について、お伺いしたいと思うんですが、まず１点は、
駅前広場の関係性ですね。当然、再開発の中での
駅前広場6,０００平米でございまして、
街路事業計画では７００平米あると。都市計画決定されている部分ですね、
駅前広場で。７００平米の
街路事業計画は、今後、どういう手法で、どういう手続で、
駅前広場の方として、
事業着手していくかということを、お伺いしたいと思います。７００平米の店舗数です、まず、これ１点お伺いしたいと思います。
もう１つは、
開発公社が先行買収されました用地の中で、前回の
委員会でも質問をさしていただきましたが、３分の２は
道路用地、３分の１が
建築施設面積計画の中に入っているということでございましたけれども、前回も議論さしていただく中で、今後、その３分の１の扱いを、どうするんだというふうなことも、お聞かせ願いましたけれども、まだ不確定の要素があるということでございました。そのときの答弁では、
開発公社が、
権利者になるんであるというふうなことも、答弁いただいておりますが、３分の１の、これからの買収といいますか、最終的な買収ですね、どういう手法をもって、３分の１の決着つけていくんだということは、まだ案件として、残っていると思うんです。当然、
事業用地としては３分の１でござ いますから
道路用地になると。これは、もちろん
評価基準日をもとにしての
組合買収になりますから、当然、
開発負担金というのは、別個に後ほどついてくると思うんですけれども、３分の１はどうなるんだということが若干私わかりませんので、どういう手法をもって、この３分の１の用地を決着していくんだということについて、まずお伺いしたいと思います。
○（
和田街路課長） １点目の、高槻駅前線、都計道路の関係でございます。高槻駅前線の中には、議員ご指摘のように、
駅前広場７００平米も入っております。これらの今後の
街路課としての
取り組みでございますけど、今年度より、
施政方針でも述べてますように、調査の予算をいただいております。
今後につきましては、まず地域の
地権者の
関係権利者との
調査関係、これがございます。これらを把握した中で、まず地域の
測量関係に入らせていただきたいと。大体の概要は、詳しく２５１の図面で、都計線が決まりました段階で、
地域権利者の方に、具体的に
事業説明会をしてまいりたいと。これらの事業につきまして、設計、
測量調査、
事業認可までを、今後の
取り組みといたしましては、平成１０年度じゅうに作業を終えてまいりたいと、このように考えております。
まず、第一歩の地域への測量に入らせていただく段階で、地域の役員の方、並びに
関係地権者の方に、ある程度の今後の進め方につきましても説明をさしていただきまして、詳細の説明につきましては、
事業説明会、
事業認可を申請する前後に、
権利者の方に集まっていただきまして、説明をさしてもらいたいと、このように考えております。
○（
綾市街地再
開発事務所長）
駅前広場6,７００平米のうちの７００平米、いわゆる
街路部分に当たるところの件数でございますが、これについては、１３件がここに該当するということです。
○（安
塲都市整備部長） 公社の
先行取得用地の、特に残地の処理について、どのように考えるのかということでございますが、
当該土地の運命といたしましては、
権利変換と同時に、
道路用地に置きかえる、あるいは、
権利変換により床を取得する、
権利変換前に売却すると、こういうことが考えられます。
ただ、先ほど申しましたように、これから組合といたしましては、４月２６日の
評価基準の評価をもとに、
権利変換の素案を作成して、
地元権利者に、
権利変換計画の
合意形成のための作業をされるわけでございます。これらの経過の中で、評価も確定をしておりますし、
一定残地処理の検討をするについての具体的な資料が出そろってまいりますので、その段階で、市、それから
開発公社、組合との関係の中で、合理的な適切な方法を、決定をいたしまして、本
委員会にもお示しを申し上げたいと、このように考えておりますので、よろしくお願い申し上げます。
○（
新家委員） ご答弁いただきました
駅前広場の７００平米の件でありますが、本年度の当初予算において、そういう関連の予算が計上されて可決されたということで、これから動いてくると思うんですけれども、私の記憶では、平成５年前後に、この７００平米については
街路事業計画として
事業認可を受けて、
駅前広場として活用していくという、報告をお受けしたと思うんです。
それから５年間、この７００平米の
駅前広場について、今、お聞きしました１３件の方々に、個々にはお話しているかわからないけれども、全体的に、こういうふうな状況のときは、こうなっていきますよということを、ほとんど説明し切れてないんです。本
組合設立になったといった段階でも、
駅前広場の７００平米については、当然、大阪府の
事業認可を受けて、そして、国における
国庫採択をしていただいて、できる限り努力されていくと思うんです。その中で境界確定なり、そして、
事業着手をどうしていくかということ。また、そういう中において、個々の買収に、
開発公社が入っていくという手続論ですね。ほとんどそういうことの説明されてないということで、うちはどうなっているんですか、という声を聞くわけです。
もちろん
事業認可を受けてないから、なかなか説明しにくい部分があるかもわからんけれども、 そういう手続について、こうなった場合、こうなっていきますというふうなことを、やはりお示しをしてあげないと、当該の地域に住んでいる方は、どうなっている、説明もいっこもされてませんという不安感が、やっぱりあるんですね。そういうことがあるということを知っていただいた上で、もう公式の
委員会で、この
駅前広場は、
街路事業で買収するという報告をされているわけですから、まして、当初予算で可決された予算もあるわけですから、今のご答弁にありました内容について、当該の店舗の
所有者なり
権利者の方に、こういう手続で進んでいくんですということを、ぜひとも早急に説明してほしい、ということを思うわけですが、その辺の手法について、それでしていただけるんかどうかということ、もう１回、確認の答弁をお願いしたいと思います。
もう１つの、３分の１、８８０数平米だったと思いますが、さきに先行買収されて、３分の２が
道路用地、３分の１は
建築施設計画の中の面積でございますから、僕は、今の部長の答弁では、いささか不満があります。
といいますのは、４月２６日が
評価基準日ですね。当然、前回の
委員会のご答弁では、
権利者はどうなっているんですか、という質問について、
開発公社が
権利者ですと、３分の１のですね。もちろん３分の２も、
開発公社が
権利者でございますから、
事業用地に化けるわけですけれども、その３分の１についても、当然、
開発公社が
権利者。僕がそのとき申し上げたんは、法的には、
開発公社が
権利者かわからないけれども、最終的に、市の方が買収するわけでしょうと。先行取得依頼しているわけですから、最終的に、市の方が
権利者になる可能性ありますよと。そのときも、そこまでしか申し上げませんでしたけれども、言いかえれば、じゃあ
開発公社が先行された用地を、市が買い戻しをされて、そして、普通財産にかえて
権利者として、保留床を求めるという手法もあるわけです。決して市が、保留床を求められないということではないわけです。ですから、
評価基準日がある。
申し出期間４月２５日までです。それまでに市の方の方針、どうなんですかということを、やっぱり決めておく、ということの手続は、やはりしておくべきだと思うんですね。この権利の保留床については。
ですから、今、申し上げたように、３分の１については、４月２５日までに、
権利者として保留床を求めるのか求めないのか。求めない場合は、その残地という表現がございましたけれども、決して残地ではない。当然、そのときに、政令が改正になってませんし、
開発公社の定款も変更になってませんから、再開発を促進するという、以前の
委員会のあなたたちの意見表明では、再開発を促進するためにも、これを先行買収することによって、再開発が大きく進んでいくんですと。ですから、
事業用地として買収するんです、というご意見も、数多く伺っているんですが、その中で、その残地というんじゃなくて、
建築施設計画の中で、権利床を求めないというんであれば、後の施設計画は、当然、施設計画内の用地に入るわけですから、１つは、その
評価基準日をもとにして、どういうふうな結末をつけるのか。１つは、当時の買収と、４月２６日の
評価基準日の基準の差額が、当然、地価の下落等によって、大きくマイナスになっているという事実が、別にあるということの結末は別にして、４月２６日の
評価基準日をもとに、
権利変換を受けるのか、受けないときには、後は組合が持つのか、そして、デベロッパーが持つのかいうことも含めて、やはり、決定をしていかないと、今のご答弁では、市と組合と、もう一つは、先ほどおっしゃってましたけれども、円満な解決をしていきたいというか、そういうご答弁ありましたけれども、いささかその決定が遅いんではないかと。
そういうことも含めて、いまだに決着してないんかなという思いもありますんで、その辺どうなっているんだと。これから話す問題でもなかろう、というふうに思うんですが、その辺、再度ご答弁をお伺いしたい。
○（
和田街路課長） １点目の都市計画道路高槻駅前線の
関係地権者への周知の問題と考えてます。
この件につきましては、まず関連街路といたしましては、現在、平成８年度に
事業認可、国の採択を受けまして、上田辺芥川線、それから、高槻駅原線の南北線の事業に取り組んでおるところです。
駅前線につきましては、議員仰せのとおり、一日も早く
地権者に、今後の進め方等を周知という考え方もしております。通常の
街路事業の場合につきましては、大半、
地権者の意見を聞きますと、ある程度、行政の方で都計線、詳細な図面ができた段階で、どこまで家がかかるかということが、一番関心事になっております。通常の
街路事業の場合につきましては、まず地域の皆様方に、測量に入らしていただくことを了解いただきます。それから、約半年後ぐらいに、詳細の図面ができ上がりますので、その段階で
事業説明会等を開いておるという、通常のパターンでございます。
今、議員ご指摘もございましたように、この駅前線につきましては、いろんな意見が
関係権利者にあると思いますので、それらの意見を把握いたしまして、早急に今後の進め方等、どういう進め方をしていけばいいのか、地域の皆様方の意見を聞きながら、前向きに取り組んでまいりたいと、このように考えておりますので、よろしくお願いいたします。
○（安
塲都市整備部長） 残地の問題でございますけれども、先ほども申しましたように、
評価基準日の評価をもとに、これから組合の方で、
権利変換計画の素案というものは、いわゆる
権利者に対する一定の判断材料を、お示しいただくことになるわけです。
したがいまして、そういう判断材料が出そろった段階でないと、私ども的確な判断がしづらい、ということでございますので、
権利変換の素案を見ながら、一定の判断をしてまいりたいと。したがいまして、現段階で、このようにするというような確たるお答えは、ちょっとできかねますので、ひとつよろしくお願いします。
○（
新家委員） １点目につきましては、さまざまな
権利者、１３
権利者がございますが、５年間、何の音さたもないんですという、風の便りはこうだ、というふうに聞いているんだけども、という話を聞きますので、早急に
事業認可を受けて、手続としてはこうなりますと。でき得れば、そういう方たちも、店舗の中に入っていただくことが一番いいわけでございまして、転出希望者が９名あると、３％あるということでありますから、今、これから、なおかつ、その希望者を聞いていくと、まだ転出希望者がふえてくる可能性もあるということですから、そういう話も、やはり、こちらの対応によって、大きく変わっていく、というふうに僕は思うんですね。そういう面で、できる限り、その施設計画区域内に入居をしていただくようなことも含めて、やはり、真摯に対応してほしい、ということを強く、僕、要望しておきます。
少しの時間差によって、こんだけしか私たちのことを考えてくれないのか、ということになっては、私は、やはり、疑問符ばっかりで、せっかくの再開発が、後味の悪い再開発になってはいけないと思いますから、
駅前広場については、私、ただ
街路事業だから、そうだとは言えないわけでして、
街路事業イコール再開発でございますから、そういう点で真摯に、慎重に、早急に対応してほしいと。ひとつよろしく。これ以上のことは申し上げませんので、さらなる努力をお願いしたいと。
もう１つ、
都市整備部長のお話でございましたけども、いまだに判断してないというのは、私はいささか不満であると。というのは、
権利者でございますから、
権利変換するかどうか決めなくちゃいけない。市の方が。公社が。その決めた段階で、それを次、どう展開していくんだと。いまだに決めてないというのは、私はいささか不満なんです。
ですから、この買収方法についても、その条件によっては、どうなるかわからないということも、まだ絵がかけてないということは、私はそれ以上のことを、どう表現していいかわからないけれども、
権利変換を受けるかどうかということも、まだ市の方が、主体的に判断できてないというようなご答弁ですから、
権利者であってもですよ。そ の辺、どうなんですか。全然理解できない。３分の１については、こういうふうに
権利変換を受けていくのか、いかないのか。残地というふうに表現してますけど、残地じゃないと。施設計画区域内の面積である、というふうに僕は理解してますから、その辺の処理方法、早急に、やはり結論出していただかなくてはいけないと思うんですけれども、もう１回答弁してください。
○（安
塲都市整備部長） 先ほども申しましたように、この土地の運命といたしましては、
権利変換と同時に、
道路用地に置きかえるということと、それから、
権利変換によって、権利床を取得するという内容、それから、
権利変換前に、もう売却してしまうと、この３つの方法が考えられる、というふうに考えます。
したがいまして、その辺の判断につきましては、これから組合の方で、
権利変換の素案というものが出されてまいります。したがいまして、我々といたしましては、
評価基準日と、買収時点での評価差の取り扱いについても、念頭に入れながら配慮しなければならん、このように考えておりますので、一概に、法どおりに権利床を取得するというような考え方は、なかなかしづらい部分もございますし、単純に
道路用地に置きかえると。
法の趣旨としては、市有地あるいは公共用地については、
道路用地に置きかえるということは、通常でございますけれども、そういった内容については、なかなか判断しづらい部分がございますので、
権利変換計画は、どのような形で素案として出てくるかと。
評価基準日の評価が幾らなのかということも、具体的な資料がまだ出そろっておりませんので、出た段階で、一定の判断をしなければならないと。それは組合と
開発公社、あるいは市の関係の中で、一定処理をしなければならない、というふうに考えておりますので、よろしくお願い申し上げます。
○（
新家委員） ですから、それ以上のことは申し上げませんが、ただ、今、３点、いみじくも部長おっしゃいました。
道路用地として変換をする。もう１つは、
権利変換を受ける。売却をする。いずれにしましても、どういう手法をとられても、税の負担というものは、
評価基準日をもとにおいてやってくださいよと。これが一つの原点ですよということです。これだけは間違わないように取り組んでほしいと。どうしても
評価基準日が原点でしょうから。
だから、当然、その買収したときと、
評価基準日は下落出ますから、そういうときの問題はあることは確実です。それは、もう土地の下落の問題とか、上昇の問題ありますから、その判断は、また判断として、今後、議論していかなくちゃいけない課題がありますけれども、言いかえれば、ただ、後に
道路用地と変換をする。そのときでも、
評価基準日が、当然、その
権利変換を受ける原点でありますから、この基準日を、
道路用地として化けるということが、いいのかどうかということも、慎重な対応が求められますから、言いかえれば、今後、そういうふうな結論が出たときには、
道路用地に化けた場合は、こういうふうなメリット、デメリットがあります、
権利変換を受けたときは、こういうメリット、デメリットあります、売却した場合は、こういうメリット、デメリットありますという、二者択一のもんをつくっていただいて、総合的にこういうふうにすることが、市の方としても税の負担が少ないと。イコール、再開発も進むという手法がとれれば一番いいんですけれども、そういう手法も考えて、きっちり答弁できるようにお願いをせざるを得ない。それ、いつできるかということを、再度、答弁してください。
○（谷知助役） 特に、この土地のいわゆる残地といいますか、三角地の部分は、過去からいろんな形で、本
特別委員会もそうですし、本会議等でもご質問ございました。今まで答弁申し上げております内容は、今、部長が答弁申し上げたような内容で、その部分と、プラス、国、府の指導も受けながら、これについては、慎重に対応していきたいと、このような答弁を申し上げております。
この部分で、実際に、先ほど出ておりました
評価基準日が来て、そして、どのように判断するか、 これも一つのファクターとして、ご指摘のとおりだというふうに思います。
いずれにいたしましても、ご指摘の内容もそうだと思いますが、この用地を買収しましたのも、この再
開発事業の円滑な推進、これに資していくんだという、大きな目的がございます。そういった意味合いで、これからの、いわゆるこの用地の処理といったものも、本組合が、これから実施をされる再
開発事業の推進というものに、やはり、支障を来さない、こういった段階での判断、これをしていかなきゃならんであろうと、基本的にそのように考えております。
ご指摘の内容も、やはり、円滑な推進に資するために、早く判断すべきではないかと、こういうふうなご指摘だというふうに理解をいたしますので、我々としても、そのように考えております。
したがいまして、前回の
特別委員会でもご答弁申し上げておりましたように、他の
権利者の、この
権利変換にかかわるいろんな思い、あるいは、組合が、それを集約をされて、そして、どのような形で、
権利変換ができ上がってくるのか、こういったものを十分ににらみ合わせながら、先ほど言いましたようなセクションと十分相談をして、適切な内容で処理をしていきたい。そして、ご指摘をいただいておりますように、本
特別委員会を初め、議会のご理解を得るための資料といったものも、ご指摘の部分も踏まえまして、我々として、対応してまいりたいと、このように考えてます。
○（
新家委員） 適切な判断の中で、やはり、いろいろ誤解を招く部分も、助役、答弁、上手でございますから、政策判断、いろいろ判断もあるわけでして、それも適切な判断になるだろう、というふうに思うわけでありますが、いろいろ手法を考えてほしいんです。市が買うのか、デベロッパーが買うのか、本組合が買うのかということも含めて、本来であれば、通常のペースからいけば、どこが買収することが一番、再開発の──この先行買収された
建築施設計画の中の残地じゃないです、これは。
事業用地として買収しているけども、残地じゃないんです。
道路用地じゃないわけやから、
建築施設計画だから。その３分の１については、どこが買収することが、普通の考え方からすれば、どこが買収することが、一番適切かいうことだけ答弁してください。
○（谷知助役） この部分の性格といいますか、こういったことは、これは残地買収をしていただきたいということで、市から公社に、公拡法に基づいての買収依頼をしてきたと。そういう性格が原点にはございます。しかしながら、その後、都市計画決定なり、あるいは、
事業認可なりの中で、
事業用地になっております。
したがいまして、そういったいろんなファクターというものを十分に勘案をする中で、選択肢として考えられるのは、先ほど部長が申し上げたような３つが、大きく考えられるというふうな内容になっておりますので、我々として、今、どこが一番適切か、というふうな部分については、先ほど申し上げましたような関係セクションとも十分協議をする中で、先ほど申し上げました、この事業の円滑な推進に資するような内容で決めていきたい、というふうに思っておりますので、現段階での具体的な内容でのご答弁というものについては、ご容赦いただきたいと、このように思います。
○（
新家委員） 最後、要望だけしておきます。
いずれにしても、税の負担がないということは大前提条件で、適切な処理をしていただきたいと。助役の適切な処理については、幅広い適切な処理になりますから、そういう意味も込めて、適切な処理をお願いしたいと。税の負担が拡大しないということの、適切な負担処理をお願いしたいと。負担と申しますか、適切な処理をしていただきたい。出たときには、また議論をさしてもらいます。
○（
久保隆夫委員長） 助役、この問題は、これ、以前からも本
委員会のみならず、本会議を中心に、いろいろ出てきている問題です。ですから、今、
新家委員おっしゃるようなことが、この問題については、やっぱり重要な問題になってくると思うんです。
ですから、その手法としては、今、具体的に出てきましたけれども、大方３つの手法ぐらいしか ないだろう、ということだと思うんですけども、そのやり方について、どういう手法を選択していくかというところが、一番重要な課題なんですよ。
だから、なんか食ったような話になってますけども、その見通しが、一体いつごろの段階で、一定の行政判断として、議会に示されるのか、その辺のところが、やっぱり皆さん、一つの心配事だと思うんです。ですから、その辺のことについて、先の見通しですから、それは、なかなかはっきりしたことわからんと思いますけども、多少そういうことでもわかれば、ちょっと言うていただいた方が、ええかなと思いますけど。
ですから、今、助役さんおっしゃるように、再開発の事業に、支障のないようにはしていきたい、それはそのとおりなんですよ。その手法として、今、おっしゃるように、どこかがかぶれば、何ら問題ないわけです。かぶるところがどこかということやから、具体的に言うと。だから、そこが心配なんですよ。ですから、その辺の見通しが、多少なりともあれば、おおよそ、これぐらいの時期には、また、大体この辺がまとまった段階では、というようなことであれば、ちょっと出していただいて、もうこの話は、終わりたいと思います。
○（谷知助役） 今、
委員長からご質問といいますか、ご指摘のある部分についてご答弁申し上げますが、先ほどからご答弁申し上げておりますように、この事業の一番大きな対応といったものは、
権利変換の内容が、どのように定まってくるか、これが一番円滑な推進といいますか、時期を決定づける内容になっております。
これも、過去、何度も申し上げておりますが、組合施行における、
権利変換の期間といったものを府下的に見ますと、平均的には約２年半、これも前に申し上げてますが、平均的には２年半ぐらいの期間がかかっておる、というのが実態でございます。それで、この再
開発事業にかかわって申し上げますと、他の、今、申し上げた期間の部分の事業よりも、スケールは非常に大きゅうございます。面積もしかり、あるいは、
権利者もしかり。そういったことで、
準備組合では、いろんな形で、早急に
権利変換するようにということで、
準備組合の段階でも、かなりの分野で、
権利者と協議をさしていただいたということで、早期にこれが定まるということを、我々は期待をいたしております。いたしておりますが、さきに行われました４月４日の
準備組合の総会、ここにおいても、やはり、相当悩んでおられる方が、たくさんおられるということで、平均的な期間といったものについても、一定我々も視野に入れていかなきゃならんのではないか、こういうふうなことが、期間というふうなもので、認識をしておるところでございます。
いずれにいたしましても、市と本組合が意思の疎通を図りながら、この事業の推進にかかわるわけでございますから、そういった
権利変換計画の進捗というものも、我々も適時適切に、組合から報告を受ける中で、把握ができる立場にございますから、そういったものについては、我々も十分に選考できるといいますか、他の
権利者が意思を示される、その選考をできるような部分も、十分に立場としてございますので、我々といたしましては、先ほど２年半という平均を視野に入れて、というふうに申し上げましたけれども、それをなるべく前倒しをするように指導してまいりますし、その前段で、この三角地の残地の処理といったものについても、判断をしていかなきゃならんのではないかなと、このような感覚でおります。
○（
新家委員） もう１点だけ、今、ご答弁ございましたが、僕は残地じゃない、というふうにだけ言うておきます。
事業用地です。これは、そういう手法としてしか買収できなかったから
事業用地でやったんであって、それはそうでしょう。
事業認可を受けていない、再開発の計画決定を受けてないという状況で、公拡法も適用できない。ただ、大阪府の方と調整した結果、
事業用地として、買収することを了解されたということをもって、
開発公社が、政令改正する以前に、買収しているわけですから、決してこれは、
事業用地の残地として買収したもんではないと。あそこは歴然として
建築施設計画の中の用地であるということだけ、言 葉は大事でありますから、そういうことを、残地というふうに認識してもろうたら困る。
道路用地残地違うんです。
○（谷知助役） 先ほども申し上げておりますように、認識は、私も、委員も、違ってないというふうに思います。いわゆる買収当初については、道路
事業用地の残地として買収依頼をしてきた。しかし、その後のいろんな経費とか、法的な手続も含めて、この用地が
事業用地になっておるという認識、これはもう決して、認識を異にいたしておるわけではございませんので、そのようにご答弁申し上げてます。
○（大川委員） １点目は、４月２３日に組合が設立されて、
権利者の数が、資料にも書かれているんですけれども、要するに、あの事業エリアの中で、借家権者などは権利を有していないということで、数の集約も、されているのか、されてへんのか、あれなんですけども、
権利変換なんかの作業からは、そういうものにタッチできない、というような状況にあるわけです。借家権者が一体どれぐらいおられるのか。同時に、その借家権者は、これからでいうと、本人さんが、
所有者が床を確保されるか、外へ出ていくか、どっちにしてもあの場所におれるか、おれへんかと、こうなってくるわけです。そういう点では、借家権者と持ち主さんと、民民の話ですわというスタンスで、物事を解決していくということは、私はどうかなと思っているんです。悩みは悩みで、それは、土地を持っておられる方やとか、家を持っておられる方と同時に、そこを借りて営業する、ないしは、生活をしておられる方も、悩みは同じやと思うんです。そういう点では、そういう相談に、どういうスタンスで乗られるかなというのが第１点です。
もう１つは、説明の中で
評価基準日があって、６か月があって、
権利変換が始められないときは、やり直さなければならないと、こういう報告がありました。そういうことを想定すると、具体的にはどうなっていくのかと。もうちょっと説明をお願いしたいと思うんです。
もう１つは、今まで平成１２年度完成ということで、
事業計画も、認可のためのいろんな書類も、そういうふうに書いてました。総会の質疑の中で、遅くとも平成１４年ということになると、平成１５年の３月末ですね、遅くとも。そういうふうに完成時期を答えられています。
ただ、ついこの間なんです、認可申請がされて、この
事業計画が公示されたのが。そこでも平成１２年完成と、こうなっているわけです。これは事業費総額とありますわね、これとのかかわりで、遅くとも平成１３年というふうに答えられる。それはそれで、いろんな事情があって延びることは、私はあり得る話やと思うんです。それは、自分の権利をどうするかいう、大変なことを選択するわけですし、今の資産がどれぐらいか、将来の資産がどれぐらいかわからへんときに、出ていくか、残るか、決めなあかんわけですから、大変な悩みなんです。そういうことで、事業が延びることはあり得る話だと。あり得るとしたら、そのときの、ほんなら事業費はどうなるのかと、それぞれの負担区分はどうなるのかと、当然、明らかにしながら、考えていかなあかん問題や思うんです、一方で。そういう点では、遅くとも平成１４年というふうに、総会で答えられた裏づけとして、その財政計画まで踏み込んで、一定そのプランを持っておられるのかどうか。それは、それぞれの、負担区分が、年度別にどうなるのかという、次の段階の前提条件や思うんです。そこはどうなのかというのを、ちょっと説明もし、
委員会にきちっと報告すべきやと思うんです。でないと、いや、府から認可受けました。すぐ、変な話やけど、その総会で、それまでのいろんな状況の中で、当然、計画をずらさなければならないみたいなファクターはあると思うんですよ。僕は何もそれを否定するわけじゃありません。必ず１２年までにやりなさい、というようなことを言うつもりはありません。ただ、やっぱりそういうことも含めて、一方では財政計画があるわけですから、それとの関係で、どうしていくかというのは、本当に慎重な議論が、そこでは財政問題として要るわけです。そこを、どういうスタンスというか、裏づけを持って、や っておられるのかというのを、ぜひお聞かせいただきたい。
以上です。
○（
綾市街地再
開発事務所長） １点目の、借家権者に対する対応でございますけれども、まず、先ほどの、部長の
委員会資料の報告の中で申し上げましたように、今回、
組合員数が１０５人いうことになっております。これは法定の
組合員数いうことでございまして、借家権者としては５８人ほどおいでになるということで、大きくとらえた
権利者というところから申し上げますと、トータル１６３人の方々が、
権利者ということになっております。
これらの借家権者に対する
権利変換、もしくは、これからの転出に対する、組合の対応というお尋ねでございますけれども、これはさきの
委員会でも申し上げましたように、確かに借家権者というのは、法定上の
組合員ではございません。そういうところから、当然、交渉に当たりましては、これは民民間でやっていただくということが原則ではございますけれども、組合としては、借家権者についても、法定の
権利者と同じような対応の仕方、きめ細かい対応の仕方をされてきたと。また、今後もそういう方向で、相談にもお乗りになりますし、対応していかれる、というふうに考えておりますし、我々といたしましても、そういうふうな方向で指導してまいりたい、というふうに思っております。
次に、２点目の、
権利変換計画のやり直しということでございますけれども、これにつきましては、先ほども若干申し上げましたが、今回、９人の方が転出の
申し出をされておりまして、それでもって
権利変換をやっていくわけですけど、実際には、これは作業が進まないということになります。そうしますと、法的には、６か月たった後に、
権利変換計画の縦覧ができない場合、この場合には、再度、
申し出を受け付けなさいと、こういうことになっておりまして、例えば、今回、９人の方が
申し出をされておりますけれども、６か月後に、縦覧に供せられなかったという場合においては、その意思を翻されても、それは何ら支障はないと。また新たに
権利変換を受けるというふうなことを
申し出られてもいいと、法的にはそういうシステムになっております。
完成時期でございますけれども、確かに、
事業計画中においては、平成１２年ということを目途に、事業を完成していきたいということで、期間を定めておられました。これにつきましても、住都公団等の調整に大変手間取ったというふうなことがございまして、やむなく延びていくということになっております。
ただ、総会の中で質問がございまして、
理事長としては、平成１４年ぐらいを目途にしたいということを、ご回答になったわけでございますけれども、当然、今、ご質問の中にもございましたように、時期を見直すということは、いろんな面で、
事業計画の見直しも必要になってまいりますし、資金計画上も、これは見直さないかんということになってまいります。そういう事柄については、当然、所定の手続、組合で申し上げましたら、これは
理事会、総会、それらの決議を経て、やられるわけですけれども、我々としても、市としても、これらについては、財政負担が伴うわけでございますので、こういう計画の変更ということにつきましては、事前に本
委員会にお諮りして、報告なり審議なりをしていただきたいと、このように考えております。
○（大川委員） 一定の問題は、実際の再
開発事業だけではない、都市計画道路を買収する場合でも、いろいろ出てくる問題ですので、同じような対応で、きめ細かくというお話ですので、それは、従来以上にぜひフォローをして、組合ともども、借家権者の思いと、実際の生活設計の相談に応じていただきたい、ということで要望しておきます。
２つ目の問題は、結局、
権利変換の期間がどれぐらいかかるかで、あとの完成時期も既定されると思うんです。それは、なかなか僕は、本当に難しい作業だと思うんです。自分の権利をどうするかいうことと同時に、そこが見えてこないときに、この結論を下せというのが、法はそれを求めるん ですよ。そこと現実のギャップがあるんです。ここでは本当にきっちりした計画が、一人一人に応じて示されるかどうかということが、一方ではあると思うんです。
一方では、そこの住宅へ移る、その商業床に、床を確保するということになると、そこから新たな、その人にしてみたら、例えば、税金一つの問題にしても、教育費の問題にしても、営業が成り立つかどうかという問題にしても、不確定要素が多過ぎるという問題があると思うんです。そういう点では、何というんですか、そこの本当に話し合いやとか、説明、同時には、そこの将来の計画に対する議論が、
権利者と組合、また、市とも、そこが本当にできるかどうかという、腹を突っ込んだ話として思うんですわ、一方で。
そういう点では、６か月を目途に、
権利変換計画を作成されるいうスタンスには、恐らく変わりないと思うんですけど、余りそれに今から、変な話ですけど、僕はこだわっていくいうのも、いかがなものかなと。ここには、一定の時間や議論が要ると思うんです。そういう点では、どちらに重点を置いて進められようとしているのか、一定後ろを延ばさはったいうことは、一定
権利変換計画の作業日程がずれることも、やむなしというふうに見ておられるのかどうか、ちょっとその辺だけお聞かせをいただきたい、というふうに思うんです。
それで、仮におくれるとしたら、
委員会にも報告いうて言わはったけども、どういう時期になるのか、想定されるのか。当然、６か月の一定の時期、目安いうのは出てくるわけですから、あると思うんですよ。それはいつの時期なのかなと。
以上です。
○（
綾市街地再
開発事務所長）
権利変換期間についてのお尋ねですが、確かに、法といいますのは、先ほど申し上げますように、３０日以内に届け出をせえと。法が予測しているのは、要は、その
事業計画の中で、本事業につきましては住宅棟と、それから商業棟ということで、それらの中で転出されるか、
権利変換を受けられるか、というふうなことでございまして、実際には、先ほど委員の方からもご質問ございましたように、
権利者としては、そういうことだけで判断できないと、もっと具体の内容をもって判断をするということになると、そこにギャップがありまして、今回、そのようになっているわけでございますけれども、今後、
権利者と、そこらの話を詰めるに当たりましては、住宅であれば、共益費が幾らであるとか、税金が幾らであるとか、商業であれば、幾らぐらいの床が取れるであるとか、そういう個々、具体の内容について、かなり突っ込んだお話をする中で、
権利変換を受けられるか、あるいは、受けないかというふうなことを、最終的に判断されるであろうというふうに推測をしております。
したがいまして、そういうことからいたしますと、今回の６か月というのは、多分縦覧に供することができない、計画書縦覧に供することができないのではないかな、というふうに思っておりまして、こういうことを公の場で申し上げるのは、いささか苦しいんですが、組合さんとしては、今回の６か月というのは、やむなしというふうに判断されておるんではないかなというふうに、私個人としては推測をしております。
次に、
事業計画の見直しですけれども、これらにつきましては、組合としても、早急に期間の変更、それらを含めまして、やられるわけですけども、今現在、いろいろ検討されております。ただ、それがいつの時期かということですけれども、今、申し上げるように、６か月後ということを想定するとしたら、秋ぐらいになるんではないかな、というふうに想定できるのではないかな、というふうに推測いたしております。
○（大川委員） 最後に、私、組合には責任ないと思うんですけど、再
開発事業で、この認可申請をして、府から許可が出ると。公示されると。要するに、
事業計画に事業費総額やとか、完工期日なんかも、それはそれで入っているわけです。総会が終わってすぐ、総会の前も含めて、そういうファクターは当然あるやろうというて、あると思うんですよ。その
権利変換計画が、６か月なんかではなかなか 終わらへんと。
一方で、そういうのがありながら、そういう事業の申請をして、組合認可を受けると。なおかつ、それを追認せなあかんと。ということは、市の財政計画そのものも、一体いつどういうふうに、どうなるんかが全然見えてこないというのが、私は、一方で言うと、財政の面から考えると、市としては、大変危惧されるファクターがあると思うんです。それで、そういう点で言うと、そこがものすごく心配をする。
例えば、
事業計画が延びるいうことは、それだけ事業費総額が膨らむいうことなんです。なおかつ、これから土地値が上がるかどうか別ですよ、下がるか。そうなってくると、結局、床単価に変わったときに、その額がどうなるか。売れるかどうかという、ここの問題もあるわけです。そこの点を、その都度、本当にきちっとした資料を提供していただくと。組合も、市も、議会も、本当に、そういうものに基づいて、きちっと議論していかないと、心配は膨らむばっかりで、判断できんようになってくるんです。そこをぜひお願いをしたいし、今回の資料一つとってみても、平成１０年度目標で、
権利変換手続の作業ありますけど、最後に「等」いうて入っているんです。前の資料はなかったんです。ちゃんとした項目あったんです。そういうこと一つとってみても、私はもっと議会に、高槻市はきちっと判断できる材料を、財政計画も含めて、提案をしていくということが必要だろうし、変な話やけど、そういうふうに組合が、恐らく延びるやろと思われたら、その段階で、本当は、組合も、市も、きちっとした財政計画を、総額ですね、こういう場合はこうなるいうやつを出して、そのことを議論していかなあかんと思うんです、ということを指摘しておきますし、ぜひお願いをしたいと。
以上です。
○（源久委員） １つ教えてほしいのは、今、大川委員おっしゃった借家人の関係です。法定の
組合員でないというふうなことですけども、これ、市の方が、例えば、都市計画事業を
街路事業とする場合には、物件補償、土地の買収と建物を物件補償しますけども、それに人が住んでいた場合に、借家人がついた場合には、通常、市の
街路事業の買収等においては、その借家人に対する補償をしているのかどうなのか。それはどうなっているのか、ちょっと聞かせてほしいと思うんです。それ、とりあえずちょっと聞かせてください。
○（安
塲都市整備部長） 借家権に対する財産的な補償はございません。借家人に対する移転補償と、家賃の差額の補償をいたしております。
○（源久委員） いわゆる今回の再
開発事業も都市計画事業であります。だから、権利性ということについては、法律上の関係があって、借地人ほどの権利性が認められないというふうなことで、事実上の再開発に伴って、やっぱり大きな生活上の変更を余儀なくされるわけですから、通常、市の
街路事業については、移転補償等と、家賃の補償等があるというふうなことですけども、当然、再開発にかかわっての借家人５８人ということについては、そういうことは十分期待をしていいのかどうなのか、そのあたりどうですか。
○（安
塲都市整備部長） 問題は
借家条件によるというふうに考えます。借家権の状況によりましては、財産的な部分で熟度としてある部分と、単に最近の借家権であれば、そんなに借家権としての財産的な価値は、最近、契約された分については、なくなるだろうと思いますし、そこら辺は鑑定評価等の中で検討されるべきだろう、というふうに考えております。
○（源久委員） これは、２ページで
審査委員の役割として、組合が行う
借家条件の裁定についての同意というふうなことがありますから、これは、弁護士さんとか、公認会計士とか、不動産鑑定士等の専門的な立場から、この５８名の借家人について、事実上の補償を行う内容についての
借家条件を確定して、どんな補償をするかというふうなことについてのことが、掲げられていると思うんです。そういうふうに理解していいんですか、どうですか。
○（安
塲都市整備部長） 当然、そういった中身の原案、 今、組合の方で提示いたしました内容の、
権利変換計画に基づくものが適切であるかどうかの判断は、当然、その審議会でやっていただくと、こういうことになると思います。
○（源久委員） ということは、今回は組合施行の第１種都市再
開発事業ですけども、高槻の南の松阪屋の前は、高槻市が施行業者だと。これは市が事業者になる場合と、組合が事業者になる場合とでは、こういった借家人に対する対応は、システム上、法律上は差異がないということですね。