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1994-11-17 平成6年住宅港湾委員会 本文

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  1. 東京都議会 1994-11-17
    1994-11-17 平成6年住宅港湾委員会 本文


    取得元: 東京都議会公式サイト
    最終取得日: 2019-09-06
    ↓ 最初のヒットへ(全 0 ヒット) 1    午後一時九分開議 2 ◯森田委員長 ただいまから住宅港湾委員会を開会いたします。  本日は、住宅局、多摩都市整備本部関係の事務事業に対する質疑を行います。  これより住宅局関係に入ります。  事務事業に対する質疑を行います。  説明の際要求いたしました資料は、お手元に配布してあります。  資料につきまして、理事者の説明を求めます。 3 ◯英総務部長 去る十月六日の当委員会におきましてご要求のございました資料につきまして、ご説明申し上げます。  お手元にございます住宅港湾委員会要求資料をごらんいただきたいと存じます。  表紙をお開きいただきまして、目次をごらんいただきたいと存じます。  ご要求のありました資料は、1の第三次東京都長期計画における住宅供給計画(三十五万戸計画)と実績外九件でございます。順を追ってご説明申し上げます。  一ページをお開きいただきたいと存じます。1は、第三次東京都長期計画の住宅供給計画(三十五万戸計画)と実績でございます。  住宅供給の施策種別ごとに、計画戸数、平成三年度から五年度までの実績戸数、六年度の予算戸数、三年度から六年度までの合計戸数及び長期計画戸数に対する比率を記載してございます。  一番上の都営住宅の欄をごらんいただきますと、計画戸数が六万戸、三年度から六年度までの戸数が二万一千七百三戸、長期計画戸数に対する比率は三六・二%となってございます。以下同様にごらんいただきたいと存じます。  なお、大規模な住宅地開発の推進につきましては、民間における供給も対象としているため、実績のみを記載してございます。  次に、二ページをお開きいただきます。2は、区市町村における住宅対策の概要でございます。  まず、(1)の特別区でございます。平成六年三月三十一日現在におきます特別区の主な住宅対策につきまして、住宅基本条例の制定状況、住宅マスタープランなど住宅政策に関する計画等の策定状況、公営住宅などの公共住宅の供給戸数、高齢者世帯等の住みかえ支援などの家賃補助、木造賃貸住宅地区整備事業及び住宅附置制度の実施状況等を記載してございます。  欄外のの1に記載してございますように、公営住宅及びその他の区立住宅等は管理戸数、特定優良賃貸住宅は着工ベースの戸数、シルバーピアは運営ベースの戸数でございます。なお、特定優良賃貸住宅の戸数は、旧地域特別賃貸住宅制度によるものを含んでございます。  三ページに移らせていただきます。(2)は、市町村でございます。  島しょ部を除く市町村における主な住宅対策につきまして、住宅マスタープラン及び高齢者住宅計画の策定、公共住宅の供給戸数、家賃補助などの実施状況を記載してございます。実施項目ごとに、市町村名と事業実施年度、または住宅の供給戸数を記載してございます。ごらんいただきたいと存じます。
     次に、四ページをお開きいただきます。3は、東京都内のマンション供給実績でございます。  都内のマンション供給実績につきまして、昭和四十二年以前と昭和四十三年から平成四年までを五年ごとにまとめたもの及び平成五年一年間の区分ごとに、地域別に記載してございます。  一番上の昭和四十二年以前の欄でご説明いたしますと、都心におきましては一千五百四十九戸、山の手で五千六百十六戸、その他で六十戸、区部全体で七千二百二十五戸、多摩地域で二百七十八戸、都内の合計で七千五百三戸が供給されてございます。また、これが平成五年までの供給実績に占める割合は一・七%となってございます。以下同様にごらんいただきたいと存じます。  なお、欄外の(注)の1に地域区分を示してございますが、都心、山の手、その他の区分の内容につきましては、それぞれ記載のとおりでございます。また、(注)の2に記載してございますように、この資料には公団公社等の公的分譲は含まれておりません。  次に、五ページをお開きいただきます。4は、平成五年度における都民住宅(特定優良賃貸住宅)の建設戸数でございます。  供給方式ごとに計画戸数と実績戸数を記載してございます。都の直接供給いたします都施行型の欄をごらんいただきますと、計画五百戸に対しまして、実績は四百九十九戸となってございます。  以下、住宅供給公社が直接供給する公社施行型、公社が民間から借り上げて供給する公社借り上げ型、民間の指定法人が供給する法人管理型につきましても、同様にごらんいただきたいと存じます。  次に、計画の欄をごらんいただきますと、都民住宅三千七百戸の計画に対しまして、その実績は三千七百戸となっているところでございます。  六ページに移らさせていただきます。5は、都民住宅の応募状況でございます。  特定優良賃貸住宅供給促進制度を活用いたしまして建設した都民住宅で、平成六年において、九月までの間に新築公募したものについて、募集時期、供給方式別に区分して、募集戸数、応募状況及び辞退者数を記載してございます。  一番上の平成六年二月の募集欄をごらんいただきますと、公社借り上げ型を八団地、二百六戸を募集いたしましたところ、五千九百四十二人の応募者がございまして、応募倍率は二十八・八倍でしたが、当選した方のうち六十人の辞退者がございました。以下、募集時期ごとの応募状況について、同様にごらんいただきたいと存じます。  七ページに移らさせていただきます。6は、区市別特定優良賃貸住宅の平成五年度供給実績でございます。  区市が供給する特定優良賃貸住宅につきまして、一番上の欄に供給計画戸数を住宅の種類別に示しまして、以下、供給戸数について、区部、市部別に区分してございます。  供給戸数の区部計の欄をごらんいただきますと、区が直接供給する特定公共賃貸住宅六十二戸、区が民間から借り上げて供給する特定優良賃貸住宅六百十九戸、区が民間から借り上げて高齢者等に供給する福祉型借り上げ住宅四百四十三戸でございます。以下、個別の区市についても同様にごらんいただきます。  八ページに移らさせていただきます。7は、マンション改良工事助成の実績でございます。  1は、受け付け実績でございますが、平成四年度、五年度に区分いたしまして、計画戸数、申込実績の件数と戸数、それから利子補給対象額及び利子補給額の総額と一件当たりの平均額に区分してございます。四年度の欄でご説明いたしますと、計画戸数一千戸、申込実績十九件、二千六百八十八戸、利子補給対象額十億四千九百万円、利子補給額は総額三千八十三万七千円、一件当たり平均百六十二万三千円でございます。以下、五年度の欄につきましても、同様にごらんいただきます。  2は、改修工事箇所でございますが、平成四年度、五年度について、外壁、バルコニー、廊下、屋上、内部階段、給排水設備、通気管、その他のそれぞれに区分してございます。四年度の欄でご説明いたしますと、外壁十七件、バルコニー十七件、廊下十六件、屋上十五件、内部階段十一件、給排水設備四件、通気管ゼロ件、その他五件でございます。五年度の欄につきましても、同様にごらん願います。  九ページに移らさせていただきます。8は、都営住宅の建設における環境への配慮でございます。  省エネルギー対策、省資源対策、その他の対策に区分いたしまして、それぞれをさらに項目に分け、内容別に記載してございます。  省エネルギー対策といたしまして、断熱材の使用と避難口誘導灯の昼間消灯がございますが、断熱材の使用の内容についてご説明いたしますと、昭和五十六年度から屋根への断熱材使用を開始いたしまして、その後使用する部分を順次拡大し、現在では、住戸を包み込むように屋根、外壁、一階の床に使用してございます。  以下、省資源対策、その他の対策につきましては、同様にごらんいただきたいと思います。  一〇ページに移らさせていただきます。9は、平成六年度における都営住宅の応募状況でございます。  五月の空き家募集、六月のポイント募集について、種別ごとに募集戸数、応募者数、最高倍率、最低倍率、平均倍率を記載してございます。  五月空き家募集の一種の欄をごらんいただきますと、募集戸数は二千九百三十七戸、応募者数は二万二千三百八十一名、最高倍率が四十五・三倍、最低倍率が〇・四倍となっており、平均倍率は七・六倍でございます。以下同様にごらんいただきたいと存じます。  なお、下の(注)の欄に記載してございますように、募集戸数はすべて都公募分でございます。  一一ページに移らさせていただきます。10は、既存都営住宅のエレベーターの設置可能住棟数と設置実績でございます。  エレベーターの設置対象住棟数と設置可能住棟数及び平成三年度から平成六年度(計画)までの設置実績を記載したものでございます。  表を上から順にごらんいただきますと、エレベーターの設置対象住棟数は一千七百九十七棟でございまして、そのうちの設置可能住棟数は四百五十八棟でございます。設置実績につきましては、平成三年度は三台、四年度は十台、五年度十台、六年度は、計画でございますが、十五台、計三十八台となっております。  なお、下の(注)にございますように、エレベーター設置対象住棟とは、廊下型、四階建て以上で、かつ二十四戸以上の住棟でございまして、エレベーター設置可能住棟とは、設置対象住棟のうち、設置スペースが確保でき、建物構造上や法令上の問題がないものでございます。  以上、簡単でございますが、資料の説明を終わらせていただきます。よろしくご審議のほど、お願い申し上げます。 4 ◯森田委員長 説明は終わりました。  ただいまの資料とあわせて、事務事業に対する質疑を行います。  発言を願います。 5 ◯桜井委員 ごく簡潔に質問させていただきます。  京島地区総合住環境整備事業についてでございますが、七点に分けて簡潔に質問します。  京島二、三丁目地区は、戦前に建てられた住宅が依然として相当数残っており、道路も狭く、公園も整備されておらず、住環境として問題を抱えています。この住環境を整備するため、現在、墨田区と墨田区まちづくり公社が総合住環境整備事業を活用し、コミュニティ住宅の建設や道路の拡幅を行っていますが、いまひとつ事業が進展していないようであります。そこで質問いたします。  まず一番、京島地区の住環境整備事業は、いつ、だれが始めたのでしょうか、お伺いします。 6 ◯安田開発調整部長 本事業につきましては、昭和五十八年四月に住環境モデル事業といたしまして大臣の承認を受け、東京都が事業主体となって始めたものでございます。その後、平成二年に墨田区へ事業を移管し、現在に至っているところでございます。 7 ◯桜井委員 二番目ですけれども、事業開始から既に十年以上経過しているわけでございますけれども、現在までの進捗状況はどのようですか、お伺いいたします。 8 ◯安田開発調整部長 平成六年九月三十日現在までの状況でございますが、コミュニティ住宅六十六戸の建設を完了しておりまして、現在、十八戸の建設を行っているところでございます。  また、道路整備につきましては、延長八十二メートルにつきまして、八メートル道路として拡幅をしているところでございます。 9 ◯桜井委員 次に、平成二年度に事業を都から墨田区へ移管したということでございますけれども、その理由をお話しください。 10 ◯安田開発調整部長 五十七年度に、都が事業を実施するに当たりまして、住民に身近な事業でございますので、本来的には区が行うべき事業であるということで墨田区と協議を重ねておったわけでございますけれども、財政上の問題等を含め、執行体制が未整備であるということから、当面東京都が事業主体となることとして、将来は区に移管するという協定を結びながら、事業をしてきたものでございます。その後、区の執行体制等が整ってまいりましたので、平成二年度に事業移管をすることとなったものでございます。 11 ◯桜井委員 それで、その移管された後でございますが、墨田区がすべて事業を実施しているわけでございますが、東京都はどのような役割を果たしているのでしょうか、その点についてお伺いします。 12 ◯安田開発調整部長 平成二年度に区に事業を移管したわけでございますが、それに際しまして、京島地区住環境整備事業の実施に伴う基本協定というものを結んだわけでございます。それに基づきまして都では、補助金等の財政的な援助、まちづくり手法や住宅管理面などの技術的な援助、あるいは事業に必要な都営住宅のあっせん等を通じ、区の事業を全面的に支援しているところでございます。 13 ◯桜井委員 ただいまのお答えで、東京都が全面的な支援をしているということでございますけれども、実態は、事業は一向に進展していないように見えます。なぜ事業が進展してないのか、その点につきまして東京都が把握していることについてお話しを願います。 14 ◯安田開発調整部長 事業実施の最大の問題点でございますけれども、事業用地の買収が非常に難航しているということでございます。  その主な理由としましては、地主さんや居住者が高齢化しているために、現状を変えたくないというような意向であるとか、相続等によりまして権利が非常に細分化され、関係者等がふえ、合意形成が非常に難しい、あるいは、最近地価の下落等がございまして売却意欲が低下している、などが挙げられると思います。 15 ◯桜井委員 その用地買収が進まなければ、結局のところ事業はできないと思うわけですけれども、今後の見通しをお聞かせ願いたいと思います。 16 ◯安田開発調整部長 本事業につきましては、これまでコミュニティ住宅の建設を中心に行ってまいったわけでございますけれども、今後は、従来余り進んでいなかった道路整備につきましても積極的に取り組んでいく予定でございます。既に拡幅予定地として買収された土地もございまして、これを核に整備を促進することによりまして、民間建てかえや共同建てかえの促進を契機として、全体の推進を図っていく所存でございます。 17 ◯桜井委員 これに関しまして最後になりますけれども、この事業は、墨田区だけでは進展が非常に困難でありまして、東京都としてももっと積極的に支援をするべきであると考えますけれども、所見を伺いたいと思います。 18 ◯安田開発調整部長 本事業は、地域住民の合意に基づきまして、修復的に住環境を整備していくという事業でございまして、住民に身近な自治体である区が事業を行うことは、事業の円滑な推進をもたらすというふうに考えております。  しかしながら、財政的な問題であるとか、技術的な側面や制度面におきまして、都及び国の強力な支援が必要でございます。都といたしましては、今後もできる限りの支援を行っていくとともに、国に対しましても、事業推進のための制度の改善等について要望を行っていく所存でございます。 19 ◯桜井委員 最後の質問ですけれども、今のと違うのでございますが、墨田区横川五丁目の古い団地の建てかえをやっております。第一期、第二期に工期を分けて施行しているわけでございますけれども、現在までの状況、また今後の予定、さらにまた第一期で建設をしてみた場合に、付近住民との関係から何らかの問題点が出たかどうか、さらにまた建てかえによりましてどのくらいの戸数がふえたのか、以上まとめて質問しますので、お答えをお願いします。 20 ◯遠藤建設部長 今、横川五丁目につきまして二期に分けてとおっしゃいましたが、全くそのとおりでございまして、横川五丁目は二期に分けまして施行をしておるところでございまして、第一期工事は平成三年三月に着工いたしまして、平成六年三月に本体工事を竣工し、現在、整備工事を六年の十二月の予定で竣工を待っているという状況でございます。  今後の予定でございますが、第一期工事で竣工する住宅につきましては、平成七年の一月に入居を予定しておりまして、それから第二期工事につきましては、今後、既存住宅の撤去を行いまして、平成七年の三月には本体工事に着手して、平成十年三月には竣工をしたいという予定でございます。  それから、住民の関係でございますが、本団地の建てかえに伴いまして、保育園、児童館、コミュニティ会館、近隣住民に開放される約千四百平米の公園、公共施設の整備、既存道路の拡幅整備、水道、下水、ガス等の本管敷設等によりまして、近隣住民の生活の利便性の向上が図られたこと、また公園、団地内広場、オープンスペース等がより多く確保され、かつ横川沿いに緑地整備が行われたこと等によりまして、住環境の改善が図られたというふうなことから、住民の方々には相当のメリットがあり、喜ばれているという状況でございます。ただ、残念ながら、デメリットといたしましては、工期を一期、二期というふうに分けたために、最長約七年間の長期にわたりまして、工事車両の通過、付近住民の皆さんには少なからずご迷惑をかけているところでございます。  それから、どのくらいの住宅戸数がふえたかということでございますが、この住宅につきましては総合設計制度という制度を活用いたしまして、一期二期合わせまして、建てかえ前の十四棟三百六十八戸が、建てかえ後は六棟五百六十四戸となりまして、百九十六戸の増となったところでございます。 21 ◯原委員 私は、都心の定住化の促進について、何点かお伺いしたいと思います。  近年、土地利用が商業系に偏っており、非常に高価な土地になり、それを反映する形で、居住に要する費用の増大が膨らみ、さらには、そのことにより人口減少が都心部において顕著に目立っております。こういう形で都心の人口の空洞化が進行しているように思われます。さらには、こういった町が、職住一体型の今までの町、そしてそれがだんだん地域産業の衰退に通じ、さらにはコミュニティの崩壊を招き、もっといえば、地域の安全性、治安の低下も巻き起こしているのが現状ではないかと思います。こういった現状を踏まえて、本当に都心に住み続けられる住宅政策が必要ではないかと考えます。  そこで、特にこういった都心の空洞化現象をどう認識されておられるのか、まずこの点からお伺いしたいと思います。 22 ◯村上住宅政策担当部長 ただいまご指摘ございましたような形で、東京の都心におきましては人口の空洞化が進んできておりまして、今日におきましては、都心区のみならず、区部にも広く広がっている、こういうような状況でございまして、この空洞化を放置すれば、いろいろと問題も広がっていくことになるのではないかというようなことで、私どもとして重要な政策課題として取り組んでいかなければならない、こういうふうに考えている次第でございます。 23 ◯原委員 それでは、この住宅機能を回復するために、やはり都心に住み続けられる住居を建設する必要があるのではないかと思います。都営住宅の増設ももちろん大事でありますけれども、それ以外にもファミリー向けの住宅の優良賃貸住宅、さらには優良民間借り上げ住宅等、この実績が今どれぐらい進んでおるのか、お尋ねしたいと思います。 24 ◯安田開発調整部長 お尋ねの実績でございますが、平成五年度におきましては、四百七十六件、一万三十一戸でございます。 25 ◯原委員 ファミリー向け住宅も含めてですか。 26 ◯安田開発調整部長 失礼いたしました。ただいま申し上げましたのは、優良民間賃貸住宅制度におきまして建設されたものでございます。 27 ◯原委員 優良民間賃貸住宅の推進、今お聞きしたように、四百七十六件の一万三十一戸ということでございますけれども、これの分布状況、またどういう地域に建てられておるのか、お願いしたいと思います。 28 ◯安田開発調整部長 分布状況でございますけれども、練馬区や板橋区などの周辺部が非常に割合が多くございまして、千代田、中央、港区など都心区の割合が低くなっている、こういう状況でございます。 29 ◯原委員 先ほども申し上げましたけれども、やはり都心における住居、これが非常に大切ではないかというふうに思います。特に、今いわれました都心における千代田、中央、港、さらには副都心といわれている新宿、渋谷、豊島等においても、なかなか人口の減少傾向がとまらない。また、本当に安心して住み続けられる町ということができない、こういった問題をやはり解消する方向で考えていかなければいけないかと思います。  特に、都心区の供給実績が少ない。こういった地域の中で優良民賃制度、これをどうやったらふやすことができるのか。少しでも多く都心にふやすために、一定のガイドラインというものを優良民賃の中で設けられておりますけれども、このガイドラインの一つの見直し、これも必要ではないかというふうに考えておりますけれども、この点についてはどうでしょうか。 30 ◯安田開発調整部長 ファミリー世帯向けの福祉住宅の一戸当たりの床面積は、原則としまして五十平方メートルから百二十平方メートルというふうにしているところでございます。ご指摘のように、戸当たりの専有面積につきまして、特に都心区では考慮する必要があるというふうに考えております。また、都心区からは面積条件の緩和も要望がございまして、都心区においては、区の実情をあわせ、公共住宅の供給を可能にするよう、区が借り上げるファミリー住宅の面積要件の緩和について、現在検討をしているところでございます。 31 ◯原委員 面積以外の緩和は考えておりますでしょうか。例えば、住宅白書の中に載っておりますけれども、設備または遮音性、また住居性がすぐれている。これは避難路の確保とか、また廊下とか、またはさまざまな形で設計上、施工上から優良化ということが規定をうたわれておりますけれども、こういった条件を一つは緩和することによって、より多く優良民賃を、借り上げ住宅を確保することができる、こう考えられますけれども、少しでも規定に反した場合は優良民賃として認められないというのが現状ではないかと思います。  そういった規制の枠を、今、面積の緩和がございましたけれども、そのほかにも緩和というのは考えられるのか、また、考えていく必要があるのではないかと思いますけれども、この点についてお願いしたいと思います。 32 ◯安田開発調整部長 個々の住宅の緩和につきましては、居住性の問題もございますので、非常に難しいところがあろうかと思います。ただ、先ほどいいましたように、面積を少し小さいものでも認めていく、あるいはその他、緩和をしても生活上支障がないというものがございましたら、今後検討をしてまいりたいというように思っておるところでございます。 33 ◯原委員 次に、都営住宅の区移管について若干お伺いしたいと思います。  現在、都においては、百戸未満の都営住宅におきましては区に移管し、区で管理し、住宅活用を行っていく、こういわれております。定住化の促進につながっていく大事な一つの活用法ではないかと考えられます。現在、これまでに区に移管された都営住宅がどれぐらいあるのか、その実績をまずお伺いしたいと思います。 34 ◯那須管理部長 都営住宅の区移管につきましては、昭和五十六年の都区委員会の合意に基づきまして、昭和六十一年度から実施しているところでございますけれども、今日までに、十六区、八十一団地、二千三百七十八戸を移管してきたところでございます。ちなみに、都心区といわれます千代田、中央、港、新宿、文京、渋谷、豊島では、二十一団地、四百八十二戸を移管してきたところでございます。 35 ◯原委員 現在、移管対象団地というのはどれぐらい存在しているのか、また、そのうち、協議中で近々移管できる団地というのはどれぐらいあるのか、お尋ねします。 36 ◯那須管理部長 移管対象団地は、先ほど先生のお話にもございましたように、平成元年の都区協議会におきまして、おおむね百戸程度までの団地とされました。その基準に照らし合わせますと、全体で十九区、三百十九団地、一万二千三百七十戸ございます。また、それらの団地のうち、現在区と協議をいたしております団地は、十八団地、六百四戸でございまして、これらにつきましては協議が調い次第、移管をしていきたいと考えておるところでございます。 37 ◯原委員 今お聞きしたとおり、移管対象団地全体で十九区、三百十九団地、一万二千三百七十戸であって、これまでに十六区、八十一団地、先ほどいいましたように二千三百七十八戸を移管したということであります。これは、全体から見れば、まだ非常に少ないのではないかと思います。なぜ移管が進んでないのか、この原因、また対策はどのように考えておられるのか、この点についてもお伺いしたいと思います。 38 ◯那須管理部長 各区におきましては、近年、住宅に関する専管組織が設置されてきておりまして、住宅マスタープランなどもほとんどの区で作成済みでございます。こうした形で、区の受け入れ体制は徐々に整備されてきておるところでございます。  しかしながら、各区にもそれぞれ受け入れ計画があるようでございます。また、移管対象団地を年次別に計画的に受け入れようとする意向も強くございまして、すぐに移管することの協議が調わなかったというのが現実でございます。今後とも、区と積極的に協議をしながら移管を進めてまいりたいと考えております。 39 ◯原委員 私が思うのでありますけれども、移管が進まない最も大きな要因というのは、区側に移管して区が受け入れたときに、区が本当にメリットがあるのかどうか。都営住宅を都から移管を受けたけれども、本当に区としてそれを活用していく、そしてさらに区の定住化を図っていく、こういったことに寄与してないのが大きな要因ではないかというふうに自分は思います。  この点に関して、都は、区に移管したときにどういう区のメリットが生まれてくるのか、また、この移管に当たってはどのような考え方、理念で取り組んでおられるのか、この点もお願いしたいと思います。 40 ◯那須管理部長 都営住宅を区に移管いたしまして、区にそれらの住宅を区営住宅として管理運営していただきますことは、私どもにとりまして、住宅政策を展開する事業主体が拡大されることでございます。このことは大変望ましいことだというふうに考えておるところでございます。  また、区が、地域に根差しましたまちづくりでありますとか、あるいは福祉政策と連動いたしました総合的な住宅政策をきめ細かく展開するための拠点として、都から移管いたしました住宅を活用することも考えられるわけでございまして、こうした形で移管されました都営住宅が利用されてまいりますならば、都の推進しておりますまちづくり政策の一環として、極めて望ましい方向でもあると考えているところでございます。 41 ◯原委員 区移管に関しても、さまざまな形でぜひ推進をしていただきたいと思います。  移管された一つの住宅を、どう区で活用していくのか。建てかえをすることによって住宅戸数をふやしたり、または土地の有効利用をし、高層化を進めるとか、いろんな形で移管後の有効利用が考えられると思いますけれども、建てかえる場合、いろんな意味で出ていただく。これも無償で都営住宅をあっせんするとか、いろんな形で考えられると思いますけれども、都として、また都以外に国としても、財政的支援というのはこの移管についてどのように行われているのか、この点についてもお願いしたいと思います。 42 ◯那須管理部長 移管住宅につきましては、無償で移管をいたしますことのほか、建てかえをいたします場合にも、住宅とその他の施設の併設というようなことなどによりまして、土地の高度利用を図ることができることとなっております。その場合、建てかえのノウハウでございますとか、あるいは建てかえに伴いますところの仮移転先を、都営住宅を利用していただくなど、可能な方法で支援を行っていき、また今後とも図っていきたいと考えております。 43 ◯原委員 具体的な財源の支援というのは、これはどのような形になっているでしょうか。 44 ◯安田開発調整部長 区市町村の住宅の建てかえに対する都の支援でございますけれども、公営住宅にかかわります補助の内容は、国の標準建設費で算定した工事費をもとに、一種ですと二分の一、二種ですと三分の二を補助するということになっておりますけれども、全体の工事費から補助金と、それから起債を引きまして、国からいただけるものを引きまして、残りをすべて一般財源として東京都から補助をしていく、こういう仕組みをとっているわけでございます。  そういうことのため、区市町村ではほとんど超過負担を、持ち出しがなく建てかえができるというような状況になってございます。そういうことで、今後とも、この助成制度の普及に努めまして事業の推進に当たっていきたい、こういうふうに思っているところでございます。 45 ◯原委員 現在、区においても、住宅マスタープランを策定して定住化対策を進めているところだと思います。東京都が、住み続けられる町東京、そして本当に安心して生涯を東京で過ごせるような、こういった地域を、また住居を提供できるように、今後もぜひご検討をお願いし、質問を終わらせていただきます。 46 ◯大澤委員 まず初めに、資料の1でお示しいただきました第三次東京都長期計画の住宅供給計画(三十五万戸計画)と実績でございますが、この資料によりますと、公社一般賃貸住宅が、長期計画戸数に対しての比率が一一・六%となっており、他の住宅の比率と比べて極めて低くなっておりますが、まずその理由をお聞かせいただきたいと思います。 47 ◯村上住宅政策担当部長 公社の一般賃貸住宅につきましては、中堅所得層の都民の方々を対象として、従前は公社の主たる事業として展開をしてきたところでございますが、地価高騰が大変大きくなされた時期に、そうしたことに伴う住宅対策について、全般を住宅政策懇談会というところでご検討いただいたわけでございますが、その提言の中で、中堅所得層に対する住宅政策の充実を図るという観点から、都民住宅制度を新たに設置、創設をいたしまして、単に住宅を供給するというだけではなく、必要な家賃面での、あるいは使用者の方の負担、そうしたものの軽減も一定程度していく必要があるのではないかというようなことで提言がされたわけでございます。  これを都民住宅ということで、東京都の住宅政策の主要な事業の一つとして現在取り上げておるところでございますが、このように中堅所得層に対する住宅政策の拡充を行ったわけでございまして、その結果、従前の、単に住宅を供給するというタイプの賃貸住宅の供給から、原則として公社の賃貸住宅は都民住宅の供給に移行する、こういう考え方で移行したことから、見かけ上こういう形で減少しているように見えている、こういうことでございます。 48 ◯大澤委員 今のご答弁ですと、住宅困窮に対する中堅所得者層の都民を対象に都民住宅の供給に移行しているということでありますが、この都民住宅制度というのは、先ほど申されたように、都が住宅に困窮する中堅所得層を対象に実施している住宅政策としても、私も評価をする一人であります。  しかしながら、この都民住宅制度の、この資料の5ですか、都民住宅の募集状況を見ますと、募集倍率が高いにもかかわらず、辞退者数が、これは八団地とか、各団地の合計なんでございますが、低いところで九%、平成六年ですね、それから、高いところでは平成六年八月の三六%とありますが、住宅局としては、この辞退者数の高い理由というこの数字は、どのようにとらえているのでしょうか、お伺いいたします。 49 ◯安田開発調整部長 辞退される方で、理由の主なものを申し上げますと、まず一点は、保育園、児童館の公共施設が近くにないとか、あるいは最寄りの駅からバス等を利用せざるを得ないというようなことでございます。それから二点目としましては、勤務先が変更になった。あるいは三点目としましては、抽せんでやるものですから、希望の部屋に入居できないというようなことが主な理由のようでございます。 50 ◯大澤委員 今のご答弁ですと、一点目が保育園その他利便性、二点目が通勤問題、三点目が希望の部屋に入れないというようなご答弁でございましたけれども、そうすると、一点目、二点目は、都が努力――一点目はどうかわかりませんけれども、三点目は、募集の形態とかをもうちょっと都が努力したり、募集するときに募集形態を今後さらに工夫することにより、この辞退者数が減ると思われます。募集形態など、今後さらに工夫を凝らしていただきまして、都民により良質な住宅の供給をできるように努めていただきたい、これは意見にとどめておきます。
     次に、本年三月に94住まいのリフォームフェア、また十月には、住宅月間として東京の住まいを考えるフェア94が開催されたと聞いております。また、そこで高齢者社会とリフォーム、または高齢化社会と住宅などのテーマでセミナー等々が行われ、住宅のバリアフリー化に大変関心が集まっていると認識しております。また先日、やさしいまち東京構想懇談会から、東京都における福祉のまちづくりの総合的なあり方についての答申が出され、この中で、優しい町東京の実現に向けて、福祉のまちづくり条例の制定が提言されたところでございます。  そこで、今後、この福祉のまちづくり条例の制定の動きと、住宅局の住宅のバリアフリー化の促進など、住宅局としての福祉のまちづくりへ向けた基本的なスタンスについて、お伺いいたします。 51 ◯村上住宅政策担当部長 ご指摘のとおり、去る十一月七日に、やさしいまち東京構想懇談会から、東京都における福祉のまちづくりの総合的なあり方について答申が出されました。この答申におきましては、福祉のまちづくりに関する条例を制定する必要があるのではないかといったようなことでありますとか、あるいは条例の中で、不特定多数の都民の方々が利用される公的な施設、建築物などについて、福祉のまちづくりへ向けた整備を進めていく、そのための行政指導等を行っていく必要があるのではないかというようなことが提言されたわけでございます。今後、この答申を踏まえまして、福祉局が中心となりながら、全庁的に協力体制を組んで具体的な検討を進め、早期に条例化へ向けた準備を行っていく、こういうような予定としているところでございます。  高齢社会の到来に対応いたしました住宅政策の展開という点につきましては、この六月でございますが、住宅政策審議会からその方向が答申されたところでございまして、その中で、住宅のバリアフリー化といったようなことも重要な政策課題であるという指摘がなされております。それからまた、その住宅のバリアフリー化については、できるだけ早期に取り組むことが望ましい、こういうような観点から、住宅政策審議会におきましては、最終答申を待たず、平成四年でございますが、中間答申をされまして、バリアフリー住宅の推進について提言がなされたところでございます。  東京都におきましても、この中間答申を受けて、東京都における加齢対応型住宅の建設指針というものを策定いたしまして、これに基づき、住宅のバリアフリー化の誘導、推進に努めているところでございます。さらにまた、広く都民の方々にわかりやすく普及を図るというようなことで、加齢対応型住宅ハンドブックというようなことで、非常にわかりやすい形で資料を作成いたしまして配布し、あるいはまた都の融資あっせん制度におきましても、バリアフリー住宅についての制度面の改善も行ってきたところでございます。バリアフリー住宅の普及、あるいはバリアフリー住宅のストックの形成というのは、これからの本格的な高齢社会を生き生きと築いていく上で、その基礎として非常に重要なテーマと私どもも認識しておりまして、本格的な高齢社会の到来を控えて、一層重要な課題として取り組んでいく必要があるというふうに考えております。  したがいまして、福祉のまちづくり条例の制定過程におきましても、私ども、福祉局と連携を図りながら、その条例の中でもバリアフリー化の推進については、しかるべく位置づけがなされるように努めてまいりたい、かように考えております。 52 ◯大澤委員 ぜひ住宅局さんも頑張っていただきまして、将来、高齢者が安心して住み続けられるような住宅政策というのを打ち出していただきたい、そう思っております。  また、先ほど申し上げましたように、住宅局では、住宅フェア、リフォームフェアなどにおいて、住宅のバリアフリー化推進に向けた普及活動を行っておりますが、その反響はどうだったのでしょうか、結果を教えていただけますか。 53 ◯英総務部長 バリアフリー関係の普及活動の反響についてのお尋ねでございます。一番最近の行事でございまして、平成六年度の住宅月間、去る十月に都民広場と都庁舎内で行いましたが、そのときのテーマが東京の住まいを考えるフェア94ということで、主要テーマといたしまして高齢社会と住宅を掲げまして実施をさせていただいております。  都民の方に今後、都民のだれもが経験する高齢期における住まい方を考えていただくために、加齢対応型住宅、いわゆるバリアフリー住宅の情報の提供とか体験などを中心に行いまして、その際にアンケートをとらせていただきました。来場者が期間中で三万名近くということは、それらの中のアンケートを集約いたしますと、とても参考になったというのと、参考になった、両方合わせまして、大体いい印象を回答していただいたのが九二%というような状況でございます。なお、特に加齢対応型住宅の体験コーナーだとか加齢対応部材の比較展示のコーナーには大分お客さんが殺到しまして、いろんな応答等大きな関心を寄せていただいたということで、一定の成果を上げたものと考えております。 54 ◯大澤委員 大変好評だったということで、今後とも住宅局がリードしていただきまして、都民に新しい情報というか、いい情報をどんどん流していただき、頑張っていただきたい。また、加齢対応型住宅ハンドブック等々の作成も行っておりますので、どんどん都民に情報を与える機会をふやしていただきたい、これも要望しておきます。  次に、高齢化社会に向かって、今後住宅のバリアフリー化が非常に重要な課題であるというのは、先ほどからも申しておりますけれども、都においては、新築のバリアフリー化住宅の融資を行っていると聞いております。既存の住宅のバリアフリー化によるリフォームに対しても支援を充実していくべきであると私は考えますが、いかがでございますか。 55 ◯安田開発調整部長 高齢化社会に対する住宅対策は、非常に重要なものというふうに認識をしております。それからまた、本年六月に東京都住宅政策審議会から、「高齢社会を展望した総合的な住宅対策のあり方について」という答申をいただいたところでございまして、高齢期の居住に備えました個別住宅内の間取りの変更など、利用に対しましての支援策を充実すべきであるということがいわれております。  現在、既存住宅バリアフリー化への支援を強化するために、バリアフリー化する増築または改修を、個人住宅建設資金融資あっせんの増築特別融資の対象とするよう検討をしているところでございます。 56 ◯大澤委員 リフォームの話も出ましたので、次に、分譲マンションのストック活用についてお伺いいたします。  資料の3、それから7なんですが、我が国の分譲マンションの供給は、昭和四十年以降本格的に始まっており、平成五年度末現在のストック総数は、全国的には約二百六十四万戸、都においては、資料にございますように約四十四万戸と推計され、また都市型の住居形態として、このマンションというのは定着していると思います。これらのマンションは、建設後相当の年数を経過しており、老朽化も進んでいくと考えられ、貴重なマンションストックの有効活用を図ることは、住宅政策上の貴重な課題であると私は考えています。  そこでまず、マンションは大体何年ぐらいで大規模修繕を行えば、今後長く、ずっと将来的に住み続けていかれるのか、お伺いいたします。 57 ◯安田開発調整部長 マンション改良の助成をしているところでございますけれども、その例で見ますと、おおむね十年から二十年というのが多いようでございます。 58 ◯大澤委員 おおむね十年から二十年で改良工事をすれば、既存のマンションが長く使える、傷みも少ないということでございますか。それでは、工事費は平均的というか、どれぐらいかかっているのか、つかめておりましたらば、お答えいただけますか。 59 ◯安田開発調整部長 マンション改良の工事費でございますが、内容によりましてそれぞれ異なっておりますので、一概に申し上げることは困難でございますけれども、私たちがやっております五年度の都のマンションの改良助成の例で見ますと、一件当たり平均一億三千万、戸当たりに直しますと、大体八十四万というのが平均的な数字でございます。 60 ◯大澤委員 それでは、現在、都のマンション改良工事助成の申込状況はどのようになっていますか、また、昨年度の実績は何戸ぐらいあったのでしょうか、お伺いできますか。 61 ◯安田開発調整部長 平成六年度十月末現在の受け付け状況でございますが、二十六件で二千五百二十八戸ということになってございます。それから、昨年の実績でございますが、十八件の二千八百九十五戸ということになってございます。 62 ◯大澤委員 この事業も大変好評を博している事業だと推察されます。また、今後都といたしましても、もっとより多くのマンションにお住まいの方々が利用できるように、広報活動その他頑張っていただきたいと思います。  次に、マンションというのは、その形態が示すように、一つの土地に多くの世帯が居住するわけでありまして、自動車社会といわれております今日、車庫の供給もマンション建設またはマンションの改良工事の時点で重要であると思われます。修繕以外の項目で、公庫の融資対象として立体駐車場の新設があります。マンションにおける駐車場の需要は非常に強いと聞いておりますが、この立体駐車場に対する都の助成はどのようになっているのか、お聞かせいただけますか。 63 ◯安田開発調整部長 お尋ねの立体駐車場の設置工事に対します融資でございますが、平成六年度では、金融公庫は百五十万円まで融資をしてございます。都も、これに合わせるということもございまして、現在百万円でございますけれども、百五十万円までに引き上げようということで現在検討を進めているところでございます。 64 ◯大澤委員 都が現在一生懸命進めておりますマンションの改良工事というのは、マンションの耐用年数を延ばすのに必要であろう、私もそう思います。しかし、将来的にはやはり建てかえということが起こってまいります。また、今このマンションの改良工事の制度を始めたばかりでございますが、将来的に考えて、次は建てかえではないかと私は思うわけでございますが、これから、この建てかえ問題に、もうそろそろ一歩でも二歩でも早く先行するように、住宅局としても検討していく余地があるのではないかと私は思います。これは意見にとどめさせていただきます。  次に、先日私どもの手元にいただきましたシルバーピアにおける住まいと暮らしのアンケート調査についてでありますが、この調査の目的はいかがなものだったのでしょうか、お聞かせいただけますか。 65 ◯安田開発調整部長 ご案内のように、都では、高齢者が地域の中で安心して住み続けられるようにと、それから住宅供給と福祉サービスと連携を持った新しい型の高齢者集合住宅といたしまして、シルバーピアの整備を六十二年から始めているところでございます。  そういうことで、創設されましてから六年を経過したところで、シルバーピアに入居してございます高齢者の方々、あるいはそこでお世話をいただきますウォーデンの方々の居住実態とシルバーピアの事業に対する評価を調査して、今後の施策の展開の基礎資料とするということを目的としまして、アンケート調査を実施したところでございます。 66 ◯大澤委員 それでは、その調査の内容と時期及び方法について詳しくお聞かせいただけますか。 67 ◯安田開発調整部長 まず調査の内容でございますけれども、入居者の全員に対しまして、入居の特性であるとか、従前の住まいなどにつきましての基本的な事項について調査をいたしました基本調査、それから、入居者の二割を抽出いたしまして、シルバーピアの日常生活等についての聞き取り調査、それから、ウォーデンの方々に対しまして業務についての内容等の調査を行ったところでございます。  調査の時期としましては、平成五年の八月から九月下旬まで行ったわけでございます。  それから、調査の方法といたしましては、先ほど申し上げました基本調査、それからウォーデン調査につきましては、区市町村を通じまして調査用紙を配布して回収した。それから、詳細調査につきましては、調査用紙を各戸に持っていきまして配布しまして、その後、訪問して聞き取りによる調査ということで回答を得ているというような内容のものでございます。 68 ◯大澤委員 その調査の内容、結果でございますが、入居者のシルバーピアに対する評価は、取りまとめてどのようであったのでしょうか、お聞かせいただけますか。 69 ◯安田開発調整部長 シルバーピアに対する評価でございますけれども、シルバーピアに入居してよかったという方々が九割、あるいは安全に対して満足しているという方々が七割、それから広さや間取りについて満足している方々が八割というふうに、おおむね非常にいい結果が得られておりまして、高い評価を受けているということを感じております。ただ一部、ふろの高さが高いというようなことで、それに対する不満の方がおられたということも事実でございます。 70 ◯大澤委員 最後に、この好評を得ているシルバーピア、シルバーピアに入居してよかったという方が、九割もの方がよかったという回答を得ております。好評を得ているシルバーピアでありますが、今後の建設促進に住宅局が積極的に取り組んでいくべきであろうと私は思いますが、最後にその所見をお伺いいたしまして、私の質問を終わらさせていただきます。 71 ◯中嶋住宅局長 ご案内のとおり、シルバーピアはひとり暮らしや夫婦のみの高齢者世帯の割合が高く、かつ老朽民間借家の居住者が多い、一方で、建てかえ等によりまして立ち退きを迫られている人が多い、こういった大都市における高齢者の居住実態に配意いたしまして、高齢者が住みなれた地域で、できるだけ長く安心して住み続けられるように、高齢者の居住の安定と福祉サービスの充実を目指して実施してございます、極めて重要な住宅施策でございます。私どもは今後とも、地元区市町村の理解と協力を得ながら、その建設促進に一層努力をしてまいります。 72 ◯池田委員 私は、大きく二点に分けましてお伺いしたいと思います。  まず初めに、私の地元の市にございますことに関してでちょっと恐縮でございますが、中央鉄道学園跡地という二十二・五ヘクタールですか、そこに今、東京都と協力をして国分寺市が特住総というのを行っております。その中に住宅計画がございまして、その件についてお伺いをしたいと思います。  まず、この計画のコンセプトと、都と市の住宅マスタープランとの関係についてお伺いいたします。 73 ◯安田開発調整部長 当地区は、東京都のマスタープランにおきまして、土地利用転換誘導ゾーンの中の重点供給地域に位置づけられているところでございます。これは国有地や国鉄清算事業団の用地、あるいは工場や倉庫の敷地などで、大規模な土地の利用の転換が行われるところで、住宅の立地を強力に促進していこうというものでございます。  西国分寺地区の特定住宅市街地総合整備促進事業につきましては、この位置づけに基づきまして、当地区の立地条件を生かしながら、安全で快適な魅力ある住宅を整備する、それにあわせまして、道路、公園、教育施設等の公共公益施設を整備するということにしているわけでございます。 74 ◯池田委員 今、地域の特性を生かすということがございましたが、この地域は、国分寺崖線の上のところに当たるわけなんですね。そして崖線があって、湧水がある、こういうふうな東京の中の自然環境としても非常に貴重なところに、交通の結節点が近いという、非常に立地のいいところだと思います。  そういうこともありまして、当初、三十階建ての超高層住宅も検討されていたんですけれども、今のような地域の特性を生かすということで、十四階建てを最高とするような計画に現在はなっているわけなんです。この住宅が建ちますエリアのところだけ考えますと、こういう条件になりましたので、密度が非常に高い、そういう住宅計画にどうしてもなっているわけなんですね。こういう状況を、もう少しこのコンセプトを大事に考えて、景観に配慮した住宅設計にしていくということが必要だと思うんですが、この点についてはいかがお考えでしょうか。 75 ◯遠藤建設部長 本地区の計画につきましては、東京都、東京都住宅供給公社、住宅・都市整備公団の住建三者と国分寺市の間で、開発コンセプトをもとに実施計画を策定しているところでございます。  一方、国分寺市におきましては平成五年度に、市民代表、学識経験者を加えました国分寺地区景観計画策定調査委員会を組織し、住棟を初めとする施設の配置、その高さ、形状、緑地及びオープンスペース、国分寺崖線からの景観等につきまして、検討を行っているところでございます。この検討委員会の提案の内容を検討の上、今後、設計に反映し、計画を実行に移してまいりたいというふうに考えております。 76 ◯池田委員 ただいまお答えの中に出てまいりました景観検討委員会というのは、市民の参加をぜひこの開発には進めてほしいという市民の要望の中から、こういったものもつくられたわけなんです。ぜひとも、この検討委員会の意見等、今後も重視していただきたいというふうに思います。  次に、この地域には都営住宅、今おっしゃったとおり、住建三者が参加しているんですが、全部で千三百二十戸という住宅計画なんですね。そうしますと、都営住宅で千戸というふうにはならないわけなんですが、東京都は都営住宅の地域開発要綱を定めて、生活関連施設に関して、市の財政負担の軽減という意味で援助をしてくださっているわけなんです。  今後住宅が整備される中、人口がふえてまいりますので、こういった生活関連の公共施設ですか、この配置が非常に重要になってくると思います。このことに関して、この三者がそれぞれの役割に応じて、ぜひとも有効な分担をして、この地域のまちづくりにぜひともお力添えをいただきたいというふうに思うんですね。この都営住宅の要件というのは、公社には準じて適用されているということですけれども、一体的に開発をするという意味では、ぜひとも公団について同じような土俵の中で参加をしていただくということをお願いしたいんですが、これについてはいかがでしょうか。 77 ◯遠藤建設部長 先ほどお答えいたしましたように、現在実施に向けて協議をしているところでございまして、住宅に関連いたします地域施設の設置につきましても、施設の内容、規模、費用負担、その方法等につきまして、今後協議をしてまいる予定でございます。 78 ◯池田委員 それから、ここにはシルバーピアの計画もあるというふうに聞いておりますが、この内容をわかる範囲で結構ですので、教えていただきたいと思います。  その場合、一般的に家賃はどのようになるのでしょうか、それについてもお願いいたします。 79 ◯吉田参事 まず、都営住宅の方のシルバーピアの使用料でございますけれども、現行制度におきましては、通常の都営住宅と同様のルールで、二種都営の位置づけで使用料設定がなされてございます。また、平成七年の一月からは新使用料制度が適用されることとなりますが、この場合も、通常の都営住宅と同様のルールで使用料を設定した上で、実際のご負担は、入居者の収入に応じて決定されることになります。いずれもシルバーピアとしての特別なルールはなく、公営住宅、都営住宅としての低廉な、政策的な使用料設定ということになってございます。 80 ◯池田委員 ただいまのは都営住宅の方でしたんですが、公社の方はどういうふうになっていますか。 81 ◯安田開発調整部長 この跡地の利用につきまして、公社住宅の計画の中に、国分寺市の方からも、公社施行によるシルバーピアの住宅を供給されたいという要望が出されたところでございます。公社のシルバー住宅をここで供給するということになりますと、現行の制度の中では、公社の一般賃貸住宅と同様の家賃設定になるというふうに考えているところでございます。 82 ◯池田委員 それが当然だと思いますが、入居者の負担能力ですか、これを踏まえた適正な家賃というものを検討していただきたいというふうに思います。  この中央鉄道学園跡地の最後の質問ですけれども、この地域は、先ほど私も申しましたように、非常に自然の環境といいますか、地形的な特徴、それから歴史と文化、こういったところで、そういったコンセプトに基づいて開発が行われているんですね。今、国のほうでは、例えば建設省、環境庁などが環境保全型住宅、環境共生住宅、エコシティー、いろんないい方で、こういったことを提案してきているわけなんですけれども、東京都も環境保全局が、まだでき上がっていないようですけれども、環境保全型都市づくりの設計マニュアルというものに取り組んでいるというふうに聞いているわけなんです。こういったことなどを、この条件としては非常に導入しやすいというか、そういうようなところですので、資料としては、8に今まで都営住宅の環境への配慮ということでいただいておりますが、こういうものに加えまして、もっとできることは取り入れていただきたい。  特にこの地域は、湧水がその崖線の下にありますので、雨水浸透、雨水利用、そういった施設も充実させるべきだと思います。それから、水を涵養するという意味で、緑の量も、都営住宅の場合は三〇%を一つのめどにしているわけなんですが、こういったことも、少しでも多く残すとか――残すか、つくるか、あれですけれども――それとか、屋上緑化なども最近は進められていると思います。  それから、省エネルギー対策は、都営住宅の場合に非常に、アイデアが不足しているというのか、断熱材の使用と避難口の誘導灯を昼間消すとか、そういったことだけなんですね。もっと、例えばソーラーシステムですとか、いろんな省エネルギーの技術というものも開発されていると思います。もし、この住宅計画が具体的になるまでにいろんな検討がされれば、もう少しいろんな工夫も可能ではないかと思います。こういったことをさらに進めていただきたいということを私は希望いたしますが、その点についてはいかがでしょうか。 83 ◯遠藤建設部長 都営住宅の建設に当たりましては、地域の実情に応じまして、これまでも雨水の浸透施設、透水性舗装であるとか、あるいは再生材料の使用、緑化等、環境に配慮いたしました施策を積極的に行ってきているところでございます。当該の地域におきましても、住宅建設に当たりましてはこのような環境への配慮をいたしまして、住宅の設計に当たっては、先ほど先生の方からもご提案のありました方法等も参考にしながら、住建三者の間で今後検討してまいりたい、このように考えております。 84 ◯池田委員 これまでも都のお力をかりながら、ご相談に乗っていただきながら、国分寺市がまとめ役という位置づけを本当は持っているわけなんですが、四苦八苦しながら、このまちづくりをできるだけいい形にしていきたいというふうに進めております。今後とも、市の意見等も十分に受けとめていただいて、さらにいい形でのまちづくりをお進めいただきたいということを要望したいと思います。  次に、超高層住宅についてお伺いをいたしたいと思います。先ごろ、「都心居住の推進について」という冊子を私どももいただきました。これは、知事もこのメンバーの一人として、国に要望書を提出されたというふうに聞いております。この内容と背景といいますか、そういったものを簡単にご説明いただけますでしょうか。 85 ◯村上住宅政策担当部長 都心居住推進会議は、都心居住を積極的に創出することによって、将来にわたる活力と魅力にあふれた都市の発展を図っていくことを目指しまして、東京都、大阪市及び名古屋市の三者の提唱によりまして、関係地方公共団体、東京都におきましては特別区も含めて、そしてまた関係省庁、そうしたところとの相互の連携を図ることを目的として開催されたものでございます。会議におきましては、さまざまな立場から意見が述べられました後、参加者の方々の共通の認識として、都心居住の推進の必要性でありますとか、あるいは推進方策等に関して取りまとめがなされたわけでございます。その取りまとめられた事柄の中で、国において取り組む必要があるものにつきまして、東京都知事、大阪市長及び名古屋市長の三者の連名によりまして、国土庁長官及び建設大臣に対して要望したところでございます。  具体的な内容でございますが、まず一つは、都心居住の推進は大都市の発展に重要であるばかりでなく、国土における大都市圏整備政策の重要な柱としても位置づけていく必要があるということが第一点でございます。第二点目は、都心居住を積極的かつ強力につくり出していくためには、地域の特性に応じた土地の有効高度利用を図りつつ、住宅供給を推進するための事業でありますとか、あるいは都市計画、建築規制に係る法制度などの整備を図る必要があるといったようなことが二点目でございます。三点目は、都心居住を確保し、促進するための関係税制の改善を図る必要がある、これが三点目でございます。最後に四点目といたしまして、都心居住の推進につきましては不断の努力が必要でございますので、関係地方公共団体が協議会を設置して相互に連携協力を図ることについて、国においても積極的に協力をすること、この四点を要望したところでございます。 86 ◯池田委員 この要望の背景には当然のことながら、先ほど原委員もおっしゃっておられましたけれども、都心地域における居住人口の減少ということで、そういったドーナツ現象を少しでも解消して、都市の活力というものを取り戻そう、こういうことですよね。  それで、要望の事項を総じて東京というところに当てはめて、じゃ東京はどういうまちづくりをしたいのかなというふうに私なりに理解をいたしますと、都心の居住人口をふやすという意味では、都心は業務地として特化をするということではなくて、もっと居住者も確保したいという、都市計画上の言葉ではよくモザイク型というふうにいわれますが、そういうイメージで都心というものの活力を回復していこうというふうに考えておられると理解してよろしいのでしょうか。 87 ◯村上住宅政策担当部長 都心地域につきましては、これまでオフィス等の進出によりまして、人口の空洞化とともに業務地化が進んできているところでございますが、国際社会における東京の将来にわたる活力と魅力を有する発展を導くためには、都心地域を単なる業務地とすることなく、居住や、あるいは人々の交流の場としても魅力にあふれたものとして整備していく必要があるのではないか、こういうふうに考えているところでございます。 88 ◯池田委員 ところで、都心に住宅を建てるというと、なかなか土地も高い、そして狭い、こういう状況で、超高層住宅というのを私はイメージしてしまうんですけれども、超高層住宅に対する都の考え方はどのようなものか、基本的なことをお伺いしたいと思います。 89 ◯村上住宅政策担当部長 都心地域について、先ほどご答弁申し上げましたような形で、居住の場としても再編整備を行っていきます上では、高い地価のもとで、特定の限られた人々だけでなく、多くの勤労者にとっても家賃負担でありますとか、あるいは住宅購入が可能となるような、そのような住宅を供給していく必要があるというふうに考えております。そのためには、都心地域の限られた土地の有効高度利用を最大限に行う必要があるわけでございまして、その場合には、さまざまな市街地像が考えられますが、例えば超高層のタワー型、あるいは高層住宅が町並みを形成するような高層町並み型、あるいは中層住宅で町並みを形成するような場合、あるいは中層住宅が中庭を持ってロの字型のような形で街区を形成する場合など、いろいろの場合が想定されるわけでございます。  近年の東京初め大都市における住宅供給を眺めてみますと、土地利用の高度化、先ほど申し上げましたような住宅価格等を実現する上で土地利用の高度化が必要になるわけでございまして、そういうような必要性のもと、高層化が全般的に進んできておりまして、二十階を超える超高層住宅も珍しくなくなっておりまして、地域によっては超高層住宅が最も妥当と判断される場合も少なくないものと考えております。 90 ◯池田委員 そういう流れというのは、本当にそのとおりだと思います。そういうこともあってだとは思いますけれども、建設省のほうからは、六〇〇%から八〇〇%の容積率での住宅の建設ですか、こういったことについても可能ではないかというようなことで、モデル開発をしてはどうかとか、で、それを受けて、臨海副都心で高層住宅のコンペティションをやろうとか、そんなような報道が前にありまして、その新聞を私も読んだんですね。住宅とか建設関係の方などのお話を伺いますと、一部では一〇〇〇%の声も出ているというふうに聞いているわけなんです。  こういったように、国主導というと変なんですが、国のほうもできるだけ土地の有効利用、それから公共事業も含めた経済の活性化、こういうこともあるんでしょうけれども、こういったことを促進するような方向が出されているわけなんですね。今後、このような建設省の呼び声に呼応して東京都が超高層住宅を建てる、そういったような計画、予定、こういったことはありますでしょうか。 91 ◯村上住宅政策担当部長 東京都におきまして、都心居住を回復するために、あるいは東京の将来にわたる魅力と活力を持った発展を図る上で、都心地域を居住の場としても再編整備していかなければならないという認識を強く持っておるところでございますが、同時に、国の方におきましても、例えば大都市圏全体の中での遠距離通勤者の割合が大変高くなっているというような観点、そのほかのことからも、東京都と同様に並行して、建設省等におきましても都心地域の居住地としての整備のあり方について、幅広くいろいろと検討されているところでございます。  そのような中で、今ご指摘のございましたような高容積の、あるいは土地を有効高度利用した住宅地の整備というようなことも議論されておるわけでございまして、これは従来の都市における土地利用計画の考え方は、商業系の土地利用の場合には、例えば一〇〇〇%ぐらいまでは利用することを前提としておりますけれども、住宅地の場合にははるかに少ない、最大の場合でも四〇〇%ぐらいというのが通常のルールとして適用されておるわけでございます。したがいまして、大都市地域で適切なる家賃なり価格の住宅を供給しようとすれば、やはり土地の高度利用等も避けられないわけでございますが、そうした高度利用をしようとすれば、勢い商業・業務系の土地利用計画に改め直して、そうすると用途の混在なども考えられるわけでございますが、そういうことになるのではないか。  今日においては、ライフスタイルがいろいろ多様化してきている、あるいは建築技術なり、あるいは市街地を構成するいろいろ技術体系等も開発されてきている、そういうようなことを勘案すれば、住宅としての用途の純化を図りつつ、土地の有効高度利用を最大限引き出すような、そうした新しいタイプの形があってもいいんではないか、こういうような発想から今のようなことが検討されておるわけでございます。私どもも、そういうような方策については、経済性を確保しながら都心居住、あるいは限りある財政のもとで都心居住を推進していく、あるいは都心地域の再編整備をしていくという上においては、貴重な一つの提案であって、私どももそれなりの検討をしなければならないのではないかというふうに考えております。  それからまた、超高層住宅の建設の計画があるかというお話ではございますが、超高層住宅につきましては、先ほど来申し上げましたように、近年、東京においてもそうでございますし、他の大都市においても、既に超高層住宅の建設というのは実例が多数出てきておるわけでございます。それからまた、臨海地域の開発などにおける住宅においても、やはりその立地の利便性が高いというようなことを生かして、多くの方々にその利便を享受していただくためにも、そういうような形態も一つあるというようなことで考えているところでもございまして、個々具体的なところについてはご答弁申し上げることはいたしかねますが、そういうような超高層住宅の建設も総合的な判断の中では選択していく場合も少なくないのではないか、こういうふうに考えております。 92 ◯池田委員 具体的計画はないけれども、方向はあるということですよね。例えば、既に超高層住宅に住んでいる方は当然いらっしゃるわけで、そういう方から私も幾つかの問題点というか、お話を聞くことができました。もちろん、いい点としては、非常に個が確立されるとか、確保できるというのか、そういうようなことをおっしゃった方もありました。ですけれども、多くの方は、そういう利便性と、もう一つ、不安というものを持っておられる方もありまして、例えば子供を育てているお母さんからは、非常に子供の生活空間としては問題が多いと。一人で遊びに行ってらっしゃいと出せない、エレベーターに親が乗って、下で遊ぶときはつき合うとか、それからまた、友達が遊びに来るということがなかなかできない、それから、出かけるときには何回も何回も出たり入ったりするのが面倒になっていって、一日に一回に用事をまとめたくなるとか、そういったことも出ております。だから、高齢者の方なんかは、本当はうちから出なくなるということなんかもあるんじゃないかと思うんですね。  それから、それこそ個が確保されるということは、逆にいえば人間関係が希薄になるということもあるわけなんです。それから、住棟が三十数階ということになりますと、幾つになるんでしょうね、一階が二十戸として、やはり百戸ぐらいになるんでしょうか。そういう一つの単位のコミュニティとしてはちょっと大きいのではないかということで、今の人間関係とも関係があるんですが、なかなか意思の疎通がしにくい。どこで何が起こっているかというのが、起こってからじゃないとわかりにくい。それから、妊婦への悪影響といいますのは、流産率が高いというのが、アメリカの方の研究者のデータなんですけれども、そういったことがあるということも、これは入っている方ではなく、知見といいますか、そういうものとして私が聞いたものなんですね。  それから、入っている方からは、防犯とか防災上の不安も実はあって、火事になったときのエレベーターのこと、それから窓があかない、そんなことなんかも不安だということが出ておりました。それから、高い建物を建てれば、当然周囲を空間をあけていくわけなんですが、その空間の利用が、その住宅の人のものだというような印象が町の人々にはあって、そこに人を受け入れない感じがあるとか、そんなこともおっしゃっていました。  それから、一番下の階に住んでいる方、そこ数階ぐらいの方だと思いますが、一つの建物だといいんですが、何棟か並ぶと、超高層の圧迫というのは、同じ超高層に住んでいる、下の方に住んでいる方にも感じる。それから、地震のときは余り揺れないといわれているわけなんですが、何かふわっと揺れるので、目まいのような感じがするとか、また、気密性の高さから来ますカビとかダニとか、そういったものがアトピーやぜんそくの原因になるとか、生活空間での安全性の問題ですか、そういったこともおっしゃる方もあるわけなんです。これだけが、高層住宅はこういうものだと決めつけるものではもちろんないと思います。たまたま入居して生活をしておられる方から聞いただけでもこれだけあるということで、こういったようなデメリットも超高層住宅は持っているわけなんですね。  ですから、都市計画上のメリットは私も十分わかります。ですけれども、住む人が持つ不安といいますか、そういったようなデメリットも解決しなければいけないと思うんですが、今申し上げたようなデメリットについて、東京都はどのようにお考えでしょうか。 93 ◯安田開発調整部長 超高層住宅での生活についてでございますけれども、超高層住宅の生活につきましては、コミュニティの形成や防犯上、委員がご指摘のようなことがあるということは承知してございます。超高層住宅の建設に際しましては、コミュニティの形成や防犯、防災等に配慮した計画をするということも必要でございますし、居住者におかれましても積極的に外出するなど、住まいのほうの工夫もされていただきたいというふうに思っているところでございます。 94 ◯池田委員 超高層住宅というのは、先ほどからご説明がありましたように、都心における定住人口を確保するためには非常に効果的だと、これは本当にいえるかもしれません。効果的だということであれば、今申し上げた点の改善ということも、当然のことながら、今後取り組まなければいけないというふうに思うわけなんですね。今後、都は、住宅政策を都市づくりの中心的な課題として施策の方向を検討していくということを住宅政策審議会等でも検討中でいらっしゃると思いますが、そういった流れの中で、住宅はこれから非常に大事なものになってくると思います。  こういった流れの中で、超高層住宅が今後つくられるということがあるのであれば、先ほど実はほかの方の質問を伺っていて参考になる点があったんですが、バリアフリー化住宅のアンケートですとか、それからシルバーピアの調査ですか、こういったことが行われているわけなんですが、東京都は、都営住宅をつくるという立場から、政策的にこの超高層住宅というものについては検討をして進めていくということが必要だと思うんですね。そういう意味で、超高層住宅についてもっと研究をするとか、こういうことを私はお願いしたいと思いますが、この点について政策的な見解というか、方向と、重ねて申しありませんが、局長の方からご答弁いただけますでしょうか。 95 ◯中嶋住宅局長 関係部長からお答え申し上げたところでありますけれども、都心居住の推進のためには、高地価のもとで、特定の限られた人々だけではなく、多くの勤労者においても家賃負担や購入が可能となるような、いわゆるアフォーダブルな住宅の供給をしていく必要がございます。このためには、先生にもご理解いただいておりますように、都心地域の限られた土地の有効高度利用を最大限に行う必要がございまして、地域によっては超高層住宅が妥当だと判断される場合も少なくないと考えられます。  超高層住宅を含む高層住宅の居住につきましては、確かに、以前からご指摘のような問題点がいわれる一方で、特に地価の高い大都市におきましては、それなりの人気を得ながら、二十階を超える超高層住宅も少なからず建設されているのが実情かと思います。今後、都心地域を居住の場として再編整備していく上で、土地の有効高度利用を図るために超高層住宅の建設が必要となる場合が少なくないと考えられますが、その際、とりわけ都営住宅、都民住宅等の場合においては、ご指摘の点にも適切な配慮を加えながら、必要な対応に努めてまいりたいと思います。 96 ◯曽根委員 私からは、最初に都営住宅の住宅変更の問題について、何点かお伺いいたします。  都営住宅の中で、いろんな事情によって住宅を変更をしたいという要望は、ある条件をつけて認められているわけですが、ここ三年間ぐらい、その希望が何件ぐらい出ているのか。ことしの上半期まで含めて、希望件数と、それから、それが実現して許可された件数、これを教えていただきたいと思います。 97 ◯那須管理部長 住宅変更の実績についてのお尋ねでございますけれども、おおむね毎年、住宅変更の申請は五百件前後ございます。ちなみに平成五年度につきましては五百四十七件ございまして、許可は百九十件いたしております。おおむね三分の一程度の許可が例年の実績ということでございます。平成六年度につきましては、九月三十日までに二百七十件の申請がございまして、許可件数は九十九件でございます。 98 ◯曽根委員 昨年の場合ですが、希望が五百四十七件で、百九十件実現と。ことしもやはり三分の一程度という流れで、ということは、三分の二の方は申請はしているが、なかなか希望が実現しない状況がこの間続いているという状況だと思うんですね。  それで、申請してから実際に許可されるまでの期間というのが、私にご相談があった方も含めて非常に長くなっているというふうに聞いているんですが、これは実例として、北区の場合で、ことし上半期に許可した方の中で、申請してからどれぐらいで移れたのかというのは、長い方と短い方、それから期間は平均でどれぐらいになるでしょうか。 99 ◯那須管理部長 北区内の都営住宅入居者に対しまして、本年上半期に住宅変更の許可をいたしました件数は八件でございます。最も早い方では一カ月半程度で許可をしておりますけれども、三年半ぐらいかかったケースもございます。平均いたしますと、一年程度かかっている状況でございます。  私どもといたしましては、住宅変更につきましてもなるべく早く許可をいたしたいと思っておるわけでございますけれども、本来この住宅変更の制度は、入居者は公募により選定するという公住法の大原則の例外的措置とも考えられますので、私どもといたしましても、居住者の実情をよく調査をさせていただきまして、慎重に対処をさせていただいているというのが現状でございまして、このために若干期間を要するケースがございますので、ご理解を賜りたいと思っております。 100 ◯曽根委員 ことしの上半期の北区の例ということで答弁いただいたんですが、平均で一年程度はかかっていると。私が聞いている実情では、まず住宅供給公社の窓口に申し込みに行くと、担当者の方に、一年二年は待たされますよといわれるというんですよね。そこで大体くじける方がかなりいるんですが、そういうふうに積み残しが現実に三分の二ぐらいが毎年出ていることと、期間がだんだん延びてきているということで、実態としてどういう希望が、住宅の変更の理由ですね、申請の理由が多いのかといえば、私が相談を受けているところでは、やはり高齢化に伴って長期の疾病、寝たきりの場合もあるし、それから入退院を繰り返している場合もある、それから身体障害などが起きるなどで、高層階から低層階に移りたい、または入院、通院する病院の近くに移りたいという方が、かなり多くを占めているんじゃないかと思うんですが、そういった理由による住宅変更というのは、平成五年度の場合はどれぐらいの割合を占めているんでしょうか。 101 ◯那須管理部長 平成五年度の申請件数五百四十七件のうち、今先生のご指摘のございました長期の疾病でありますとか、あるいは身体障害等により、高層階から低層階への住宅変更を希望した例は三百九十一件でございまして、七一・五%に当たるわけでございます。 102 ◯曽根委員 実際、私の実感とそれも一致しているんですが、上の階から下の階へ移りたいという方の大半はお年寄りなんですよね。古い都営住宅ほど高齢化が進んでいて、しかも中層住宅にはエレベーターがついていないために、一階におろしていただきたいと。階段の上がりおりだけで一時間二時間かかってしまう、荷物も持って上がることができないということで相談があったり、ご主人を抱えるようにして、通院するために奥さんが階段の上げおろしをやらざるを得ないという、聞けば本当に切実だなと思うような相談があるんですが、期間としては非常に待たされるということになっているんですね。  そこで、こうした住宅変更の希望を何とかかなえていく道はないものだろうかということで、一つには、昨年もちょっとこの事務事業の説明のときに聞きましたが、住宅交換制度というのが都営住宅にはあるんですが、これが事実上、今実績がない、非常に制度として難しくなっているということで、これにかわる住宅変更の制度的な改善といいますか、これをぜひ住宅局でも検討していただきたい、これは要望にとどめておきたいと思います。  もう一つは、技術的な問題として、エレベーターをつけることによって、中層住宅の上の階の方も、階段の上がりおりの苦労をしなくても下におりられるということが可能になってきているわけですが、この既設の中層アパートのエレベーターの設置については、どういった実績になっているのか。中層アパートが都営住宅の中で何棟ぐらいを占めていて、設置可能な棟数はどれぐらいあって、そのうち実績として今までに何台ぐらいついているのか、これをまとめてお聞きします。 103 ◯小山参事 まず、既設中層住宅のエレベーターの設置基準でございますが、新築住宅で設置しています事由と同じような扱いでやっておりまして、具体的に申し上げますと、一棟が二十四戸以上で、四階以上の建物で廊下型のもの、こういうことでございます。さらに、既設ということでございますから、当然居住者がいるわけでございますので、居住者の賛同の得られる住棟をやる、こういうことでございます。  それから、中層アパートはどのくらいあって、そのうち設置可能なものはどのくらいかというご質問でございますが、この事業を始めました三年前の調査でございますが、そのときの中層アパートの棟数は五千三百六十九棟ございまして、そのうち、この二十四戸以上、四階建て以上、廊下型、こういう基準に該当しますのが千七百九十七棟ございます。そのうち、増築の敷地のゆとりがある、それから建築法規上もなんとかクリアできそうだ、こういうものが四百五十八棟でございます。設置可能の棟数は、このような状況でございます。
     それから、これまでの実績でございますが、平成三年度にモデルといいますか、実験的に三台設置いたしまして、それ以降、平成四年度に十台、平成五年度に十台、今年度に、予定でございますが、十五台を予定しておりまして、これが全部設置されますと、合わせて三十八台、かようになります。 104 ◯曽根委員 都営住宅の中層アパートが五千三百六十九棟あると。このうち、今の段階で設置可能だというのは四百五十八棟だということですね。それに対して実績が、今年度分を含めて三十八台。設置可能棟数の十分の一にもまだ達していないわけですが、ことし十五台の計画ということで、このペースで行きますと数十年かかるわけです。設置可能棟数が終わるまでに、もう数十年かかってしまう。少なくとも可能な棟については直ちにつけるというのが、これは先ほど紹介した、お年寄りや身体障害の方の、上の階の方の日常生活のいろんな苦労を解消するということだけではなくて、今の新築の都営住宅は中層でもエレベーターをつけているということから見ても、当然これからの住宅として、バリアフリーというようなお話もありましたが、一つの必須の条件になってきていると思うんです。  その点で、来年度以降、これを大幅に台数もふやして、計画も繰り上げていくということが必要だと思いますが、その点での積極的な決意をぜひお聞かせいただきたいと思います。 105 ◯小山参事 エレベーター設置についてでございますが、これは大変居住者要望が強いのでございますが、一基設置しますために多額の経費を必要とします。それから、設置場所といいますか、そういう敷地の確保だとか、それから関係法令等の整合などいろいろ課題がございまして、困難な問題がいろいろあるわけでございます。  しかし、今先生のお話にございましたように、これからの高齢化社会に対応するためにも大変重要な施策であると認識しておりますので、今後とも、この四百五十八台につきましては、できるだけ早く事業をするように積極的に取り組んでまいりたい、かように考えております。 106 ◯曽根委員 それから、実際には四百五十八台というのは、中層の都営住宅の一割に満たないわけですよね。既に居住者の方からエレベーターをつけてほしいと、中層アパートのところから希望も出ていると思うんですよ。これは大分前から居住者の方が熱心に運動されている場合と、それから、東京都から設置可能だと聞いて、地元で居住者でまとまって要望を出した場合と、いろいろあるでしょうけれども、どれぐらいの団地から希望が出ていて、そのうち設置可能な棟は何棟ぐらいあって、実際につけることができた棟は何棟ぐらいありますか。 107 ◯小山参事 居住者の要望につきましては、いろいろな形で提出されます。したがいまして、数を数えるということは大変難しゅうございますので、今先生は、希望の出ている団地は何団地あるか、こういうことでございましたので、団地数で申し上げますと、平成五年度末までで九十三団地からご要望がございました。  このうち、その団地内で一棟でもエレベーターをつけることができる棟がある、こういう団地を可能団地だ、こういうふうに決めますと、九十三のうち三十七団地が設置可能団地でございます。そして、先ほど申し上げました、今年度までの三十八台を設置する、こういうことでありますと、三十七団地のうち三十一団地が設置が終わることになります。したがって、六団地が未設置である、こういうことでございます。この六団地につきましては、今後順次設置していきたいと考えております。それから、希望がありました九十三のうちの残りの五十六団地でございますが、保留しているものが三十団地と、設置困難なものが二十六団地でございます。 108 ◯曽根委員 希望のある団地の一割以下とはいわないまでも、大体三分の一しか設置可能にならない。三分の二は、希望はあるんだけれども、現実には設置ができないということになっているということで、せっかくそういういろんな切実な事情があって要望が出ていても、なかなか実らないということで、この点の解消が今後課題になってくると思うんですが、一つには、技術的な問題として、階段型の住宅ですね、縦の階段の両側に住宅がある場合、これは廊下型の住宅と違って、今の技術ではなかなかエレベーターをつけるのは難しいということになりますね。そういう階段型住宅の解消法、エレベーターをつけた形での住宅改善を技術的に開発する必要があるんじゃないか。建てかえがかなり先になる場合には、どうしても階段型住宅についてもこういう開発は必要になってくると思うんですが、そういう点の検討はされているかどうか。  それからもう一つは、あわせてお聞きしますが、今保留になっている団地があるというふうにお答えがありましたが、その中には大規模団地で建てかえなどが計画をされていて、その計画の中で住宅改善などがあるという場合もあると思うんですね。したがって、住宅改善が行われる都営住宅については、その住宅改善事業の中でエレベーターも設置するということができるんじゃないかと思うんですが、これについては具体化できるかどうか、この二点、お伺いします。 109 ◯小山参事 現行の設置基準の対象外となっています住棟へのエレベーター設置のことでございますが、この点の技術開発につきましては、当面は、先ほどの設置可能の四百五十八台の住棟について、全力を挙げてこのエレベーター設置を完了させることが必要だと考えておりまして、その上でその技術開発についても今後の課題として検討をいたしたい、かように考えておりますので、ぜひご理解いただきたいと思います。 110 ◯遠藤建設部長 住宅改善事業は、浴室のない住宅や狭小な住宅に対しまして、浴室の設置、居室の増築などによりまして、居住水準の向上を図っているところでございます。この事業の実施に当たりましては、高齢者向けの改善といたしまして、玄関、便所等の手すりの取りつけ、それから便所の暖房便座のコンセントの取りつけというふうなものを重視しているところでございますが、今後ともこうした高齢者向けの改善につきましては、ますます重要な施策であろうというふうに認識しているところでございます。  したがいまして、住宅改善を実施する住棟のうち、エレベーターの設置可能なものにつきましては、住宅改善事業と一体的に進めてまいりたいというふうに考えております。 111 ◯曽根委員 階段型住宅についてはなかなか難しいというお話だったんですが、住宅改善ではこれに取り込んで、エレベーターが可能なところで、つけられるということなので、これは積極的に推進していただきたい。全体として、都営住宅のたとえ古い住宅といえども、これは東京都の貴重な財産であって、都民にやはり安全で便利に住んでもらうという点では、必要な改善はやはり今後も重点的に進める必要があると思うので、この点を強く要望しておきます。  次に、私からは家賃制度の改定について何点かお聞きしたいと思うんですが、最初に、七月に決定された新家賃制度の説明が居住者の方に、「すまいのひろば」という黄色い表紙の、これが配られました。これが新しい家賃制度についての東京都の説明になるわけですね。  この一ページ目は経過が書いてありまして、二ページ目の最初の、制度のあらましというところの1に、新しい使用料は現行の使用料と大きく異なる場合があります、というのが最初に書いてあるんです。ここに書いてある、大きく異なるというのはどういう意味なのか、この点についてまずお伺いいたします。 112 ◯吉田参事 お話しの点は、二ページの中見出しに表現されているものだと思いますが、今回の制度改善におきましては、使用料そのもの、これは収入に応じて減額等される前の使用料でございますが、これが現行制度と比べまして一万円以上増額となるものが、戸数で全体の一五%ほどある一方で、逆に一万円程度まで減額となるものがやはり一二%程度ほど、戸数でございます。このように、今回の制度改善は、増のみでなくて、減も含めまして変動が非常に大きいもので、このような表現とさせていただいたものでございます。 113 ◯曽根委員 ところが、この説明を読むと、そういうふうには書いてないんですよ。これは都営住宅家賃全体が変わるという全体をあらわしている説明だったら、それはわかるんですよ、上がる方もいれば、下がる方もいるというのは事実ですから。  しかし、この説明書きには、住宅の立地などの見直しにより、特に都心部の年数を経た住宅の使用料が現行の使用料に比べ大きく異なる場合があります、と書いてあるんですよ。だから限定されているわけですよ。都心部の年数を経た住宅ですよ。それで、括弧で応益調整の改善と書いてあるんですが、都心部の年数を経た住宅で、今おっしゃったような規定家賃が一万円ぐらいも下がるような住宅というのは、私は一戸もないと思うんです。応益調整の改善で、全部応益調整率は上がっているわけです、都心部の古い住宅は。  ですから、明らかにこれは、大きく異なるという意味は、この文脈からいえば値上げしか考えられないんですが、値上げと書かないで、大きく異なるというふうに書かれているから、最初のところから説明があいまいでわかりにくいんですよ。値上げならば、増額なり値上げなりというふうに、どうしてここに正直に書かないんですか。 114 ◯吉田参事 最初に中見出しの部分で、大きく異なる場合がございますということで、先ほど申し上げましたように、増もあり減もあるということで、今回の三つの柱の第一点について触れさせていただいているわけでございますが、ただいま先生お話しのように、その中の説明で、都心部の住宅について、大きく異なるという表現をとったことは、これはたまたま見出しの表現をそのまま繰り返させていただいたということで、今後は、お話しのように、できるだけ具体的ケースに即した表現をとるように努めてまいりたいと考えてございます。 115 ◯曽根委員 つまり、見出しのほうの大きく異なるというのは、全体の話だと。だから、説明文のところは、これはやっぱり具体的にいえば値上げなんだということですよね。そのことを今認めたわけだけど、大きく異なるという書き方自体が、だから不誠実なんですよ。素直でないんですよね、東京都のこの「すまいのひろば」というのは。ほかにもいっぱいいろいろありますが、イの一番でここが出てくるものだから。私もいろいろとこれについては皆さんにお知らせ出しましたけれども、都心の古い住宅、上がりますよと、私は正直に書いたんですよ、そういうお知らせには。しかし、東京都はこういう書き方をしている。  それで、ほかにもいろいろと説明不足があって、大変混乱をしている方が多いわけです。最近、皆さんに届いた個別の通知、私は見本をいただきましたが、家賃や、それを足したり引いたりする金額についての欄が二十三カ所あるんですね。どれが自分の家賃で、どれが足すものか引くものか、二十三カ所の数字がだあっと並ぶわけですよ。一番結論が、来年の一月からの家賃になるわけだけれども、特にお年寄りの方なんかは数字になれていないから、それに至る過程でわけがわからなくなるわけですよ。  そういうことで非常に大きな混乱が起きているわけですが、その中で収入報告というのが夏に行われましたね。これが、通知が行く前です。毎年収入報告というのはありますが、今回は、収入報告を出さなかった方は、応能減額が受けられる方も、報告がないと減額の対象にならないということで不利益になる、利益が受けられないという方が出てくるわけですね。実際に何軒のお宅に収入報告用紙を送って、何軒戻ってきて、そのうち、書類上不備があったりして再調査をされたのが何軒ぐらいか、その数字をまず教えてください。 116 ◯那須管理部長 収入報告用紙を発送いたしました件数は二十万五千件でございます。それに伴いまして、収入報告がなされました件数が十六万五千件でございます。そのうち、記入等の不備で私どもの調査を必要としたものは四万二千件でございます。 117 ◯曽根委員 この説明を見ても、それから、この通知がまだ来ていない段階で収入報告というのが行われたわけで、例年の収入報告と同じだというふうに勘違いされた方もいるかもしれません。それで、約四万件の方が戻ってきていないわけですね。この方々の中で、応能減額を受けられる方もこのままでは受けられなくなるという問題がありますし、四万二千件の書類が不備だった方の扱いをどうするのかという問題もあるわけですよね。これについてはまた別の機会にお聞きしますが、約八万件の方が、場合によっては応能減額を受けられない場合もあり得るという扱い上の問題がこれから生じてくるだろうと思います。  それから、先ほど指摘した都心の年数を経た住宅の一例として、新宿に戸山ハイツというのがあるんです。かなり戸数が多い住宅ですが、十月初旬に規定家賃の通知が来て、もう大騒ぎになったわけですよ。それから、十一月の初旬に、今度は個別の通知が来て、皆さん自分の家賃が初めてそこでわかって、大変だと。自治会長自身が二万円の値上げになってしまう。一体この金をどこから出せというのかということで、自治会ぐるみで反対の署名が始まった。この決定がされ、そしてこの説明が送られた後になって、自分の通知を見て、初めて大変なショックを受けたという方がたくさんいる。ですから、この家賃問題についての居住者の反響というのは、これからどんどん出てくるんだろうというふうに私は思うのです。  ところが一方で、思っていたほど上がらなかったという方がいるわけです。規定家賃を見てみたら、恐れていたほどは上がらなかったという反応が一部にありました。それで、私、そういう方によく聞いてみましたら、そういう思ったほど上がらなかったという居住者の方の大半は、規定使用料と使用料限度額が同じ金額になっていたというのですね。これはどうしてそういうことになるのか。また、こういう住宅というのは、都営住宅全体のうちどれぐらいの割合出たのか、教えてください。 118 ◯吉田参事 都営住宅の使用料の設定は、これは現行制度も新しい制度も基本的な仕組みは同じでございますけれども、今お話しの法定限度額あるいはまた使用料限度額をそのまま使用料とすることは原則としてございませんで、別にそれを離れまして、一種住宅の新築のものはおおむね六万円、二種住宅は四万円、これを基準といたしまして、既存住宅についてはそれをまた個別に、その質、いわゆる応益と申しておりますが、質的な違いを反映させて減額していく形で調整、設定しているものでございます。  したがいまして、一種住宅で申し上げますと、いわゆる使用料限度額が十万円とか、それを超すものでございましても、使用料そのものは六万円台にとどまるわけでございます。逆に、この算定式におきまして使用料の額よりも限度額の方が低い場合、これは大体計算で申しますと二万円とか三万円の使用料計算になる場合が多いわけでございますが、その場合には、その限度額で使用料設定を限度としなければいけませんので、お話のような同額のものが生じるわけでございます。これら同額になっているものは、今申し上げたようにおおむね三万円以下の家賃のものでございますけれども、全体の戸数での四割、おおよそ十万戸がそのような状況になってございます。 119 ◯曽根委員 私も聞いてびっくりしたんですが、都営住宅のうち四割がこの使用料限度額に規定家賃がぶつかっているわけですね。それ以上は法律で上げられませんから、そこでとまっている。ですから、応益調整率を掛けて基準家賃六万一千円からそのまま計算したら、限度額を超えるほどになっている住宅が非常に多いということなんですね。限度額というのはもともと法律で、公営住宅は基準内の方はこれ以上は取ってはいけませんよという限度ですから、それを超えるような応益調整率がたくさんの住宅にかかっているということ自体、私は非常に今度の応益調整のやり方、改善といっていますが、相当上げたんじゃないかと思うんですよ。聞いてみると、大半の団地は応益調整率が上がっている、下がっているところはごく少ないというふうに聞いているんですが、全体に底上げになっちゃったわけですよね。  ただ、これは今の段階では使用料限度額でとまっているわけですが、問題はこれからなんですよね。これから使用料限度額が引き上げられるようなことがあれば、天井が上がるわけですから、当然規定の家賃も、その使用料限度額が上がった範囲の中でまた自動的に上がるわけですね。使用料限度額というのは、普通は収入超過の方の割り増し家賃だとか高額認定の方の家賃の計算の中に使われるものですが、基準内の方も、この天井が上がるということによって家賃の影響を受けることになるわけです。ですから、使用料限度額が今後どうなるのかというのは、これからの家賃を、全体を動いていく上では非常に影響が大きいと思うんです。  それで、その限度額の改定というのはいつ行われる見通しなのか。その際問題なのは、現在の使用料限度額、今度導入した使用料限度額は平成三年の固定資産税評価額相当額というのを使っている。三年前の数字を使っていますね。これを六年度、ことし四月改定の固定資産税評価額に基づく相当額を直接使えば、これは七月の住宅港湾委員会で西田委員が指摘しましたけれども、軒並み使用料限度額は二倍か、極端にいえば四倍になる場合も出てくるというふうになってしまうということで、この六年度の固定資産税評価額相当額を直接見直しの際に使うのかどうか。この点について、今後の見通しについてお伺いしたいと思います。 120 ◯吉田参事 使用料限度額の改定はそれ単独で行うというものではなくて、使用料の改定に合わせて行われることを基本と考えてございます。したがいまして、むしろ使用料の改定の時期ということになりますが、新しい制度におきましては、住政審の答申によりますと、入居収入基準の変更があれば、それに基づいて使用料を見直していく必要があるとされてございます。したがいまして、入居収入基準、これは国によって行われるものでございますが、その変更がいつという見通しは現在得てございませんので、明確なことはお示しできないわけでございます。  なお、固定資産税評価額相当額を、六年度のものを、またどのような形で適用するかということにつきましても、その使用料見直しの時点で、いわゆるその改定を総合的に検討する中で検討される、扱われるべきことが原則であろうと考えてございますので、現時点で具体的に申し上げることは適当でないと考えてございます。 121 ◯曽根委員 建設省の収入基準の改定というのは、やられたのは前回は四年前ですから、通常でいえば、そろそろ改定の時期なんですよね。ですから、近々やられる可能性だってないわけじゃない。そのとき、今までの例でいえば、使用料限度額も使用料と合わせて改定というふうになると思うんです。そういうときに、既に平成六年の新しい固定資産税評価額が出ている。公式にも発表されている。三年前の平成三年の数字というのは旧額であって、もう今は使われていない金額なんですね。それをそのままその改定のときに残すというようなことが、平成三年の数字をそのまま次の改定のときにも使うというようなことがあり得るのですか。 122 ◯吉田参事 使用料見直しの時点で、その時点で家賃上使っておりました評価額と、またその時点での固定資産税評価額相当額の年次が異なれば、当然どうするかという検討は出てくると思いますが、先ほど申し上げましたように、それは使用料見直しの時点におきます総合的な検討によると考えますので、現時点でどうということは具体的に申し上げるのは適当でないということでございます。 123 ◯曽根委員 もし平成三年の数字をそのまま次の改定のときにも使うとすれば、固定資産税評価額というのはもう古いものしか使えないという、とんでもないことになるわけですよ。制度として非常におかしなことになる。しかし、逆にことしの四月改定の数字を使えば、ご存じのとおり、公示地価の七割まで固定資産税評価額が上がっちゃっているわけですから、使用料限度額は二倍、三倍、場合によっては四倍ぐらいにもはね上がってしまう。それがはね上がれば、高額認定の方の家賃なんかは、もうとんでもない家賃が出てくるわけですね。これは前回やりました。三十万、四十万というような家賃が出てくるということになりますが、基準内の方だって、天井が上がっちゃうわけで、また一斉に上がる。四割の住宅がひっかかっているわけですから、この天井に。  ということになるわけで、住政審の答申が出たのが二月、それから、住宅局から条例案が出たのは七月ですから、もう既に固定資産税評価額は上がっていたわけですよね。ですから、こういうふうな問題が起きることは当然予測できる時期に条例案が出されているのにかかわらず、この次の見直しのときに検討するんだというのでは、私、この制度そのものの破綻をみずから認めたようなものだと思うんですよ。  しかも、使用料限度額というのは、さっきいったようにこれから影響が大きいわけですよね、基準内の方の天井を決めるわけですから。それから、高額認定の方は、家賃をその一・四倍取られるわけですね。もしくは、二種の方は一・八倍ですか。その基準となるというか土台となる使用料限度額が、その見直しのときに総合的判断、つまりはさじかげんでしょう、調整するわけですよね。何らかの調整で適当なところにおさまるように、そのときの住宅局の都合でもって何とかやるんだ、やりくりするんだ、総合的判断だというので、それで基準が決まってしまう。それでもって家賃が一・四倍だの一・八倍、高い人はかかっていく。基準内の方もそこまではどんどん上がっていくということで、一体いいのかということなんですよ。制度としての原則的な変更というのならわかるんですよ、仕組みとして。基本原則に従って変わるというのならわかるんだけれども、そのときのさじかげんで決まった金額で全部家賃がそれに合わせて動いていくという、極めて恣意的な話になると思うんですね。  それから、もう一つの問題をちょっとお聞きしたいんですが、こういう使用料限度額の決め方からいいますと、住宅局も、この使用料限度額が都営住宅の原価的な家賃だというふうに説明されていましたけれども、私が思うには、例えば一つの製品つくったり、商品つくるときの製造のコストというような意味での原価と、この使用料限度額の原価的といっている意味は違うんじゃないかと思うんですが、この原価的という意味はどういう意味で使っているのか、その点をちょっとお答えいただきたい。 124 ◯吉田参事 先に前のご質問でございますけれども、先ほど申し上げましたように、使用料限度額の改定は使用料の改定に合わせて行われるのが基本と考えてございますので、その具体的なやり方におきましては、やはりその時点での総合的な検討の余地があることがむしろ必要ではないかと考えてございます。答申におきましても、将来におきます使用料等の改定のルールを細部にわたってあらかじめ答申の上では決めておりませんで、むしろ、その時点での実務的あるいはまた政策的な扱いの余地を残しているものと受けとめております。  次に、同じく今申し上げた答申で、この使用料限度額を住宅の原価的な家賃だと表現していることでございますが、ここでいう原価的というものは、この審議の過程の経緯を踏まえますと、賃貸住宅家賃の基準的と申しますか、標準的な算定方法を踏まえた家賃の意味であると受けとめておりまして、例えば用地にかかわる部分について申し上げれば、建設当初の用地取得費を償却するという算定方法ではなくて、むしろ、用地をときどき適切に評価した上での地代相当額を算定するというものと受けとめてございます。  都営住宅におきます使用料限度額の算定をこのような標準的な考え方に準じて行うということにいたしましたのは、新規に用地取得して建設する住宅との均衡からも、また、都民共有の財産である都有地の適切な保全という観点からも、理解を求めていかなければならないものと考えてございます。 125 ◯曽根委員 そうすると、つまり個別の都営住宅の使用料限度額というのは、その都営住宅を建てるのに幾らかかったというような建設コストというのではなくて、いわゆる賃貸アパートだとか、それから不動産の売買だとか、こういうもののときに判断のもとになる住宅の資産価値というのですか、そういうものと大体同じ土台というか、同じ方式で計算されたものということですよね。そういうときに標準的に使われるものですね。そうすると、それは実際に都営住宅の建設に都の公費が幾らつぎ込まれたんだ、また、幾らのコストでその住宅が維持されているんだというものとは、別の計算で出されたものだということで理解してよろしいでしょうか。 126 ◯吉田参事 今のお話の関連で、住宅政策審議会の答申におきまして、いわゆる使用料限度額と実際の家賃の差額、これは一般都民の税負担で賄うものであるという表現がございます。これは答申の表現でございますので、その用語の使い方についてコメントするのは差し控えさせていただきたいと思いますが、今のご質問の趣旨も同様のものと受け取っております。  例えば、これは住宅政策審議会の議論の過程でよく例えとして出たケースでございますけれども、つまり一般都民の方から見ますと、都有地というものは都民共有の財産でございますので、活用の仕方によっては、今お話しのように適切な地代相当額で収入を上げ、税金ではなくて、その収入でもって行政サービスの費用に充てることも可能である。しかしながら、その収入を上げなければ、逆にその費用は税金で負担するということもあり得るだろう。そのような都民一般の考え方を踏まえますと、このような表現が出てきたのだろうということで、また、その答申の後に、この法定限度額と使用料の差額については、都民の理解と支持を前提とした上で考えていかなければいけないと書いてございますが、私どももそういう形でこの内容を受けとめておりまして、また、こういう形の理解を求めていかなければいけないと考えてございます。 127 ◯曽根委員 長々とご説明をいただいたので時間が延びちゃうんですけれども、やっぱり違うものですよね。要するに今のご説明は、その都営住宅を別の資産として活用した場合に、幾らの税金としてみなされるのかということに換算したわけですよね。それでもって都民の財政がつぎ込まれているんだと。これはかなり飛躍があるわけですよ。実際には建設コストとは別物ですから、都民の税金をここにつぎ込んでいるんだという議論は非常に乱暴だと私は思うんですよ。しかし、その乱暴な議論が、前回の議会のときにもかなりやられているということでは問題があると思うんです。  都営住宅というのは、もともと建設コストを家賃で回収するという性格の住宅ではありませんよね。これはいうまでもないことなんですが、そういう都営住宅に、何で原価とか原価的なものとかいう家賃の考え方が最近いわれるようになったのか。これがいわれ出したのは、たしか五年ほど前の住宅政策懇談会のときだと思うんですが、この報告の中では、結局、将来的には公共住宅の一元化を図っていくべきだということがいわれているんですね。そうすると、公団住宅、公社住宅、いろいろ違いはありますが、建設コストを家賃収入で回収していくという一つの家賃計算の大きなルールがある。都営住宅もそれに原理的に合わせていきたいという流れがあるんじゃないかと私は思うんです。  そういう点で最近、二〇一五年の東京についての提言が出ました。その中身にも、その住宅政策懇談会と同じ公共住宅の一元化というようなことが出ていて、かなり突っ込んだ内容が書かれているんですが、この二〇一五年の提言の中でいわれている点について、住宅局の受けとめについて、これは企画審議室が担当のようなんですが、ちょっとお聞きしておきたいんです。二〇一五年の提言の中では、公営住宅については、一つは社会的公正などの観点から、高齢者、障害者などの住宅の困窮度をより的確に反映した入居者の選定を行うとともに、民間住宅の借り上げによる供給を進めるなどの工夫が必要だ、公営住宅についてこういうふうに述べておりますが、こうした問題も含めて、この提言についての住宅局としての受けとめはどうかということをお聞きしたいと思います。 128 ◯村上住宅政策担当部長 先ほど示されました「二〇一五年の東京への提言」は、都政全般につきまして二十年後を展望いたしました中から、その展開の方向のあるべき姿について提言されたものでございまして、その中で、今ご指摘ございました公営住宅のくだりにつきましては、高齢者や障害者などの住宅の困窮度をより的確に反映した入居者の選定を行うとともに、民間住宅の借り上げによる供給を進めるなどの工夫が必要です。このことはまた、入居者にとっても居住の場所などについて選択の幅を広げていくこととなり、さまざまな人々が住む地域社会の実現の上からも望ましいと考えられます、こういうふうに述べられておるわけでございまして、この懇談会の提言につきましては、公営住宅を供給するについては住宅の困窮度を踏まえて的確に行う必要がある、その例として一般的に住宅の困窮度がより高いと考えられる高齢者、障害者を挙げているものであるというふうに受けとめております。  また、民間住宅の借り上げによる公営住宅の供給についてでございますが、公営住宅につきましては法律に基づくものでございますので、これは直ちに法律に基づく公営住宅をいっているかどうかは不確かなところでございますが、こうした公営住宅の供給につきましては、入居者にとってその居住の場所などについて選択の幅を広げていく、さらにまた、それによってさまざまな人々が住む地域社会の実現を図る上から望ましいんだ、そういうような観点から今後供給形態の工夫が必要である、こういうことで提言されたものと受けとめておるところでございます。 129 ◯曽根委員 そうすると、これはその後に、将来の公共住宅の一元化ということを視野に入れながらという文章も出てきますね。そういう点でいうと、住政懇で出された報告の方向、これをさらに進めるという立場でこれが提言されているというふうに考えておられるのか、それとも新しい提言だというふうに受けとめているのか。私は、将来の公共住宅の一元化というものの流れの中で、今いった高齢者、障害者を重点にと、また、民間住宅の借り上げもという文脈が出ているんじゃないかと思うんですが、いかがですか。 130 ◯村上住宅政策担当部長 今の公共住宅制度の一元化の関係でございますが、住宅政策懇談会の報告、これは平成二年に出されたものでございますが、この住宅政策懇談会の委員メンバーと、それから、今回出されました「二〇一五年の東京への提言」、この委員メンバーとは全然異なるわけでございまして、そういう意味で、ある一つの流れがあってということでは決してございませんで、違う方々がご議論された中で、一元化という言葉がたまたま同じような形で出てきている、こういうものであると理解しております。 131 ◯曽根委員 審議会のメンバーが違うからといって、方向が全然無関係に出るということはあり得ませんよ。それは、当然今までの提言や報告をもとにしての検討を住宅部分については考えているわけですから、そういうものを読まないでまた考えるということがあったら、また、それはそれで問題になると思うんですよ。  しかし、実態としては、私は、東京の公共住宅については、一元化というのは実際に始まっていると思うんです。例えば、都営住宅については今建てかえで、前の戸数は確保するけれども、プラスアルファ分、これは今都民住宅を盛んにつくっていますよね。それから、公社住宅については、建てかえ後は基本的に都民住宅にしていく、公社の一般賃貸はもう基本的にはつくらない、そういうふうになってきている。それから、最近は公団住宅の建てかえの中でも、今の公団の制度では家賃が上がり過ぎてしまうので、地元の自治体が借り上げて、特優賃を使った都民住宅と同じような形で供給できるような制度というのが国で発足しましたよね。これは東京都の要綱もできたと思うんですが、この公共住宅、建てかえなどを見ますと、都民住宅中心にだんだんシフトしてきている。先ほど、公社住宅から都民住宅に重点が変わったんだという話も質問の中のお答えにありましたけれども、恐らく、これから都営住宅を高額認定で明け渡さなければならない方のあっせん住宅も、中心は都民住宅になってくるわけですね、数が出てくれば。都民住宅というものを軸にして、東京の公共住宅というのはだんだん一元化されつつあるんじゃないですか。  そういう意味でこの流れというものは、既に東京都自身も着々と進めているというふうに私は受けとめられると思うのですが、実際には都民住宅、私昨年も新しい制度ができたときに問題点を指摘しました。最初はいいわけですよ、一八%、せいぜい二〇%ぐらいに負担率は抑えている。しかし、二十年の間にどんどん負担率が上がって、低い所得の、都民住宅に入れる方の低い方の収入の方は、最後は二〇%、住宅基本条例でいっている公共住宅の目安としての二五%の負担率も超えちゃって、三〇%ぐらいまで上がっちゃう方が出てくるという致命的な問題点を抱えているわけですよね。それに一元化をしていくというのであっては決してならないと思うんですが、その点について、実際のところ、住宅政策としてこういう方向を出されているのは、実態からいってそういうことになっているんじゃないですか、いかがでしょう。 132 ◯村上住宅政策担当部長 平成二年に出されました住宅政策懇談会の報告におきましては、都営住宅入居者の約四割が収入超過者、公社住宅入居者の約三割が公営階層に該当するほか、公社公団の新築家賃の上昇に伴い、公営と公社公団のどちらにも入居できない階層が生じている、こういう理由を述べた上で、長期的な方向としては、家賃制度も含めた公共住宅の一元性での再構築が検討されなければならない、こういうふうに指摘しております。  ただし、当面の対応としては、都民住宅の供給の拡大を図るとともに、各公共住宅について、制度、運営の改善に努めつつ、公共住宅がそれぞれの施策目的に沿って相互に連携し、協働する関係をつくっていくべきである、こういうふうに提言されておるわけでございまして、今日私ども、公営住宅、都営住宅の建てかえを行う、そのほかの場面においても、住宅政策懇談会の方の指摘されている当面の対応という中で、しかるべく適切な措置というふうに考えて講じておるところでございます。 133 ◯曽根委員 私は今回家賃問題については、これも七月のこの委員会で議論があったところですが、そのとき局長のお答えにもありましたけれども、建設省が通達を出して、使用料限度額というものを収入超過の方などにはきちっとかけなければならないよというのに基づいて、今回使用料限度額を導入したんだというお話がありましたよね。しかし、使用料限度額というのは、先ほどいったように、民間の賃貸住宅や資産的な価値としての基準で使われている考え方と同じものをもとにしているわけですね。そういうものを持ち込む、民間的な家賃の仕組みというのを持ち込むことで、都営住宅の本来のあり方を損ねるものだということを私たち批判してきたわけです。  これが今、将来的には公共住宅を一元化していこうという流れの中で出されてきているのではないかと思うのですね。そうだとすれば、将来公営住宅はどうなるのか。ここで二〇一五年、提言されているように、高齢者、障害者など、この部分に、今の建設戸数が余り多くない中で、そこを重点に選定を行うようなことになれば、低所得者一般についての応募の機会というのはだんだん減っていくことは明らかなんです。  公営住宅法の第一条で、住宅に困窮する低額所得者に対して低廉な家賃で賃貸するというふうにいわれているし、第三条では、地方公共団体は、常にその区域内の住宅事情に留意し、低額所得者の住宅不足を緩和するため必要があると認めるときは、公営住宅を供給しなければならないと定めているわけで、こういう基本原則から外れていく。低額所得者全体に供給するというのではなくて、特定の階層といいますか、分野に特化していってしまう。また、地方公共団体が供給すべきものを、民間の力もかりましょうというふうになっていってしまう。法律的にいっても、かなり逸脱という、先ほどもお答えがありましたけれども、超えていくものになりかねないと思うんです。  私は、都営住宅というのは大量に建設してこそ、高齢者、障害者を含めて低所得層全体に入居の機会が与えられるものだ、この原則を外してはならないというふうに思いますし、これを保障する意味でも、家賃制度については民間の考え方、市場家賃的な考え方を導入する今回の家賃制度の導入は、今からでも遅くない、撤回すべきだということを申し上げて、質問を終わります。 134 ◯森田委員長 この際、議事の都合により、おおむね五分程度休憩いたします。    午後三時五十二分休憩      ━━━━━━━━━━    午後四時三分開議 135 ◯森田委員長 休憩前に引き続き会議を開きます。  質疑を続行いたします。  発言を願います。 136 ◯立石委員 建てかえの問題につきまして、ちょっと質問したいと思います。  まず、都営住宅、都民住宅、公社公団、耐用年数はどのくらいのつもりで建築しているのか、まず初めにお聞きします。 137 ◯遠藤建設部長 住宅の耐用年数につきましては、七十年ということで建設を行っております。 138 ◯立石委員 部長、七十年はもつと、こういう意味ですか。――建てかえの時期が来たということで、建てかえようとしている計画が幾つか挙がっているわけですけれども、理由は耐用年数がなくなったのか、あるいは居住性が悪くなったとか、ふろとか、先ほどから出ているエレベーターとか、環境その他の問題だろうとは思うんですけれども、耐用年数が七十年あるにもかかわらず、建てかえをしようとする主たる理由、いかがでしょうか。 139 ◯遠藤建設部長 建設年次の古い都営住宅につきましては、住宅戸数の絶対数が足りない当時の状況を反映いたしまして、狭くとも一戸でも多くの住宅建設を行う必要があることから、全体的に狭小なものとなっておるわけでございます。最低居住水準未満の割合も、民間賃貸住宅よりむしろ高くなっているというふうな状況でもございます。  このようなことから、中層の耐火住宅の建てかえにつきましては、現在、入居者の居住水準の向上を図るとともに、土地の有効利用、高度利用による戸数増を実現するためにも必要でありまして、住宅マスタープランに基づきまして、必要な都営住宅の建てかえを進めているところでございます。 140 ◯立石委員 七十年前というと、ちょうど一九二四年、その当時の状況からして、本当に住宅に困窮する人たちのいろんな意味で、生活レベルの点からも狭小、土地の高度利用を図る、あるいは建築技術的なもの、あるいは建築工学的なものの意味からも、耐用年数は七十年あるとはいうものの、アメニティー、居住性の問題からも建てかえなければならない。それはそれなりにわかるのでありますけれども、余りにももったいないではないか。私も、どんどん建てかえて、そして快適な公営住宅を大量に建設することが都民の皆さんの幸せにつながっていくんだ、こういうふうに信じていたわけでありますが、昨今、リサイクルというかリクリーニングというか、こういう立場から、もう少し使えるものを大切に使う必要もあるのではないか。大量生産、大量消費、大量廃棄の時代は既に終わった、資源を大切にすべきだ、そういう観点から政策を変更すべきではないか。  私は都心の選挙区でございますので、おおむね都心のことをいっているのでありますが、都心はある意味では狭楽しく暮らしていいのではないか。狭楽しく暮らして、しかも家賃は安いほどいいわけでありますから、こういう趣旨に沿って、従来の何でも建てかえる、時が来たから建てかえる、居住性が悪いから建てかえる、さらに高度利用するから建てかえるべきだとか、こういう考えを政策変更すべきではないかと私は思うのでありますが、いかがでしょうか。 141 ◯村上住宅政策担当部長 先ほど建設部長の方からご答弁申し上げましたように、昭和二十年代、三十年代に建てられた住宅は、今から思いますと、二Kあるいは二DKぐらいの規模で、床面積も三十平米ぐらいのものが多数を占めております。住宅統計調査上も、私ども東京都の施策として最低居住水準未満世帯の解消を掲げておりまして、その基準に照らして公営住宅の状況を見ますと、建設時期が三十何年代であるとか、あるいは四十年代のものは四割ないし五割ぐらいが最低居住水準未満である、民間賃貸住宅は、総じて見れば二七%ぐらいというような状況にあるわけでございます。  それからまた、公営住宅法の規定におきましても、二十三条の三におきまして、「地方公共団体は、公営住宅の建設を促進し、及び公営住宅の居住環境を整備するため必要があるときは、公営住宅建替事業を施行するように努めなければならない。」、こういうふうにも書かれておるわけでございまして、今、都の方で行っておりますのは、すべてこの法律に基づきます強制的に建てかえをできるという事業として行っているものではございませんが、多くのものはそういう意味で建てかえておるわけでございます。やはり同様の趣旨から、居住環境の確保というようなことで行っているところでございます。  なお、今ご指摘のように、これから資源を有効に使う、あるいはストックとして有益なものは、その能力を最大限発揮させるということは当然でございまして、ちょうどそういうような観点で、これからどういうような形で取り組んでいくのかというようなことも検討しなければならないというふうに考えているところでございますが、これまでの都営住宅のストックが余りにも水準が低いというのが実態ではないかと考えております。 142 ◯立石委員 私もよくわかりませんけれども、自分の選挙区、あるいは都心といわれているところを、友人の家などを訪ねてみますと、かなり経年の都営住宅、都民住宅を見ても、結構皆さん快適に――狭いといえば、大都会ですから、それは狭いのでしょうけれども、それは私もかつてこの委員会で、最低人間が暮らすのには「幸せ」は三十二坪、四、八、三十二坪だと。(笑声)百平米は必要だ、こうかつていってきた。いってきたけれども、また都会は、都心はこういう状況になると、所得もどんどん減っているような状況になってくれば、政策転換して、狭楽しくという選択肢もあっていいじゃないか。今、部長のおっしゃる、その小さい、狭小だという意味は、現況、大体どのくらいなんですか。都心を視点に置いて、見据えて私いっているのですが、ちょっとご答弁願います。 143 ◯村上住宅政策担当部長 過去、東京にどんどん人が集まられるという中で住宅が全体的に足りない、一つの住戸に二つ以上の世帯が住まわれるとか、あるいは本来住宅として建てた建物でないものを住宅として利用するとか、いろいろのことから戸数が全体的に足りないという状況の中で、限られた経済力あるいは財政力の中で少しでも多くの住宅を供給して、一家族一住宅というようなことを目標に進めてきたわけでございます。したがいまして、当時建設された住宅は三十平米台のものが多いわけでございまして、先生今おっしゃられた三十二坪、百平米というものに対して、その三分の一ぐらいの規模のものが多数、ストックとして建設されたということでございます。 144 ◯立石委員 家族は何人ぐらい住んでいるんですか。 145 ◯村上住宅政策担当部長 今直ちに資料を持ち合わせておりませんけれども、先ほど申し上げました最低居住水準未満世帯率というのは、単に物的な、その大きさだけで見ているわけではなく、住宅統計調査の中で、家族の人数と、それからその建物の大きさとのミスマッチをしているものについて調査を行っております。先ほど申し上げました四割前後の最低居住水準未満率というのは、そうした入居者の世帯構成と住宅との関係を両方見てやっておりますので、家族の大きさも間接的には反映されているものと理解しております。 146 ◯立石委員 よくわかりましたというわけにはいきませんけれども、むしろ、今部長がおっしゃるようなご答弁の範囲であれば、それは時代とともに建てかえてもいい、建てかえるべきである。しかし、見ていると、必ずしも建てかえる必要はあるのだろうか、なぜ建てかえるんだと。エレベーター、エレベーターといっているけれども、エレベーターは確かに大切だけれども、電気も食うし、家賃も上がるし、健康な人にとっては階段を上がることは健康のために非常にいいことなんで、足も強くなる、そういう視点だってあるんだ。だから、しゃくし定規に考えるべきではないんだ。我が住宅局で、本当にこれは建て直すべき耐用年数が来ているのか、アメニティーが悪いのか、よく再検討をしていただきたい。  そして、幸いなことに、土地がどんどん上がっていった。バブル以前とバブル以後比べますと、土地の値段が、私の実感でいいますと本当に四分の一ぐらいになった。二五%ですよ、銀座でも。日本橋の我が町でいえば、まさにバブル前後、坪当たり一千万ちょっと、一千万まではいかなかった。坪一千万を境に、バブルでどんどん上がっていった。しかし、もはや土地も下がりに下がって、坪五百万でも買い手がない。  東京都が、都心は高いものだという先入観があるとすれば、それは間違いだ、都心は非常に安い。しかも、本会議その他でいろんな人が指摘しているように、安いという意味は、買い手がないんですから、公共機関が用地を取得しようとすれば取得できる時代になったんだと。その工夫は、局の中でいろんな議論があるのか、ないのか、政策的にどう反映させていこうという考えがあるか、ないか。そこら辺があれば、必ずしもせっかく耐用年数のある都営住宅を壊して、高い家賃に変更するようなことがなく、むしろ新しい用地を取得して、公営住宅の大量建設に寄与すべきではないか。今や都心は空き地だらけだ。この間もNHKでやっていた、私が指摘するまでもなく。何も昨今の統計資料に基づくまでもなく、皆さんもごらんになれば一目瞭然。千代田、中央、港、新宿、渋谷、豊島、文京、台東、俗にいう都心八区、都心十一区といわれているところは本当に空き家だらけです。これは幸いなことだと考えるべきだ。そういう意味で住宅局としても検討されたことがありやなしや、その辺どうだろうか。 147 ◯田子参事 用地の取得に当たっては、現在のところ、公示価格や基準価格、取引地代から適正な価格を評価して買収することを基本としておりまして、特に都心七区あるいは八区に対して今後どう施策を展開するかということについて、特段の議論はしたことはございません。 148 ◯立石委員 皆さんのような、要するに東京で唯一、最大のシンクタンクですよ、東京都の職員の皆さんは。しかも、それが住宅局を中心にして最大のシンクタンクだと私は信じているんです。ですから、今参事お答えのように、したことありませんなんてのんきなことをいわれたんじゃ、(笑声)とても笑っていられる状況じゃない。ぜひ、していただきたい。次の委員会までにご報告をいただきたい。それが無理ならば、何らかの形で当委員会にご報告をしていただきたい。  実態はまことに見るに見かねるほど、バブル経済の崩壊に基づく惨たんたる状況ですよ。要するに戦後の状況と同じような状況だ。つまり、用地はもう山のようにあるんだ。そういう中で、容積率、先ほど池田委員さんでございましたか、高層住宅、超高層云々というお話もございましたが、これも一工夫すれば都心居住も可能だ。そういう意味から、ぜひこれは検討していただきたいと思います。要望しておきます。  それで、都心三区における今後新たな公営住宅用の用地取得の予定があるかないか、また検討されているかどうか、ご答弁いただきたい。 149 ◯田子参事 平成六年十月末現在、用地の取得状況は、二件で約七千五百平米となってございます。今後の見込みでございますが、年度末までに八件、約八万平米、合計十件、約八万七千五百平米の用地取得を見込んでいるところでございますが、現在のところ、都心三区における取得実績及び見込みはございません。 150 ◯立石委員 そうすると、都心三区に対する用地取得の夢はないということになるわけだよね。  そこで、今あなたが答弁された用地費、平米と坪、どっちでもいいですが、坪の方がわかりやすいから、わかりましたら、アベレージで幾らぐらいか。 151 ◯田子参事 都心三区における用地費の平均価格は、坪で約六百万程度ということが現在の財務局の基準価格の中に示されてございます。 152 ◯立石委員 いみじくも私申し上げたのでありますが、都心三区で坪六百万というところは幾らでもあります。ぜひ努力をして――努力をする用意があるかどうか。  続いて申し上げるんだが、坪六百万の平均用地費とすると、それは容積率、一種幾らぐらいついているか。例えば都営住宅なり公営住宅用地というのは、先ほどご答弁あったように、容積率でいくと四〇〇%が最大ですか。しかし、我が中央区に行きますと、中央区に限らず都心三区では、容積率は五〇〇、六〇〇、七〇〇、八〇〇ぐらいのところは幾らもあるわけです。それで割り戻してみると安いわけですよ。いかがでしょうか。 153 ◯田子参事 私どもが用地買収をする際に、財政当局との間で、戸当たり用地費という縛りをかけられてございます。現在のところ、戸当たり約三千万台の前半までが大体認められている数字でございます。 154 ◯立石委員 何か議論が――私が申し上げたいのは、専門家が専門家とやり合うということじゃないんですよ。ここは都民の皆さんが注目して、住宅問題をいかに解決するかという場なんですよ。その議論においては、聞いている人はわからない、この会議録を後で読んで。戸当たり三千万円ということを、財政当局からいわれているというのでしょう。戸当たり三千万円というのは、用地費だけじゃないでしょう、当然のことだが……。
    155 ◯田子参事 用地費だけでございます。 156 ◯立石委員 用地費だけで三千万円。それは仮に類推すると――もうやりとりはいいですから、時間がないので、あと五分ぐらいしかありませんから。用地費で三千万円ということは、仮に外構工事とか、その他有効な面積を抜きますと、大体どうでしょうか。三十で割るのかな――坪百万ぐらいですよね。百万の七掛けぐらいだから、七十万ぐらい、そういう計算になりますね。それは非常に大きな予算を組まれているというふうに、私は読み返してもいいと思うんですよ。  そこにさらに、昨今はやりの新しい法律ができて、私はこれは本当に傑作だと思うんですよ。借地借家法、この改正によって超長期の定期借地権という制度ができた。これは不動産の専門部長さんもいらっしゃるので、専門部長さんから教えていただけたらありがたいのですが、定期借地権の手法を用いれば、さらに安い用地費で獲得できるわけですね。仮に地価坪六百万とするならば、定期借地権を応用したとしたらば権利金を幾ら払えばいいのか。耐用年数が七十年ならば七十年の定期借地権を、あれはたしか五十年以上だったわけですから、そういう契約にすれば大変、それは用地費がゼロとはいわないけれども、それこそ六百万の予算があるとするならば、二割なのか三割なのかわかりませんけれども、非常に安い用地費で取得することができる。さすれば、都心八区で公営住宅を積極的に建設する機会はいよいよ訪れた、ご所見をお伺いいたしたいと思います。 157 ◯村上住宅政策担当部長 借地借家法の中で定期借地権が新たに導入されたわけでございまして、この新しい定期借地権は、一定の期間土地の利用を借り主に保証しつつ、期間が満了したときには必ず貸し主に土地が戻ってくる、こういうことで、五十年以上の期間の借地権について適用するというものでございます。ご指摘のとおり、この定期借地権制度が創設されましたことは、土地の所有から利用へという流れの中で重要な意義を有するものというふうに理解をしております。  しかしながら、公営住宅建設においての適用関係につきましては、ご指摘のとおり、地価が高い都心におきましては、一面では有効(立石委員「地価は安いんだよ。高いのは昔の話」と呼ぶ)総体的に地価が高い、下落しておるものの総体的に――一面では有効であると考えられますが、低所得の方々に入居していただくという政策目的を第一義的に有しております公営住宅の場合においては、分譲住宅などの場合とは異なりまして、例えば五十年以上の期間を設定した際の満了時の土地の返還を確実に地主の方に行う、その際の政策対象とした低所得者の入居者の方々の居住をどうするのかという基本的な問題があるわけでございます。しかしながら、またその有効性も着目すべき点はあるわけでございまして、今後とも、多面的に引き続き検討していく必要があるというふうに考えております。 158 ◯田中不動産業指導部長 定期借地権は平成四年八月施行の借地借家法において新たに創設されたものでございまして、土地所有者の土地保有志向を充足しつつ、良質な低廉な住宅取得を可能とする制度でございます。しかし、現在実施されています定期借地権活用事業は戸建ての事業が中心で、マンションや賃貸住宅についてはなかなか実績が上がっていない状況でございます。定期借地権を使いました住宅供給というものは、まだしっかりとしたデータがあるわけではございませんけれども、住宅生産団体連合会加盟の五団体、二百三十八社に対して行った調査によりますと、平成五年の定期借地権の供給の実績は、戸建てで二百六十八戸となっております。一方、マンションに関する定期借地権の実施でございますけれども、これは定期借地権の分譲マンションでございますけれども、大手でもって、田園調布あたりでもって事業化を予定をしているというように聞いてはございます。  なお、定期借地権の方式普及のための条件整備につきましては、建設省は定期借地権制度研究会を都市農地活用支援センター内に設置いたしまして、契約約款の検討を行ってございます。普及につきましては、民間ディベロッパー、ハウスメーカー、農業団体から成る定期借地権普及促進協議会が七月に発足してございます。なお、この定期借地権におけるマンション分譲の場合は、大勢の区分所有者が存在すること、建物が堅固であること、また戸建てに比べまして流動性が高いこと等から、マンション特有の問題点がいろいろと存在しておりまして、これからの検討課題であると思います。 159 ◯立石委員 時間がなくなってきたのであれなんですが、そういうお答えをいただいて、それはもう本当に真摯といいますか、まじめなお答えをいただいて、それはそのとおりだと私も思います。しかし、耐用年数が七十年であって――この間国土庁を訪ねましたけれども、土地はいよいよ資産として評価するのではなくて、土地を利用することによって、土地の本来の役割を担う重要な国民の資産である旨の趣旨が書かれている、私も全くそのとおりだ、そう思ったわけです。  そこで、制度としてせっかくできた新しいいい法律ですから、これは公営住宅にも利用できると私は確信しております。今、政策担当部長のお話や田中部長からのお話を総合すると、公営住宅には不向きのような旨のご答弁があったけれども、私はそうではない。七十年の耐用年数があるとすれば、その時点で、次の、それこそ定期借地権の利用をすればいいのではないか。ぜひ局の中で、何とか審議会などという必要はないです、局長以下優秀な頭脳が集まっているんですから、繰り返しますが、最大の東京のシンクタンクだから、しっかり当委員会に報告をしていただきたい、これは希望いたしておきます。  次に、ちょっと時間がなくなりましたので、はしょっていいますと、中央区の勝どきの、いわゆる土地信託制度による建築が進められておって、いよいよ平成八年でございましたか、完成を見ることだと思います。あれは供給公社が一括して購入をされて、そして都民住宅として当局が利用される、こういうふうに聞いておりますが、この辺の状況、買い取り価格、どのくらいの値段で買い取る契約をしておるか、お手元でわかりましたら、ご答弁いただきたいと思います。 160 ◯安田開発調整部長 勝どきの再開発事業で供給されます住宅のうち、公社の都民住宅として位置づけております住宅でございますが、この価格につきましては、平成五年五月に権利変換計画を策定しておりまして、そのときの土地の価格等で試算いたしますと、平均九百八十万ということになっているわけでございます。――失礼しました。一けた違っておりました。一戸当たり九千八百万でございます。 161 ◯立石委員 そこでできる都民住宅が、たしか五十二戸ですね。先ほど田子参事のお話でもあるように、都心三区での用地取得の計画はゼロだ、こういうお話でございました。私は、都心居住は、皆さんのご努力で、建設省、東京都、そして各八区でしたか、十一区の区長さん方、あるいは大都市の市長さん方で、いよいよ緒についたというふうに理解いたしております。  ぜひ旧来の考え方を改めて、都心には土地が、空き地が幾らでもあるんだ、そして土地の利用方法、先ほど池田委員のお話のように、一工夫をすれば、高密度利用によって低廉な住宅を提供することができるんだ、そういうふうに考え方を改めていただいて、ぜひ都心居住を充足してほしい。そして、満員電車の長時間通勤を解消してほしい。中嶋局長の決意をお伺いして、ちょうど時間となりましたので、質問を終わりたいと思います。 162 ◯中嶋住宅局長 都心居住の推進の問題につきましては、先ほど他委員のご質問に関係部長からもお答え申し上げましたけれども、十月の十七日に関係自治体、東京都知事、大阪市長、それから名古屋市長が提唱いたしまして都心居住推進会議を開催し、必要な要望事項を国土庁長官並びに建設大臣に出したところでございます。私どもは都心八区からも強い要望を受けてございまして、そういった区ともども協力をいたしまして、積極的にこの施策を推進してまいりたいと思います。  それから、先ほどの定期借地権の問題につきましても、実はいろいろご指摘受けましたが、昨年夏の時点で局内に検討の場を既に設けてございまして、ただ、私どものところにまだ正式に結論は上がってきておりませんけれども、今の部長の答弁等からすると、なかなか難しい議論になっているのかなということでございますが、住宅問題は土地問題でもございます。いずれにしても、定期借地権の導入が非常に大きなインパクトであることは間違いございませんし、そういった契機を逃す手はございませんので、前向きに検討してまいりたいと思います。 163 ◯植木委員 私は二点の質問をさせていただきます。  まず第一点は、通称でいわれておりますけれども、都市計画団地、いわゆる十三団地といわれている――これはわずか全都で十三団地にもかかわらず、一般質問で取り上げられたり、当委員会でもこれまでも取り上げられたりと、そういういろいろの経過がある団地のようでありますが、このいわゆる十三団地というのはどういうもので、現状はどうなっているか、まずお示し願いたいのです。 164 ◯遠藤建設部長 いわゆる十三団地は、戦後の住宅難を解消するため、国有農地を中心にいたしまして、その周辺の民有地を含め、昭和二十九年都市計画決定された住宅団地でございます。その後、区域内の公有地の都営住宅の建設が進められまして、区域内の民有地分については用地買収が進まず、昭和三十四年に事業が打ち切られたという経緯でございます。住宅団地は、建設後既に三十五年を経過しておりまして、住宅の老朽化が進んでおりまして、建てかえ対象団地となっておるところでございます。 165 ◯植木委員 昭和二十九年に都市計画決定がされて、三十四年にその事業が打ち切られた。計画決定されてから四十年たって、建物自体も三十五年。私も見てまいりましたけれども、新しい入居者など入れないようなところについては、まさに朽ち果てて、危ないといいますか、子供たちがそういうところに行くと危ない、そういうような状況のところもある。こういうものがなぜ四十年間も、あるいは建ててからでも三十五年間、このような状況になっているのか。そのネックとなっている問題、そういう点についてどのように認識しているのでしょうか。 166 ◯遠藤建設部長 十三団地はすべて木造並びに簡易耐火などの住宅でございまして、この建てかえに当たりましては都市計画の変更が必要でございます。計画区域の全域を用地買収できなかったために、未買収の民有地の取り扱いが課題として残っており、その関連で都市計画の変更が困難となってきた、これが建てかえがおくれているという事情でございます。 167 ◯植木委員 都市計画決定されているから、そのままだと。じゃ、都市計画決定をどうするかという考え方がはっきりしないと、これは一歩も進まないんだろうと思うんですが、その点はどうですか。 168 ◯遠藤建設部長 昭和六十三年と平成四年度に、地元区の協力を得まして十三団地の調査を行い、都市計画上の対応と建てかえについて基本方針案を策定したところでございます。現在、この基本方針案をもとに一部、三団地についてでございますが、事業計画を関係機関と詰めているという状況でございます。 169 ◯植木委員 いわば三十五年、都市計画決定で四十年たってからようやく基本方針が確立されて、三団地事業着手しようと。四十年たってからそういうことですけれども、その三団地というのはどこを考えておられるのでしょうか。 170 ◯遠藤建設部長 三団地につきましては、名称で申しますと都営住宅第三江古田住宅、一団地の名称で申しますと江古田三丁目住宅、それから鷺宮三丁目団地、鷺宮第二、第三、第四団地、この三カ所でございます。 171 ◯植木委員 この団地は杉並、中野、練馬と、大体この辺に偏っているんだろうと思うんですが、その中で三団地、三つとも中野のが今回事業計画で考えられているというのですが、これはどういう事業計画なのか、中身をもうちょっと鮮明にしていただかないとわからないのです。 172 ◯遠藤建設部長 事業計画の中身でございますが、これは都市計画の変更の前提となるものでございまして、施設の規模であるとか公園、道路等の公共施設の整備計画を主に内容としているものでございます。 173 ◯植木委員 道路、公園等も含めてという話ですが、長い間のことですから、地元の人たちも、一体いつになるのやらわからない、早くしてほしいというのやら、早くしたら、長い間ですから、地域の環境ともマッチしなくなったら大変だ、そういう思いが両面あるのだろうと思うんですが、そういう点で本当に住民の声や地元区の声が反映されるような、そういうことになるのかどうか、今後のスケジュールですね。結局、今後、練馬、杉並にもやっていくわけで、これは最初ですから、最初がそういう点が抜けると大変になりますから、どんなスケジュールやどんな考え方でいくのか、教えていただきたいと思います。 174 ◯遠藤建設部長 平成六年度におきまして、中野区の三団地につきましての事業計画を策定するという予定でございまして、これにつきましては区及び周辺住民等と十分調整を図った上で、都市計画の手続に入ってまいりたいというふうに考えております。 175 ◯植木委員 これからの問題ですから、先ほどいったような中身の範囲内なんでしょうけれども、一つ一つ非常に歴史と地域との関係があって、地元の人たちの考え方というのはそれぞれ特有なものを持っておりますから、そういう点をぜひ配慮していくべきだというふうに思うんですよ。  例えば、先ほど鷺宮旧六丁目団地、これは現時点では上鷺四丁目という住所になっているわけですけれども、ここでは真ん中の民有地等は、いろいろな地元の歴史的な経過があって、地元に広場として開放されていたり、それから、今住宅建設の問題が出たりというようなことで、地元の町会の皆さんや周辺の皆さんの中には、何とかかつての広場を残せるような余地がないのか、住環境が大幅に変わったら大変だ、そういう思いもありますからね。あの辺でいえば中低層が全体の、私の見た限りでは適当だろうと思うし、そういう広場を確保するということが、もう不可欠な話し合いになっていくだろうと思うんですよ。そういう点だとか、それから江古田三丁目というところでは、やはり周りが住宅地ですから都市計画決定がどうなるかわかりませんけれども、いきなり近隣と変わるような、そういうことになるのかならないのかという問題が、当然居住者や近隣の方たちとの間でいろいろ出てくると思うんです。  長い経過だけに、そういうのをぜひ配慮をして、地元区住民との折衝を十分重ねていただきたい。十三団地のうち三つですから、今後十団地についても、そういう点をそれぞれやっていただきたい。この三団地だけでも、結構時間がかかると思うんですよね。そうすれば、あとの残りの十団地も一体いつになるのかということになりますから、ぜひその点をお願いしたい。いずれにしても、十三団地問題というのは都庁内でもいろいろ取り上げられた、そういうものでありますから、ぜひきちっとした対応をお願いしたいということを申し添えておきたいと思います。  それからもう一つは、分譲マンションについてでありますが、住宅の問題の中でも分譲マンション問題というのは、本当に古くて新しい問題をたくさん抱えておると聞いています。  まず、都内のマンションの総戸数と、それから築後十年、二十年、そういういよいよ修繕が必要だといわれる時期に来ている団地がどのくらいあるのか。また、それは全国との比較で見ればどうなるのか。全国の数字も含めて、お示し願いたいと思います。 176 ◯村上住宅政策担当部長 都内のマンションの数でございますが、財団法人の日本住宅総合センターの方で東京圈の民間分譲マンションの年代別の供給量を調査しておりまして、それらを足し合わせますと、今日では約四十五万戸ぐらいの民間分譲マンションが都内には存在する、こういうふうに見られるかと思います。  それから、築後十年あるいは二十年のものはと、こういうことになりますと、ことしの末で、建設されたものを単純に足し合わせていきますと、十年以上となるものが約三十四万戸、それから築後二十年以上となるものが約十万戸、こういうことでございます。  また、全国の数でございますが、これは建設省の方が、住宅着工統計でございますが、着工統計をもとに推計したものによりますと、ことし末に十年以上となるものが約百四十万戸、それから二十年以上となるものは約四十四万戸、こういうような状況になっております。 177 ◯植木委員 全国からしても十年が百四十万戸のうち、東京都が三十四万戸、それから、二十年以上は全国が四十四万戸のうち、東京都は十万戸、非常に東京都の比率としては高いのじゃないかと思うのですが、築後十年ということになりますと、分譲マンション、いろんな意味で修理が必要な時期に入るというのは先ほどの話でもありました。それから、将来的に建てかえについての準備をしなければいけないのかなという、ようやくそういう考え方が出始める時期ですが、そういうものに対して東京都が、このマンション問題での施策というのはどういうものがあって、何を行っているのか、また、その利用状況についてお示し願いたいんです。 178 ◯安田開発調整部長 東京都では平成四年度からマンションの共用部分の改良工事助成を行っているところでございまして、マンションの管理組合が金融公庫の融資を受けて共同部分を改良、改善する場合、金融公庫の利子の一%額を助成しているところでございます。  それから、利用状況でございますが、本年度分に関して申し上げますと、十月末現在、受け付け戸数が二十六件の二千五百二十八戸という状況になってございます。 179 ◯植木委員 今年度分、つまり四月から十月末ということですね。二十六件で二千五百二十八戸。きょういただいた資料と比較しますと、もう昨年度を上回るような申込戸数になってきておるというわけですが、つまりそれだけ需要があるというのだと思うのです。しかし、全都で二十六件というのは、まだまだちょっと少ないんじゃないかなと思うんです。  私はこれまでもマンションについて、大規模修繕の融資や建てかえ融資、それからマンションの老朽度診断、こういうものをやるべきだ、こういうふうに思っていってきたわけです。利用状況が、少なくとも都のこの助成だけでも少しふえているということですが、今後もっと支援策を強化するという考え方はあるのか、あるいは強化するというふうに方向性が出ているものがあったら、お示し願いたいのです。 180 ◯安田開発調整部長 先ほど申し上げましたように一%相当額を助成しているところでございますけれども、先ほど出ました耐震強度の診断であるとか、そういうものにつきましては、今後国の動向を見ながら、これからのあり方を検討してまいりたいというふうに考えているところでございます。 181 ◯植木委員 そうすると、全然変化ないということですね。どういうことですか。 182 ◯安田開発調整部長 マンション改修の件ではございませんけれども、先ほど一部ご説明を申し上げました立体駐車場の、ああいう関連で金額を増額していこうというようなことは考えているところでございます。 183 ◯植木委員 今後、余り政策的に変化ないということですね。マンションについて東京都の調査はあるのかとお聞きしましたら、東京都の調査はないというものですから、国の資料を使って幾つかお聞きして、現状どうなっているのか、どういう角度から研究が必要かと。国の調査ですから、いろんな角度からやっているんですけれども、全部やっていたら時間がありませんから、数点だけちょっとお聞きしていきたいので、それぞれ簡潔にお示し願いたいのですが、建設省のマンション総合調査報告書で、大規模修繕の実施状況についてどのような結果が出ているのか、教えてください。 184 ◯田中不動産業指導部長 平成五年度に建設省が行いましたマンション総合調査結果によりますと、昭和五十五年から五十九年まで建設されましたマンションにつきましては、外壁塗装工事の実施が三六・七%、未実施が六三・三%でございます。また、鉄部塗装工事につきましては、実施が五七・二%、未実施が四二・八%でございます。屋上防水工事につきましては、実施が二八・八%、未実施が七一・二%でございます。また、昭和四十年から四十四年に建設されましたマンションにつきましては、外装塗装工事につきましては、実施が六六・七%、未実施が三三・三%、鉄部塗装工事につきましては、実施が六一・五%、未実施が三八・五%、屋上防水工事は、実施が五九・〇%、未実施が四一・〇%となってございます。 185 ◯植木委員 昭和四十年から四十四年といいますと、今から二十五年から二十八年前――この調査時点の話ですよ。調査時点から二十四年から二十八年で、外装塗装さえやっていないのが三三%、鉄部でも三八・五%、屋上で四一%、改修工事をやっていないというのが大変明らかになったと思うのです。こういうことが進まないのは、進めなくてもいいのか、進めなければいけないのに進められないのか、いろいろ何かネックがあるんだろうと思うんですけれども、こういう問題ではマンション、積み立てやっているというのはお聞きしておりますので、戸当たりの積立金についての住民意識はどうなっているのか。  それから、時間もありませんから、あわせてもう一つ、実際に長期修繕計画に基づいて積み立てているというのはどのくらいあるのか。建設省、総務庁、それぞれ資料が違うかと思いますが、お示し願いたいんです。 186 ◯田中不動産業指導部長 住民の修繕積立金に対する意向でございますけれども、この調査によりますと、もっと引き上げるべきだという意見が一九・四%、現状程度でよいが六八・一%でございます。 187 ◯植木委員 長期修繕計画に基づいて積み立てているのがどのくらいか。国がやったものですから、当局にというか、都の方ので示してもらいたかったんですけれども、長期修繕計画に基づく修繕積立金を算定するわけですけれども、そういう積立金を算定していないものが調査では二九・四%あるというんですよね。こういうところから見ても、先ほどの実際に未実施のところが出てくる。あるいは、引き上げるというのは一九%しかないし、引き上げてもらっちゃ困るというのが六八%ある。そういうところから見ても、実際に大規模修繕をまとまってやるというのは、いろいろ困難さがあるんだろうと思うんですよ。そうしますと、実際に大規模修繕にかかる費用は、先ほどあれしたんですけれども、平成五年度の住宅金融公庫の実績で、マンション共用部分リフォームローンの利用者の中で、実際どのくらい修繕費用が一件当たりかかっているのか。それから、それは積立金だけでできるのか、融資はそのうち何%ぐらいなのか、そのほかに支出があるのか、その辺をちょっとお示し願いたいのです。 188 ◯田中不動産業指導部長 修繕資金の手当て状況でございますけれども、修繕積立金のみでもってやっておりますのは、この調査によりますと三八・一%でございます。修繕積立金と一時徴収する金額でやっておりますのが二五・三%でございます。それから、借入金が必要というものが一一・三%ということになってございます。  金融公庫につきましては、総工事費、五年度で五百三十四万九千円でございますが、その内訳は、公庫借入金が二百六十二万三千円、修繕積立金が二百四十三万三千円、一時金が二十一万九千円、その他借入金が七万四千円でございます。 189 ◯植木委員 まあ、いいです。単位が一けたずれていますからね。五年度で総工事費の一件当たりが五千三百四十九万円。そのうち公庫関係が四九%、積立金によるのが四五%、一時金が四・一%、こういうふうになって、修繕の積立金だけでは賄い切れない工事が必要になってきているから、こういう制度の必要性というのがあるわけですね。  私の友人でマンションの管理組合の役員になっている人にもいろいろ聞いてみたんですけれども、このたびマンションの管理組合で総会を開いて修繕費の積み立てを値上げしよう、そういう論議を行って大変苦労したという話を聞いたんです。今まで平均で三千二百円ぐらいもらっていたのを倍以上ということで、最低でも平均で六千四百円にしなければならない。一番高い人だと万を超えるそうでありますが、そうしてもなおかつ、その年の修繕に必要なものによって、昨年度も約三十万円、一時金をみんなで払ったと。こういうことで、本当に外壁塗装だけじゃなくて、水回りからドアから修繕にかかるということで、役員の人は本当に大変なんですね。この財源をどうやって捻出するか、どうやって負担を少ない形でやるかということなんですね。  ところが、この組合に東京都のこういう制度があるのを知っているかといったら、いや、知らなかったというわけです。民間から借りたり公庫から借りたり、そのときどきによって、額によっても違いますけれども、東京都の制度は知らなかったということなんですね。そうやって、マンションについては修繕の時期に入って、ようやく大変さに気がつく。実はこのマンションは、最初管理会社に委託をしていたんですね。ところが、その管理会社の管理人になっていた人が、最初の十年ぐらいは余り出費がないものだからお金がたまっていくわけです。それを持ち逃げされちゃって、これは大変だということで、自分たちで自主管理組織をつくって運営するようになった。ところが、自主管理というのはこれはなかなか大変。途中で賃貸にかわった人もいるし、それから業務用で使っている人もいる。そういうところも同じでいいのかどうかと、もう大変な苦労して一軒一軒やって、未払いのところには、これは管理費も修繕費も同じですけれども、裁判までやらざるを得ない。こういうふうにして、大変な苦労をしている。  そういう中で、大規模修繕の必要な時期というのは余計に大変で、そういう値上げ問題が出てくる、こういうことなんですが、大規模修繕や建てかえについての融資の必要性というのを私は最初にもいいましたし、それから、大規模修繕の前提となる建物の老朽度診断、こういうものも必要だと私は考えるのですが、その点についてはどうでしょうか。 190 ◯田中不動産業指導部長 老朽化につきましては、平成四年五月に総務庁長官より建設大臣に対しまして、中高層分譲共同住宅の管理等に関する行政監察、この勧告が行われましたけれども、その中で、建てかえを円滑に実施するために管理組合が求めている措置を見ると、長期低利融資制度の創設を挙げる管理組合が七二・五%に上がってございます。 191 ◯植木委員 修繕を円滑に進めるには長期で低利のそういう制度が必要だ、行政に求めるものはそういうものだというふうに国の調査でもいっているわけですよね。今のは国の調査の話ですよね。東京都として、そういうものをやる意思があるのかどうかという問題はどうですか。 192 ◯安田開発調整部長 先ほども申し上げましたように、マンションの共同部分の改良等につきましては、東京都といたしましては平成四年度から、金融公庫の融資を受けて改造するという場合に、一%相当額の助成をしているところでございます。  先生お話しの管理組合に対する融資につきましては、償還能力とか、あるいは抵当権の設定をしなければいけないとか、それから債務保証等、いろいろな解決しなければいけない問題が大変多くございまして、現時点で東京都として大規模修繕を迫られている方々に即融資をするというのはなかなか難しいというふうに考えております。  なお、先ほど申し上げました耐震等の診断につきましては、国の動向を見ながら、検討をしてまいりたいというふうに考えているところでございます。 193 ◯植木委員 国の動向を見ながらというのは、きょう初めて聞く話じゃないんですよね。もう何年来いっているんですよ。何年来じゃないな、もっと前からですね。私、記録を調べたら、うちの党でも五十年代の後半、六十年代と、こうやっていますよ、質問でね。やっぱり国の動向だとか、国の調査を踏まえて……。  今回も国が調査をやって、東京都の資料がないものだから、国の資料を使わないと、一体何が問題になって、どういうふうにマンション住民の皆さんが考えているのかというのはわからない。今並べた項目だって、今新しく出た問題じゃないんですよ。なぜこれがいつまでたっても実施に踏み切れないのか、あるいは具体的に検討した報告がなされないのか、その点はどうですか。 194 ◯安田開発調整部長 先ほども申し上げましたように、今後、これらの問題について検討してまいる所存でございますので、ご容赦のほどお願いしたいと思います。 195 ◯植木委員 ご容赦というのは――まあ、いいです。  では、国の方では何といっているか。国の住宅宅地審議会住宅部会というところでの中間報告が出されています。これは全体として中身の問題では私どもいろいろ異論はあるんですけれども、このマンション問題の管理問題についての対応という項目がちゃんとあるんですよ。西暦二〇〇〇年には、マンションのストックが三百六十万戸のうち大規模修繕を要するものは、建築後十年を超えるという括弧づきですけれども、二百二十万戸に達する。今後、間取りや設備等の変更や配管、配線等の更新、躯体の耐久性の向上、長期的な計画修繕、建てかえが重要になる。このために、このようなマンションの維持管理、修繕、建てかえを民間が独力で進められる仕組みが必要となる。具体的には、内装や設備等のリフォーム、優良な計画修繕、建てかえに対する融資、税制等の支援策の強化、分譲時の修繕積立金の適正化、将来の適正な管理及び円滑な建てかえが担保される供給方式の検討等々をいっているわけです。国でそういっている。  私が調べましたら、足立区では既にそういうのをやられているんですね。「足立区住宅改良助成申込のしおり」というので、これは自己住宅とマンションと両方いっているのですけれども、自己住宅についても借入金の一〇%、これは融資じゃないですよ、助成金。最高限度額四十四万円。つまり、四十四万円を助成するというのですよ。マンションについては、一戸当たり限度額五万円ですけれども、助成する。だから、五十戸だったら二百五十万円、これを助成するといっているんですよ。こういうのが具体的に出ている。  なぜ出ているかといったら、国は全国ですから、東京都は、先ほど都心部の話ありましたけれども、本当にこのマンション問題一つとってみても、これから大変なことになって、しかも四十年代で、外装工事未着手が三割超えているなんというのは、これは異常ですよ。先ほどのマンション組合の役員やっている人の話を聞いたら、建てかえるだけの資産が将来ないから、できるだけ修繕を丁寧にやって、どうやって延ばすかというのが今一番頭がいっぱいなんだ、こういっているんですよ。こういう点について、もう一度お答えください。 196 ◯安田開発調整部長 これらの問題につきましては、今後真剣に検討してまいりたいというふうに思います。 197 ◯植木委員 もう時間もないですから、はしょってやりますけれども、真剣にということは、現状は不十分だということですね。そこをまずお答えください。 198 ◯安田開発調整部長 先ほど来申し上げておりますように、このリフォームの関係につきましては、東京都としましても一%の利子補給をするというようなこともやっているわけでございます。それ以上ということになりますと、いろんな問題点もあろうかと思いますので、今後検討させていただきたいというふうに思います。 199 ◯植木委員 最後の質問にしますけれども、本当はそのほかいろいろ、そういうマンション管理組合だとか、それから不動産業者とか、建設されている方とか、関係者いっぱいあるわけですね。過失責任の問題とかもありますし、それはきょうは時間もありませんから全部省きますけれども、いずれにしても、これから一生懸命やると。もちろん、やってできるもの、できないものいろいろあるのは私も知っているから、何も全部無理してという話ではないんだけれども、少なくとも東京都の実情は、やはり調べなければ、これは施策が出ないんじゃないかと思うんですよ。つまり、国全体のアンケート結果をもとにしなければ判断できないというのでは、いかにも不十分だと思いますよね。  最初、十年、二十年の割合が出ましたよ。東京都の割合は非常に大きい。しかも、全国でもそういう状況なのに、東京の場合、非常に一極集中の問題も問題になったり、あるいは先ほど来述べたこともあるし、それからワンルームだって、最近は賃貸だけでなく分譲のワンルーム、これはどうするのかというような問題ももう出始めてきているわけですね。そういう意味では、やはり国の調査だけでは限界があるのではないかという意味で、調査をするというのが全体の事の始まりであって、その調査の結果、こういうところは改善できるけれども、こういうところは無理だよとか、こういうところはこういうところでできないとか、いろいろ知恵の出しようはあるんだろうと思うんですよ。その出発点が調査だと思う。これについてどうですか、お聞きしたいと思うんです。 200 ◯田中不動産業指導部長 集合住宅は戸建て住宅とは違った、住宅の維持管理について区分所有者の意思の統一、合意の形成といった社会性が特に要求されますことは承知してございます。このため、マンションの管理運営や建物の維持、修繕に関する問題についての実態を把握することは必要だと思います。分譲マンションの実態につきましては、大都市共通の状況とも考えられますので、現在国が定期的に行っておりますこのマンション総合調査の結果を参考にいたしまして、これからもマンション管理問題に対応していく考えでございます。 201 ◯植木委員 実態を把握するのが必要だといいながら、国の調査だけでいいと最後にいっているのですよ。これはやはり変えるべきだと思いますよ。調査をして、そして東京都として首都東京の――住宅戸数の一割が、マンション占めているわけですから、施策をきちっと確立するということを私は重ねて要望したいと思うんです。必要性を認めているわけですから、あとは問題は、局長以下やる気の問題として、財源措置の問題、いろいろありますから、これ以上いいませんけれども、ぜひ直ちにというか、早急に実行に移していただきたいということを重ねて申し上げて、私の質問を終わります。 202 ◯森田委員長 ほかに発言がございますか。    〔「なし」と呼ぶ者あり〕 203 ◯森田委員長 ほかに発言がなければ、お諮りいたします。  事務事業に対する質疑はこれをもって終了したいと思いますが、これにご異議ありませんか。    〔「異議なし」と呼ぶ者あり〕 204 ◯森田委員長 異議なしと認め、事務事業に対する質疑は終了いたしました。  以上で住宅局関係を終わります。      ━━━━━━━━━━ 205 ◯森田委員長 これより多摩都市整備本部関係に入ります。  事務事業に対する質疑を行います。  説明の際要求いたしました資料は、お手元に配布してあります。  資料について、理事者の説明を求めます。 206 ◯今川管理部長 当委員会から十月六日に要求のございました内容につきまして、お手元にお配りしてございます資料に基づき、説明をさせていただきます。  まず、一ページをお開きいただきたいと存じます。京王相模原線南大沢駅前開発の現況についてでございます。  この表は、南大沢駅前の開発の現況につきまして、宅地と公共用地の二つに分けまして、計画と、整備または処分済みの面積を記載したものでございます。計画面積は合計で、合計欄にございますように三十・三ヘクタール、このうち宅地の計画面積は十八・八ヘクタールでございまして、そのうち五・一ヘクタールが商業、業務等の施設として処分済みでございます。また、公共用地の計画面積は十一・五ヘクタールでございまして、このうち十一・一ヘクタールが公園等、その他として整備済みでございまして、全体としましては、十六・二ヘクタールが整備または処分済みとなっております。  次に、多摩ニュータウン十七住区鹿島地区商店街の空き店舗対策の現況についてでございます。平成六年九月末の店舗の現況は、十二店舗中、六店舗が空き店舗となっております。この対策といたしましては、施設管理者であります東京都住宅供給公社が昭和五十四年四月以降、賃料の据え置きを行っているところでございます。  次に、多摩ニュータウンの診療所の休業及び廃業の現況でございます。休業につきましては、多摩市和田で昭和六十二年末から内科医が一件、また廃業につきましては、同じく多摩市和田の産婦人科医等五件となっております。それぞれの診療科目、休、廃業の時期等につきましては表に記載のとおりでございます。  次に、二ページをお開きいただきたいと思います。秋留台開発の現況でございます。  (2)の秋留台地域総合整備計画(マスタープラン)の概要といたしまして、まず1)、計画対象区域、それから2)の目標年次、3)、整備計画の骨子をそれぞれ記載してございます。3)の整備計画の骨子といたしましては、人口フレーム、土地利用、交通基盤、緑地保全の整備目標を記載してございます。  次に、(3)で整備事業化計画につきまして記載してございます。この整備事業化計画は、マスタープランを踏まえ、今後策定を予定しております秋留台地域開発整備基本計画の前段となるもので、現在、その計画内容であります都市整備区域の設定、あるいは交通体系の整備、産業導入方策、あるいは役割分担等につきまして、地元市町を初めといたしまして、関係機関と協議、調整を進めているところでございます。  以上で当委員会から要求のございました資料につきましての説明を終わらせていただきます。よろしくご審議のほどをお願い申し上げます。 207 ◯森田委員長 説明は終わりました。  ただいまの資料とあわせて、事務事業に対する質疑を行います。  発言を願います。 208 ◯池田委員 私は、先ほど住宅局の方でも伺ったんですが、中央鉄道学園跡地、ここの区画整理事業について伺わせていただきます。
     まず、この区画整理事業の計画の範囲、事業計画の区域と、それからスケジュールを教えてください。 209 ◯竹内建設計画部長 土地区画整理事業の区域と事業計画の年次スケジュールについてのお尋ねにお答えいたします。  この地域は、西国分寺地区約三十二・四ヘクタールのうち、駅前の再開発予定区域約一ヘクタール及び西側の住宅市街地総合整備事業の住宅建設区域約八・七ヘクタールを含めまして、そのほか区画整理事業として、東側区域約二十二・七ヘクタールでございます。  スケジュールといたしましては、事業計画を平成六年度末から七年度にかけて決定いたしまして、七年度末に仮換地の指定、八年度から十一年度までに道路築造等を予定してございます。 210 ◯池田委員 今のご説明でいきますと、既に事業がスタートしているようなところがあるわけですけれども、事業計画決定が六年度ということで。それで、清算事業団からの土地の買収というのが、東京都の財政の事情、予算等もございますし、市の対応等もあって、少しずつ分割して進んでいるわけなんですね。  それで、全部買収が終わらなくても区画整理に取りかかれるのかどうかということと、それから、一部都施設などがまだ何をつくるということが決まっていないということで、そういうところの計画もおくれるかもしれないというような中で、全体計画は進めなければならない。そうすると、住宅建設などは、既にいろいろな準備をしておりまして、先行していくわけですね。そうしますと、必要な道路というのも同時につくらなければいけないということがありますので、ぜひともこれを七年度中にはスタートできるようにしていただきたいわけなんです。この二つのことについて、関連してで結構でございますが、お答えをいただきたいと思います。 211 ◯竹内建設計画部長 既に平成六年度から、測量でありますとか地質調査などを実施してございます。また、七年度には埋蔵文化財調査等の事業に着手する予定でございます。また、用地買収につきましては平成七年度中に完了する予定にしてございます。 212 ◯池田委員 最後に、この事業が、今申し上げたようにいろんな、例えば特住総という全体の中にご担当の区画整理事業がある、それから再開発地域がある、そしてまた住宅が先に進んでいるというようなことで、開発手法などによって少しずつずれながら重なっていくわけなんですね。そういう意味では、一体的な開発を、この地域では一つの基本コンセプトに置いております。特に景観、環境保全、そういったことについてそうなんですが、そういう一体的な開発を順序よくきちんと滞りなく進めるためにも、関係者の間での協議機関が必要ではないかと思うんです。そのような設置の必要についてはいかがでしょうか。 213 ◯竹内建設計画部長 西国分寺地区の開発を促進するための協議会の場といたしまして、東京都の各関係局を初めといたしまして、地元国分寺市及び西側住宅建設事業者である東京都の住宅局、都の住宅供給公社、住宅・都市整備公団から成ります中央鉄道学園跡地等整備促進検討会というものが平成四年二月に設置してございます。今までには整備手法、整備主体等の検討を図ってきたところでございますけれども、今後は事業の実施に当たりまして、必要に応じましてこの検討会などで調整を進めてまいりたい、こういうふうに考えてございます。 214 ◯池田委員 ぜひ早期に、この委員会等もお開きいただいて、滞りなくお進めいただきたいとご要望を申し上げて、終わりたいと思います。よろしくお願いいたします。 215 ◯曽根委員 私からは多摩ニュータウン開発の幾つかの問題点について、特に住民の生活に不可欠の公共住宅や医療施設、商業施設、そうしたものについて幾つか聞きたいので、簡潔にそれぞれお答えいただきたいと思います。  最初に、南大沢駅の駅前開発で出店したそごうがこの十月三日に閉店をして撤退したわけですが、その原因は何か、経過も含めて簡潔に説明してください。 216 ◯今川管理部長 平成四年六月、都の出資団体でございます株式会社多摩ニュータウン開発センターが建設し、管理する商業ビル、これは南大沢駅前ですけれども、このビルに柚木そごうが核テナントとしまして出店をいたしました。この同じ時期に、この一つの商業ビルにはスーパーの忠実屋、これは後でダイエーというふうに、合併しまして名前も変わりましたけれども、これが出店をいたしまして、二つの店が相互に商業活動の競合によって地域の活性化をもたらす、こういう期待がされたわけです。しかし、一年後の平成五年七月、柚木そごうから、ビル所有者であります株式会社多摩ニュータウン開発センターに対して賃料引き下げの願いが出されるなど、経営の困窮化についての訴えがございました。この間、都も間に入りまして、経営続行についての協議をしてまいりましたけれども、本年十月三日をもちまして店舗閉鎖のやむなきに至ったというものでございます。撤退の原因につきましては、現下の長期の不況を背景としました大幅な売り上げ不振によるもの、こういうふうに聞いております。 217 ◯曽根委員 この駅前は、今、核テナントでそごうという話がありましたが、それと忠実屋、今ダイエーと。このほかにはそういう物品を販売している店舗は今あるんですか。 218 ◯今川管理部長 ほかの店舗施設としましては、ちょうど南大沢の駅のホームを挟んでこの商業ビルの向かい側、都立大学側になりますけれども、そこの複合ビルに装飾品や婦人服を扱っている輸入雑貨店、それから薬局、これのみでございます。 219 ◯曽根委員 通常、駅前の開発で核テナントというのは、周りにいろいろ専門店街があって、その中心にデパート形式だとか大型スーパーなどで核になる店舗をテナントで呼ぶというのが一般的なんですが、ここの場合は大型店だけがあって、ほかはお店がほとんどないんですよね、新しく駅をつくったという関係もありますが。  それで、計画を立てた当時、この商業施設のテナントをどうするかというときに、地元の店の方に聞いたらば、例えば地元の八王子の店の支店を出すとか、お店が移転してきて、そこに入れるようにもう少し小割りの、小さいお店が入れるような形にしたらどうかという話もあったようなんですが、結局大型店だけで商業ビルをつくったというのは、今から見ると、そごうが撤退すると、もうがらあきになっちゃうわけですよね。そういう点では、商業開発のやり方そのものとしては失敗なんじゃないかというふうにいわざるを得ないと思うのですが、その点の評価はいかがですか。 220 ◯今川管理部長 まず最初に、そごうが撤退した後の、今の見通しを申し上げさせていただきたいと思います。  多摩ニュータウン開発センターが後がまに入るテナントの確保、これは今まで努力してきましたけれども、今のところ、一階から五階までのうち、三階の半分と四階を除きまして、十二月の初旬には再オープンができる、こういう段階までこぎつけております。したがって、地域の町のにぎわいというものがまた復活するものと、こんなふうに考えております。  それから、大型店をあそこに出店したその計画のあり方の質問だと思いますけれども、南大沢駅周辺というのは、ちょうど都が施行します西部地区の中心地区でございますので、多摩センター駅の周辺と同様に多摩の心として整備をしていく、こういう地区でございます。そういった意味で、都立大学もございますし、そういった立地を生かした施設とか、あるいは広域的な商業施設、こういったものを備えた町の活性化、にぎわいをつくり出していく、こういう考え方を私どもとしては持っております。こういった開発方針に基づきまして、大規模な量販店と百貨店、これが併存する、そして多品種の品ぞろえと専門店的な機能がある、そういう商業施設として整備をしてきたというものでございます。  もちろん、このほかには、ニュータウンが現在開発途上にございますので、居住人口がまだ少ない、こういうことで、ニュータウンの区域を越えて広く利用客を吸引するようなそういった商業施設、あるいは百貨店と量販店が共存することによって、相乗的な効果を期待するということも考えたわけです。しかしながら、大変長引くこの不況の中で、まことに残念ではございますけれども、今回こういった事態になったという状況でございます。 221 ◯曽根委員 一つは、対策の方もちょっとご答弁があったんですが、今お聞きしたところ、今度入るお店というのは、いろんな店を呼び集めるということだそうですね。そうすると、やはり大型店だけでいくというのは、今の段階で見直さざるを得なかったというのがありますよね。  それから、中心地区にするんだという大きな計画は結構なんですが、しかし、それは将来の話で、人口は今余りないわけですよね。そういう段階でいきなり大型店に出店させても、それでうまくいくのかというと、なかなかそういうふうに、将来のことを今の段階でいうと、うまくはいかないということがいっぱいあるわけです。だから、不況のせいだけにするのは私はおかしい。オープンしたのはつい二年前ですか、そういう段階ですから、もう不況は始まっていたわけですからね。そういう点がいろいろと――商業施設の開発一つとってもまちづくりは非常に難しいもので、計画できれいごとをいっても、うまくいくというものではないと私は思うんですね。  もう一つ、商業施設について聞きたいんですが、この八王子の、今度は多摩ニュータウンでも古い方の、もう二十年ぐらいたっているのでしょうか、都営住宅の中にある鹿島地区の商業施設、これが十二店舗ほどあるのですが、現在、どれぐらいの空き家率になっているのか、それから対策はとられているのか、この点についてお聞きします。 222 ◯竹内建設計画部長 現在、十二店舗中半分が空き家になってございます。  それで、実施中の対策でございますが、先ほどご要求の資料の中でご説明もいたしましたのですが、五十四年四月以降、賃料の据え置きを行っております。また、これまでにも施設管理者でございます住宅供給公社は、空き店舗が発生すると、その都度募集を行い、空き店舗の解消に努めてきたところでございますけれども、最近は募集に対し、問い合わせ等の反応が得られなくなってきた、こういうふうに聞いてございます。 223 ◯曽根委員 私は、地元の方からご相談があったので、先日行ってみたのですが、もう十二店舗のうち半分ないですからね。歯抜けという言葉がありますけれども、歯抜けどころじゃない。ほとんどもう、何というんですか、大変な状況なんですよ。それで、今残っているのは、学習塾と肉屋さんとクリーニング店と美容院と酒屋さんとすし屋さん、この六軒が残っているんですね。生鮮食料品を扱っているのは肉屋さんだけ。魚屋さんはついこの間撤退しちゃって、その前に八百屋さんが撤退したので、もう大体日常品を買い物できる状態じゃないですね。学習塾の方、たまたま若い先生がいたのでお聞きしたんですけれども、もう人通りなんかないというんですよ。人通りがないと、学習塾も生徒が集まらなくて、もううちもそろそろといっているんですよ。  だから、こういう状況を、家賃をそのまま据え置いているというだけでいいのかと。責任持ってつくったわけだから、十二店舗。十二店舗という数も私は非常に不十分だと思いますけれどもね、にぎわいというか、商業施設をこれ全体でつくっていく上では。しかし、それにしても何とかする責任があるわけですよね。そういう点、例えば、そこは二階に住むということを前提にして、住居と店舗とあわせて賃貸で出しているようなんですが、その辺をそのままでいいのかとか、それから、十二店舗が全部同じ区割りなんですけれども、もう少し狭かったり広かったりするような賃貸の仕方はないのかということも含めて、責任を持ってきちんと、全部のお店に埋めるような手だてを抜本的にとるべきじゃないか。その点、もう少し柔軟に対応すべきじゃないかと思うのですが、いかがですか。 224 ◯今泉企画担当部長 身近な商店街の活性化を図るということは、私どもも大変重要なことだと考えております。特にこれから高齢化社会を迎えまして、徒歩で買い物に行けるというのは、町のにぎわいといった点からも大変望ましいかと思います。しかし、いろいろ経済情勢の変化ですとか、あるいは消費者ニーズの変化というものもございまして、商店街みずからもそういった変化に対応していく必要もあろうかと考えております。  そこで、この問題につきましては、第一番目に、商店等の事業者の経営努力ですとか、あるいは商店街全体の活性化というような、ご指摘のようなことも含めまして、まずその自助努力といいますか、自分たちでこういうふうなことをしたいというようなことをお考えいただきたいというふうに考えております。その上で、商店街の設置者でありまして、また貸し主であります東京都住宅供給公社と協議すべきではないかというふうに考えております。本部といたしましては、そういった要望等を、必要ならば公社なり地元市、あるいは労働経済局等の関係機関と、要請したり、あるいは調整してまいりたいというふうに考えております。 225 ◯曽根委員 まず自分たちで相談してみろということですけれども、もう六店舗になっちゃうと、相談するも何も、数が減っちゃって気力もわかないという状況なんですよ。それは担当部局の方で相談の窓口は用意するということなので、もし地元から具体的な相談があったときには、ぜひ柔軟に対応していただきたいということをこの点ではいっておきますが、南大沢の中心地区のところもうまくいかない。それから、その住宅に密接したその商業施設も、鹿島地区だけで全体を推しはかるわけじゃありませんが、必ずしもうまくいっていないという点で、商業開発というものを、駅前が中心で、それで住宅のそばは近隣の商店街でやるというふうな形だけで決めていくような開発で、なかなかまちづくりはうまくいかないということがニュータウンの例でも私はいえると思うんですね。  それから、医療施設についてなんですが、きょう資料でいただきましたが、多摩ニュータウンの場合は新しくつくる町なので、お医者さんについては分譲で誘致しましたよね。その誘致した中で休業や廃業になっているお医者さんはどれぐらいあるかということで、資料きょういただいて、一ページで、休業が一件と廃業が五件出ているのですが、これは今まで診療科目が変わったり、お医者さんが入れかわったりした途中経過については残念ながら入っていないようなんですが、そういったものについてはわからないんですか。 226 ◯竹内建設計画部長 所管してございます衛生局に問い合わせましたところ、診療所につきましては、現況を診療所台帳により把握しているそうでございます。過去における変更につきましては、診療所から届け出書類を一つ一つ調べ上げることが必要なため、非常に困難な状況にあるということでございまして、今回、資料作成を見合わせたものでございます。 227 ◯曽根委員 私、地元の方にお聞きしたんですけれども、今廃業はしていない、休業もしていないお医者さんでも、過去に一時的に休業で、やっていなかった時期があったり、それから診療科目は相当変わっているんですよね。例えば、今、多摩ニュータウンはもう三十年になりますから、高齢化が進んで赤ちゃんが余り産まれないということで、小児科はどんどん減っているというような傾向も出てきて、お医者さんの配置が、当初の計画からくるというとかなり変わってきている。  そういうときに、これは分譲で出していますから、今いるお医者さんが廃業になって、住んでいるだけ、お医者はやっていないというふうになった場合に、そこをどいてもらって、別のお医者さんを誘致するというようなことは権限の上でできるのでしょうか。 228 ◯竹内建設計画部長 廃業した診療所にかわる医療施設誘導についてでございますけれども、新住宅市街地開発法という法律に基づいて私ども事業をやっておりますが、その法律に基づく買い戻しの特約というものがございまして、工事完了公告の日の翌日から十年間は、違反行為があった場合に買い戻すことができるというふうになってございます。これまで廃業あるいは休業した診療所には違反行為はございませんでしたので、結果的にはそういうことはできません、こういうことでございます。 229 ◯曽根委員 十年間の特約はついているけれども、十年以上たったものについては、もう廃業しても、それは当然分譲ですから、その方の持ち物ですよね。そうすると、実際上お医者さんが減っても、それに対する個人診療所という形では対応できないという問題が残されるわけで、最近多摩の南多摩病院が開院しましたので、大型の病院の方は整いつつあるけれども、地域に身近な医療機関という点では、これは前に決算委員会で取り上げたことがありますが、共同診療所などを賃貸で進出を誘致するとか、やはり医療施設についても当初の計画よりは改善をしていかないとならないと思うんです。この点は指摘だけしておきます。  それから、肝心の住宅の方なんですが、最近、公団の賃貸住宅でここ一、二年に建ったものでかなり空き家が目立つ、募集期間を過ぎても埋まっていないという話を聞くんですが、公団の賃貸住宅についての入居状況はどうですか。 230 ◯竹内建設計画部長 平成四年度までに建設したものについては全くそういう傾向が見られないわけでございますが、ご質問の公団の賃貸住宅について、いわゆる現在居住していない部屋は、入居待機者に対しまして順次繰り上げ交渉中であって、これが空き家という認識は持っていないというふうに公団の方からいわれております。 231 ◯曽根委員 入居待機者に順次交渉中だけれども、なかなか成立しなくて入っていない。先ほど都民住宅のことでも空き家辞退が多いという話がちょっとあったんですが、公団住宅で聞いてみましたら、三LDKで十七万円から二十万円近い家賃だと。これはあの周辺の民間の住宅と比べても、決して安くないどころか、高い場合もあるということなんですよ。ですから、これも公団住宅の賃貸、最近非常に住宅そのもののグレードは上がっているわけですが、住める家賃なのかという点では、あの多摩のニュータウンでさえ大きな問題になっているということなんですね。  今いろいろと医療施設、商業施設の問題とあわせて指摘しましたけれども、多摩ニュータウンの開発が最近収束といいますか、総仕上げの段階に入っているという報告を時々聞くんですけれども、まちづくりを最初からやっているという東京都としてもかつてない事業ですから、いろんな問題が起きるということですので、決して総仕上げどころか、これから町がきちんと熟成していけるように、住民の立場に立って、多摩都市整備本部としては責任を持って対処していく必要があるだろう。つくりっ放しというようなことは絶対あってはならないというふうに私は思うので、その点はぜひ本部長に決意をお聞きしたいと思います。 232 ◯石橋多摩都市整備本部長 当本部は、新住宅市街地開発事業者として、またニュータウン全体の総合調整者として、良好な居住環境の整備と業務、商業、文化等多様な都市機能を持つ活力ある市街地の形成に努めてきたところでございます。この結果、多くの人たちから評価されるニュータウンとして発展をしてまいりました。しかし、お話のような社会経済情勢の変化に伴うさまざまな問題が生じているのも事実でございます。  本部といたしましては、今後とも計画的なまちづくりのよさを生かしながら、このような問題につきまして、関係局、地元市、関係機関等と調整し、多摩の心の一つとして、ニュータウンに暮らす人々が真に豊かさとゆとりを実感できるよう、まちづくりをこれからも推進してまいります。 233 ◯曽根委員 最後に意見を申し上げておきますが、今多摩都市整備本部は、資料にもいただいたように、秋留台の開発にいよいよ本格的に着手をしようとしているわけです。ここも多摩ニュータウンに比較しても、一層規模の大きな、非常に複雑な開発計画になることは間違いない。この秋留台開発の場合には、加えて、国の方の首都圏構想だとか、最近、二〇一五年の都市づくりの提言などにも秋留台開発が取り上げられているとか、国や東京都のかなり大きな計画の中に組み込まれているという面が強いので、私は、多摩ニュータウン以上に上からの開発の計画の押しつけというのが出てくる危険性が非常に高いと思っているわけです。  自然問題だとか圏央道の問題とか、さまざまな問題を私たち指摘していますが、多摩ニュータウンで教訓となったまちづくりのこうしたいろいろな問題点からいって、秋留台開発については、私は本当に慎重でなければならないというふうに思っているんです。まちづくりは一たん手がけますと、そこに人が住んでしまうわけですから、もう引き戻すことはできないし、始めたからには最後まで責任を持ってやらなければならないわけですよね。お店がなければ、お店をつくらなければならないわけですよ。そういう点を本当に踏まえて、考えていただきたいということを最後に要望として申し上げて、質問を終わります。 234 ◯森田委員長 ほかに発言がなければ、お諮りいたします。  事務事業に対する質疑はこれをもって終了したいと思いますが、これにご異議ありませんか。    〔「異議なし」と呼ぶ者あり〕 235 ◯森田委員長 異議なしと認め、事務事業に対する質疑は終了いたしました。  以上で多摩都市整備本部関係を終わります。  これをもちまして本日の委員会を閉会いたします。    午後五時五十三分散会 Copyright © Tokyo Metropolitan Government, All rights reserved. ↑ ページの先頭へ...