chiholog - 地方議会議事録横断検索

1. 仙台市議会 2016-10-21
   総務財政委員会　本文 2016-10-21

   
   取得元: 仙台市議会公式サイト
   最終取得日: 2021-07-24
   1: 　　　　　　　　　　　　　　　　　※会議の概要 ◯委員長　　ただいまから総務財政委員会を開会いたします。 　本日の日程は、お手元に配付のプリントのとおりであります。 　なお、委員会終了後、引き続き協議会を開催し、委員会審査事項以外の所管事項について当局からの報告及び質問等を願いますので、よろしくお願いいたします。 　　　　　　　　　　　　　《閉会中継続審査について》 2: ◯委員長　　それでは、これより審査に入ります。 　審査事項は、「公共用地の取得・処分に係る土地評価業務について」及び「国家戦略特区について」でありますが、本日は「公共用地の取得・処分に係る土地評価業務について」を審査し、次回の委員会で「国家戦略特区について」の審査を行いたいと考えておりますので、よろしくお願いいたします。 　それでは、公共用地の取得・処分に係る土地評価業務について、財政局より説明願います。 3: ◯財政局長　　それでは、財政局より、公共用地の取得・処分に係る土地評価業務について御説明を申し上げます。 　道路や公園などのインフラの整備や、学校、復興公営住宅の建設など、さまざまな公共事業の実施に際しましては、新たな事業用地の取得を伴う場合がございます。また、本市の公共施設の用途が廃止されて普通財産となった土地等につきましては、原則として売却処分をすることといたしておりますが、そのどちらの場合におきましても取得や処分に係る土地の予定価格を適正に算定する必要がございます。 　本日は、本市においてこのような場合に行う土地評価業務の概要につきまして、資料１に基づきまして参事兼財産管理課長より御説明申し上げます。 4: ◯理財部参事兼財産管理課長　　それでは、前方のスクリーン、またはお手元の資料１を参照いただきながら説明申し上げます。 　画面の２に参りまして、本日の説明項目を掲載しております。土地評価業務の位置づけ、鑑定評価の内容、価格の信頼性の担保、今後の課題と取り組みについてという順に説明いたします。 　まず、説明項目１の土地評価業務の位置づけについて説明いたします。 　画面３をごらんください。 　この画面の表にありますように、学校の建設、道路や公園の整備、最近では復興公営住宅の整備もございましたが、こういった公共事業の実施には新たな事業用地の取得が必要となる場合がございます。逆に、用途が廃止された市有地は普通財産となり、原則として売却処分の対象となります。このような取得や処分、どちらの場合でも、その前段としまして土地の評価業務を伴うものでございます。 　次の画面に参ります。事業用地取得の方法についてでございます。 　評価した後の事業用地の取得につきましては、1)にありますように、地権者の合意をいただきまして土地売買契約を締結して取得することが基本でございます。しかし、2)にありますように、最終的に地権者と合意に達しない場合には、土地収用法に規定する収用裁決を経て、強制的に取得するという方法がございます。 　実務上、本市では土地収用法による収用裁決にまで至ったケースはほとんどございませんが、地権者が買収予定価格に納得せず、交渉が難行するということもございます。したがいまして、取得の場合には、小さな面積の取得であっても必ず鑑定業者に委託して評価を行いまして、より正確で客観的な価格の算定に努めているところでございます。
   　次の画面に参ります。本市における土地評価業務の流れを示したものでございます。 　まず、事業実施担当課から用地取得依頼を受けた用地課などから、財産管理課に対しまして取得予定地の評価依頼が参ります。次に、これを受けまして、財産管理課において評価依頼予定地ごとに鑑定業者を選定しまして、その鑑定業者への業務委託を行います。その後、業務を受託した鑑定業者は、当然業務として現地調査を行いますけれども、財産管理課におきましても鑑定業者とは別に現地の状況を確認いたしております。 　次に、評価を行った鑑定業者から鑑定成果品が提出され、財産管理課と鑑定業者との間で、鑑定手法や具体の価格算定の過程について確認するための打ち合わせを経まして、鑑定結果を公有財産価格審議会へお諮りいたします。この審議会における審議の結果が市長に答申され、市として取得や処分の予定価格を決定いたします。決定した価格を事業課、用地課に通知いたしまして、最後に用地課がこの決定した価格でもって地権者と交渉、そして契約を締結するという流れになっております。 　なお、ただいまの説明は、事業用地取得の場合でございますけれども、売却処分の場合でも業務の流れは基本的に同じでございます。ただ、売却処分の場合は用地課が当事者になることはなく、処分相手方との売買契約は基本的に財産管理課の事務となるものでございます。 　次の画面に参ります。 　本市では、国が定めております損失補償基準に準拠した仙台市の公共用地の取得に伴う損失補償基準を定めておりまして、この基準の中で取得する土地は、正常な取引価格で補償するということを規定しておるものでございます。 　続きまして、説明項目の二つ目、鑑定評価の内容につきまして説明申し上げます。 　まず、今ほど申しました正常な取引価格についてでありますが、画面７にありますように、国土交通省では市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格と定義しておりまして、これも若干わかりづらい表現の定義となっておりますけれども、簡単に言いかえますと、誰でも参加できて、かつ買い急ぎや売り急ぎなどの特別の事情がない市場で形成される価格ということになろうかと存じます。 　次に、画面８では、正常な取引価格を求めるための代表的な鑑定手法について説明いたします。 　まず、最も一般的に用いられている取引事例比較法でございます。ほとんど全ての土地鑑定評価でこの取引事例比較法が採用されております。 　画面８では、ある道路を拡幅するために表示されております評価対象地を取得すると、そしてその評価対象地を取引事例比較法で算定するという設定で説明申し上げます。 　まず、評価の対象となる土地と用途や価格形成要素が同一と思われる範囲にある地域を近隣地域として設定いたします。この画面では点線で大きく囲んだ区域を近隣地域とみなしております。そして次に、近隣地域の中で最も標準的な位置や面積と思われる土地を標準的画地としてこれも設定いたします。次に、近隣地域の中やその周辺地域におきまして、できるだけ条件が類似した土地の取引事例を収集し、その取引価格から地域要因や個別要因などを補正した上で、標準的画地の価格を求めます。さらに、その標準的画地との個別要因の比較により評価対象地の価格を算定いたします。最後に、最寄りの地価公示地の価格との均衡を確認した上で、その評価対象地の価格を決定するものでございます。 　次の画面に参りまして、収益還元法という手法を御説明申し上げます。 　この図にありますように、商業施設が立ち並ぶ都市部などで有効な手法でございます。土地が将来生み出すと期待される収益をもとに現在価値を計算する方法でございます。取引事例比較法に次いで多く採用される手法でございますが、収益還元法単独で鑑定するということはほとんどなく、同じ土地を取引事例比較法と収益還元法とで別々に価格を算定し、どちらか一方の価格または両者の価格の均衡を考慮した価格を採用しているものでございます。 　次の画面に参りまして、その他の鑑定手法について若干御説明申し上げます。 　マンション建設などに適しました面積の大きい土地などで用いられる開発法、それから建物つきの土地の鑑定等に用いられる原価法という手法もございます。本市におきましても、件数としては取引事例比較法等に比べますとレアなケースといいますか、件数は少なくございますが、取引事例比較法で求められた評価額との比較検証として用いられる場合がございます。 　以上が鑑定手法の説明でございます。 　続きまして、説明項目の三つ目、価格の信頼性の担保について説明申し上げます。画面１１でございます。 　本市の場合、評価された土地の価格の信頼性を担保するために、公有財産価格審議会を条例により設置しております。不動産鑑定の専門家である鑑定業者が評価した価格について、いま一度第三者の視点で鑑定プロセスをチェックすることにより正当性、公平性を担保するというものでございます。審議対象は、原則としまして取得、処分の別にかかわりなく予定価格を審議対象としております。ただ、例外といたしまして、私どもは地形狭長地と申しておりますが、事業団地などで、おおむね面積が１００平方メートル以下または平均幅員が５メートル未満の土地で単独利用が困難な土地、こういった土地を処分する場合におきましては、鑑定評価の業務委託、公有財産価格審議会への付議を行わず、職員が簡易な方法により価格を算定しているという運用を行っております。 　次の画面で、公有財産価格審議会の開催状況でございますが、毎月１回開催しております。年間でおおむね１００件から１２０件前後の議案を審議しております。一つの議案の中で複数の土地の価格を審議することがございますので、土地の区画数で申しますと、年間でおおむね５５０区画前後の土地の価格を審議しております。 　委員構成でございますけれども、この画面の表のような構成でございます。市職員以外の外部の有識者のみで構成しております。委員任期は２年となっております。本年６月に委員の改選を行っております。 　次の画面１３でございますが、他の政令指定都市の類似した制度との比較でございます。 　政令指定都市２０都市の中で、不動産の評価額に関する諮問機関がある都市は１７市でございます。さらにそのうち、本市同様に外部の有識者だけで委員を構成している都市は、本市を含めて８都市でございます。さらにその８都市の中で、土地の面積や金額に応じて価格を諮問する範囲がさまざまでございますけれども、本市を含め３都市のみが原則として取得、処分に係る全件を諮問することといたしておりまして、本市は政令指定都市の中でも広い範囲で予定価格を諮問し、信頼性を担保しているという状況でございます。 　最後に、説明項目の四つ目の今後の課題と取り組みについて説明いたします。 　課題といたしまして２点を掲げております。１点目が評価業務に係る人材育成でございます。２点目が鑑定業者選定のあり方でございます。 　課題に対する今後の取り組みについてでございますが、まず評価業務に係る人材育成につきましては、定期的な人事異動により担当職員が入れかわりましても、土地評価業務を今後とも継続的に、滞りなく実施していくためには、不動産鑑定や土地評価についての知識、技能について常に研さんする努力が欠かせないものと認識しております。 　このための取り組みといたしまして、国が主催する不動産鑑定・地価調査研修、それから土地調査員研修、こういった各種研修への参加や、次の画面１５にありますように、鑑定依頼地の現地調査、それから鑑定評価書に基づく鑑定業者との確認作業といった日常の業務を通じた知識、技能の向上を今後も継続することによりまして人材育成を図ってまいりたいと考えております。 　次に、２点目の鑑定業者選定のあり方でございます。 　画面１６をごらんいただきたいと思います。 　さきの第３回定例会におきましても、不動産鑑定業者選定のあり方につきましては御指摘があったところでございますが、現行では鑑定委託料は国土交通省が策定した報酬基準、これを採用しておりまして、土地の評価額の段階ごとに一定の額が定められており、価格競争になじまないことから、鑑定業者は特命随意契約により選定しているところでございます。これは他の自治体におきましても同様の考え方から一般的に行われている選定方法でございます。しかしながら、最近になりまして、一部の指定都市等におきまして、業務委託におけるさらなる透明性の確保や経費削減という観点から、特命随意契約に加え、案件によっては複数業者の見積り合わせを行って選定する方法などが試行的に行われるようになっております。こうした動きを踏まえ、今後は本市におきましても先行事例を参考としながら新たな選定手法も検討してまいります。 　今後とも、ただいま申し上げました取り組みも含め、土地の評価業務が適正に行われるよう万全を期してまいりたいと考えております。 　以上で私からの説明を終らせていただきます。 5: ◯委員長　　ただいまの説明に対して質問等はありませんか。 6: ◯渡辺博委員　　どうも説明ありがとうございました。今現在の土地評価業務に至るにはいろいろなことがございました。経過は私なりに知っているつもりでございますけれども、問題もあるのではないかという立場でちょっと質問させていただきたいと思います。 　大変立派な手法のように見えます、公平、公正ということで。しかし、果たして市民に対してこの手法で業務を執行する際にスムーズにいっているのかどうかというと、必ずしもそうではないのではないかというふうに思います。行政上どうしてもこの土地が必要だと、例えば都市計画道路の買収なんかを見てもなかなかそう簡単にはいかない事例を見ますが、今現在、この手法を進めていく上でどんな問題が対象土地所有者との間にあるのかどうか、把握している点でお聞かせいただきたいと思います。 7: ◯理財部参事兼財産管理課長　　問題と申しますか、先ほどの説明にもございましたけれども、価格審議会の答申を経て決定いたしました価格、これは交渉の過程で上下することはございません。固定された価格でございます。したがいまして、地権者と市との用地交渉におきましては、お互い対等の立場で交渉して合意いただき、契約をいただいているということではございますが、公共用地の取得という性格上、価格の正当性や公共性を担保するために現在のような仕組みで行っておりまして、中には価格ですとか仙台市の考え方について御理解をいただくまでに時間を要するケースがあるものと認識しております。 8: ◯渡辺博委員　　そう簡単に地権者は対応できない、対応してくれないという現実があるわけです。これは当然なんですよ。本来、土地を欲しい人がどうぞ売ってくださいというわけですから、売りたくない人に同意をいただくためにはそれなりの価格を提示する。つまり売り手市場の中で、この方式を導入することによって買い手市場の感覚で用地買収に入るものですから、矛盾があるわけです。売りたくないのを売ってくれと言うわけだから。ここで用地買収に時間がかかるし、お互いに嫌な思いもしなくてはならないということが出てきているわけでございますが、その辺についてはどのように対処しておられるんですか。 9: ◯理財部参事兼財産管理課長　　ただいま委員から御指摘がありましたように、例えば民間における土地取引の交渉などにおきましては、売り手市場、買い手市場といった事情で、同じ土地であっても事情によって売却価格が多少異なるということは想定されるものでございます。ただ、公共用地の取得の場合には、売り手側の事情、買い手側の事情というものを排しまして、公正なといいますか、そういった事情がない客観的な市場価格で補償するということが定められておりまして、私どももそのような運用をしているところでございます。 10: ◯渡辺博委員　　まず、売りたくない土地を、行政上、必要なので売ってくださいと、こう地権者は言われる。理解を示す人たちも多いと思いますけれども、これだといわゆる売買実例に基づいた公平、公正性なんですけれども、土地にはまたいろいろな歴史とか文化とか思い入れがあるわけですよ。これは入っていない。入れるのも大変だと思うよ。だから入れられないんだと思いますが、入っていないわけです。先祖伝来の土地を次に渡したいという、これはかなりウエートの重い思いでございます。そういうことは我々日本人の文化の根底なわけです。それを置いておいて純粋な価格という面だけでこういう手法をとらざるを得ない、とっているということ。しかし、事業をスムーズに進めていく上で何とかならないのかというのは、私ばかりでなく多分担当の皆さん方も思っておられるというふうに思います。 　仙台の場合は、今の御説明にもありましたけれども、公平、公正な価格審査会で審査をして、もうこれだと決めた、それでいく。最後も後ろにちらついているわけですよね、土地収用法という。これだけしか出せません。時間をかけて交渉します。納得していただけないなら最後は土地収用法を執行しますと、こういうふうなストレートなやり方を今、仙台市はしています。幸いにして土地収用法にかけた事例が最近はないと。その裏には時間がたち過ぎて高齢化してしまったとか、泣く泣く渡さざるを得ないような状況もあって、時間との競争。個人は持ち時間は限られて、行政は持ち時間が無限にあるわけですから、そこでまず勝負にならないわけ。それから最後は土地収用法、これでまたダメージ。仙台市長が市民協働という行政の全ての根本のルールをつくっている上で、これだけその精神と背反しているわけです。 　ということで、何を言いたいかといいますと、他都市の場合はどうなのかということです。聞くところによると、国とか県は比較的その辺のことを配慮しているやに聞くのですけれども、その辺の調査はされておられますか。全国を含めてお聞かせください。 11: ◯理財部参事兼財産管理課長　　他の政令指定都市におきます評価額を審議するシステムについて先ほど御説明申し上げましたけれども、国、県等を含めまして、実際に一度決定した価格は絶対動かしようがないものなのか、あるいはある程度交渉の中で幅があるのかについては、済みません、詳細は他都市を含めて把握はしていないところでございます。 12: ◯渡辺博委員　　財政局長にお聞きしますけれども、都市計画道路の見直しを３年前にして、２０年以内にやらなくてはならない道路というのは明確になっています。これは第３回定例会の本会議で質問をしました。しっかりやりますという答弁をいただいているという認識ですけれども、これから具体的に出てきます。という状況の中にあって、やっぱり価格審査、公平、公正は大事ですけれども、交渉事という中で、仙台市が自分で買い手市場にしてしまっているわけですよ。こういうルールをつくって、そして最後は土地収用法という法律を使うぞというふうに決めてやっている。でも、それは余りにも極端過ぎないか。他都市の例も見ながら、持ち主の納得できるような交渉がお互いにできる、そういう方法を考えていくことが必要ではないか。 　最後に鑑定士の選び方についての課題認識はわかりました。これも大事だと思いますけれども、もう一つ、相手があっての交渉だと、市民の協力があっての行政執行だという一番大事な視点についての課題認識をお持ちになって、よりよいものを求める、そういう模索をされてしかるべきだと思いますけれども、お考えをお聞かせいただきたい。 13: ◯財政局長　　公共用地の取得に関しましては、今、課長のほうからお話しいたしましたように、適正な正当な価格を算定してというのが基本原則になってございます。ただ、一方で、いわゆる私有財産の原則というのもございまして、委員御指摘のようにそれぞれの土地にはそれぞれの所有者の思いもございますので、一般的に用地の取得交渉をする際には簡単にはいかないと。やっぱりお気持ちも尊重しなくてはいけないというのはもちろんあります。したがって、どうしても都市計画道路のような広い面積を直線的にという形になりますと、売買について同意が得られない方が多数出てくると。結果的に事業化が非常に長期にわたるというのは本市のみならず全国的にも言える話であります。だからといって、いわゆる売買価格をもってこれを強要するということはあってはならないわけでありまして、そのために丁寧な御説明をする、そしてなぜその公共用地が必要なのかという仙台市の置かれている状況も丁寧に担当課を中心に御説明をして、時間をかけて御理解をいただいて同意をいただくという作業をずっと継続しているというのが基本でございます。 　ただ、仙台市の例で言いますと、例えば津波の被災地域のかさ上げ道路の整備のように、全体としての利益を守るためにどうしてもやらなければいけない公共事業、これもございます。なかなか同意が得られない、慎重に時間をかけて丁寧に御説明する、それでも打開できないとなると、交渉期間としていつまで認められるかという話になってまいりますので、最終的には裁判所の御判断もいただいてということで、今お話のあった土地収用法というのが法律では一応認められてはおります。ただ、もちろんそれを我々が頻繁に使うということは当然あってはならないと思っておりますので、事前の交渉に鋭意努力をしているというのが実態でございます。 　そういう中で、今ありました価格云々というお話でありますけれども、実際の交渉の場では、いわゆる金銭補償という考え方をする場合に価格がキーになるわけですけれども、代替地の提供を求める地権者の方もいらっしゃいます。つまり自分の土地の隣接地に、それに相当するようなほかの土地を希望すると。余り遠くに離れたくない、土地に対していろいろな思いがあるという方に対してはそういう手法もございます。あるいは土地の形状によっては、一部割譲していただきますけれども、一部は残したい。ただ、そのために建物を一旦取り壊して再構築しなければいけない。そういう場合にいわゆる中断移転といいますか、一旦ほかの土地に移転していただいて、整備をし直した後にまたもとの土地に戻って御自宅をつくっていただくと、こういうケースもありますし、それに必要な経費も補償基準に応じて補償すると。いろいろなケースを想定してございます。できるだけこういったやり方に皆様の御意向が反映できるように工夫をしながら用地取得をしているというのがまず本日までの仙台市の現状ではございます。 　ただ、御指摘がありましたように、それぞれの地権者との交渉の中で、特段の理由があって鑑定評価で出された金額と違う金額、これで交渉を結ぶというのが実際あるのかどうか。また、その場合に、我々としては対外的な説明責任が非常に重要だと思っておりますので、なぜその金額なのかということをきちんと説明を、そういう事例があるんであればですね、どういうケースでどのような手順で説明をしているのか、これらについてはしっかりと把握をする必要があるんだろうと思っております。 　したがいまして、現状では私どものやり方というのは全国的に見てもかなり精度の高いやり方だとは思っておりますけれども、御指摘のありましたその他の事例というのについてもどういう状況なのか少し調べてみたいというふうに考えております。 14: ◯渡辺博委員　　ぜひ調べていただきたいと思います。 　５ページで、関係者の下にいろいろと丸がついて、フローが描いてありますけれども、地権者は最後なんですよね。一番の当事者が一番最後に出てくるわけです。私も余り土地売買に詳しくないけれども、お互い鑑定士を決めてそれで出てきた数字のすり合わせ、あるいは買い手、売り手が納得できる鑑定士を決めて交渉するという、そういう手法もあるわけですね。余りにも一方的だなと。仙台市は本当に公平、公正だと思いますけれども、間違えないというわけでもないわけです。仙台市は無謬かというと、決してそうでないことは皆さんおわかりのとおりだし、残念ながら人あるいは組織は間違えることがあるということですから、我々は正しいんだ、だからあなた方は従わなければならないという言い方は基本的に公共自治体としてやってはいけないし、特に今の市長さんは、先ほど申しましたとおりの市民協働、お互いイコールパートナーでやろうということを熱心に進めておられる方だけに、今の局長の御答弁の最後に期待をしたいと思います。報告をいただけるのを待っていますけれども、ぜひ全国を調べていただいて、そしてよりよきものがあれば、それを目指していただきたい、こういうふうに思います。 15: ◯野田譲委員　　それぞれに説明をいただき、今、渡辺委員からの質問にもダブるかもしれませんが、都市計画道路、この問題についてもさきの議会において一般質問で質問させていただきました。まず取得、そして処分、この説明をいただき、やはり仙台市として公共用地は非常に必要だという思いで先行取得なりをずっと進めてこられた。 　都市計画道路というのは市民が決めるわけでもなく、行政側でここを必要だという思いで計画し、そして土地評価業務の流れに沿ってそれぞれが手続をして、最終的には用地課が地権者とやりとりし、先ほどのお話じゃないですけれども、まさに思い出深い土地を何とか確保するために、職員の方も専門的な人ではないけれども一生懸命努力して地権者から用地を取得する。 　そうずっとしてきながらも、仙台市のほうで勝手に都市計画道路用地だと決めてつくったけれども、このように何十年もたつとそれを廃止しなければいけないと、そういう時代に今来ていまして、そこの中で思い出だった土地を、今度は仙台市の公共用地として道路ではなくて何かに使えないかとか、そして利活用ができる場所がどういうふうに使われるかとか、また、ここはもう売却したほうがいいんじゃないかとか、それぞれにいろいろな考えを持っていかなければいけないと思いますけれども、この間の答弁では、青葉区と太白区が都市計画道路の廃止によって土地が結構多くあるということが答弁されておりましたけれども、まさに普通財産になって、お持ちの土地というのはかなりあると私は思うんだけれども、のり面なんかもいろいろあるでしょうから、ここは全くそういう意味では使い勝手はないわけでありますけれども、ある程度塩漬けになって、長年ずっと仙台市の土地だけれども、公共用地としてすぐにでも活用できる土地は何カ所、どのぐらいおありになるんでしょう。 16: ◯理財部参事兼財産管理課長　　平成２７年度末現在の数字でございますけれども、普通財産となって財産管理課の所管となっております土地は約２２万８０００平方メートル、筆数ベースで申しますと４２４筆ございます。このうち貸し付けなどでの活用もされていない、利用されていない土地につきましては筆数で２４１筆、約６万２０００平方メートルございます。 　利用されていない土地の多くにつきましては崖地やのり地になっている、あるいは帯状地などで形状が悪い、こういった理由で活用困難なものとして私ども把握してございますが、活用困難な中でもどうやって活用策を探っていくかというのは今のところ未整理でございます。 　さらに、活用が困難かどうかということについて、そういった状況の整理がまだ十分でない土地も約２０筆、約４，５００平方メートルほどあるという状況でございます。 17: ◯野田譲委員　　数字を答弁していただきましたけれども、利活用できる土地はそれぞれにありますよね。それがやはりスピード感を持って解決をしていかなければいけないと思うんです。一生懸命地権者さんに頭を下げ、何とか取得をしてやったけれども、これが活用できないという状況になった。これを仙台市としてさまざまな局をまたぎながら、ここには保育所をつくれるんじゃないかとか、そういうところもあるかと思いますけれども、そういうものに早急に取りかかるべきだと私は思います。 　それとまた、まさに公共用地で何とも使えないというのり面なんかも非常に多くあると思うんだけれども、草刈りなどもそこに放っておくわけにはいかないですから、そこに税金を多く投入している状況だと思うんですね。それをこれから何とか解決していかなければいけないと思うんだけれども、そういう部分もこれから行政側がしっかりと取り組みながら、何としてでも税金を軽減していって管理をしていかなければいけない。ですから、私は非常に難しいと思うんですよね。 　道路なんかもそう。目の前の中央分離帯など、そしてあと駅前広場とか、この間、私たちが違う委員会で視察した長町の駅広場とか、まさに無駄な土地があって、そこに植栽をして、それが分離帯などに低木などを埋めてただ草ぼうぼうにしている状態であって、それをまた業者さんに税金を払って草取りをしてもらうという。別に植栽などしないでコンクリートのままで意外にいいような場所なんかも非常に多く見受けられるものでありますから、デザイン性を考えるのと、人の金だから税金でやってしまうような設計とか、そういうことをこれからは考えていってほしいなとつくづく思います。 　そこの中で都市計画道路、鑑定評価の問題も、先ほど渡辺委員がおっしゃったとおり、役所側の鑑定する人、地権者側でもやはり鑑定する人に鑑定していただいて、それをすり合わせた中で、これが今のこの時代の認識の金額なんだなという、その辺も必要なんじゃないだろうかなという思いは私も同じように感じます。 　せっかく都市計画道路をつくろうと進めてきたけれども断念した経緯の中で、ぜひこれから残った土地のあり方というものを皆さんで研究していただいて、早く処分できるように取り組んでいただくようお願い申し上げます。 18: ◯鈴木勇治委員　　お二方が御質問されました。私も同様の内容がございますけれども、今、仙台市の土地の価格は高どまりというふうな状況にあろうかと思いますけれども、そんな中で用地取得という大変な思いをしているのかなというふうに思っております。 　先ほどの説明の中で鑑定評価の話がございまして、手法もいろいろありますということで、特に事例としては収益還元法とそれから取引事例法、この二つを挙げられておりました。そして、この手法をいろいろ駆使して評価をするわけなんですが、先ほどお話のありましたのは、鑑定士の方と随意契約をなさっているということだったと思います。随意契約をしているんでありますけれども、今まで事務局側がこの程度の価格だというふうな算定をして、さらに随意契約で鑑定評価をするということだったと思いますけれども、そのときの、おおむねで結構なんですが、大きく開きがあるとか差がある事例としてはあったでしょうか。 19: ◯理財部参事兼財産管理課長　　鑑定評価業務を委託します際に、評価対象地の近傍の公示地ですとか県の地価調査のポイント、こういったところの価格を参考としまして、おおむねこの土地はこのぐらいの価格であろう、したがって鑑定業務の報酬はこのぐらいであろうという見込みでもちまして契約いたします。ただ、実際に鑑定の結果が出まして、当初事務局側が見込んだ価格とは鑑定報酬の違う基準になっているというケースもございまして、その際には当然、実際の鑑定結果をもとに契約をするといいますか、鑑定額に基づいた報酬を採用しているところでございます。 20: ◯鈴木勇治委員　　鑑定料といいますか、この金額というのは土地の価格のたしか何％というふうな形で基準が決まっていたかと思いますが、最近で契約料というのはどの程度のものをお支払いしているようになっているでしょうか。 21: ◯理財部参事兼財産管理課長　　その土地の評価額に応じまして報酬はさまざまでございますが、平成２８年度９月現在までの事例で申しますと、３５件の不動産鑑定の業務を委託しておりまして、３５件で１５３２万円程度の鑑定報酬の支払いとなっております。したがいまして、１件当たりで言いますと平均四十数万円になるのかなと考えております。 22: ◯鈴木勇治委員　　そんなに高くない金額ですよね、弁護士さんの委託料とかから考えれば。ただ、そこに問題になってくるのは随意契約だということですよね。そうすると、報酬も少ない、委託料も少ないということですと、えてしてみずからが調査した、あるいは調査するということに関して非常におろそかになる場合があるんですね、鑑定評価。ということは、事務方が出した資料をそのままうのみにして評価をしてしまうということもあるだろうということが考えられるわけですね。 　先ほど複数の鑑定士と契約するという事例もあるという、仙台市ではないですけれども、他都市だったと思いますけれども、私はこれを早急に導入すべきだと思います。なぜかというと、特に高どまりをしつつも、これだけ仙台市内でもばらつきがあるわけですよね。そういった意味では、複数の鑑定士と契約をしながら評価をしていくという方法を早急に取り入れるべきだというふうに考えております。そこのところはいかが考えでしょうか。 23: ◯理財部参事兼財産管理課長　　先行的に見積もり合わせ等の方法を採用している都市にありましても、例えば事業用地取得の際の土地の鑑定評価に全面的に採用しているということではないと伺ってはおりますが、私どもとしましてもさらなる透明性の確保といった観点から、どういった案件の鑑定評価に見積合わせなど特命随意契約以外の方法が採用可能か、早急に検討してまいりたいと考えているところでございます。 24: ◯鈴木勇治委員　　手法として、ある一定価格以上のものというふうなことは限定する方法もあろうかと思います。 　というのは、もう一つの問題として、公有財産審議会がございますね。これは８名の方だったですか。大体月平均でどの程度になりますでしょうか。単純に計算して１０件程度の審議ということになるんでしょうけれども、上がってきた資料をぺらぺらと見て終わりという感じになっちゃうと思うんですね、１０件ということになりますと。ですから余計、それに上がっていく前にきちっとした公平公正な価格を鑑定していただくということは必要なことだと思いますので、まずそういった意味からも複数の鑑定士と契約するということは必要なんだろうと思いますし、もう一つは公有財産審議会、これは月１回ということに限定しないで件数で決めていく。私はこういった方々が十分に見るとなるとせいぜい３件、４件なんじゃないかというふうに思うんですけれども、その辺はいかがお考えでしょう。 25: ◯理財部参事兼財産管理課長　　審議会のシステムでございますが、審議会の委員の方々は、その日に審議する議案につきまして当日初めて資料を見るということではなくて、私ども事務局のほうから予定議案を１週間前に御自宅ですとか職場のほうに発送させていただいて、事前に目を通していただきまして、審議会当日に資料を御持参いただくという方式をとってございます。 　それから、今御指摘ありましたように、月によりまして審議件数の多いとき、少ないときがございます。議案が多いときには、午後１時半から始まりまして午後６時近くまでかかったということも実際ございます。そういったことから、現在は月は１回でございますが、予定議案の件数に応じて柔軟に開催回数を決めるということも検討してまいりたいと考えております。 26: ◯鈴木勇治委員　　これね、事前に配ったからどうのこうのということではないです。確かに事前に配ればそれは見ております。しかし、委員の方々というのは委員報酬でしかないわけですよ。ということは、当然ながら考えられることは、さっと見て終わりというふうなことで、それに対して十分深いところまで突っ込んでと。問い合わせとか来たことありますか。ないんでね、もう少しそこのところを工夫していってはいかがかなということなんですよ。どうですか。 27: ◯理財部参事兼財産管理課長　　実際の審議の場におきまして、事務局が議案を一通り、鑑定の中身も含めて説明申し上げます。特に意見、御質問などがなく決定することもございますが、例えば鑑定の中身につきまして、鑑定の中で採用した取引事例の時点が古いんじゃないかですとか、あるいは取引事例比較法でやっているけれども、この場所、地域性から見て、収益還元法でも価格を出してみて比較検討すべきではないかという御意見が出て、原案可決にならずに翌月に継続審議となったり、あるいは一部の事例では土地の形状が悪いことによる減価の要素、もともとの鑑定結果よりももうちょっと厳しくすべきではないかということで、一部修正の上、可決されるということもございます。 　したがいまして、私どもとしましては、委員の皆様は十分に議案の中身まで踏み込んで御審議いただいているものと認識しているところでございます。 28: ◯鈴木勇治委員　　それで了としますけれども、ただ、私が求めたいのは、何といっても複数の鑑定士と契約をするということをぜひ。ある一定規模のもの、あるいはある金額のものということでもよろしいですから、ぜひそういった手法をとっていただきたいというふうに思っております。 　実はこんな事例がありました。建設局の所管の都市計画道路が予定されて先行買収をされていた土地なんですが、建物補償等々あっての金額だと思いますが、５億円以上でしたよね。それが、都市計画道路がだめになった、廃止になったということで、もともの地権者から買い戻しの請求があって買い戻しの手続をとったということなんですが、そのときは１億５０００万円近くだったでしょうか。土地の広さは同じですよ。古い家だったんです。１０年前に壊しました。壊してもらってありがとうという感じなんですけれども、更地になっていますから、それが１億５０００万円ぐらいで手に入れることができたということがあるんです。 　そういった問題もありますから、ぜひ公平、公正ということを十二分に、今もおとりになっているでしょうけれども、非常に大切なことでありますから、よろしくお願いしたいと思います。 29: ◯理財部参事兼財産管理課長　　行政による複数鑑定ということにつきましては、御指摘のような視点も踏まえたいと考えておりますが、現況にありましても、取得処分に際して議決を要する案件、８０００万円以上で１万平方メートル以上の土地の取得処分に関しましては複数の鑑定業者による鑑定を行っております。また、議決を要しない、それ以外の案件につきましても、特殊な物件ですとか高額な物件につきましては複数の鑑定を採用している場合もございます。補足的にお答えいたしました。 30: ◯委員長　　ほかにございませんか。 　　　　　　　　　　　　　　〔「なし」と呼ぶ者あり〕 31: ◯委員長　　ほかになければ、これをもって委員会を閉会いたします。...