四街道市議会 2022-09-08 09月08日－03号
◆清宮一義議員 用地取得も41.6％ということで、かなり進んでいるようでございますけれども、この事業の完了しない、前は鹿渡南部土地区画整理の保留地の単価が、この都市計画道路３・４・７号南波佐間内黒田線が完了しないから土地単価がダウンしているのだと、こういうようなお話でしたけれども、これを完了しなくても、この鹿渡南部土地区画整理の事業は完了に持っていけるということでしょうか、支障がないということでしょうか
◆清宮一義議員 用地取得も41.6％ということで、かなり進んでいるようでございますけれども、この事業の完了しない、前は鹿渡南部土地区画整理の保留地の単価が、この都市計画道路３・４・７号南波佐間内黒田線が完了しないから土地単価がダウンしているのだと、こういうようなお話でしたけれども、これを完了しなくても、この鹿渡南部土地区画整理の事業は完了に持っていけるということでしょうか、支障がないということでしょうか
昨日森本議員、保坂議員にお答えしたとおりですが、全国的な地価の下落による保留地処分金の収入減、事業運営における設計、積算の過小評価及び未同意者に対する交渉の難航による事業の長期化を余儀なくされ、そのため資金不足に陥ったものと考えております。 以上です。 ○栗原直也副議長 本田良さん。
続きまして、今回の事態を招いたことの責任の所在と原因調査につきましては、組合が資金不足となった主な要因として、過去の議会でもご答弁させていただきましたが、全国的な地価の下落による保留地処分金の収入減、事業運営における設計積算の過小評価及び未同意者に対する交渉の難航による事業の長期化を余儀なくされたことにあると考えております。
３つは、保留地売却代金を事業費に充てるわけですが、事業開始当時の他の区画整理事業では、地価の下落や保留地販売の不振などの急激な社会情勢の変化に対応できずに、付加金や再減歩の徴収などによる資金計画の破綻が相次ぐなどの事業が複数ありました。このようなことからも、採算が合わないことは明らかでした。 以上のように、事業そのものに無理があり、事業開始前に今の事態は容易に予測できたことです。
その中で、イオンリテール株式会社でございますけれども、現在所有の保留地を全て大和ハウス工業株式会社に売却予定であるとの報告が２月22日にございました。今後は、早い段階で大和ハウス工業株式会社に対し、土地利用の方針や進出の時期などにつきまして、情報提供を求めていく考えでございます。 以上でございます。 ○成田芳律議長 坂本弘毅さん。
主な歳入は、保留地処分収入１億7,117万7,000円などの追加、個人市民税２億5,000万円、普通交付税５億2,595万4,000円などの増額、財政調整基金繰入金１億5,384万6,000円などの減額です。
この間市は約５億3,000万円を助成するとともに、保留地の一部を約１億9,000万円で買い取るなどの財政的支援を実施しましたが、最終的に組合財政はほぼ破綻状態のまま今日に至っています。
また、都市計画道路３・４・７号南波佐間内黒田線整備事業といたしまして、仮設道路や代替用地として保留地の一部を１億9,467万400円で購入をしているというところでございます。さらに、国庫補助金に関わる市の負担分でございますが、３億363万500円を支出しているというところでございます。
その後、組合は全国的な地価の下落による保留地処分金の収入減、事業運営における設計、積算の過小評価、隣接自治会の反対運動及び未同意者に対する交渉の難航などによる事業の長期化を余儀なくされ、資金不足となったものでございます。
土地区画整理事業における整理後の価格につきましては、事業計画策定の中では組合の保留地処分金を見込む価格であり、想定よりも価格が下落した場合には、事業の成立に大きな影響を与えることとなります。また、新型コロナウイルスにより先行きの不透明感並びに事業期間が長期にわたることなどの背景から、地価の動向は容易に推測できるものではありませんので、そのような観点を考慮することも必要であると認識しております。
組合事業地内の都市計画道路、保留地について２点お伺いいたします。 ①、３・４・７号線、都市計画道路の現状と今後の取組について。 ②、市有地の保留地の現状について。 ４、排水路、道路の安全対策。昨年７月の熊本豪雨では、死者64人と報道されています。本当に残念なことです。私たちが住む四街道では、幸いにも大きな災害に遭うこともなく生活できていますが、心配する場所もあります。
さらに、減歩率につきましては、道路や公園等の公共用地のための公共減歩率が約２５％で、事業費に充てるための保留地減歩率が約１９％となり、それらを合わせた合算減歩率は約４４％とされております。また、増進率につきましては、鑑定価格評価に基づいて、土地区画整理前の平均価格を１平方メートル当たり９万５,０００円、整理後の平均価格を１８万円とし、増進率は１.８９とされております。
さらに、減歩率につきましては、道路や公園等の公共用地のための公共減歩率が約２５％で、事業費に充てるための保留地減歩率が約１９％となり、それらを合わせた合算減歩率は約４４％とされております。また、増進率につきましては、鑑定価格評価に基づいて、土地区画整理前の平均価格を１平方メートル当たり９万５,０００円、整理後の平均価格を１８万円とし、増進率は１.８９とされております。
しかも、本来組合で負担すべき公園や道路の資金、調整池の機能を持たせた地下貯留施設や都市計画道路３・４・７号線の迂回路となる保留地の買取りなどに要する経費など、７億円を超える税金をつぎ込んでいます。この規模の事業に７億円もの巨額な経費が使われていることは考えられないことです。
また、補助金以外の部分では、現時点で、小学校用地、消防分団用地、並びにガス整圧器室用地の取得費などの組合の保留地から習志野市が取得することとなることや、そのほか関連事業として、近隣公園の整備費や、地区外の計画道路３・４・９号線の整備費用を想定しているということでした。今回は、この鷺沼地区土地区画整理事業に向けた取組について、事業計画書案の内容について伺います。 大きな項目の６点目です。
また、補助金以外の部分では、現時点で、小学校用地、消防分団用地、並びにガス整圧器室用地の取得費などの組合の保留地から習志野市が取得することとなることや、そのほか関連事業として、近隣公園の整備費や、地区外の計画道路３・４・９号線の整備費用を想定しているということでした。今回は、この鷺沼地区土地区画整理事業に向けた取組について、事業計画書案の内容について伺います。 大きな項目の６点目です。
これらの資料を基に、民間の開発ニーズを把握するため、産業系の土地区画整理事業において、業務代行実績のある企業や保留地取得実績のあるゼネコンやディベロッパーを対象に、当地区への進出意向の調査を行います。その中で進出意欲のある企業に個別の協議を行いながら、地権者によるまちづくり協議会の立ち上げを目指していきます。
現時点で想定される経費といたしましては、鷺沼小学校用地もしくは消防分団用地もしくはガスガバナーの用地、こうした用地は、組合のほうで保留地を設定していただきまして、その取得をする必要が発生することとなります。
現時点で想定される経費といたしましては、鷺沼小学校用地もしくは消防分団用地もしくはガスガバナーの用地、こうした用地は、組合のほうで保留地を設定していただきまして、その取得をする必要が発生することとなります。
また、どの施設を設けて、保留地の取得など市が負担しようとしているのか、伺います。 ５点目、まちづくり検討パートナーについて。まちづくり検討パートナーに決まった竹中土木・野村不動産ＪＶのプレゼンテーション内容、業務の範囲と期間について伺います。 第２の質問は、旧庁舎跡地の活用についてです。 跡地の活用について、広く市民の意見を聞くように求めてきましたが、いまだに行われていません。